某某与某某、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省南充市高坪区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川1303民初1092号

原告：***，女，生于1965年12月7日，汉族，住四川省南充市高坪区。

委托诉讼代理人：刘延芳，南充市高坪区江东法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：陈姿衫，女，生于1988年9月17日，汉族，住重庆市沙坪坝区，系原告之女。

委托诉讼代理人：杨兆完，男，生于1957年10月20日，汉族，住四川省南充市高坪区，系原告之叔。

被告：辜发永，男，生于1957年12月30日，汉族，住四川省南充市高坪区。

委托诉讼代理人：辜鹏飞，男，生于1986年9月4日，汉族，住四川省南充市高坪区，系被告辜发永之子。

被告：***（曾用名谢青华），男，生于1957年11月24日，汉族，住四川省南充市高坪区。

被告：四川省南充圣灯建筑工程有限公司，住所地四川省南充市高坪区东观镇新路112号。

法定代表人：贾明贤。

被告：四川省南充市惠丰房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市高坪区曙光街八号。

法定代表人：袁荣弟。

委托诉讼代理人：***（曾用名谢青华），男，生于1957年11月24日，汉族，住四川省南充市高坪区。

原告***与被告辜发永、***、四川省南充圣灯建筑工程有限公司（以下至判决书主文前简称：“圣灯公司”）、四川省南充市惠丰房地产开发有限责任公司（以下至判决书主文前简称：“惠丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中原告申请追加被告惠丰公司为被告，本院依法予以准许。原告***及其委托诉讼代理人刘延芳、陈姿衫、杨兆完，被告辜发永及其委托诉讼代理人辜鹏飞、被告***、被告圣灯公司的法定代表人贾明贤、被告惠丰公司的委托诉讼代理人***到庭应诉，本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证、土地使用权证登记手续，并承担逾期办理房屋产权证的违约责任；2、判令被告立即撤除非法建筑，以利购买方通风采光；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告辜发永、***于2011年1月28日签订了《商品房预定购协议书》，约定将被告圣灯公公司、惠丰公司开发的“高坪区长乐镇长兴花园小区”一期1单元五层三号房屋出售给原告，总售房价为人民币246681元。该协议由被告辜发永、***以合伙人身份与原告书面签订，协议中对双方房屋买卖的相关权利义务事项约定清楚明确。原告按照该协议约定的内容全部交纳了购房款。被告未按照协议约定的期间履行交房义务和办理房屋产权两证。该协议第九条明确约定：被告于2011年8月底向原告交付房屋，而被告却在2012年1月才将房屋交给原告，延迟几个月交房时间；同时，被告也没按照约定于2011年12月底为原告办理好房屋产权两证。其行为已严重违背了合同的诚实信用原则，损害了原告的合法权益，违反了双方的约定。为此，被告应当按照协议约定为原告办理房屋产权两证并承担违约责任。被告在未给原告购买房屋办理产权登记时，允许他人违法搭建，将该幢房屋的采光井全部占用，致使原告购买方的通风采光受到严重影响，且被告在采光井的设计上存在严重不合理，影响原告房屋的居住质量。因此被告应当对其行为纠正并排除，为此为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。

被告***辩称，1、答辩人与***在2011年1月28日签订了《商品房预定购协议书》，将高坪区长乐镇长兴花园一期1单元503号住宅房出售给原告，总售价含税费共计人民币246681元，已付房款240000元，余下6681元。答辩人于2014年1月27日已办理好房屋产权证书，由于国土局要额外收取巨额增容费约180万元的原因，导致土地使用证至今尚未办理。现应小区多数住户要求，尽快办理土地使用证书，答辩人于2016年3、4、月期间与小区多数住户签订了承诺书，承诺在2018年12月31日之前，完善土地使用证（房屋不动产权证书）办理手续，具备办理条件，同时小区的住户也签字认可，不要求答辩人支付违约金。2、该房屋竣工时采光良好，原告任由其邻居违搭乱建，即不干涉、也不制止，导致遮挡其房屋采光。本小区没有物业管理，况且对违搭乱建要城管部门才有管理执法权，答辩人既不是物业也不是城管，没有义务为住户违搭乱建买单。3、综上所述，答辩人认为我们对本小区住户的产权证办理一直在努力进行，至于土地证至今未能办理，是由于国家政策变化，要额外收取巨额的增容费而造成，现南充市这种案例非常之多。而且答辩人已对大多数住户作出书面承诺，宁愿在亏本的情况下，也要在2018年内完善产权办理的相关手续，这足以证明答辩人的诚意。在此，答辩人向人民法院提出如下请求：1、答辩人同意在2018年12月31日之前完善土地证办理相关手续，具备办理条件，但不承担逾期办理产权证的违约责任；2、本小区房屋绝不是非法建筑，遮挡原告房屋采光与答辩人无关，恳请法院驳回原告对答辩人的此项诉讼请求；3、本案诉讼费答辩人只承担三分之一。

被告辜发永辩称，同意被告***的答辩意见。

被告圣灯公司辩称，请求法院驳回原告对圣灯公司的请求。1、圣灯公司未与原告签订书，未出售住房给原告，也没有收取原告的购房款；2、圣灯公司是长兴花园小区的施工单位不是开发单位，我们没有义务给原告办理证件，投资是***、辜发永，原告是与他二人被告签订的合同，原告将购房款交于了其二被告，其二被告不是圣灯公司的人员；3、没有行政单位认可是非法建筑，该小区通过了有关单位的验收，并办理房屋产权证。

被告惠丰公司辩称，同意***、辜发永的答辩意见。我们现在已办理房屋权证及过户给***的相关手续，不能说什么手续都没有办理；土地证大证已办理只是未过户到***名下，其原因是政府要收我们178万元征用费，因资金未筹；事情已经完成了60、70%，不能承担全部的违约责任；关于搭棚的问题，没有收物管费、合同也没有约定要设物管，也没有责任和义务来管理，也不属于我们的职责范围，乱搭棚属于城管管辖；房屋交接时未发现什么搭棚，房屋交给原告了，就应该由原告自己看管，请法庭酌情处理。

原告为支持其主张提交的证据有：

1、原被告身份信息；

2、商品房预订购协议书及相关费用的票据；

3、照片6张（违法搭建、影响原告的采光）。

被***质证认为，对证据1无异议；对证据2真实性无异议；对证据3里面是其他住户搭建的房子，那时我们已经交房了。

被辜发永质证认为，对证据1、2无异议。对证据3我们在卖房子是没有承诺其他住户可以搭建，其他住户私自搭建我们是不知道的，跟我们也没有关系。办理证件这边我们在努力办理土地使用证。其他坚持第一次开庭的质证意见。

被惠丰公司质证认为，同意前述被告质证意见。

被告圣灯公司质证认为，原告提交的买卖合同是与其他二被告所签订，收款收据是与开发商所签订，圣灯公司没有收取他们的房款。对其证据有无异议。

本院质证认为，对各方无异议的第1、2组证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的第3组证据，经承办法官现场查勘，虽属实，但不能证明系被告交房前就存在的状况。从现状来看，显然是隔壁邻居的某些不当行为导致原告房屋采光及通风效果受影响，并不能证明系被告所致，故对原告提交该组证据，要求被告排除妨害，本院不予采信。

被***为支持其主张提交的证据有:1、房屋产权证；2、承诺书。

原告质证认为，对证据1真实性无异议，我们是今天才看到这个房屋产权证，以前我们都没看到这个权证，不能仅凭这证据就证明你尽到义务了。我们仅看到房产证，没有看到土地证证明你义务没有履行完毕。对证据2与本案无关，案外人不主权利与我们无关。

被告圣灯公司质证认为，被告在积极处理原告的事情，办理了房产证只是没交给他们，因为办理土地使用证需要产权证。对证据2说明双方办理土地使用证的意愿；证明了开发商是其他被告。

被告辜发永质证认为，对被告***提供的证据均无异议。

被告惠丰公司质证认为，无异议。

本院质证认为，对双方无异议的第1组证据本院予以确认并在卷佐证。对第2组证据，系被告单方向购房户的书面承诺，不足以支持其抗辩理由，对其本院不予采信。

被告辜发永、惠丰公司、圣灯公司均未提交证据。

本院经审理查明事实如下：2011年1月28日，原告与被告辜发永、***签订《商品房预定购协议书》约定，被告辜发永、***将“高坪区长乐镇长兴花园小区一期1单元五层三号房屋”出售给原告，总售房价为人民币246681元。该协议第9条约定：“房屋交付时间定为2011年8月底，产权证交付时间定为2011年12月底”。第11条约定：“违约责任：签订协议后，双方不得违约，若有任何一方违约，由违约方负责赔偿对方的经济损失（违约金）按总房款的3%计算赔偿违约金”。原告根据协议约定实际缴纳房款24万元，仅剩双方约定交付权证时的未付款6681元。2012年初，被告向原告交付案涉房屋，但至起诉日原告并未装修入住。

同时查明：案涉房屋的开发主体为四川省南充市惠丰房地产开发有限责任公司。被告辜发永、***作为项目合伙投资人与原告签订《商品房预定购协议书》。2014年1月17日南充市房地产管理局为案涉房屋颁发南房权证高字第××号房屋所所有权证书，但该房屋至今未取得土地使用权证。被告圣灯公司系案涉项目的施工方并非项目开发主体。

本院认为，本案所涉商品房的开发主体系被告惠丰公司，被告辜发永、***作为合伙投资人与原告签订《商品房买卖合同》，被告惠丰公司并无异议且按照协议约定已经履行办理房屋产权证等事宜，故该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，对被告惠丰公司亦应产生约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告依约向被告缴纳了房屋价款，被告依约向原告交付了房屋，被告亦应办理案涉房屋的权属证书。关于原告主张被告惠丰公司办理涉案房屋的土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。结合办理权证的实际情况，本院酌情确定被告惠丰公司于本判决生效后30日内办理为原告四川省南充市高坪区长乐镇长兴花园小区一期1单元五层三号房屋土地使用权证书或按现行不动产登记管理规定办理不动产登记证书。同时，双方协议约定权证交付时间为2011年12月底，但原告2014年才取得涉案房屋的所有权证，至起诉时尚未取得国有土地使用权证，导致无法办理不动产权证。被告惠丰公司除应继续履行办证的合同义务，亦应与被告辜发永、***承担违约责任。双方协议约定由违约方向对方按照总房价款的3%计算违约金。被告虽辩称已经办理房屋所权证书，违约责任应予调低，但综合本案被告的违约时间、仅有房产证无法办理不动产权证等实际情况，对原告主张按照总房价款的3%计算违约金的请求本院予以支持，被告惠丰公司、辜发永、***应支付违约金7400.43元（246681元ｘ3%）。

关于原告要求被告拆除非法建筑，以利通风采光的诉求。因本案原告并未举证证明被告向其交房时即存在影响其通风采光的非法建筑以及综合原告在双方交接房屋时若就发现存影响其通风采光的非法建筑，还予以接收房屋，于常情常理不符等情形。对原告要求被告拆除非法建筑以利通风采光的诉求，本院不予支持。原告可就造成现在影响其通风采光情形，依法另行主张。另外，被告圣灯公司系案涉商品房项目的施工方并非开发主体，不予承担原告诉讼请求的责任。

综上，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告四川省南充市惠丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内为原告***办理四川省南充市高坪区长乐镇长兴花园小区一期1单元五层三号房屋的土地使用权证书或按现行不动产登记管理规定办理不动产登记证书。

二、被告四川省南充市惠丰房地产开发有限责任公司、辜发永、***于本判决生效后十五日内向原告***支付逾期办证的违约金7400.43元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5000元（原告已垫付），由被告四川省南充市惠丰房地产开发有限责任公司、辜发永、***负担4500元，原告***负担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审　判　长　　康云锦

人民陪审员　　王　南

人民陪审员　　明月淋

二〇一八年十二月二十三日

书　记　员　　青　璐