沈阳中骏物业管理有限公司与沈阳市华谊电气安装工程有限公司案外人执行异议之诉二审判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽01民终4460号 上诉人（原审原告、案外人）：沈阳中骏物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南区世纪路2-4号19层1901-1室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：葛茵、***，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈阳市华谊电气安装工程有限公司，住所地沈阳市苏家屯区玫瑰街197乙号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**。 原审第三人（被执行人）：沈阳福融房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南区世纪路2-3甲号2304、2305室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**。 上诉人沈阳中骏物业管理有限公司因与被上诉人沈阳市华谊电气安装工程有限公司、原审第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2022）辽0112民初18512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沈阳中骏物业管理有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销沈阳市浑南区人民法院作出的(2022)辽0112民初18512号民事判决书、(2022)辽0112执异342号执行裁定书及(2020)辽0112执2888号协助执行通知书。二、判令停止对沈阳市浑南区世纪路2-1甲131、132号商铺，2-3甲1303、1304、1305、1306号写字楼房屋租金1020157.3元的执行。三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2022年5月8日上诉人与第三人签订的合同，购买的案涉房产，并于2022年5月23日、27日、30日、31日支付了全部购房款，一审法院在2022年9月5日下发的（2020）辽0112执2888号协助执行通知书晚于上诉人取得实际权利的时间，依据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人在执行通知书下发前已经是案涉房屋的实际权利人。依据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案上诉人已经是案涉房屋实际权利人：1、上诉人与第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司于2022年5月8日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了案涉房产，具体地址为沈阳市浑南区世纪路2-1甲131、132号商铺及2-3甲1303、1304、1305、1306号写字楼。2、上诉人于交付房款同时实际接收了已购的上述房产，并按《补充协议》约定通知了承租人。租赁合同到期后，于2022年8月27日上诉人与承租人中国人寿财产保险股份有限公司按原租赁协议约定签订了《房屋租赁合同》，至此租金收取方已经依法转移为上诉人。而（2020）辽0112执2888号《协执通知书》，是在2022年9月5日下发的，晚于上诉人实际占有的时间，也晚于上诉人与中国人寿财产保险股份有限公司签订《房屋租赁合同》的时间；3、上诉人分别于2022年5月23日、27日、30日、31日分四次，支付了全额购房款，在一审中也提供了支付购房款的银行电汇凭证，第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司也开具了收款收据和购房增值税发票；4、案涉房产没有过户是因为其属于在建工程抵押，房屋解除抵押后才能备案，目前房屋的抵押权尚未解除，所以无法办理产权过户，所以房屋未能办理过户登记并非上诉人过错。因此，案涉房屋实际的权利人上诉人，并且本案的被上诉人沈阳市华谊电气安装工程有限公司在起诉第三人建设工程施工合同纠纷中，已经查封了第三人名下的其他房产，其权利可以通过其他案件予以实现。二、上诉人对案涉房屋享有所有权，因案涉房屋所产生的租金也应该属于上诉人，因此应该停止对案涉房屋租金的执行。上诉人购买的案涉房屋并非沈阳市华谊电气安装工程有限公司查封的房产，上诉人购买案涉房屋是在2022年9月5日之前，也就是一审法院下发（2020）辽0112执2888号协助执行通知书之前，在2022年9月5日之前上诉人已经是案涉房屋的实际权利人。况且，在2022年8月27日上诉人也与承租人针对房屋租赁重新签订了合同，案涉房屋的租金，依据合同相对性原则也应该属于上诉人所有，因此，浑南区法院下发的（2020）辽0112执2888号《协助执行通知书》应该予以撤销。综上，上诉人在案涉房产被查封之前已签订了合法有效的买卖合同，并已支付了案涉房屋价款和实际占有、使用该房屋，上诉人未办理案涉不动产过户手续非因自身过错所致，因此，上诉人提出的执行异议完全符合《执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、28条的规定，一审驳回上诉人该项诉讼请求错误，请求二审查明事实基础上，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人沈阳市华谊电气安装工程有限公司辩称，2020年8月市法院下判决我方胜诉，2020年9月在浑南法院立执行案，2022年3月9日浑南法院执行法官向中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司下达了协助执行通知，对方予以签收，查封福融房地产出租给中国人寿的写字间和门市房的租金，中骏物业购买福融房地产的房产是在2022年5月23日，是在我方申请立案执行和查封租金之后，所以中国人寿付给福融房地产的租金应移交给浑南法院，付给我方。我方认为中骏物业与福融房地产的买卖关系是构建虚假合同，不是真实购买，房价明显低于市场价，房屋买卖合同未备案。 原审第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司述称，福融房地产与中骏物业法定代表人***签订的买卖合同是事实存在的，***分别于2022年5月23日、27日、30日、31日支付案涉房产购房款12162150元，单价符合当时的市场房价，我方在出售房产时向***开具了收据和发票，转账事实存在，有转账凭证。 原审原告沈阳中骏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对原告所有的沈阳市浑南区世纪路2-1甲131、132号商铺，2-3甲1303、1304、1305、1306号写字楼房屋租金1,020,657.3元的执行，撤销2022年11月18日下发的（2022）辽0112执异342号执行裁定书及2022年9月5日下发的（2020）辽0112执2888号协助执行通知书；2、判令被告承担本案诉讼费等相关费用。 一审法院认定事实：被告沈阳市华谊电气安装工程有限公司与第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2020年5月15日作出（2019)辽0112民初1453号民事判决书，判决：一、沈阳福融房地产开发有限责任公司于判决生效后10曰内给付沈阳市华谊电气安装工程有限公司工程款6,850,000元；二、沈阳福融房地产开发有限责任公司分别于2018年4月29日起以5,625,000元为基数，2019年4月29日起以1,225,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，向沈阳市华谊电气安装工程有限公司支付逾期付款违约金；三、沈阳市华谊电气安装工程有限公司就“沈阳福融天地商业广场项目”的工程款享有优先受偿权；四、驳回沈阳市华谊电气安装工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回沈阳福融房地产开发有限责任公司的反诉请求。沈阳福融房地产开发有限责任公司不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年8月2日作出（2020）辽01民终8810号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。 后沈阳市华谊电气安装工程有限公司申请执行，该院立案执行，案号为（2020)辽0112执2888号，在执行过程中，该院于2022年9月5日向中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司下发协助执行通知书，扣划被执行人沈阳福荣房地产开发有限公司在中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司的房屋租金1,020,657元。 现原告沈阳中骏物业管理有限公司自称其于2022年5月8日与第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司签订了6份购房合同，购买第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司名下的位于沈阳市浑南区世纪路2-1甲131、132号商铺，2-3甲1303、1304、1305、1306号写字楼房屋。具体为：1303面积292.15平方米，购买价格6,640元每平方米；1304面积430.1平方米，购买价格6,640元每平方米；1305面积230.91平方米，购买价格6,640元每平方米；1306面积382.71平方米，购买价格6,640元每平方米，上述面积均为建筑面积，房屋均为写字间；商铺131建筑面积144.46平方米，套内面积为58.71平方米，分摊面积85.75平方米，每平米13,000元；商铺132建筑面积108.93平方米，套内面积44.27平方米，分摊面积为64.66平方米，每平米13000元。原告自称其分别于2022年5月23日、2022年5月27日、2022年5月30日、2022年5月31日共四次，通过原告公司的法定代表人***银行卡直接转付到第三人的账户内，案涉房屋总价款为12,164,246.8元，原告已付12,162,150元，尚欠2,096.8元未付，第三人对原告所述均无异议。 一审法院认为，本案争议焦点为原告对于案涉的房屋以及案涉房屋产生的租金是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，本案中，原告沈阳中骏物业管理有限公司并非本案的被执行人，被告沈阳市华谊电气安装工程有限公司与第三人沈阳福融房地产开发有限责任公司之间的权利义务关系经沈阳市中级人民法院于2020年8月2日作出（2020）辽01民终8810号民事判决书予以确认，且被告沈阳市华谊电气安装工程有限公司已经申请强制执行，执行案件案号为（2020）辽0112执2888号。原告提出的其与第三人签订房屋买卖合同的时间明显在此之后，本案中房屋租金的产生基础为房屋的所有权，而房屋的所有权并未发生变化，因此原告主张不符合法律规定排除执行的条件，其主张立即停止对原告所有的沈阳市浑南区世纪路2-1甲131、132号商铺，2-3甲1303、1304、1305、1306号写字楼房屋租金1,020,657.3元的执行，撤销2022年11月18日下发的（2022）辽0112执异342号执行裁定书及2022年9月5日下发的（2020）辽0112执2888号协助执行通知书的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：驳回原告沈阳中骏物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费13,986元，由原告沈阳中骏物业管理有限公司承担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对当事人所举证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，一审法院于2022年3月9日向中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司送达（2020）辽0112执2888号民事裁定书及协助执行通知书，请其协助冻结被执行人沈阳福融房地产开发有限责任公司在该分公司处的应收租金700万元。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，案外人异议之诉程序的审理焦点问题即为案外人是否对执行标的享有民事权益以及该项民事权益是否具有足以排除强制执行的法律效力的问题，并且案外人对此承担举证证明责任。 本案中，一审法院执行机构于2022年3月9日向中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司送达冻结被执行人沈阳福融房地产开发有限责任公司在其处的房屋租金的民事裁定书及协助执行通知书，又于2022年9月5日向其送达扣划被执行人沈阳福融房地产开发有限责任公司在其处的房屋租金1,020,657.3元的民事裁定书及协助执行通知书。即使案外人沈阳中骏物业管理有限公司与被执行人沈阳福融房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，但并未办理房屋过户登记手续。况且，通过案外人沈阳中骏物业管理有限公司在二审中提供的《不动产电子登记（簿）查询证明》来看，案涉六套房屋仍由沈阳福融房地产开发有限责任公司向锦州银行股份有限公司沈阳浑南支行提供抵押。在案涉房屋不动产物权的权属尚未发生变动以及一审法院已就案涉房屋的租金债权进行冻结的情况下，即使案外人沈阳中骏物业管理有限公司与中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司另行签订房屋租赁合同，亦无法否定被执行人沈阳福融房地产开发有限责任公司与中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司之间的房屋租赁关系，并不具有足以排除一审法院强制执行案涉房屋租金的法律效力。 综上所述，上诉人沈阳中骏物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,986元，由上诉人沈阳中骏物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　赵　卫 审 判 员　*** 二〇二三年六月十三日 法官助理　李　春 书 记 员　*** 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。