兴化市兴都建筑工程有限公司
兴化市泰源置业有限公司、某某等与江苏高桥投资发展有限公司、兴化市兴都建筑工程有限公司等合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终867号
上诉人（原审被告）：兴化市泰源置业有限公司，住所地江苏省兴化市安丰镇泰安丽园（杨许路66号）。
法定代表人：马晓芹，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：***，男，住所地江苏省泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：万金龙，江苏四牌楼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱金红，女，住所地江苏省泰州市海陵区。
被上诉人（原审原告）：江苏高桥投资发展有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区莲花一号小区南大门60幢。
法定代表人：戚国勤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任冰星，江苏东进信宇律师事务所律师。
原审被告：兴化市兴都建筑工程有限公司，住所地江苏省兴化市都市华庭9、12号商铺76号。
法定代表人：徐中健。
原审被告：兴化市锦鑫建材有限公司，住所地江苏省兴化市西郊镇候管村。
法定代表人：金大鹏。
原审被告：泰州市海玛门窗有限公司，住所地江苏省泰州市开发区凤凰路街道振兴村十四组。
法定代表人：***。
上诉人兴化市泰源置业有限公司（以下简称泰源公司）、上诉人***、朱金红为与被上诉人江苏高桥投资发展有限公司（以下简称高桥公司）、原审被告兴化市兴都建筑工程有限公司（以下简称兴都公司）、原审被告兴化市锦鑫建材有限公司（以下简称锦鑫公司）、原审被告泰州市海玛门窗有限公司（以下简称海马公司）合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2017)苏1202民初3685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭审理了本案。泰源公司委托诉讼代理人陈军杰、***及其委托诉讼代理人万金龙、高桥公司委托诉讼代理人任冰星、原审被告兴都公司法定代表人徐中健、海马公司法定代表人***到庭参加诉讼，上诉人朱金红、原审被告锦鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出上诉请求：原审判决认定收益权转让事实错误，应定性为房地产项目转让，该转让行为违反法律的强制性规定，应确认无效。事实和理由：1.高桥公司通过竞拍获得所有权便与***挂靠的江苏富安建设有限公司合作开发案涉项目，2010年12月8月25日补充协议印证；2.高桥公司将其下属的安丰分公司负责人变更为***，然后签订案涉项目收益权转让，从中将该案涉项目的所有债权和债务由***享有和承担，这只是挂名转让，目的是为了规避将房地产项目转让给不具有开发建设和销售资质的个人，同时规避缴纳项目转让的税收，此协议为项目转让，违反了相应的法律强制性规定；3.该项目在签订转让协议以后，在高桥公司提起第一次要求支付款项诉讼之前，高桥公司与***达成将案涉项目3号楼商业大楼3至6层直接变更至高桥公司名下的协议，该案涉大楼的共有土地使用权分割，原审法院并未对此作出认定或不予认定；4.造成***不能支付高桥公司的欠款，其原因是高桥公司拒绝履行办理相关商品房销售的按揭贷款和转让手续导致***无法销售，该行为应为高桥公司的先履行义务，高桥公司并未履行，应当构成违约，而非***违约，原审法院在没有查明事实依据的情况下，认定***构成违约并支付违约金是没有事实和法律依据的。因此原审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法撤销一审判决，将本案发回重审。
高桥公司针对***的上诉二审答辩称，***的上诉无事实和法律依据，依法不成立。1.本案客观事实是该房地产项目已建设完毕，并不存在开发过程中转让，不违反法律规定。2.该案现已生效的法律文书证明双方协议是合法的，上诉人关于该协议无效的理由不成立。分公司只有负责人，并没有法定代表人，***称是挂名转让目的是为了规避税收的问题在一审已经进行过详细的阐述。分公司在转让合同生效后变更到***名下的背景是双方所谈的转让并非是单项转让，是一并转让给***，之所以没谈成是因为***没有转让费，为了不扩大损失双方商定将收益权转让给***，在谈的过程中没有任何人提及为了规避法律规避税收，权宜之计需要找人出来销售，高桥公司向（泰州市海陵区）城南街道办事处请示，最终获得批准后才转让。因为收益权转让便于操作，既然协议已经达成，签订合同中变更为***。3.上诉理由第三条也不成立，一审中我公司已经提交证据证明门面房的办证问题，该证的所有经办人都是***内定的，所有办证的手续中没有我公司的签名盖章，现***将部分门面房登记已经销售，证明该部分房子在转让协议签订后是可以处理的，不存在违法销售。该部分房产中一部分进行了出租，出租的收益也是***拿的，不存在与我公司达成协议。4.关于上诉理由第四条，一审中***没有证据证明高桥公司不配合办理相关手续，我公司的行为不违反任何法律。
泰源公司针对***上诉陈述意见：我公司认为案涉协议本身存在规避税收的目的，名为收益权转让，实质是项目转让，故案涉协议应认定为无效。
兴都公司陈述意见：我公司同意上诉人意见。
海玛公司陈述意见：我公司同意上诉人意见。
锦鑫公司未陈述意见。
泰源公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审法院（2017）苏1202民初3685号民事判决，发回重审或依法改判驳回高桥公司对我公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由高桥公司承担。事实和理由：1.高桥公司与***、朱金红签订的协议书及担保书约定，***、朱金红就泰安丽园一期未售出的案涉房产为高桥公司在协议书项下所形成的债权提供担保，根据《中华人民共和国物权法》第四十条的规定，担保物权只能由所有权人设立，根据原审判决所认定的内容，如认定案涉房产所有权没有发生变动，那么非案涉房产所有权人的***、朱金红不能用案涉房产设立担保物权，显然协议书中的担保条款约定因违反法律强制性规定而无效，作为该条款细化和延伸的担保书均无效，我公司理应免除担保责任；2.案涉协议书名为收益权转让实为所有权转让，按照一审法院认定协议书所涉房产的所有权仍是高桥公司，那么在所有权没有发生变动的情况下，***、朱金红就不应对未取得案涉房产所有权支付对价，一审判决我公司承担担保责任也就丧失了基础，根据一审判决，高桥公司既享有案涉房产所有权，又享有***、朱金红根据协议书应支付的对价，导致高桥公司就同一案涉房产享有双重利益显然是显失公平的；3.如认定案涉房产的所有权已实际被***、朱金红所取得，根据《物权法》规定的区分原则，即使没有办理抵押权登记，亦不影响高桥公司要求***、朱金红就案涉房产履行担保义务，而案涉房产目前登记在高桥公司名下，表明***和朱金红已经履行了担保义务，我公司也应免除担保责任；4.本案中，高桥公司对***、朱金红提供的其他不动产担保物未办理物权登记存在严重过错，一审法院未予查明并认定，出于保护保证人信赖利益及维护公平的角度，应相应免除保证人的保证责任，同时对于其中的动产一辆奥迪A8汽车，根据《物权法》第一百八十八条规定在担保合同生效时抵押权就已经成立，经核实***、朱金红名下确有一辆奥迪车，担保合同上对于车牌号记载存在笔误，在此情况下高桥公司也理应以车辆财产价值实现债权；5、高桥公司严重违反协议书约定，***、朱金红有权拒绝给付3500.1万元。根据《中华人民共和国担保法》第二十条规定，一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。在高桥公司第一次起诉后，高桥公司已经将公司印章收回，不再配合***、朱金红办理房屋销售手续，其行为严重违反《协议书》的约定，直接导致***无法通过销售房屋回笼资金来支付高桥公司的款项，基于先履行抗辩权，***有权拒绝给付3500.1万元，而一审庭审中高桥公司未否认印章已被收回。6.一审判决***、朱金红给付利息，再判决承担10%的违约金，显然超过实际损失，应予以调减。
高桥公司针对泰源公司上诉请求二审答辩称，泰源公司上诉请求和理由均不成立。泰源公司在没有向法庭提出任何推翻已生效判决书的情况下认为转让协议无效无事实和法律依据。我公司在一审中向法庭提交了担保合同，明确载明为保证甲方债权实现，乙方自愿为***、朱金红签订了案涉合同项下的债务担保，就担保问题，我公司认为无论谁担保，《担保法》第三十八条有明确规定，均不能作为泰源公司推卸担保责任的法律依据，我公司认为如果泰源公司仍然强调理由，目的也是拖延时间。本案客观事实是转让协议签订后该部分物权、产业都给了***，实际掌控在***，法律未禁止收益权不能转让。
***针对泰源公司的上诉陈述意见：认同泰源公司提出的上诉请求及事实和理由。
兴都公司陈述意见：同意上诉人泰源公司的上诉意见。
海玛公司陈述意见：同意上诉人泰源公司的上诉意见。
锦鑫公司未陈述意见。
高桥公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令***等给付欠款3500.1万元及相应利息（按银行年期存款利率自2015年2月7日至还清之日止），违约金350万元（3500万×10%），合计3850.1万元；2、本案诉讼费由***等负担。
一审法院经审理查明，2014年12月31日，（甲方）高桥公司与（乙方）***、朱金红签订《泰安丽园（一期）项目收益权转让协议书》确定，双方合作开发兴化市安丰镇泰安丽园（一期）房地产开发项目进入扫尾销售阶段，双方经多次协商达成并购协议：一、双方协商一致确认，泰安丽园（一期）项目高桥公司的总投资额为5476.5111万元，***方的总投资为1820万元。二、***方自愿以6000.10万元收购高桥公司在泰安丽园（一期）项目中的所有收益权（企业所得税另计，费用由***方承担），该项目产生的所有债权债务从本协议生效之日起一并转归***方享有和承担。三、高桥公司同意从协议签字生效后，双方交接手续完成时将泰安丽园（一期）项目交由***方全权负责经营管理至该项目项下房产全部处理完毕止（但***方在此期间不得恶意处理资产）。在经营期内***方有义务每六个月将经营实际状况向高桥公司书面报告一次。在经营期内，***方必须自觉守法经营，高桥公司享有监督权。***方承诺：如经营期内乙方发生违法经营，高桥公司有权以书面通知的方式终止此协议；***方自愿以其在泰安丽园（一期）项目中的所有收益权作为违约责任担保。三、付款方式、期限和保证：1、高桥公司同意***方在本协议签订时就收购款6000.1万元向高桥公司出具书面欠据；***方承诺：约期还款、三年还清。即第一年还款2500万元，第二年还款2000万元，余款第三年还清。每年的还款金额须分两次还清，即自签订协议期六个月内支付当年应还款项的50%，一年期满前还清另外的50%，以此类推。约定还款期限内，***方如有一期违约逾期，高桥公司有权就余款全额主张权利或解除本协议。2、***方所欠款项须按银行定期一年的利率给付利息。当年的利息当年结清（本息同时付，执行时间从2015年7月7日起）。3、***方用夫妻全部资产和以下单位作为担保：（1）兴都公司（2）锦鑫公司（3）泰源公司（4）海玛公司（5）乙方夫妻全部资产（详见资产清单，但不限于清单）；上述担保为连带责任担保。四、高桥公司的房地产开发资质提供给***方仅限于销售泰安丽园（一期）项目项下房屋使用（挪作他用即为违约）；年审等相关证照维持费用由***方承担至该（一期）项目全部销售终结（此间高桥公司负有积极协助和配合的义务）。五、违约责任：……，如有违约，违约方需向对方支付协议所涉收购金额总额30%的违约金。同日，***、朱金红向高桥公司出具欠据，载明“约期还款、三年还清。第一年还款2500万元，第二年还款2000万元，余款第三年还清。每年的还款金额分两次还清，即自签订协议起六个月份内支付当年应还款金额的50%，一年期满前还清另外的50%，以此类推。还欠款时必须按银行定期一年的利率结清当年的利息。”***（朱金红）、泰源公司等担保人于当日分别与高桥公司签订《担保合同》，并确认清楚***、朱金红与高桥公司签订的《泰安丽园（一期）项目收益转让协议书》的内容，对提供担保可能带来的法律后果完全清楚，自愿以自有全部资产为《协议书》项下所形成的高桥公司债权提供连带责任担保，担保期限为***、朱金红的全部义务履行完毕止。其中，***、朱金红在其签订的《担保合同》中增列有担保资产清单：1、2014年6月30日***、朱金红与兴化市西郊镇侯管村签订的《兴化市西郊镇侯管村（侯家）新农村建设农民代建房安置协议》项下形成的可得权益，即房屋资产；2、《协议书》项下***、朱金红未售出的房屋资产；3、***、朱金红建于（泰州市）海陵区凤凰街道振兴村六组的建筑面积168平方米的私人住宅一套；4、苏Ｍ×××××奥迪A8小车一部；5、***、朱金红在兴化市府前花园所建15幢独体别墅（楼号：1-9、12、13、15-18、20）。合同签订后，双方并未办理上述担保财产的抵押登记手续。
2015年2月7日，高桥公司将泰安丽园（一期）项目建成房屋30870平方米及江苏高桥投资发展有限公司安丰分公司（以下简称高桥安丰公司）证照、账册、印章、资产等一并移交给***；2015年3月5日，高桥安丰公司的负责人经工商登记变更为***。（兴化市安丰镇）泰安丽园（一期）2号楼4、5、6、7、8、9、10、11、12号门面房，3号楼3、4、5、6层商业用房权属均登记在高桥安丰公司名下；***、朱金红以高桥安丰公司名义就案涉项目下房产与购房者签订购房合同；购房者将购房款汇入高桥安丰公司名下账户。后***、朱金红未按约向高桥公司给付转让金；2016年9月20日，高桥公司以***、朱金红、兴都公司、锦鑫公司、泰源公司、海玛公司为被告提起诉讼要求上述被告给付第一年欠款2500万元，利息56.25万元，违约金250万元（2500万元*10%），合计2806.25万元。2017年3月16日，一审法院作出（2016）苏1202民初4158号民事判决书，对***（朱金红）、泰源公司等担保人与高桥公司签订《泰安丽园（一期）项目收益权转让协议书》、相应担保合同以及高桥公司向***移交情况予以确认，并判令***、朱金红支付高桥公司2806.25万元；兴都公司、锦鑫公司、泰源公司、海玛公司对***、朱金红的上述债务承担连带保证责任。
高桥公司认为***（朱金红）、泰源公司等担保人至今未履行给付转让金的义务，提起本案诉讼。
一审法院认为，当事人对高桥公司与***、朱金红签订案涉转让协议书及相应担保合同的事实无异议。现各方争议焦点为1、高桥公司与***、朱金红签订的案涉转让协议书是否存在合同无效的情形；2、高桥公司与***、朱金红之间是否存在债务相互抵销的情形；3、本案所涉担保的先后履行顺序。
关于争议焦点1。本案中，案涉转让协议约定将双方合作开发的兴化市安丰镇泰安丽园（一期）房地产项目交由***、朱金红负责经营管理，胡春勤、朱金红以高桥公司的房地产开发资质销售相应项目项下房产取得收益，并约定不得挪作他用。案涉转让协议实际履行过程中，***、朱金红以实际控制高桥安丰公司，并以分公司名义对外销售房屋的方式取得收益。上述案涉转让协议并未约定将相应房地产转让项目转为***、朱金红个人所有，***、朱金红以高桥公司设立的分公司名义销售相应房地产并取得相应收益的行为并不发生相应房产所有权转为***、朱金红的后果。另案涉转让协议明确约定，***、朱金红以约定金额的款项向高桥公司收购相应项目收益权，相应的企业所得税费用由***、朱金红承担，即双方明确约定了案涉转让协议书中约定的收益权转让的相应税收费用的承担主体。故泰源公司关于高桥公司与***、朱金红签订案涉转让协议书名为转让收益权实为转让所有权，双方签订协议的目的系为了逃避转让税收的辩称事由，依法不予采信。现并无证据证明案涉转让协议书存在无效事由，高桥公司与***、朱金红对合作过程中双方各自的投资进行结算，***、朱金红自愿出资收购高桥公司的投资份额，形成案涉转让协议书，该协议书合法有效，应当予以确认。
关于争议焦点2。本案中，案涉转让协议书约定的转让标的系销售相应项目项下房产的收益权；并明确***、朱金红系通过使用高桥公司的房地产开发资质销售房屋。相应房产初始权证登记于由***实际控制的高桥安丰公司名下并不影响***、朱金红销售房产取得收益；相反正是实现了案涉转让协议约定的高桥公司提供相应房地产开发资质给***、朱金红销售案涉房屋的约定。***、朱金红辩称其与高桥公司达成了以案涉项目3号楼商业大楼3-6层折算3500万元抵销***、朱金红应给付的（2016）苏1202民初4158号判决确认款项以外的转让金余款的一致意见，其未能提交任何证据证明该项辩称事由。其辩称原由其持有的高桥安丰公司的相应印章等均被高桥公司收回，亦未提交任何证据予以证明。现***、朱金红未提供任何证据证明其向高桥公司返还高桥安丰公司的相应证照、印章、账户控制权等，而以相应房产的不动产权证办理在其所实际控制的高桥安丰公司的名下为由主张***、朱金红与高桥公司之间的案涉债务已抵销的辩称事由，亦不予采信。
本案中，高桥公司已按约移交了相关的证照、账册、印章、资产等，则***、朱金红根据案涉转让协议书及欠据的约定，应当按期足额给付高桥公司相应的转让金款项本息。现***、朱金红未按约付款，高桥公司要求其给付（2016）苏1202民初4158号判决确定的第一期款项之外的转让金余款3500.1万元及自2015年2月7日起至实际给付之日止按银行一年定期存款利率计算的利息的主张，符合双方的约定，依法予以支持。高桥公司自行调整案涉转让协议书中关于“如有违约，违约方需向对方支付本协议所涉收购金总额30%的违约金”条款的约定，将违约金调整为所欠金额3500.1万元的10%即350.01万元，系其对自身权利的主持，且不违反法律规定，予以支持。
关于争议焦点3。本案中，主债务人***、朱金红为案涉转让协议项下高桥公司的债权提供自有资产作为担保及兴都公司、锦鑫公司、泰源公司、海玛公司的担保，各方当事人并未约定担保责任承担的先后顺序，则高桥公司依法应当先就***、朱金红提供的担保物实现债权。但***、朱金红提供的5类担保物中，第1、2、3、5类担保物依法应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而该部分担保物并未办理抵押登记，故抵押权应认定为未设立；***、朱金红名下并未登记第4类担保物苏Ｍ×××××奥迪A8车，故该项担保亦未成立。兴都公司、锦鑫公司、泰源公司、海玛公司作为连带责任保证人依约应对上述***、朱金红的案涉债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后有权向***、朱金红追偿。
兴都公司、锦鑫公司、海玛公司经法院合法传唤无正当理由不到庭，视为自己放弃诉讼权利，依法承担不利的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、***、朱金红于判决生效之日起十日内给付高桥公司转让金余款3500.1万元及相应利息（以3500.1万元为基数自2015年2月7日起至实际清偿之日止按银行一年期存款利率计算）、违约金350万元；二、兴都公司、锦鑫公司、泰源公司、海玛公司对本判决第一项所确定款项承担连带清偿责任（上述担保人在承担保证责任后有权向***、朱金红追偿）。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费234305元、保全费5000元，合计239305元由***、朱金红、兴都公司、锦鑫公司、泰源公司、海玛公司共同负担。
***、泰源公司二审未举证新的证据。高桥公司向法庭提交一份一审法院（2016）苏1203民初4158判决书和本院（2017）苏12民申226号再审民事裁定书。证明：双方所签的合同是收益权转让合同以及担保合同，没有违反法律规定；收益权转让合同不但签订而且实际履行了。
***质证意见：对于高桥公司提交的判决书和再审裁定书真实性无异议，该两份生效的法律文书在本案中没有可参照性，也不能作为本次诉讼的定性依据。
泰源公司质证意见：对于判决书和裁定书的真实性无异议，但对于判决书和裁定书的内容不认可，上述法律文书中对于案涉房产所有权均未作出明确认定，对于担保书的真实性无异议，我公司认为担保书本身是应当结合协议书第三条第三款来进行认定的，担保书是协议书第三条第三款的附件。
兴都公司质证意见：同***的意见。
海玛公司质证意见：同***的意见。
锦鑫公司未发表质证意见。
本院认证意见：对高桥公司所举证据真实性予以确认，对于涉案房地产权属的认定不予确认。理由是：高桥公司主张的是债权，协议书约定的房地产的权属归属未经举证质证，亦无必要在该案中作出确认。
一审法院查明的事实，有充分证据证实，本院予以确认。针对上诉人的上诉请求，本院另查明：涉案转让协议项下项目已经取得销售许可证，工程经竣工验收合格，***称已经销售部分房产，所得款项1700余万元归***处分。
关于已经交接的高桥安丰公司证照、印章等，***主张已经被高桥公司收回，高桥公司予以否认，***未举证证明该主张。
***陈述涉案项目项下3#3-6层登记在高桥安丰公司名下，是因为销售形势不好，目的是准备到银行抵押借款，也是为给付高桥公司欠款。登记在高桥安丰公司名下时，分公司负责人是***，***主张直接抵销相应欠款，高桥公司不认可，***未举证证明有抵销的合意。
关于***名下一辆奥迪A8汽车，车牌号苏Ｍ×××××，作为***、朱金红提供抵押的问题，***予以确认，其名下有且仅有一辆奥迪A8汽车，并且列入担保财产清单。
二审争议焦点是:一、***所提上诉部分。1.转让协议的效力；2.该转让协议书项下是所有权转让还是收益权转让；3.案涉标的物登记在高桥安丰公司名下能否抵销欠付的应付款项；4.转让协议履行过程中高桥公司是否存在违约行为。
二、泰源公司提出上诉部分。1.***与朱金红自行提供的案涉转让协议项下不动产作担保的效力，是否影响泰源公司与高桥公司签订的担保合同的效力；2、泰源公司应否免除担保责任或减轻担保责任；3、案涉标的物登记在高桥安丰公司名下能否抵销欠付的应付款项；4主债务人***的违约责任如何承担；5、按照10%确定违约金是否过高。
本院认为，审查判断合同效力应当依照《合同法》第五十二条及相关法律、行政法规的规定。
就***上诉部分争议焦点1，涉案转让协议真实性各方当事人均无异议，协议序言部分将协议磋商的背景、过程等均作了扼要的阐述、说明，是双方协商一致并由各担保人提供担保的情况下达成的协议，从协议约定的权利义务内容分析，是将协议双方合作开发并已经竣工验收进入扫尾销售阶段的兴化市安丰镇泰安丽园（一期）项目项下房产交由合作一方即***（朱金红）全权负责经营管理至该项目项下房产全部处理完毕止，***从经营、处置项目下房产所得收益中给付高桥公司应得的净收益（企业所得税另计、***负担），以收购高桥公司项目收益权的名义给付而已，同时，***承担该项目所产生的债权债务，高桥公司提供所属房地产开发资质等是为高桥公司协助、配合***销售项目下房屋的协助义务。据此，涉案转让协议不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形。上诉人***称涉案转让协议属于房地产开发项目转让、存在合法形式掩盖非法目的的行为，没有事实和法律依据，该上诉主张，本院不予支持。
关于争议焦点2，从涉案转让协议约定的权利义务内容分析，没有明确载明涉案项目项下房产的权属归属，只是将涉案项目交由***全权负责经营管理至该项目项下房产全部处理完毕，***以确定的价金收购高桥公司应得的收益。本案中，高桥公司依据转让协议及相关附件主张给付请求权，***并未就协议项下项目房产的所有者权益归属提出权属主张（诉求），故对于涉案项目项下房产权属的归属，法院不作确认裁判。
关于争议焦点3，正如焦点2所述，涉案项目所属房产权属在转让协议中未有充分明确的约定，其经营管理至项目项下房产全部处理完毕，***依照转让协议享有自主权，其将项目项下部分房产（3#3-6层商业用房产权）登记在高桥安丰公司名下，是在高桥安分公司负责人变更为***后，为利用该部分房产作抵押申请银行贷款而登记产权取得产权证明的，未经高桥公司同意，也没有其他证据证明其与高桥公司之间存在买卖合意、抵销债务合意等，故***主张本案所涉给付之债已经抵销，没有事实依据，本院不予采信。
关于争议焦点4，在涉案转让协议履行过程中，***没有证据证明高桥公司存在违约行为，抑或存在***所述高桥公司不予协助等事实，经查，也是在***未依约定给付对价后，高桥公司依法行使的不安抗辩权，故不能认定高桥公司存在违约行为，进而成为***不履行给付义务的抗辩理由。
就泰源公司上诉部分争议焦点1，本案所涉转让协议、担保合同已经成立，转让协议的效力已经确认为合法有效，不再赘述，担保合同效力的评价判断亦如前所述，应当依照法律规定作出裁决。***所负转让协议约定的债务，由转让协议项下未出售房产的收益权作担保（担保财产之一），高桥公司与***（朱金红）均无异议，协商一致，担保合同依法成立并生效。同理，泰源公司与高桥公司之间的担保合同也是成立并生效的，首先泰源公司自愿提供担保，有明确具体的协商过程，意思表示真实，对于担保责任的范围、形式等约定明确。不动产作为担保物是否登记仅仅影响担保物权是否设立，不影响担保合同的成立并生效。泰源公司认为涉案项目项下***未销售的房产作抵押担保违反《物权法》第四十条的规定，担保合同无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。因本案已主张担保人承担责任，且各方争议不及于此，故对合同约定的担保期限不作评判。
关于争议焦点2，泰源公司不能免除或者减轻其担保责任。泰源公司为主债务人之给付义务承担担保责任的意思表示真实，担保合同成立并生效，担保人即应当依照担保合同的约定承担担保责任，各担保人之间亦有约定为连带责任担保，债权人和主债务人、担保人未依照物权法的规定依法办理抵押登记，只是其不能依照《物权法》的规定就未设立担保物权的抵押物主张优先受偿权，而不能理解为担保人据此可以免除担保责任或者减轻担保责任，而且，担保合同未约定在泰源公司主张的情形存在的情况下，免除或者减轻担保人的担保责任。故，泰源公司主张免除或减轻担保责任，本院不予支持。对于***名下的一辆奥迪轿车作为抵押物，二审***予以确认，依照《物权法》第一百八十八条规定涉案奥迪轿车作为抵押物，抵押权已经依法设立，且债权人、主债务人、担保人未约定受偿顺位，依照《物权法》第一百七十六条规定，债权人高桥公司应先就该奥迪轿车担保物权受偿，泰源公司该部分主张符合法律规定，依法应予支持。
关于争议焦点3、4，前述已作阐述，不再重复。关于争议焦点5，合同约定违约金为30%，高桥公司主动调减为10%，一审判决予以准许是正确的。本案已经发生一次诉讼（分期主张），债务人未依法履行生效判决确定的义务，在转让协议履行过程中，债务人也认可已经出售了部分房产，却未作任何给付，诉讼中仍以种种理由推脱，且在两次诉讼的情况下，也未有积极履行协议的意思表示，亦或是主张终止合同等其他解决纠纷的意思表示，是为主观上存在放任违约、放大损失的过错。故泰源公司主张再调减违约金，不予支持。
综上，上诉人***的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持，泰源公司的部分上诉理由成立，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持江苏省泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初3685号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、变更江苏省泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初3685号民事判决第二项为：兴化市兴都建筑工程有限公司、兴化市锦鑫建材有限公司、兴化市泰源置业有限公司、泰州市海玛门窗有限公司对***、朱金红应承担的一审判决第一项给付义务在扣除案涉奥迪轿车（苏Ｍ×××××）变价价值之外承担连带清偿责任。担保人承担担保责任后，有权向***、朱金红追偿。
二审案件受理费234305元，由上诉人***、兴化市泰源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李乐文
审判员 严卫东
审判员 周红梅
二〇一八年七月十二日
书记员 陈嘉玥
