山西省乡宁公路管理段与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

山西省乡宁县人民法院

民事判决书

（2018）晋1029民初175号

原告：山西省乡宁公路管理段。住所地：山西省乡宁县。

法定代表人：段中午，系该公路段段长。

委托代理人：**，山西华尧律师事务所，律师。

委托代理人：常建军，山西华尧律师事务所，律师。

被告:袁学宝，男，汉族，1976年10月28日出生，高中文化程度，住乡宁县。

委托代理人：**，1978年3月6日出生，住乡宁县，乡宁县交通局职工，系***妻子。

第三人：***，男，汉族，1972年10月17日出生，初中文化程度。

原告山西省乡宁公路管理段（以下简称乡宁公路段）与被告***、第三人***租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乡宁公路段的委托代理人**、常建军、被告***的委托代理人**、第三人闫黎明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告乡宁公路段向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告位于××乡及地下室的房屋腾空并返还给原告，并支付原告经济损失50000元；2.判令被告支付自2017年5月31日起至房屋腾空并归还原告之日止的房屋使用费，并结清水电费等相关费用。（截止2018年3月1日房屋使用费按照租金标准计算为167000元）；3.请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年，原告根据乡（2014）24号文《关于办公楼房屋租赁的实施方案》办法，经过公开招投标确定第三人闫黎明中标。原告与第三人于2014年6月1日签订了《乡宁公路管理段房屋整体承租合同》，双方约定房屋的租赁期限为三年，从2014年6月1日起至2017年5月31日。后第三人***将其承租公路段房屋中的二层二号房及地下室出租给被告，被告与第三人就二层二号房签订了《乡宁公路管理段房屋出租合同》，双方约定租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日；三年共计租金为283000元，一次交清。因被告未付清租赁地下室的房租，因此第三人与被告未签订租赁合同，但双方口头约定租赁期限为三年，即自2014年6月1日至2017年5月31日；租金为385000元。2017年5月31日，原告与第三人的租赁合同到期后，第三人依约将部分房屋交付给原告，但被告在原告和第三人的多次催促下均拒绝归还其承租的房屋，且不予支付在其逾期占用期间的房屋使用费及水电费等费用，给原告造成了巨大的经济损失。依法签订的合同应当受到法律的保护，被告与第三人签订的租赁合同到期后应当按照约定将房屋腾空归还给原告。被告在合同到期后继续占用原告合法所有的房屋应当按照租金标准支付房屋使用费及水电费等相关费用。原告在要求被告归还房屋期间，耗费了巨大的人力物力，且因被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。

被告***辩称，对事实部分没有补充，房屋我不占了，经济赔偿和水电费不予承担，房租应从2017年8月份开始起算。

第三人***对原告所诉事实部分没有异议。

经审理，本院确认的案件事实如下：2014年，原告与第三人于2014年6月1日签订了《乡宁公路管理段房屋整体承租合同》，双方约定房屋的租赁期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日。后第三人***将其承租公路段房屋中的二层二号房及地下室出租给被告***，被告与第三人就二层二号房签订了《乡宁公路管理段房屋出租合同》，双方约定租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日；3年共计租金为283000元，一次交清。因被告未付清租赁地下室的房租，因此第三人与被告未签订租赁合同，但双方口头约定租赁期限为三年，即自2014年6月1日至2017年5月31日，三年租金共计为385000元。

案件审理期间，被告于2018年4月30日将乡宁公路段地下室腾出，并将钥匙交给乡宁公路段。

根据原告乡宁公路段的起诉、被告***、第三人闫**的答辩，本案的焦点有三：1.被告与第三人之间的租赁合同是否成立有效；2.原告请求被告腾出房屋的理由是否成立；3.原告请求损害赔偿和逾期腾房期间的房屋占有使用费是否成立，如果成立，具体数额是多少。

针对租赁合同是否成立的问题，原告乡宁公路段提供了事业单位法人证书，国有土地使用证、原告与第三人***签订的租赁合同、第三人***与被告***签订的二号楼二层房屋租赁合同，证明原告诉讼主体资格适格，享有所有权、原告与第三人约定租期为3年，第三人将二号楼二层房屋及地下室出租给被告，租期均为3年，租金分别为283000元与385000元。被告对该组证据不持异议。本院认为，被告与第三人签订的《乡宁公路管理段房屋出租合同》，是在原告与第三人签订的《乡宁公路管理段房屋整体承租合同》基础上签订的。根据合同法第二百二十四条规定：”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”，原告同意第三人将房屋进行转租，且该第三人与被告签订合同系双方真实意思表示，系合法转租，属合法有效合同。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：”房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，被告作为次承租人，在合同履行期限届满后，负有腾退房屋义务，原告请求被告腾出房屋并承担逾期腾房占有使用费，符合法律的规定，应予支持。

原告通过第三人闫黎明承租被告两部分房屋，地下室部分虽未签订书面合同，但双方对租赁关系的主要内容无异议，且第三人与他人签订租赁合同应当与其初始承租合同保持一致，故双方对地下室租赁的权利义务，可参照原告与第三人签订的《乡宁公路管理段房屋整体承租合同》和第三人与被告针对二号楼二层房屋签订的《乡宁公路管理段房屋出租合同》予以确定。

关于原告请求的损害赔偿和逾期腾房的房屋占有使用费问题。原、被告双方对房屋租金、租期意见一致，原告请求被告以合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费，于法有据，本院予以确认。原告认为，租赁合同到期后，被告不能将房屋返还给原告，属于严重违约，应赔偿经济损失，根据租赁市场实际情况，租赁房屋的价格不断上涨，被告如果按约定将房屋及时返还给原告，原告可以将房屋以更高的价格租赁出去，因被告的违约行为，原告受到直接损失。在被告无权占用房屋期间，原告安排专人处理此事，给原告工作上造成困扰和损失，请求判令被告支付原告经济损失50000元。被告认为，原告要求的经济损失50000元不合理。本院认为，原告提供的证据无法证明其可得利益损失金额，对新承租人交房不能的违约金赔偿亦未能提供证据予以证明，故对原告要求被告赔偿50000元经济损失的请求，本院不予支持。原告要求被告支付2017年5月30日之后的水电费，但未能提供证据证明水电使用情况及具体数额，本院不予支持。

关于租金计算起算点，被告认为，别的商户是从2017年8月份开始计算，其租金也应从2017年8月份开始计算。同时提出，其承租房屋后，在楼门口做了一个架子，原告未经被告同意私自将公共项目的门头给了营业厅使用，灯和发光字均不见了，且地下室投资酒吧装修时，地板砖、隔音墙、水路、电路改造投资较大，要求将投资装修的费用抵顶部分房租。为支持其观点，被告提供证据如下：1.二号楼二层装修费用明细一份，证明二楼装修投资480000元；2.地下室酒吧（乡×××慢摇吧）装修预算书及装修预算表、家具明细表、灯光系统报价单、音响系统明细表、视频系统明细表、吊灯明细表、监控及网络覆盖明细表、三项电费用、进户门、地暖加装明细，证明地下室装修投资共计1289972元。本院认为，被告提出房租起算点应从2017年8月份开始起算，因未能提供证据予以证明，没有充足的理由，其起始时间应依实际占用时间即2017年5月31日履行期间届满之次日2017年6月1日起计算。被告关于装修费用的两组证据系被告作出的单方面预算及明细，无第三方机构签章，对其真实性无法确定，其要求抵顶房租的请求，本院不予支持。被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付逾期腾房期间的占有使用费用。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款，第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内将乡宁公路段二号楼二层房屋归还原告山西省乡宁县公路管理段，同时支付山西省乡宁县公路段自2017年6月1日至搬出该二号楼二层房屋时的房屋占有使用费（以合同约定三年租金283000元的标准计算）。

二、被告***于本判决生效之日起十日内一次性支付原告山西省乡宁县公路段自2017年6月1日至2018年4月30日公路段地下室房屋的占有使用费117700元（以合同约定三年租金385000元÷36月×11月≈117700元）。

三、驳回原告其他诉讼请求。

如被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4555元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年八月二十二日

书记员***