中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行与某某、某某等金融借款合同纠纷一审民事判决书

浙江省温州市瓯海区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）温瓯商初字第1301号

原告：中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行。

负责人：徐根富。

委托代理人：王钰、刘毅。

被告：***。

委托代理人：***。

被告：***。

被告：温州市丰基房地产开发有限公司。

法定代表人：林杰华。

委托代理人：高云、陈静。

原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行（以下简称中国银行瓯海支行）为与被告***、***、温州市丰基房地产开发有限公司（以下简称丰基公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年8月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告中国银行瓯海支行的委托代理人王钰，被告***的委托代理人兼被告***、被告丰基公司的委托代理人高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中国银行瓯海支行起诉称：2013年10月31日，被告***、丰基公司与原告签订2013年将字72510157号《个人一手住房贷款合同》及《贷款及保证承诺书》，合同及承诺书约定：被告***以购买温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园×幢×室房产为由向原告借款224万元，借款期限为360个月；贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为0.49125%；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，每期归还借款本息13279.09元，还款日为每月5日；逾期还款利息按合同约定贷款利率上浮50%确定；若借款人未按期归还借款本息，原告有权宣布本合同项下的借款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在被告***名下的坐落于温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园×幢×室房产提供抵押担保。被告丰基公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。被告***向原告出具了一份共同还款承诺书，承诺自愿对被告***与原告签订的2013年将字第72510157号《个人一手住房贷款合同》项下的全部债务，包括借款本金、利息、逾期利息及实现债权的费用承担连带共同还款责任。

上述《个人一手住房贷款合同》签订后，原告依约于2013年11月13日向被告***指定的账户发放贷款224万元。2015年4月5日起，被告***未能按约定足额偿还贷款本息，原告依约于2015年7月28日宣布贷款提前到期并向被告发出贷款催收通知书。截止2015年7月30日，被告***尚欠原告借款本金2207180.68元、利息39155.97元、罚息748.53元。故原告起诉请求判令：一、被告***、***立即偿还原告借款本金2207180.68元、利息39155.97元及罚息（暂算至2015年7月30日的罚息为748.53元，之后的罚息以借款本息之和为基数，按年利率8.3025%计算至实际履行之日止）；二、被告***、***承担原告为实现债权所支出的律师费5000元；三、原告有权对被告***所有的坐落于温州市瓯海区中心区D-10-02号二期地块华鸿锦园×幢×室房产（房屋预告登记号：温房预瓯字第××号）的拍卖、变卖或折价款优先受偿；四、被告丰基公司对上述款项承担阶段性连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。

原告中国银行瓯海支行为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：

1.原告营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明各一份，以证明原告的主体资格；

2.被告***、***的身份证明材料各一份，被告丰基公司的基本情况查询表一份，以证明三被告的主体资格；

3.2013年将字第72510157号《个人一手住房贷款合同》一份，以证明被告***向原告借款，并以相关预登记房产为借款提供抵押担保的事实；

4.房屋预告登记证、抵押权预告登记证各一份，以证明被告***以其购买的坐落于温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园×幢×室房产的房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记手续的事实；

5.共同还款承诺书一份，以证明被告***承诺对上述借款承担共同连带偿还责任的事实；

6.房屋按揭合作协议、贷款及保证承诺书各一份，以证明被告丰基公司为被告***向原告借款提供阶段性连带责任保证的事实；

7.中国银行零售贷款借款借据、交易明细清单各一份，以证明原告已将224万元款项汇入被告***指定的银行账户的事实；

8.商品房买卖合同一份，以证明被告***购买丰基公司开发的华鸿锦园房屋的事实；

9.利息清单一份，以证明被告尚欠本金及利息的事实；

10.履行连带保证责任通知书一份、催收函两份、宣布贷款提前到期函一份、EMS快递回单两份，以证明原告宣布借款提前到期并向被告***、丰基公司邮寄催收函、宣布贷款提前到期函，被告***于2015年7月29日收到上述函件的事实；

11、法律服务委托合同一份、代理费发票一份，以证明原告为实现本案债权支出的律师费的事实。

被告***答辩称：1.被告***向丰基公司购买房产后，未办理抵押登记手续，原告未收到他项权证，应由被告丰基公司承担还款责任；2.《个人一手住房贷款合同》中关于保证的约定既附期限又附条件，合同无效，原告无权就预抵押的房产优先受偿；3.原告起诉主张的金额错误，被告已归还205195.69元应予扣除；如合同无效，被告已归还的205195.69元应予以退回；4.原告要求被告承担律师代理费没有依据；5.原告要求被告归还借款本金及利息，被告具有中止支付的理由。因被告丰基公司违约，被告***与丰基公司签订的《商品房买卖合同》无效，被告***有权退房。被告丰基公司存在缔约过失，应承担损害赔偿责任。

被告***答辩称：1.被告***未与原告签订书面的保证合同，共同还款承诺书上没有原告的盖章，共同还款承诺书无效，被告无需承担共同还款责任；2.被告***以相关房产作为抵押物，在抵押物价值尚未确定的情况下，不能要求被告***承担还款责任；3.被告***既不是债务人，也不是保证人，主体不适格；4.原告要求被告***承担律师代理费没有依据。

被告丰基公司答辩称：1.被告***以相关房产为借款提供抵押担保，被告丰基公司若要承担担保责任，也是在抵押物拍卖、变卖或折价后不足部分承担连带清偿责任；2.原告主张的律师代理费不是必要费用，不应当支持。

被告***为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据材料：

1.贷款已还款明细清单一份，以证明被告***已还款205195.69元的事实；

2.华鸿中央城的宣传资料一份、现状图纸一份，以证明涉案房产的实际情况与宣传情况存在差异的事实。

被告***、丰基公司未提供证据。

原、被告提供的证据，均经庭审出示、质证。

被告***对原告提供的证据1、2、4没有异议；对证据3的合法性和关联性有异议，《个人一手住房贷款合同》未生效，原告不能向被告主张权利；对证据5有异议，原告未在共同还款承诺书上签字盖章，属于无效的保证合同；对证据6的房屋按揭合作协议的合法性、关联性有异议，对贷款及保证承诺书没有异议；对证据7有异议，因贷款合同无效，证据7也无效；对证据8的合法性有异议，被告丰基公司是否存在违约行为需要等被告***向丰基公司主张权利后才能确定；对证据9有异议，被告已归还借款205195.69元；对证据10有异议，被告不知道借款已提前到期；对证据11有异议，不具有关联性。

被告***的质证意见与被告***的质证意见一致。

被告丰基公司对原告提供的证据1-8没有异议；对证据9被告还款事实不清楚；对证据10有异议，被告未收到提前到期通知书；对证据11有异议，律师代理费不是必要费用。

原告对被告***提供的证据1没有异议；对证据2有异议，与本案不具关联性。

被告***对被告***提供的证据没有异议。

被告丰基公司对被告***提供的证据1真实性没有异议；对证据2有异议，与本案不具关联性。

本院经审查认为，原告提供的证据，来源合法，内容真实，本院予以认定。被告***提供的证据1来源合法、内容真实，能与原告提供的还款明细相互印证，本院予以认定。被告***提供的证据2与本案没有关联性，本院不予认定。

经审理，本院对原告中国银行瓯海支行起诉主张的事实予以确认。

截止2015年9月25日，被告丰基公司尚未办理涉案房产的初始登记。

本院认为：原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，原告已依约履行发放贷款义务。因被告***未按约定归还借款本息，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期，被告***依法应偿付原告借款本金、利息、复利及逾期利息。被告***作为共同还款人签订了共同还款承诺书，应依约对上述款项承担共同还款责任。因合同约定的贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率，故原告主张以2015年1月1日的同档次贷款利率下浮10%（即年利率5.535%）为借款期内利率计算逾期利率并无不妥。被告***以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记。因涉案房产尚未办理初始登记及所有权登记，无法办理正式抵押登记，不存在原告怠于办理正式抵押登记的情形，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，原告对相关房产依法享有抵押权。被告丰基公司作为阶段性连带责任保证人，应在涉案房产办理初始登记前对本案债务承担连带清偿责任。原告主张的律师代理费过高，本院酌情支持2500元。原告的其他诉讼请求合法正当，本院予以支持。被告***、***、丰基公司的辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：

一、被告***、***应于本判决生效之日起十日内共同偿付原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行借款本金2207180.68元、利息39155.97元、逾期利息（暂算至2015年7月30日的逾期利息为748.53元，之后的逾期利息以借款本息之和2246336.65元为基数，按年利率8.3025%计算至实际履行之日止），以及律师代理费2500元；

二、若被告***、***未能按期偿付上述第一项债务，原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行有权对预登记在被告***名下的坐落于温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园×幢×室房产（温房预瓯字第××号）的拍卖、变卖或折价款优先受偿；

三、被告温州市丰基房地产开发有限公司在产权初始登记前对上述第一项债务承担连带清偿责任；

四、驳回原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行的其他诉讼请求。

本案受理费24777元，减半收取12388.5元，由被告***、***、温州市丰基房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。

代理审判员　　柳佳佳

二〇一五年十一月三日

书　记　员　　张高翔

附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项

一、判决适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。

当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。

《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

二、当事人应知的相关事项

1、上诉人应按一审案件预交的受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。

2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。

3、当事人负担的诉讼费用应在裁判文书生效后10日内来院交纳，或通过汇款交纳（开户行：浙江温州瓯海农商银行区府支行；户名：温州市瓯海区人民法院诉讼费罚没款专户；账号：201000121021279000002）；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。

4、根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

5、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。

6、拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。