中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行与某某、某某金融借款合同纠纷一审民事判决书

浙江省温州市瓯海区人民法院 民事判决书 （2020）浙0304民初4375号 原告：中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行。住所地：浙江省温州市将军桥建行大厦。统一社会信用代码：9133030414532468X8。 负责人：***，该支行行长。 委托诉讼代理人：***，浙江震瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：***，女，1972年11月2日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 被告：***，男，1969年7月8日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：（被告）***，系被告***配偶。 被告：温州市丰基房地产开发有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区郭溪街道瓯海大道******，统一社会信用代码：91330304757063564M。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江人民联合律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行与被告***、***、温州市丰基房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2020年6月29日向本院提起诉讼，并在审理过程中明确诉讼请求为：1.判令被告***、***立即共同偿还借款本金人民币1385011.26元及利息、逾期利息、复利（截至2020年9月29日所欠利息78649.85元、逾期利息4267.22元、复利3536.17元，后续逾期利息以未还本金为基数自2020年9月29日起按ＬＰＲ利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止，复利以未还利息为基数自2020年9月29日起按ＬＰＲ利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）；2.判令原告有权就被告***、***所有的坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室（预告登记号：温房预瓯字第2××5号，预告抵押登记号：温房预瓯字第2102012638）房产等的拍卖、变卖、折价款由原告优先受偿；3.被告温州市丰基房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带担保责任。因诉前调解不成，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日、2020年10月28日两次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行的委托代理人***、***（仅2020年10月28日到庭）、被告温州市丰基房地产开发有限公司（以下简称丰基公司）的委托诉讼代理人***、被告***同时作为被告***的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：被告***、***于1997年12月19日登记结婚。 2013年5月23日，温州市瓯海区房产管理处出具编号为温房预瓯字第2××5号的证书，为涉案抵押房屋办理了预购商品房预告登记手续。 2013年9月12日，原告与被告***、***、丰基公司签订编号为330022300-2012-20130374258的《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同主要约定：被告***向原告借款1780000元，借款期限为216个月（2013年9月12日至2031年9月12日），借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方法为等额本息，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息为14051.87元，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30日计算；如发生借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，包含借款本息逾期的行为；合同项下的担保方式为保证担保和抵押担保，抵押财产为被告***、***名下的坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室的房产，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等；被告丰基公司为合同项下的借款承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，保证责任范围同抵押担保范围。借款人出现合同第十六条包括不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形时，原告有权宣布合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行作为贷款人，被告***作为借款人，被告***、***作为抵押人，被告丰基公司作为保证人在涉案《个人住房（商业用房）借款合同》上签字。此外，被告***于2013年9月12日向原告出具了《共同参与还款人承诺书》，承诺对被告***与原告等签订的上述借款合同项下的还本付息义务承担连带责任。 2013年10月9日，温州市瓯海区房产管理处出具编号为温房预瓯字第2××8号的他项权证，为涉案抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续。 2013年10月15日，原告向被告***支付了借款1780000元。因被告***未归还借款本息，原告宣布案涉借款于开庭之日即2020年9月29日提前到期。 另查明，2015年12月7日，温州市房产管理局出具编号为温房权证瓯海区字第0×**号的房屋所有权证书，为案涉房屋办理了所有权初始登记，房屋所有权人为被告丰基公司。 本院认为，关于被告***、***欠款情况。原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》《共同参与还款人承诺书》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。现原告已根据合同约定，向被告***履行了发放借款1780000元的义务，被告***以及签署《共同参与还款人承诺书》的被告***应按约偿还本息。现被告***、***未根据合同约定按期归还本金及支付利息，已属违约，故原告依约宣布案涉借款于开庭之日即2020年9月29日提前到期，本院予以支持。但原告有权宣告提前到期是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，其后果是使合同关于到期日的合同约束力归于消灭。原告既已选择宣告借款提前到期，其要求计收逾期利息的请求缺乏合同依据。且在此情形下，请求支付逾期利息存在双重救济适当性的考量，容易造成宣告提前到期权利的滥用及对不良贷款风险化解的必要容忍度降低。故已到期的本金106542.22元，原告有权要求被告***、***支付相应的逾期利息，但剩余未还本金1278469.04元，原告宣布提前到期时原合同约定的还款期限未到，不存在借款逾期的情形，故原告要求按逾期利率计收罚息，依据不足，不予支持。据此，经计算，截至2020年9月29日，被告***、***尚欠原告借款本金1385011.26元（到期本金106542.22元，未到期本金1278469.04元）、期内利息78649.85元、复利3536.17元、逾期利息4267.22元。 关于原告是否对涉案抵押物的房产享有优先受偿权的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》已明确约定将被告***、***名下的坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室的房产为本案债务设定抵押并已办理抵押权预告登记手续，因该房产已办理所有权初始登记，符合流通条件，故原告的债权可以通过处置抵押物实现，若被告***、***未履行债务，则拍卖、变卖涉案房屋所得价款应由原告优先受偿。 关于被告丰基公司是否应继续承担阶段性保证责任的问题。预售商品房贷款合同通常约定由房地产商在预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记前提供担保，而未要求房地产商提供全程担保，其实质是要求房地产商担保负责商品房开发过程中的风险，避免因房产开发原因造成抵押权难以实现风险的发生，具有阶段性和补缺性。故在判定房地产商担保责任时，要考虑该类担保合同的特殊性，公平合理加以界定。本案中，首先，被告丰基公司已完成房地产开发义务，涉案抵押物亦已进行所有权初始登记，其不存在怠于履责情形，应当认定阶段性保证的合同目的已经实现；其次，案涉房屋因被告***、***自身原因而无法办理后续产权转移登记和正式抵押登记等手续，被告丰基公司对此并无过错；再者，原告就涉案抵押房产依法拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权，不动产抵押权已获得保障，其又要求被告丰基公司承担连带保证责任，显然与阶段性保证的合同本意不符，亦有失公平合理。故被告丰基公司抗辩其阶段性保证责任解除、无需对本案债务承担连带清偿责任，本院予以采信。 关于原告主张支付律师费，鉴于该费用并非原告为实现债权所必需支出的费用，故对该部分诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告***、***应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行借款本金1385011.26元及利息、复利、逾期利息（截至2020年9月29日的利息78649.85元、复利3536.17元、逾期利息4267.22元，之后从2020年9月30日起至实际履行完毕之日止，利息以未到期本金1278469.04元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及330022300-2012-20130374258的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的调整方式确定的贷款利率计付；复利以利息78649.85元为基数、逾期利息以到期本金106542.22元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及330022300-2012-20130374258的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的调整方式确定的逾期贷款利率计付）； 二、若被告***、***未履行上述第一项债务，原告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行有权被告***、***提供抵押的坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室房产（登记证明号：温房预瓯字第2××5号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18005元，减半收取9002.5元，由原告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行负担3000.8元，由被告***、***负担6001.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年十月二十八日 法官助理*** 代书记员*** ? 附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项 一、判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十条：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百七十三条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 二、当事人应知的相关事项 1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。 2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。 3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。 4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。 5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。 7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。