佛山市大三元联德陶瓷科技有限公司、佛山市金舵陶瓷有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤06民终13428号 上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市大三元联德陶瓷科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**其，******事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市金舵陶瓷有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：罗有成，总经理。 委托诉讼代理人：**，广东天骅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁淑冰，广东天骅律师事务所实习律师。 上诉人佛山市大三元联德陶瓷科技有限公司（以下简称联德公司）因与被上诉人佛山市金舵陶瓷有限公司（以下简称金舵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2022）粤0604民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联德公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判金舵公司须向联德公司赔偿损失452792.55元；2.判令金舵公司须向联德公司另行赔偿857600元；3.判令金舵公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：联德公司在基于与金舵公司签订了长期租赁合同的情况下，对涉案租赁物投入了大量资金进行装饰装修，在地上加建了展厅，截止2022年2月28日统计，该部分支出费用已有452792.55元，就此联德公司已向一审法院提交了相关证据。由于装修、装饰、加建费用为持续性、分期支付的费用，因此截止2022年2月28日该部分未统计、未支付的费用，亦为联德公司的损失，联德公司欲在本案二审中继续主张。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条的规定，若金舵公司同意在本案二审阶段一并解决联德公司新增的诉讼请求，则二审法院有权在二审程序中进行处理，若金舵公司不同意，则联德公司将另行提起诉讼主张损失。另外，一审法院称联德公司在承租涉案租赁物时未尽审慎义务，存在一定过错，须承担50%的责任，该理解是错误的。联德公司作为普通经营者，不可能如专业法律人士一样知悉关于租赁方面的法律规定，对联德公司而言，只知道签订合同后，按时缴纳租金即可取得租赁物的使用权。同时，涉案租赁物的产权人为村集体，联德公司也坚信村集体出租物业不可能存在严重的法律瑕疵。基于此才与金舵公司签订长期的租赁合同，并投入大量资金进行装修及加建、改建。现一审法院认为联德公司未尽审慎义务，实在是对一般社会人的苛责，要求联德公司承担同等法律责任更是对联德公司不公平。综上，一审判决认定事实不清，判定的过错比例有误，请求二审法院予以改判，全部支持联德公司的上诉请求。 二审中，联德公司补充如下上诉意见：关于新增的金额，一审法院在审理过程中已对该金额对应的合同以及合同此前已发生的费用进行了确认和认定，并予以支持。对于安装费共计17000元，是涉案租赁物窗户线路安装合同对应的款项。第15项、第16项对应的是窗户修缮改造合同，第6项对应的是广告牌定制安装合同。一审法院作出判决后，联德公司基于该三份合同又产生了新增费用，且该部分费用已实际支付。因此结合一审判决的认定，该部分费用在二审中亦应得到支持。 金舵公司辩称：1.一审判决查明事实基本清楚，适用法律正确。2.金舵公司不应承担一审法院判决金舵公司向联德公司支付加建展厅所造成的损失121744元。理由是涉案租赁物是仓库，涉案合同约定的用途是仓储，联德公司将其改建为展厅，应承担相应的责任。一审法院作出判决后，金舵公司本着早日解决纠纷未有上诉，现二审提出上述理由，是希望二审法院判决时予以考虑。对于联德公司新增的诉讼请求，金舵公司不同意在二审中进行处理。3.联德公司的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回，维持一审判决。 金舵公司向一审法院起诉请求：1.确认金舵公司、联德公司2021年1月15日签订的《关于某某仓库使用转让协议》无效；2.判令联德公司立即将承租的位于某某路大巷地段供电站西便地的仓库返还给金舵公司；3.判令联德公司向金舵公司支付物业占用费（计算标准：从2022年3月1日起按191618元/月、从2024年1月起按210779.8元/月、从2027年1月起按231857.78元/月），直至联德公司将涉案仓库物业返还给金舵公司之日止；4.判令联德公司立即向金舵公司支付拖欠综合管理费13936元及逾期利息损失[以拖欠的综合管理费13936元为本金，从起诉之日起按同期银行贷款市场报价利率（LPR）3.85%计至实际清偿之日止]；5.联德公司已支付保证金250000元由金舵公司没收，归金舵公司所有；6.本案诉讼费用由联德公司承担。 联德公司向一审法院反诉请求：1.判令金舵公司退还保证金250000元给联德公司；2.判令金舵公司向联德公司支付452792.55元的赔偿金；3.本案诉讼费由金舵公司承担。 一审法院认定事实：2000年9月4日，金舵公司与佛山市禅城区南庄镇某某集团有限公司签订《租用合同》，金舵公司租用某某路大巷地段供电站西便地17.42亩，合同期30年，从2000年7月1日至2030年6月30日，按金30000元整。 2021年1月15日，金舵公司（协议甲方）与联德公司（协议乙方）签订《关于某某仓库使用转让协议》，合同约定主要内容：由于甲方的经营调整，现拟将使用中的某某仓库在平等、自愿、有偿的基础上转让乙方使用并就此使用权租赁事宜达成如下协议：一、仓库租赁概况：甲方将正常使用中的某某路仓库（地址为某某路大巷地段供电站西便地，计租面积为17.42亩）转让给乙方使用。仓库状况由甲乙双方经办人核实后，即经签订协议之日开始，乙方自行负责该仓库在日后使用过程中的一切保护及修缮等责任费用。二、租赁期限和租金支付（协议终止日期为2030年6月30日）。1.自本协议签订起，双方确认由2021年1月14日至2022年1月13日每平方租金为16.5元，每年租金为2299416元［免租15天，即从2021年2月1日起计租，总计租面积为11613平方米］；2.自2024年1月14日起……每年租金为2529359元；3.2027年1月14日起至2030年6月30日……每年租金2782992元。上述租金不含税，如有关部门征收土地使用税，租赁税及附加税、房产税等一切税费均由乙方负责。9.租金支付方式：转账或者乙方直接存款到甲方指定收租账号：×××41，农商行南庄支行，户名**欢（备注：除现金支票外：不收任何转账支票）。三、如乙方中途退租或者违反本协议的相关条款，作严重违约处理。甲方有权单方面解除本协议，履约保证金不予退还，并收回本仓库的使用权。租赁期满或本协议终止或解除后，该仓库的一切建筑物，水电设施（包括但不限于原有和新增加的水电户号，水表、电表、电线、电缆、水管等）及其他附着物，乙方在原仓库上所有新构建、加建改造修建的建筑物，设施设备和装修装饰等全部无偿归甲方所有，乙方不得拆除或者损坏，否则按损坏部分的市场价值赔偿甲方；若甲方要求乙方拆除新增部分的建筑物或货物，则乙方应在收到甲方书面通知30天内按甲方要求拆除并清理干净后将仓库交还甲方。如乙方的行为对他人造成损失的，由乙方承担全部责任。四、租金支付方式：原则为先交租金后使用方式执行，即乙方在本协议签订后五天内将两个月的租金全额缴付给甲方，并且每个租期结束前10天内（即每月5日）将下两个月的租金全额缴付给甲方。租金不得拖欠，否则甲方有权对乙方加收每天按照所欠和租金总额的1%的违约金，如乙方拖欠甲方租金达到一个月，则视作乙方严重违约，违约责任按照第二条处理，违约金计算至乙方付清全部所欠租金为止。五、租赁保证金：本协议签订之日起5天内，乙方向甲方指定银行账户交纳仓库使用（租赁）保证金250000元，该保证金在乙方没违约的情况下，甲方应在协议终止后一个月内无息退还给乙方。六、乙方每年向甲方缴纳租金同时，还须负责缴纳当年的综合管理费，卫生、治安综合管理费（按某某乡政府规定计算）即17.42亩按11613.33平方米的面积计算，单价为1.2元／平方米／年，即综合管理费合计13936元／年。综合管理费如有调整，以某某乡政府或者甲方通知为准。甲方所收取的综合管理费仅限于生活垃圾的清运以及标的外围的治安巡逻。租赁仓库内部的卫生和治安，消防由乙方负责。该综合管理费不含税，有关部门如需征收一切税费均由乙方负责……备注：经双方商定，乙方先在2021年1月16日先付保证金及部分租金合共300000元，余下部分必须在同年3月10号前补齐应付租金333236元，逾期不交作违约处理。“**欢”在涉案《关于某某仓库使用转让协议》甲方的“代表”一栏签名。 联德公司支付租金及保证金的情况：2021年1月16日支付300000元、3月12日支付333236元、4月6日支付383236元、5月14日支付387908元、7月9日支付422435元、12月24日支付914219元，共计2741034元。上述款项包括了至2022年2月28日的租金以及250000元的保证金。此外，联德公司支付了2022年3月、4月的租金。 联德公司在涉案租赁仓库的空地上加建了新的陶瓷展厅，2021年7月、8月，联德公司与涉案仓库所在地的社边村负责人进行过加建事宜。 合同履行过程中，联德公司的***通过微信与金舵公司的**欢沟通履行事宜。2021年9月1日，**欢发送微信：“良，刚问过高某锦，是要过村签一份承诺书，因你改的仓库靠近绿化带，这份承诺书就是说如果政府有需要拆的话，你们要无条件签应拆。我说是你改的最好你去签，你看什么时候去签。另转租的事情你快的搞掂啦，转眼又到9月，下季的租金我们不能再以金舵的名义代你们交的啦！”2021年9月8日，**欢发送微信：“良，你们与社边村的续租倾成点呢？”***回：“村长这几天约我们去倾，到时叫上你一起。”2021年9月13日，**欢发送微信：“领导下午好，我是***姐。因经营需要我公司拟将租赁贵村的仓库转租给大三元联德陶瓷科技有限公司，并于五六月份由大三元公司与贵领导商讨转租事宜，据我所知你们只是相差0.5元／平方米的单价而未能达成共识，真的非常遗憾。其实这两年的疫情出现，各方面的生意都不好做，生存压力非常大，希望贵领导能体谅，支持一下企业共度时艰啦！你看什么时候方便，能否组织组织相关领导，重启一下商谈工作？可好？拜托领导了！”“良，你看这样发给两位村长可以吗？”。2021年11月17日，**欢微信催收仓库租金339365元，***向其发出微信：“欢姐：你看一下点处理，因为我们同你签租赁合同是九年，经查实你同社边村合同得3年明确的，后面六年都不感保证能否续签给我们使用，对你来说无大的损失，而对我们来说后面六年无法按合同履行使用的话先是我们的损失。”**欢回：“我公司是有10年的租赁权的。”2021年11月24日，**欢再次追讨租金339365元，***回：“上次同你返应合同时间的问题，你这边不搞清楚的情况下对大家都有影响。” 联德公司主张的各项损失：1.维修大门费用2200元，2021年4月21日转账支付给案外人**慈；2.仓库鉴定费4800元，2021年7月16日转账给佛山安固**；3.仓库线路维修费8764元，2021年9月2日转账支付给案外人**；4.仓库1月搬运费44226.95元，2021年1月19日转账支付给案外人***；5.仓库2月搬运费10020.6元，2021年3月18日转账支付给案外人***；6.仓库广告牌费53888元，2022年1月3日、1月21日分别转账20000元、33888元给案外人***，联德公司同时举证了其与***签订的《广告牌定制、安装合同》；7.仓库空调4000元，2021年7月1日转账4000元给案外人***，联德公司举证了销售单，购买了海信1.5匹挂机两台；8.运费6750元，2021年1月13日转账给案外人**华；9.仓库监控6593元，2021年8月7日转账给案外人**添；10.仓库刮灰5600元，2022年1月20日转账给案外人***，***开具收据载明“今收到陶满意瓷砖展厅装修刮灰现款……”；11.大门定做15000元，联德公司举证转账记录及某创玻璃开具15000元的收据；12.仓库装窗2700元，2022年1月13日转账2700元给护林鸟木业；13.运费10250元，2021年1月28日转账给案外人***；14.线路安装费17000元，2022年1月22日转账给案外人***，***开具收据载明“今收到仓库办公室外线、装电箱、水表安装人工费7000元、满意展厅水电安装人工费8000元、财满家装灯人工费2000元”；15.装修费用140000元，联德公司举证了其与案外人**1签订的《仓库修缮改造合同》及向**1转账140000的转账凭证；16.搭棚费用100000元，联德公司举证了其向案外人***2021年6月22日支付100000元的转账凭证及***出具的《收据》，收据载明“今收到大三元联德公司某某路仓库搭棚预付款100000元”；17.玻璃外墙款21000元，2022年1月20日转账给案外人**。案件审理过程中，联德公司确认其主张的损失中的第6项、第11项、第15项、第17项费用均用于加建的新展厅；第16项搭棚费用主要使用在整个仓库瓦顶修补以及残旧位置进行加固、修缮、残旧设施更换。 案件审理过程中，联德公司提交鉴定申请，要求法院对联德公司在租赁物上加建、改建部分（主要为展厅）进行工程造价鉴定，理由为“申请人已经在庭上提供了相应的单据反映申请人装饰、装修、加建、改建部分的损失”，但被申请人不予确认。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。因无证据显示涉案仓库出租时已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《关于某某仓库使用转让协议》应为无效，法院对金舵公司主张《关于某某仓库使用转让协议》无效的本诉请求予以支持。 关于金舵公司主张返还仓库的问题。合同无效，基于无效合同而取得的财产应予以返还，联德公司应将涉案合同约定的租赁物某某路仓库（地址为某某路大巷地段供电站西便地，面积为17.42亩）按现状返还给金舵公司。 关于金舵公司主张的占有使用费的问题。虽房屋租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予以支持。联德公司已支付了2022年4月30日之前的占有使用费，其还应参照合同约定的租金标准支付2022年5月1日至实际返还涉案租赁物之日止的占有使用费。 关于金舵公司主张的综合管理费及利息的问题。合同约定综合管理费为13936元每年，联德公司应参照合同约定支付该笔费用，法院对金舵公司诉请的综合管理费13936元及从起诉之日起算的利息予以支持。 关于金舵公司主张的没收保证金及联德公司反诉返还保证金的问题。涉案合同无效，相应的保证金条款亦归于无效，金舵公司主张没收保证金，法院不予支持。反之，法院对联德公司反诉返还保证金250000元的诉请予以支持。 关于联德公司反诉的损失问题。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金舵公司将未取得建设工程规划许可的仓库转租，存在过错；联德公司在承租涉案商铺时未尽审慎义务，亦存在一定的过错，金舵公司及联德公司对于损失各承担50%的责任。结合上述对责任的认定及联德公司主张的各项费用，法院认定金舵公司应承担的费用如下：1.联德公司主张的第4、5、8、13项运费损失，涉案仓库作为瓷砖的仓储场所，联德公司将瓷砖搬运至涉案仓库所产生的运费是其经营期间产生的开支，并非合同无效造成的损失，不予支持。2.联德公司主张的第1***大门费用2200元、第2项仓库鉴定费4800元、第3项仓库线路维修费8764元、第12项仓库装窗2700元、第14项中的安装费9000元（依据收据另外8000元安装费是展厅的安装费）、第16项的搭棚费100000元，合计127464元。上述费用是联德公司对涉案仓库的维修及装修费用，金舵公司应按照过错比例承担50%的赔偿责任，应负担63732元。3.联德公司主张的第6项仓库广告牌费53888元、第10项仓库刮灰5600元、第11***定做15000元、第14项中的安装费8000元、第15项装修费用140000元、第17项玻璃外墙款21000元，合计243488元。上述费用是联德公司用于加建的陶瓷展厅，但该加建的展厅未办理合法建设手续，加建的造价费用由出租人、承租人按过错分担，金舵公司应赔偿联德公司损失121744元。4.联德公司主张的第7项仓库空调4000元、第9项仓库监控6593元，上述两项为未形成附合的装饰装修物，联德公司可自行拆除利用，不存在损失，法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，一审法院作出如下判决：一、确认金舵公司与联德公司于2021年1月15日签订的《关于某某仓库使用转让协议》无效；二、联德公司在判决发生法律效力之日起十五日内向金舵公司返还某某路仓库（地址为某某路大巷地段供电站西便地，面积为17.42亩）；三、联德公司在判决发生法律效力之日起十五日内向金舵公司支付占有使用费（计算标准：从2022年5月1日起按191618元/月、从2024年1月起按210779.8元/月、从2027年1月起按231857.78元/月计至联德公司将涉案仓库物业返还给金舵公司之日止）；四、联德公司在判决发生法律效力之日起十五日内向金舵公司支付综合管理费13936元及逾期利息损失[以拖欠的综合管理费13936元为本金，从2022年1月12日起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止]；五、金舵公司在判决发生法律效力之日起十五日内向联德公司返还保证金250000元；六、金舵公司在判决发生法律效力之日起十五日内向联德公司赔偿损失185476元；七、驳回金舵公司的其他本诉请求；八、驳回联德公司的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息或支付***行金。一审本诉案件受理费5875元，由金舵公司负担2938元，联德公司负担2937元。反诉案件受理费5414元，由联德公司负担2707元，金舵公司负担2707元。 二审中，联德公司围绕上诉请求依法提交了证据，金舵公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。 联德公司提交***、***、**1、***的转账记录及收据、产品购销合同，拟证明一审判决后，联德公司依据上述合同支付了857600元给案外人用于结算涉案租赁物装修、建设、改造的尾款，其中在2022年6月28日支付了57770元给***、2022年6月28日支付了148560元给***，2022年6月27日支付了451270元给**1，2022年3月22日支付了2000000元给***悦新型科技材料有限公司。 本院经审查认为，联德公司提交的上述证据与本案的诉讼请求无关联性，本院对上述证据不予采纳。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人在二审的诉辩意见，本案二审争议焦点为金舵公司应向联德公司赔偿的金额认定问题。 联德公司上诉认为其基于双方签订的是长期租赁合同，故在合同签订后对涉案租赁物投入了大量资金进行装饰、装修、改建、加建等，现因涉案租赁物不具备规划报建手续而出租，导致涉案《关于某某仓库使用转让协议》无效，其不存在过错，并据此主张其不应对其因合同无效造成的损失承担50%的责任。经审查，涉案合同是因涉案租赁物未取得建设规划许可证而无效，金舵公司作为出租方，其有义务提供符合出租条件的租赁物予承租方联德公司，现其将未取得建设工程规划许可的涉案租赁物转租予联德公司，存在过错。而联德公司作为承租方，即使其仅为普通经营者，无法知悉租赁方面的法律规定，但其在承租涉案租赁物时也应尽审慎义务，全面审查所承租的建筑物的相关规划报建手续，故其对涉案合同的无效亦存在过错。一审法院综合双方的过错程度，认定双方对联德公司因合同无效造成的损失各承担50%的责任，公允合理，本院予以维持。联德公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。经审核，本院对于一审法院未认定的损失项目以及相应理由予以确认，并不再赘述。至于联德公司新增要求金舵公司另行赔偿857600元的主张，属于其在二审中超出一审诉讼请求范围的上诉请求，金舵公司不同意调解，本院对该部分诉请不予审查处理。 综上所述，联德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5310元（上诉人佛山市大三元联德陶瓷科技有限公司已预交），由上诉人佛山市大三元联德陶瓷科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　卢　海 审 判 员　　翁丰好 审 判 员　　*** 二〇二二年十一月三十日 法官助理　　*** 书 记 员　　许佩珊