广东志峰物业管理有限公司、中国农业银行股份有限公司广州流花支行商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终6563号

上诉人（原审第三人）：广东志峰物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：余颖妍，职务：总经理。

委托诉讼代理人：杨丽施，广东天穗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏日丽，广东天穗律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，营业场所广州市越秀区。

负责人：刘春木，职务：行长。

委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。

原审被告：广东金粤房地产有限公司，住所地广州市。

法定代表人：胡大为，职务：董事长。

委托诉讼代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。

原审第三人：兴业银行股份有限公司广州东风支行，住所地广州市越秀区。

负责人：陈雷磊。

原审第三人：兴业银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。

负责人；金林。

原审第三人：广东省社会组织总会，住所地广州市越秀区。

法定代表人：黄海云，职务：常务副会长。

委托诉讼代理人：吴沁竹，广东天穗（东莞）律师事务所律师。

原审第三人：广东省社会工作协会，住所地广州市越秀区。

法定代表人：彭军霞。

原审第三人：广东华友拍卖行有限公司，住所地广东省广州市越秀区。

法定代表人：林朝晖。

原审第三人：广州合迪信息科技有限公司，住所地广州市番禺区。

法定代表人：谢祝专。

原审第三人：广州市冠裕贸易有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：徐治庸。

原审第三人：北京盛源鸿康医疗科技有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：徐雪松。

原审第三人：广州维美生活贸易有限公司，住所地广州市天河区。

法定代表人：彭紫菲。

原审第三人：广州赛福化工有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：许军，职务：总经理。

委托诉讼代理人：孙虹，该公司职员。

原审第三人：湖南建国大业工程咨询有限公司，住所地长沙市天心区。

法定代表人：李伟昂。

原审第三人：广州市中智软件开发有限公司，住所地广州市天河区。

法定代表人：李志方。

原审第三人：广州晟淼堂贸易有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：邓格平。

原审第三人：广东大地消防工程有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：陈静。

原审第三人：广东省产业园区协会，办公地址广州市越秀区。

法定代表人：田虹。

原审第三人：广东省社会组织评估中心，住所地广州市。

法定代表人：陈惠玲。

原审第三人：广州市石艾甫企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：余义梅。

上诉人广东志峰物业管理有限公司（以下简称志峰公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）、原审被告广东金粤房地产有限公司（以下简称金粤公司）、原审第三人兴业银行股份有限公司广州东风支行、兴业银行股份有限公司广州分行、广东省社会组织总会、广东省社会工作协会、广东华友拍卖行有限公司、广州合迪信息科技有限公司、广州市冠裕贸易有限公司、北京盛源鸿康医疗科技有限公司、广州维美生活贸易有限公司、广州赛福化工有限公司、湖南建国大业工程咨询有限公司、广州市中智软件开发有限公司、广州晟淼堂贸易有限公司、广东大地消防工程有限公司、广东省产业园区协会、广东省社会组织评估中心、广州市石艾甫企业管理顾问有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人志峰公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由农行流花支行承担。事实及理由如下：一、一审法院主动追加志峰公司及其他第三人并判决所有第三人协助金粤公司办理涉案大厦的交付手续，违反不告不理原则。农行流花支行从未提出要求实际使用人或物业管理人腾空涉案大厦或协助金粤公司办理房屋交付手续的诉讼请求。农行流花支行由始至终都是明确要求金粤公司依据双方合同约定履行交付义务，而不需要履行现实的交付义务，明确了涉案大厦目前一至八楼是可以维持现状交付的。且农行流花支行在一审庭审中也明确志峰公司与其他第三人之间的纠纷可以另案处理。二、一审判决过于机械化，没有结合涉案大厦的现状，简单判决志峰公司及其他第三人承担协助金粤公司办理交付涉案大厦的手续显失公平，明显不当，难以执行。涉案大厦是由志峰公司依法管理和出租的，志峰公司与其他第三人之间的租赁合同关系依法应当予以保护，农行流花支行未就该问题提出异议，亦未对涉案大厦现有租赁合同效力问题提出异议。三、志峰公司并非涉案大厦的实际使用人，无法协助金粤公司办理交付手续。志峰公司只是涉案大厦的物业管理公司，经授权负责出租涉案大厦，但志峰公司并未实际使用涉案大厦，无法协助金粤公司办理任何房屋交付手续。四、本案遗漏广东金安奔力有限公司（以下简称金安公司）作为本案被告或第三人参与诉讼，违反法定程序，应撤销原判并发回重审。根据金安公司提供的资料显示，涉案大厦是金安公司委托金粤公司出售的，而金粤公司、农行流花支行、金安公司三方对涉案大厦的结算价格作出了补充约定，将原合同约定的房屋转让款作为附条件的转让款，由于约定的条件最终并未成就，故不能按照原合同约定的房屋转让款作为结算依据，而应按照补充协议中约定的每平方米16800元进行结算。农行流花支行、金粤公司都是该份协议的合同一方，但并未提交该份协议，导致本案的事实无法查明。而金安公司在一审中已经向一审法院申请参与诉讼并提交了相关的证据材料，一审法院对此不予采纳，也没有在判决书中作出说明，明显不当。因此，本案事实不清，遗漏了必要的当事人，恳请二审法院将本案发回重审。综上，请求二审法院予以改判。

被上诉人农行流花支行二审辩称：一、一审法院追加志峰公司及涉案大厦实际使用人参加本案诉讼，并判决所有第三人协助金粤公司办理涉案大厦的交付手续，适用法律正确，程序合法。农行流花支行与金粤公司签订《房地产预售契约》，约定了涉案大厦交付及办理产权证的时间，因金粤公司怠于履行交楼及办证义务，农行流花支行诉请金粤公司履行合同义务。涉案大厦现状由志峰公司负责出租、管理及运营，由其他第三人实际占有使用，本案案件处理结果与其他第三人存在利害关系，一审法院依职权追加第三人参加诉讼，适用法律正确，程序合法。二、除志峰公司外，其他第三人均为涉案大厦实际使用人，本案所涉的全部租赁合同均由志峰公司代理金粤公司履行出租方的权利义务，且志峰公司作为涉案大厦的物业服务公司，整栋大楼的人员、装修、设施等均由其关联，故一审判决志峰公司协助履行交楼义务并无不当。三、农行流花支行作为涉案大厦预告登记的权利人，对涉案大厦物权变动的请求权具备对抗第三人的效力，具备一定的物权效力，志峰公司不得以涉案大厦与其他第三人存在租赁关系来对抗涉案大厦的交付。

原审被告金粤公司述称：请求二审法院驳回志峰公司的全部上诉请求，确认金粤公司与农行流花支行之间的《房地产预售契约》真实性，其他意见与一审意见一致。不清楚志峰公司所述的金安公司与农行流花支行、金粤公司签订协议的情况，且金粤公司已经被吊销，员工也已经解散，故对此情况也无从了解。

原审第三人广东省社会组织总会述称：请求继续承租原物业，并且承租价格按照原租赁合同计算。

原审第三人广州赛福化工有限公司述称其司已经于2019年3月17日与志峰公司办理了退租手续，并于2019年3月18日正式退租。

原审第三人兴业银行股份有限公司广州东风支行、兴业银行股份有限公司广州分行、广东省社会工作协会、广东华友拍卖行有限公司、广州合迪信息科技有限公司、广州市冠裕贸易有限公司、北京盛源鸿康医疗科技有限公司、广州维美生活贸易有限公司、湖南建国大业工程咨询有限公司、广州市中智软件开发有限公司、广州晟淼堂贸易有限公司、广东大地消防工程有限公司、广东省产业园区协会、广东省社会组织评估中心、广州市石艾甫企业管理顾问有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

农行流花支行于2018年1月1日向一审法院起诉请求：1.金粤公司立即向农行流花支行交付广州市越秀区xx厦1-8层的102-802（建筑面积4012.915平方米）及负二层地下室450平方米物业。2.金粤公司协助农行流花支行办理广州市越秀区xx厦1-8层的102-802（4012.915平方米）及负二层地下室450平方米物业的房地产权证。

经一审法院审理查明：1996年2月17日，金粤公司(甲方)和穗农公司(乙方)签订编号市管契字第xx号《房地产预售契约》，其中约定：甲方将坐落在xx大厦首层至八层102—802房的房地产(建筑面积4012.915平方米)出售给乙方；该房地产的基本情况已载于本契约附件；本楼负二层地下室建筑面积450平方米亦同时给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为35703320元，在签订房地产预售契约并经房管局房地产交易所监证后7天内，乙方即付房价款的60%(21421992元)，90天后的五天内再付房价款的30%(10710996元)，在全部房屋交付使用后的10天内付清余下的房价款3570332元；甲方应于1997年12月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方；预售后的房地产需转让的，要到广州市房地产交易所办理转让手续，原契约规定的权利义务随之转让等。同年3月11日，双方到广州市房地产交易所为办理了上述预售合同的预售契约监证手续。

1999年5月1日，金粤公司出具《委托书》，内容为：“广东志峰物业管理有限公司：我公司全权委托你司对我公司开发的金安商务大厦1—8楼进行物业管理、出租以及后续收尾建设，所得费用归你公司所有，用以抵偿我公司欠你公司投入金安大厦的工程款本金及利息，所需后续工程费用由你司继续负责筹集。我公司欠你公司投入的工程款债务，以我公司与你司签订协定确认执行。我公司保证在没有收齐广州市荔湾区穗农综合服务公司之前，不解除我公司的全权委托，如有违约，我公司所欠你司工程款及利息按双倍返还”。

2001年3月26日，广州市房地产交易所出具《广州市预售房地产转让登记记录》，内容为转让人广州市荔湾区穗农综合服务公司（以下简称穗农公司），受让人中国农业银行广州市流花支行，预售房产坐落xx大厦首层至八层102－802房，交易部位为全部，契约编号为xx，转让面积4012.9150平方米，金额37173667元等。广州市财政局于同年3月27日出具了（2000）粤农穗字xx、xx号《契税完税证》两份，载明纳税人为中国农业银行广州市流花支行，房地产位置为xx大厦102-802，房地产权属转移面积为4012.9150平方米，计税金额37173667元，实纳契税金额共1115210元。

现涉案物业已由志峰公司出租给本案其他第三人经营使用。

一审庭审中，农行流花支行陈述由于涉案物业由第三人实际使用，故表示金粤公司履行合同约定的交楼义务同时，第三人按现状配合金粤公司办理交楼手续，并愿意在接收房屋后按合同约定将购房余款支付给金粤公司，志峰公司与其余第三人的租赁合同由其另行处理，并称穗农公司是中国农业银行广州市穗西支行工会全资设立的公司，为集体所有制企业，穗西支行工会是穗农公司的上级主管部门。2000年，农行流花支行与穗西支行合并重组为新的流花支行。涉案物业已付购房款实为穗西支行以穗农公司的名义以支票形式于1996年5月27日、8月12日、11月6日分别向金粤公司账户（账号07×××81）支付28000000元、3000000元、1132988元，剩余价款3570332元按约定应在房屋交付使用后的十天内付清。如没有金粤公司的配合，农行流花支行与穗农公司是无法办理涉案大楼的转让登记手续的，金粤公司对于穗农公司在购买涉案物业后转让给农行流花支行的情况是知情的，农行流花支行此前也一直有通过函件向金粤公司主张权利。农行流花支行为证明上述主张，提交了：1.签发日期为1996年5月27日的中国农业银行广州市分行转账支票（金额280000000元），同日金额为28000000元的进账单（收款人为金粤公司，开户行中国农业银行广州市穗西支行，账号07×××64-81）；出票日期为1996年8月12日的中国农业银行支票（金额3000000元），同日金额为3000000元的进账单（收款人为金粤公司，开户行穗西支行，账号07×××64-81）；出票日期为1996年11月6日的中国农业银行支票（金额1132988元），同日金额为1132988元的进账单（收款人为金粤公司，开户行穗西支行，账号70×××81）。以上支票收款人均为金粤公司，且均加盖广州市荔湾区穗农综合服务公司财务专用章及中国农业银行广州市穗西支行转讫章，及以上进账单均加盖中国农业银行广州市穗西支行转讫章。2.1997年12月31日向农行穗西支行（穗农公司）开具的关于涉案大厦首层、二楼购房款发票两张，其中号码为0383429的发票金额为9795051.16元，发票号码为0383430的发票金额为9794948.84元。两张发票均在右下角加盖“广东金粤房地产有限公司发票专用章”。3.2001年至2002年期间农行流花支行与金粤公司之间就涉案大厦的验收问题及交付问题进行沟通的函件。其中2001年8月9日金粤公司向农行流花支行发出的函件载明，农行流花支行受让属下公司穗农公司的金安大厦首至八层，因农行流花支行未能确定其使用功能及装饰布局，影响大厦的相关工程至今仍未完工，使大厦无法整体验收。故要求农行流花支行确定物业的使用，报送消防、空调图纸等给金粤公司以使大厦能够整体验收。同年8月21日，农行流花支行向金粤公司复函，称因金粤公司至今未交楼予农行流花支行，并单方变更农行流花支行所购房屋的范围和条件，才使得农行流花支行至今不能确定具体的装修图，因此不能进行二次装修及使用。2002年8月30日，金粤公司向农行流花支行发函，再次要求农行流花支行就其认购的涉案大厦（4）-（7）轴，首至八层的房产提供标准准确的使用功能装饰布局的图纸。同年9月25日，农行流花支行复函金粤公司称涉案大厦整体配套工程不能完工验收非农行流花支行责任，且农行流花支行不同意金粤公司代理出租农行流花支行名下的物业。金粤公司对农行流花支行提供的证据真实性均不予确认。金粤公司表示其司从未开具过上述支票及进账单中的收款账户，也未收取购房款，证据2的发票并非金粤公司开具，金粤公司没有发票专用章。农行流花支行提供的函件落款处金粤公司的印章为蓝色，印章中间是五角星图形，与《房地产预售契约》中金粤公司的印章不一致。志峰公司、兴业银行股份有限公司广州东风支行、兴业银行股份有限公司广州分行、广州赛福化工有限公司、广东省社会组织总会、广东省社会工作协会认为农行流花支行提交的证据与其无关。

本案一审诉讼过程中，金粤公司对农行流花支行提交的《房地产预售契约》提出异议，并向一审法院提交了调取自广东省工商行政管理局关于第三人兴业银行股份有限公司广州东风支行的相关档案资料，其中有金粤公司（甲方、卖方）与金安公司（乙方、买方）于1996年7月5日签订的《房地产预售契约》两份，约定乙方向甲方预购广州市越秀区东风中路广东大厦对面金安商务大厦第一、二层，建筑面积共1016平方米的房产，用途为商务楼、写字楼。该预售契约登记机关处加盖广州市房地产交易所预售契约监证专用章。农行流花支行对以上证据的真实性、关联性、合法性不予确认，认为上述两份预售契约的层数有明显的修改痕迹，且记载内容与其在广州市不动产登记中心查询的登记内容不符。

据广州市不动产登记中心于2017年11月27日向农行流花支行出具的《依申请信息公开答复书》记载，金安商务大厦，预售证号960081，申报单位为金粤公司。该预售证可售层数为0至20层。其中负二层450平方米地下车库，无合同备案、合同抵押、在建工程抵押登记。金安商务大厦首层至八层102-802房，预售证号960081，预售合同号96023096，预售备案时间1996年3月11日，预购人穗农公司，于2001年3月26日办理合同转让至农行流花支行名下，无合同抵押，在建工程抵押登记。暂无金安商务大厦首层至八层102-802房和负二层450平方米地下车库的查封信息。及据查询时间为2018年7月23日广州市房地产交易登记中心的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，房地产地址xx大厦首层至八层102-802房，预购人广州市荔湾区穗农综合服务公司，预售契约（合同）96023096，成交价35703320元，建筑面积4012.915平方米，签约日期1996-2-17，登记日期1996-3-11。转让记录登记日期2001-3-26，转让面积4012.915平方米，转让价格37173667元，受让人中国农业银行广州市流花支行。

一审另查明，农行流花支行曾于2007年将本案第三人志峰公司及兴业银行股份有限公司广州分行诉至一审法院，要求判令：1.志峰物业公司及兴业银行股份有限公司广州分行签订的广州市东风中路300号金安大厦首、二层房产的租赁合同无效；2.志峰物业公司及兴业银行股份有限公司广州分行将广州市东风中路300号金安大厦首、二层房产返还给农行流花支行。该案审理过程中，一审法院通知金粤公司到庭接受调查，其司承认1999年5月1日的《委托书》及其与穗农公司签订的《房地产预售契约》的印章均为其司同时使用的印章，均未到广州市公安局进行备案。一审法院作出（2007）越法民三初字第2655号民事判决书，驳回农行流花支行的全部诉讼请求。农行流花支行不服，提起上诉。本院作出（2008）穗中法民五终字第471号民事判决书，认为根据物权变动的法律规定，不动产物权的变更经依法登记发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，现农行流花支行承认其至今未取得讼争房屋的产权证，仅凭广州市房地产交易所出具《广州市预售房地产转让登记记录》，不足以证实其所有权人身份，故农行流花支行认为志峰物业公司及兴业银行股份有限公司广州分行侵权并要求其搬迁以及要求确认租赁合同无效均缺乏事实及法律依据，故判决驳回上诉，维持原判。

一审法院认为：穗农公司与金粤公司就涉案物业签订编号为市管契字第96023096号的《房地产预售契约》真实性的问题。该房地产预售契约已于1996年3月11日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证，广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》及广州市房地产交易登记中心的《广州市预售房地产交易登记情况表》均载明金安商务大厦首层至八层102-802房预购人为穗农公司，2001年3月26日穗农公司将涉案物业转让给农行流花支行，该转让已在广州市房地产交易部门办理了转让登记记录，且金粤公司在（2007）越法民三初字第2655号案件审理过程中亦确认涉案房地产预售契约的印章为其司使用的印章，现金粤公司再对该房地产预售契约的真实性提出异议，有违诚实信用原则，故对金粤公司的该抗辩意见，一审法院不予接纳。

关于涉案大厦购房款的支付问题。农行流花支行向一审法院提交了支票、进账单及发票拟证明穗农公司向金粤公司支付购房款共32132988元，上述支票及进账单均盖有银行转讫章，金额及日期亦可相互印证，对穗农公司已向金粤公司支付购房款32132988元的事实，一审法院予以确认。虽金粤公司对以上证据的真实性不予确认，否认其收到购房款，但其未提供证据证明上述主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，金粤公司应自行承担举证不能的责任，对金粤公司的该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。

穗农公司与金粤公司签订房地产预售契约后，按约定向金粤公司支付90%的购房款，后其将涉案物业转让予农行流花支行，该转让行为已在广州市房地产交易所办理预售房地产转让登记手续，农行流花支行亦缴纳了相关契税，金粤公司认为该转让行为对其不具有约束力依据不足，一审法院亦不予采纳。转让行为完成，农行流花支行概括承接穗农公司在涉案房地产预售契约中的权利义务，故农行流花支行要求金粤公司依约履行广州市越秀区xx大厦1-8层的102-802物业的交楼手续，并协助其办理上述物业的房地产权证的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。因第三人兴业银行股份有限公司广州东风支行等为涉案物业的实际使用人，故第三人需配合金粤公司履行上述物业的交楼手续。农行流花支行表示在接收涉案物业后愿意将购房余款支付给金粤公司，一审法院予以照准。由于转让记录并未载明负二层地下车库450平方米的转让，故农行流花支行要求交付该车库及办证的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、广东金粤房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，将广州市越秀区xx大厦首层至八层102-802房（建筑面积4012.915平方米）交付予中国农业银行股份有限公司广州流花支行。广东志峰物业管理有限公司、兴业银行股份有限公司广州东风支行、兴业银行股份有限公司广州分行、广东省社会组织总会、广东省社会工作协会、广东华友拍卖行有限公司、广州合迪信息科技有限公司、广州市冠裕贸易有限公司、北京盛源鸿康医疗科技有限公司、广州维美生活贸易有限公司、广州赛福化工有限公司、湖南建国大业工程咨询有限公司、广州市中智软件开发有限公司、广州晟淼堂贸易有限公司、广东大地消防工程有限公司、广东省产业园区协会、广东省社会组织评估中心、广州市石艾甫企业管理顾问有限公司协助广东金粤房地产有限公司办理上述房屋交付手续；二、中国农业银行股份有限公司广州流花支行自接收广州市越秀区东风中路300号之一金安商务大厦首层至八层102-802房（建筑面积4012.915平方米）之日起七日内，向广东金粤房地产有限公司支付购房款3570332元；三、广东金粤房地产有限公司自中国农业银行股份有限公司广州流花支行付清上述第二项确定的付款义务之日起七日内，协助中国农业银行股份有限公司广州流花支行到房管部门办理广州市越秀区东风中路300号之一金安商务大厦首层至八层102-802房（建筑面积4012.915平方米）的不动产权过户至中国农业银行股份有限公司广州流花支行名下的登记手续；四、驳回中国农业银行股份有限公司广州流花支行的其他诉讼请求。案件受理费227668.3元，由广东金粤房地产有限公司负担。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审期间，本院根据农行流花支行的申请，于2019年7月4日作出（2019）粤01民终6563号民事裁定书，查封了广州市越秀区东风中路广东大厦对面金安商务大厦首层至八层102-802房。

二审中，各方均确认涉案大厦是由金粤公司开发建设，现由志峰公司和各承租人签订租赁合同，将涉案大厦出租。

二审中，金粤公司述称：确认其司与农行流花支行有签订预售契约，但其司的收款账号是由他人冒开并收取了相关款项，其司实际并未收取到任何款项。对于被他人冒开并收取相关款项的事项，其司是于本案一审期间才发现，期间其司一直与金安公司、志峰公司打官司，所以其司认为是金安公司、志峰公司伪造其司的公章并冒开其司的收款账号进行收款，而对此其司并未报警处理，因法定代表人长期在外，而现在公司也仅有法定代表人在管理。其司认为志峰公司提起本案上诉是为了长期占用涉案物业并进行出租收益，故请求二审法院尽快作出本案判决。

二审中，广州赛福化工有限公司述称其已经搬离并交还涉案场地，志峰公司对该事实予以确认。

二审期间，志峰公司以金安公司为涉案物业所有权人为由，申请追加金安公司参与本案诉讼，并提供了关于《“广州金华商务中心”商品房销售合同》及《委托代理销售“广州金华商务中心大厦”协议书》两份材料的公证书、金粤公司与广东省金安实业发展总公司签订的关于上述两份材料《补充协议》、金粤公司与穗农公司、金安公司签订的《关于补充房地产预售契约协议》、广东省金安实业发展总公司的《决议书》、《关于签订“金安商务大厦”第十一层至第二十层两份“房地产预售契约”说明书》、《有关问题会议纪要》、金粤公司开具的收据明细、金安公司向一审法院申请参加诉讼所提交材料清单。金安公司也向本院提交了参加本案诉讼的申请。案外人金安公司自称其司与金粤公司最早是购买关系，再委托金粤公司出售，而后再实际投资建设涉案大厦，金安公司是基于多种复杂的关系而取得涉案大厦。金粤公司对此表示：金安公司与金粤公司之间的关系与本案无关，金安公司不应参加本案诉讼，其应通过其他法律途径处理。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题有二，一是应否判令志峰公司协助交付涉案物业；二是应否追加金安公司参与本案诉讼。

关于第一个争议焦点。志峰公司主张一审判令志峰公司和其他第三人协助办理涉案物业的交付手续，超出了农行流花支行的诉讼请求。对此，本院认为，涉案大厦是由金粤公司开发建设，但金粤公司将涉案大厦交由志峰公司出租管理，实际上也由志峰公司将涉案物业出租给承租人，故在金粤公司需按合同约定将涉案物业交付给农行流花支行时，志峰公司作为涉案物业的出租人，其他第三人作为涉案物业的使用人，均负有协助交付涉案物业的义务。农行流花支行的第一项诉讼请求就是要求金粤公司交付涉案物业，一审法院判令志峰公司和其他第三人协助交付涉案物业，有利于彻底解决交付问题，并未超出农行流花支行的诉讼请求，本院对志峰公司该上诉请求不予支持。鉴于广州赛福化工有限公司已经搬离并交还涉案场地，故一审判令其应承担的交付义务予以免除。

关于第二个争议焦点。志峰公司认为一审法院遗漏追加金安公司参与本案诉讼，程序违法。根据广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》的记载内容可知，涉案大厦的申报单位为金粤公司。志峰公司提供的材料以及案外人金安公司的自述，只能证明金安公司和金粤公司之间可能存在购买或者合作关系，但均属于金粤公司和金安公司之间的内部关系，不能否定涉案大厦对外的权利人就是金粤公司，且涉案《房地产预售契约》亦是农行行流花支行和金粤公司签订，故志峰公司认为一审法院遗漏追加金安公司为本案的诉讼主体，理据不足，本院不予支持。

综上所述，志峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元和财产保全费5000元，均由广东志峰物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　民

审判员　黄春成

审判员　闫　娜

二〇一九年八月二十日

书记员　冯　韵

彭诗敏