厦门市某某建设发展有限公司、厦门雅特丽实业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽02民终809号

上诉人（原审原告）：厦门市**建设发展有限公司，住所地：福建省厦门市集美区上头亭路469号。

法定代表人：欧阳施恩，职务：董事长。

委托诉讼代理人：庄颖、王剑铭，北京京师（厦门）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：厦门雅特丽实业有限公司,住所地：福建省厦门市集美灌口灌南工业区上头亭路459号二层。

法定代表人：陈荣宾，职务：经理。

委托诉讼代理人：蒋志勇、何静，福建群翔律师事务所律师。

原审第三人：厦门市金属回收有限公司，住所地：厦门市集美区杏林广兴南路8号二号厂房之九。

法定代表人：吴丽雪，职务：总经理。

上诉人厦门市**建设发展有限公司（以下简称**公司）与被上诉人厦门雅特丽实业有限公司（以下简称雅特丽公司）、第三人厦门市金属回收有限公司（以下简称金属回收公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：1.请求依法撤销厦门市集美区人民法院作出的(2020)闽0211民初2817号民事判决书，并改判支持上诉人一审的全部诉讼请求;2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定**公司与雅特丽公司存在抵扣利息的约定，据此判令全案可以以息抵租是错误的。本案中案外人陈淑真与**公司之间的借贷关系是否成立及陈淑真是否可以代表雅特丽公司，原审法院未予审查，片面认定案件事实，损害了**公司及他人的合法权益。二、原审法院认定金属回收公司受让讼争厂房后，**公司无权收取租金是错误的。金属回收公司有权在法律范围内处分自已的民事权利，其将收取租金的权利交由**公司享有不违反法律规定，**公司有据授权向雅特丽公司收取租金的权利。三、雅特丽公司自2019年4月14日起拖欠租金，其行为已经构成根本违约，**公司作为出租人有权解除讼争合同。

雅特丽公司答辩称，一、**公司与雅特丽公司一直存在债务相互抵销的交易习惯，就租金的支付及借款本息的支付达成一致意见，原审法院对此事实予以认定是正确的。二、2019年3月25日**公司将案涉厂房转让给金属回收公司，此后《厂房租赁合同》的出租一方主体为金属回收公司，故**公司诉求厂房转让后的租金、解除合同和违约金缺乏事实根据和法律依据，一审法院判决驳回是正确的。三、假设**公司有权收取案涉房屋转让后产生的租金等，那么雅特丽公司也已发函主张用借款本息抵扣，故雅特丽公司不存在拖欠租金的情形。

**公司向原审法院起诉请求：1.解除**公司与雅特丽公司在2015年2月5日签订的《厂房租赁合同》；2.雅特丽公司向**公司支付拖欠的租金、保安费、水电费等1024754.2元；3.雅特丽公司按照租赁合同约定承担违约责任，违约金100万元；4.本案诉讼费用、律师费、保全费由雅特丽公司承担。本案审理过程中，**公司将诉讼请求变更为：1.解除**公司与雅特丽公司于2015年2月5日签订的《厂房租赁合同》；2.雅特丽公司立即腾空诉争房屋，并将诉争房屋返回给**公司；3.雅特丽公司向**公司支付拖欠的租金、保安费、水电费暂合计1594129.6元。（截止本案开庭之日，雅特丽公司累计欠**公司诉争房屋租金1512656元、保安费16000元、水电费暂计至2019年10月5日为65473.6元。其中2019年3月26日变更登记至厦门市金属回收公司名下前房租为907920元；2019年3月26日后房租为604736元、保安费16000元、水电费暂计至65473.6元）；4.判令雅特丽公司支付**公司违约金人民币478238.88元；5.本案诉讼费由雅特丽公司承担。

原审法院认定事实：2015年2月5日，以**公司甲方，以雅特丽公司为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，载明：“一、出租厂房情况：1.甲方出租给乙方的厂房座落于集美区××路××号,总租赁建筑面积为5519.2平方米,屋面电梯30平方米。（乙方承租后如需另作它途,应自行向有关部门自行办理手续）；二、厂房起付日期和租赁期限：1.厂房租赁自2015年6月30日起,至2035年5月31日止。租赁期20年。2.租赁期满后,乙方如需继续承租的,应于租赁期满前2个月,向甲方提出书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同；三、租金及保证金支付方式：1.甲、乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金前十年为人民币7元,后十年每月每平方米8元,押金为一个月租金。（租金每2个月收取一次，并在到期前7日内付清）；2.甲、乙双方一旦签订合同,乙方应向甲方支付38634.4元保证金,厂房交付使用前乙方应交付完第一年租金463612.8元,作为甲方前期更改厂房的费用；四、其他费用：1.租赁期间,使用该厂房所产生的水、电等费用由甲方代为缴纳后再向乙方收取:（承租之日起水表表底基数____度,电表表底基数____度,此度数以后的费用由乙方承担,直至合同期满为止）,乙方应在每月25号前交清所有费用。2.租赁期间,乙方应按月缴纳保安费,保安费为人民币1000元。建筑物周边环境卫生及乙方产生的垃圾由乙方自行处理,甲方要提供垃圾堆放处。3.使用该厂房进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方自行缴纳,（其中包括乙方自己申请安装电话,宽带,有线电视等各项设备的费用）。4.本租金不含税费,乙方如需要开发票手续费及税费自行负责。5.本条所列费用,乙方应按月或按应交纳时及时交付甲方:因乙方迟延交付的,甲方有权提前终止合约；七、租赁期间其他有关约定：5.租赁期间,乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用,如拖欠租金及其他费用,按日千分之五支付违约金,并且甲方有权提前终止合约；八、其他条款：1.租赁期间,如甲方提前终止合同而违约,应赔偿乙方壹佰万元人民币违约金。租赁期间,如乙方提前退租而违约,应赔偿甲方壹佰万元人民币违约金。”2016年4月15日，**公司作为借款人向陈淑真出具一份《借条》载明：“兹向陈淑真女士借款970000元，利息2.6%，时间2016年4月15日起，欧阳施恩在担保人处签名并捺印。”陈淑真作为本案证人出庭作证，当庭陈述：被告2015年承租原告厂房的时候，被告有向原告出借借款970000元，从我银行账户出借借款，因为走私人账户，签订借条的时候，以我的名义出借，我们约定借款970000元的利息抵扣房租，不足的金额再从我的账户转账到原告的银行账户，从2016年4月15日开始抵扣，一直到2019年4月15日都是这么抵扣。原告从2016年4月15日到2019年4月15日期间以发函形式确认被告抵扣。**公司于2018年4月24日向雅特丽公司发出催款通知函，载明：“雅特丽公司应付18年5-6月费用如下：房租：77268.8元；保安费：2000元；房产税：3047.38元，合计82316.18元。扣除费用如下：18年5-6月利息：50440元。5-6月费用合计：31876.18元。加上4月水电费12985.10元，总计：44861.28元”。**公司还分别于2018年6月25日、2018年8月29日、2018年10月30日向雅特丽公司发出催款通知函，其中，2018年6月25日的催款通知函载明：“雅特丽公司应付18年7-8月费用如下：房租：77268.8元；保安费：2000元；房产税：3047.38元，合计82316.18元。扣除费用如下：18年7-8月利息：50440元。7-8月费用合计：31876.18元。收款账户为欧阳施恩个人银行账户。”2018年8月29日的催款通知函载明扣除18年09-10月利息50440元，9-10月费用合计31876.18元。2018年10月30日的催款通知函载明扣除18年11-12月利息50440元，11-12月费用合计31876.18元。陈淑真的银行账户分别于2018年6月14日、2018年7月31日、2018年9月4日、2018年11月2日、2019年1月15日与2019年2月28日向欧阳施恩账户支付款项31876.18元。此外，陈淑真于2018年6月20日向欧阳施恩账户支付款项12385.70元。陈淑真的银行账户分别于2019年6月19日向欧阳晓隆的账户支付9714.02元、12345.4元，摘要信息中载明：19.5.15-19.6.17水电费、19.3.15-19.4.15水电费。2019年4月23日陈淑真向**公司、欧阳施恩发出通知函，载明：贵公司于2016年4月15日向本人陈淑真借到人民币玖拾柒万元整，现本人公司近来业务发展需要，借给贵公司的玖拾柒万元整请在4月30日前还清借款本息。如4月30日前没有归还，本人将从房租和水电费直接扣掉，利息隔月也会相应本金变化而变化。2019年4月27日陈淑真向**公司、欧阳施恩发出通知函，载明：贵公司于2016年4月15日向本人陈淑真借到人民币玖拾柒万元整，至今未归还本人。本人决定从借款中扣除厦门雅特丽实业有限公司2019年3月15日至2019年4月15日水电费12345.4元及2019年5月至2019年6月份的房租（包含保安费、房产税）82316.18元，合计费用94661.58元。另贵司需支付本人2019年5月至2019年6月利息50440元。扣除以上费用后，截止2019年4月30日，贵司尚欠陈淑真本人本金925778.42元。2019年5月21日陈淑真向**公司、欧阳施恩发出通知函，载明：贵公司于2016年4月15日向本人陈淑真借到人民币玖拾柒万元整，至今未归还本人。截止2019年4月30日，贵司尚欠陈淑真本人本金925778.42元，现扣除厦门雅特丽实业有限公司2019年4月15日至2019年5月15日的水电费9689元后，贵司尚欠陈淑真本人本金916089.42元。2019年7月2日陈淑真向**公司、欧阳施恩发出通知函，载明：贵公司于2016年4月15日向本人陈淑真借到人民币玖拾柒万元整，至今未归还本人。本人于2019年4月27日从借款中扣除厦门雅特丽实业有限公司2019年5月至2019年6月份的房租（包含保安费、房产税）82316.18元。另：贵司需支付本人2019年5月至2019年6月利息50440元。截止2019年4月30日，贵司尚欠陈淑真本人借款本金938123.82元。现从借款938123.82元中扣除厦门雅特丽实业有限公司2019年7月份至2019年8月份的房租（包含保安费、房产税）82316.18元。另：贵司需支付本人2019年7月至2019年8月利息48782.44元。截止2019年7月2日，贵司尚欠陈淑真本人借款904590.08元。2019年7月19日，雅特丽公司向**公司、欧阳施恩发出《确认／通知函》，载明：“2019年4月23日，我司（通过陈淑真）向贵司及欧阳施恩发出“通知函”要求贵司于2019年4月30日前还清借款本息，否则将从房租和水电费直接抵扣；2019年4月27日再次发出通知函通知贵司用借款本息抵扣应付贵司2019年3月15日至2019年4月15日水电费12345.4元及2019年5月和6月份的房租、保安费和房产税82316.18元；2019年5月21日再次向贵司发出通知函通知贵司用借款本金抵扣2019年4月15日至5月15日的水电费9689元。期间，贵司以资金周转困难为由要求我司另行支付水电费，否则会产生欠费风险。经多次沟通无果后，我司为了保证生产正常进行，不得不通过陈淑真银行账户另行支付上述主张抵扣的水电费。2019年7月2日，我司（通过陈淑真）向贵司发出通知函确认用借款本息抵扣我司应付贵司2019年5月份至8月份的租金、保安费和房产税。经我司催告,贵司不能偿还借款本息,已构成违法。我司主张用借款本息抵扣应付贵司的房租、保安费和房产税,合理、合法。现我司（陈淑真）郑重通知贵司及欧阳施恩:此前我司已用借款本息抵扣2019年5月份至8月份的租金、保安费、房产税和应付水电费,望贵司收悉本函之日起三个工作日内一次性偿还借款本息余款（具体金额,可由双方组织对账结算确认）,未偿还借款本息之前,我司将继续抵扣后期产生的租金、保安费、房产税和水电费,直至贵司偿还借款本息余额或借款本息抵扣归零。”**公司将讼争房产转让给第三人金属回收公司，双方于2019年3月25日申请将讼争厂房产权由**公司变更为第三人。2019年4月24日，**公司向雅特丽实业公司出具一份通知函，载明：“根据我司与贵司签订的《厂房租赁合同》,约定本公司将位于灌南工业区上头亭路459号厂房出租于贵司使用。因我司已将该厂房转让给厦门市金属回收有限公司,因此从2019年5月1日起,厂房租金将由厦门市金属回收有限公司收取。”2019年5月7日，金属回收有限公司出具一份说明，载明：“鉴于我司于2019年2月向厦门市**建设发展有限公司收购厦门市集美区上头亭459-469号厂房自用，现产权变更手续已办理完毕。厦门市**建设发展有限公司未依照与我司签订的《转让协议》将厂房全部清空如期交付我司。我司同意就上述厂房内未腾退的租户（包括厦门雅特丽实业有限公司、厦门欧宝贝儿童用品有限公司、厦门鑫亿代金属有限公司）与厦门市**建设发展有限公司的租赁合同相关事项（包括租金收取等）,仍由厦门市**建设发展有限公司全权负责处理，直至原租赁合同解除或终止为止。”我司出具本说明不视为对上述租户与厦门市**建设发展有限公司租赁合同的承继，也不视为对厦门市**建设发展有限公司违约行为的谅解，我司仍保留向其追究违约责任的权利。**公司出具厦门市集美生态环境局厦环（集）信复字［2020］16号《信访事项处理意见书》，载明：“厦门雅特丽实业有限公司至今未办理环评审批手续。”**公司还出具厦门市集美区消防救援大队厦集消防信答复意见书［2020］2号《信访事项答复意见书》，载明：“2020年3月24日,我大队监督员针对举报内容对厦门雅特丽实业有限公司进行现场核查,发现该场所现场堆放及生产大量纸箱货物,属于丙类二项火灾危险类别,其疏散楼梯设置不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）第3.7.6条规,涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。拟受案调查。”庭审中，**公司确认雅特丽公司利息抵扣租金至2019年4月14日。以上事实有**公司提供的厂房租赁合同、［2020］2号信访事项答复意见书、［2020］16号信访事项处理意见书、厦门市金属回收有限公司说明，被告提供的借条、催款通知函、中国民生银行个人账户对账单、通知函顺丰速运寄件单、查询单以及**公司、雅特丽公司当庭陈述在案佐证，原审法院予以确认。

原审法院认为：本案的争议焦点为：一、原告是否可以变更诉讼请求；二、原告的诉讼请求有无事实与法律上的依据。对此，原审法院作如下法律分析：一、关于原告是否可以变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。因此，本案原告申请变更诉讼请求原审法院予以准许。二、关于讼争房屋2019年3月26日前的租金。根据原告多次向被告发出的催款通知函可知，原、被告之间存在以借款利息抵扣租金的约定，且双方亦实际履行抵扣约定，即以两个月为一期，原告收取被告的房租、保安费、房产税合计为82316.18元，扣除应付对应两个月的的借款利息50440元，原告每期向被告收取剩余租金31876.18元。且原告亦当庭确认被告利息抵扣租金至2019年4月14日。原、被告之间的抵扣约定并未违反法律规定，原审法院予以确认。再根据被告提供的银行对账单，原审法院确认被告已向原告付清2019年4月之前的抵扣借款利息后的剩余租金，故原告主张被告支付2019年3月26日之前的租金，没有事实依据，原审法院不予支持。三、关于讼争房屋2019年3月26日之后的租金、保安费、水电费。本案讼争房产所有权已于2019年3月26日变更登记至金属回收公司名下。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款的规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。故原审法院确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》自2019年3月26日起，《厂房租赁合同》应由第三人金属回收公司承继，《厂房租赁合同》的权利义务主体应变更为金属回收公司与雅特丽公司。在第三人出具的说明中，金属回收公司一方面同意所有权变更后，由**公司全权处理厂房租金收取,同时又明确表明不接受原、被告之间租赁合同的承继。第三人拒绝承继原、被告之间的租赁合同，意味着第三人认为自己并无权基于出租人身份向被告收取租金。第三人在说明中所作出的自认为无权却又授权给原告收取租金的意思表示，不能成为**公司向被告主张权利的依据。原告主张基于租赁合同出租方的身份以及第三人的授权向被告主张2019年3月26日后的租金、保安费、水电费，于法无据，原审法院不予支持。四、关于原告主张被告支付违约金。因案涉厂房所有权已经变更，原告已非案涉《厂房租赁合同》的出租方，其主张解除与被告的《厂房租赁合同》、要求被告立即腾空诉争房屋，并将诉争房屋返回给原告以及要求被告支付违约金，均无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决如下：驳回原告厦门市**建设发展有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费22998元，由原告厦门市**建设发展有限公司承担。

二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议。双方当事人均未提交新证据。

另查明，雅特丽公司在原一审答辩中陈述陈淑真系雅特丽公司的股东及实际经营者。

本院认为，**公司于一审审理期间当庭确认雅特丽公司以陈淑真之名出借款的利息抵扣讼争房产租金至2019年4月14日，对抵扣之实予以确认。**公司的多份催款通知书也印证前述抵扣的约定。**公司主张2019年3月26日之前的租金的上诉理由与其一审庭审陈述相悖，不予采信；2019年3月26日涉案房产所有权变更登记至金属回收公司名下，关于产权变更后的租金追索权的认定问题，原审判决已对此作了充分阐述，二审法院同意原审意见，不再赘述。

据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费22998元，由厦门市**建设发展有限公司负担。

审 判 长　（叶　青）

审 判 员　（林丽珊）

审 判 员　（纪荣典）

二〇二一年四月十五日

法官助理　（周捷蕾）

书记员（　丘小　涓）

附：本案适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。