成都洛孚环境艺术设计工程有限公司、乐山五洲置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

四川省乐山市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）川11民终634号

上诉人成都洛孚环境艺术设计工程有限公司（以下简称洛孚公司）因与被上诉人乐山五洲置业发展有限公司（以下简称五洲置业公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初6596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭于同年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人洛孚公司的委托诉讼代理人陈媛、杜明安，被上诉人五洲置业公司的委托诉讼代理人肖辉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人洛孚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判为确认上诉人对五洲•汉唐商住工程（住宅、商用房、地下车位）折价或者拍卖、变卖的价款依据《中华人民共和国合同法》第286条享有建设工程优先受偿权；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决第二项错误，上诉人一审中第二项请求为，确认我公司在第一项请求金额的范围内有权对五洲•汉唐工程（住宅、商用房、地下车位）折价或者拍卖、变卖的价款中因承建绿化景观道路等工程而享有优先受偿权。一审中明确要求对五洲•汉唐未备案出售的住宅、商业用房或地下车库折价或拍卖、变卖的价款主张优先受偿；2.上诉人一审的第二项诉请符合法律及司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条之规定，应当支持上诉人主张的优先受偿权。虽然五洲•汉唐一共有四期工程，相对应的园林绿化景观也一共四期。但五洲•汉唐一、二、三、四期工程是统一规划、设计、报建，建设的。全部绿化景观工程也是统一施工，并未分割管理。园林景观工程和五洲•汉唐商品房主体工程相得益彰，不可分割。即使双方签订了四份施工合同，但四份合同的施工内容含盖整个五洲•汉唐项目，是该小区设计配套的满足小区商品房使用功能和提升小区商品房品质的必备设施项目。此外，园林绿化景观的经济价值已经物化到小区商品房的价值之中，故上诉人认为优先受偿权的对象为五洲•汉唐一、二、三、四期商品房、商业用户、地下车位；3.一审判决结果剥夺了法律赋予上诉人作为建设工程承包人的法定权利。一审法院也认可上诉人享有建设工程优先受偿权，只是一审法院认为上诉人优先权的范围仅限于第四期所涉工程。上诉人认为一审判决主观割裂五洲•汉唐一、二、三、四期系一个总的项目工程的事实，分为四期是从时间空间上对施工进度进行划分，不应理解为四个不同的工程。一审判决将五洲•汉唐整体工程错误理解为每期均是独立工程，认定前三期园林景观工程的工程款已经支付完毕，优先受偿权仅限于第四期所涉工程。上诉人完成的工程完全可以与专有部分一体实现其价值。五洲•汉唐工程属于大型商住小区，其住宅和商业用房、地下车位完全可以单独或分别处置变现，上诉人也可以从变现的价款中优先受偿。五洲•汉唐工程在部分物业已经出售情况下不可能整体处置变现，一审认定对五洲•汉唐整体工程折价拍卖变卖，并没有遵从上诉人诉请；4.一审判决结果将导致农民工的合法权益无法保障。工程建设后期，被上诉人因大量拖欠工程款，无法竣工，业主无法入住。在政府部门的组织协调下，上诉人认为可以行使优先受偿权情况下，才继续组织工人施工，以维护社会稳定；5.一审判决认为一、二、三、四期工程所涉房屋部分出售，发包人与其他业主并为共有权人错误。五洲•汉唐已售出的物业归业主所有，未出售的物业归开发商所有。不可能发包人与业主并为共有权人。一审判决认定错误；6.一审法院认为发包人与其他业主并为共有权人，故不能就整体工程折价或者拍卖的价款实现优先受偿权，但是五洲•汉唐商品房、商业用房等部分各自独立，完全可以单独或分别处置。上诉人主张对五洲•汉唐住宅、商业用房、地下车库折价或变现的价款享有优先受偿权；7.承包人的优先受偿权不得对抗商品房购买者。故上诉人优先受偿权的行使并不会侵害商品房购买者的权利。

洛孚公司向一审法院起诉请求：1.判令五洲置业公司支付工程款14056907元；2.确认我公司在第一项请求工程款金额范围内有权对五洲置业公司的五洲汉唐商住工程折价或者依法拍卖的价款享有建设工程优先受偿权；3.判令五洲置业公司按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息（从2018年10月9日起至实际付清之日止）。诉讼中，洛孚公司对其诉讼请求进行了明确：1.判令五洲置业公司支付工程款13986907元；2.确认我公司在第一项请求工程款金额范围内有权对五洲置业公司的五洲汉唐商住工程（住宅、商业用房、其他附属设施）折价或者拍卖、变卖的价款中因我公司承建的绿化景观道路工程而增加的价值内享有优先受偿权；3.判令五洲置业公司按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息（从2018年10月9日起至实际付清之日止）。

被上诉人五洲置业公司辩称,上诉人承建的是园林绿化工程并非住宅、商业用房、地下车库，故对住宅、商业用房、地下车库并不享有优先受偿权。而园林绿化工程系五洲置业公司与全体业主共有，不可分割，不能处置；五洲•汉唐一、二、三期的竣工日期至上诉人一审起诉之日均已超过六个月，根据竣工时间，上诉人只能对第四期享有优先受偿权。

一审法院认定事实：五洲置业公司系五洲·汉唐一期、二期、三期、四期的建设单位。2014年3月27日，洛孚公司与五洲置业公司就五洲•汉唐一期、二期园林景观工程分别签订了《五洲汉唐一期园林景观工程施工合同》、《五洲汉唐二期园林景观工程施工合同》。2016年3月28日，洛孚公司与五洲置业公司就五洲•汉唐三期、四期园林景观工程分别签订了《五洲汉唐三期园林景观工程施工合同》、《五洲汉唐四期园林景观工程施工合同》。四份合同约定的工程地点均为：乐山市市中区白燕路北段五洲汉唐商住小区。合同中还对工程内容、工程造价、施工工期等均进行了约定。在上述四份合同第十条约定：工程竣工验收合格后10日内，付合同包干总价的80%；工程结算完成后的90日内付至结算金额（含签证）的95%；结算金额的5%作为工程保修金。本工程保修期满，经检查工程合格无质量问题且承包人履行保修责任的前提下，则甲方在5个工作日内一次性将工程保修金（无息）支付给洛孚公司。 上述合同签订后，五洲•汉唐一期园林景观工程在2014年4月15日开工，2014年12月4日竣工经验收合格，工程结算价为10393877元。五洲•汉唐二期园林景观工程在2015年5月1日开工，2016年3月18日竣工经验收合格，工程结算价为5072393元。五洲•汉唐三期园林景观工程在2017年6月28日竣工经验收合格，工程结算价为2297437元。五洲•汉唐四期园林景观工程在2018年9月28日竣工经验收合格，工程结算价为14997677元。 五洲置业公司分别于2015年1月31日、2015年4月30日、2015年6月30日、2015年10月31日、2015年12月24日、2015年12月31日、2016年2月26日、2016年3月31日、2016年5月31日（两笔）、2016年6月30日、2016年8月31日、2016年9月30日、2016年10月31日（两笔）、2016年11月30日、2017年1月31日、2017年5月31日、2018年4月30日（两笔）、2018年5月31日、2018年7月9日、2018年8月31日、2018年9月30日、2018年10月15日、2018年11月30日、2018年12月31日向洛孚公司付款400万元、100万元、100万元、100万元、472000元、328000元、573000元、300000元、200000元、520877元、400000元、300000元、263000元、37000元、500000元、500000元、500000元、1500000元、840000元、1160000元、1500000元、1000000元、200000元、300000元、279600元、31000元、70000元，合计18774477元。各方当事人均认可现尚欠的13986907元是五洲•汉唐四期园林景观工程的工程款。 五洲置业公司陈述五洲·汉唐一期、二期、三期、四期的房屋大部分已经销售出去，且部分业主已经入住。

一审法院认为，洛孚公司和五洲置业公司之间签订的《五洲汉唐一期园林景观工程施工合同》、《五洲汉唐二期园林景观工程施工合同》、《五洲汉唐三期园林景观工程施工合同》、《五洲汉唐四期园林景观工程施工合同》属于建设工程施工合同，五洲置业公司对尚欠工程款及利息的支付均不持异议。本案的争议焦点为：洛孚公司请求确认在五洲置业公司欠付工程款金额范围内对五洲置业公司的五洲•汉唐商住工程（住宅、商业用房、其他附属设施）折价或者拍卖、变卖的价款中因绿化景观道路工程而增加的价值内享有优先受偿权的问题。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定：装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。装饰装修工程的承包人享有工程价款优先权必须同时具备以下两项条件：一、装饰装修工程的发包人为装饰装修工程所依附的建筑物的所有权人；二是承包人只能在装饰装修工程折价或者拍卖的价款范围内享有优先受偿权。首先，根据四份合同对工程款支付时间的约定及五洲置业公司的付款时间、金额及双方当事人的陈述，前三期园林景观工程的工程款五洲置业公司已经支付完毕，尚欠工程款13986907元为第四期园林景观工程款，其主张优先受偿权仅限于《五洲汉唐四期园林景观工程施工合同》所涉工程。第二，根据当事人的陈述，五洲·汉唐一期、二期、三期、四期工程所涉房屋已经出售，尚未售罄，发包人与其他业主并为共有权人，五洲置业公司并非案涉工程所依附的建筑物的唯一所有权人，洛孚公司不能对五洲·汉唐一期、二期、三期、四期整体工程（住宅、商业用房、其他附属设施）折价或者拍卖、变卖的价款中因洛孚公司承建的绿化景观道路工程而增加的价值内享有优先受偿权。 一审法院认为，洛孚公司关于支付拖欠工程款和逾期付款利息的诉求，于法有据，理由正当，应该予以支持；对其他诉求，因缺乏事实根据，应予驳回。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第十八条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、乐山五洲置业发展有限公司自本判决生效之日起十五日内向成都洛孚环境艺术设计工程有限公司支付工程款13986907元及逾期付款利息（以尚欠工程款为基数，从2018年10月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回成都洛孚环境艺术设计工程有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费53071元、诉讼保全费5000元，合计58071元，由乐山五洲置业发展有限公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。洛孚公司提交了以下新证据：乐山市承盛房地产测绘有限责任公司出具的《土地范围计算报告》，载明五洲•汉唐第四期工程用地面积为36135.8平方米；乐山市不动产登记中心权籍调查、测绘成果审核表，证明乐山市承盛房地产测绘有限责任公司系该项目的测绘单位，五洲•汉唐项目宗地实测面积为83327.93平方米；五洲•汉唐商住工程竣工图，证明其中第四期土地使用权面积39455.3平方米，项目所涉土地使用权总面积92569.5平方米。五洲置业公司对以上证据的真实性无异议，但不能证明该公司委托过乐山市承盛房地产测绘有限责任公司进行土地面积测绘。五洲置业公司亦向本院提交了以下新证据：《国有建设用地使用权出让拍卖成交确认书》以及《国有土地使用权出让合同》，载明五洲•汉唐项目所涉建设用地共计92569.5平方米，拍卖成交价17100万元，土地使用权出让金为1847.26元/平方米；五洲•汉唐第四期工程造价结算审核报告，载明四期工程造价结算总额为19800425元+212076510元=231876935元；2018年3月8日五洲置业公司与洛孚公司签订的《房屋抵偿园林景观工程款协议》，载明截至协议签订日，五洲置业公司应支付洛孚公司的工程款为16469830元，五洲置业公司应按合同约定支付洛孚公司工程款，否则五洲置业公司以本协议约定的房屋抵偿给洛孚公司。洛孚公司对上述证据、无异议，对证据真实性无异议，但认为与本案无关。

本院认为，双方提交的上述证据，各方对证据的真实性均不持异议，故本院予以采信，并据此认定事实如下： 五洲置业公司于2009年5月通过拍卖程序以17100万元的成交价，取得了乐山中心城区通江片区白燕路北段东侧92569.5平方米的国有土地使用权，用于五洲•汉唐商住小区的开发，土地使用权出让金为1847.26元/平方米。五洲汉唐四期工程用地总面积为39455.3平方米，扣除城市道路交通规划占用面积后，五洲•汉唐四期工程用地实测面积为36135.8平方米。五洲•汉唐四期商住楼工程施工结算总价为231876935元。2018年3月8日，五洲置业公司与洛孚公司签订《房屋抵偿园林景观工程款协议》，确定了协议签订之日，五洲置业公司应付洛孚公司的工程款为16469830元，五洲置业公司如未按合同约定支付工程款，则以该协议约定的房屋抵偿给洛孚公司等。

除上述事实外，本院查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：洛孚公司是否因修建园林景观绿化工程享有对五洲•汉唐主体工程享有优先受偿权，及优先受偿权的对象和范围？本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第二条第二款的规定，建筑活动是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备安装活动。我国的建筑业按专业划分为土木工程建筑、线路管道和设备安装、装饰装修，案涉园林景观绿化工程虽不是五洲•汉唐小区建筑主体工程，但其是为了提升主体工程品质、美化主体工程周围环境所配套进行的施工项目，其价值已转化到主体工程中，使主体工程内的住宅、经营性用房等物业得以增值，和建筑装饰装修工程性质相类似，故应参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的规定，洛孚公司对绿化工程款享有使主体工程建筑物内的住宅、经营性用房等可以单独或者分别处置的物业在其增加的价值范围内的优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十二条第二款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”，五洲•汉唐园林绿化工程属业主共同管理部分，由于其附属于主体工程不能单独转让，其价值已转化至建筑物内的可单独出售的住宅、经营性用房和地下车位等，而五洲置业公司尚未出售的建筑物内的住宅、经营性用房及车位的所有权人为五洲置业公司，不存在与其他业主共有问题，一审判决适用前述司法解释（二）但书部分，以五洲置业公司并非五洲•汉唐商住楼唯一所有权人，否认洛孚公司对商住工程价款的优先权，属适用法律错误，本院予以纠正。 关于本案园林景观工程款的优先权的对象和范围问题。本院认为，各方均认可案涉园林景观工程款为《五洲汉唐四期园林景观工程施工合同》项下的工程欠款，因五洲•汉唐项目主体工程和园林景观工程均划分为四期，各期园林景观配属于该期主体工程，故案涉第四期园林景观工程款的优先权对象应为五洲汉唐第四期商住工程中尚未出售的住宅、商品房、地下车库等。洛孚公司主张其第四期工程款优先权及于五洲•汉唐全部商住工程折价、拍卖、变卖的价款中因园林绿化工程增加的价值，忽略了各期商住工程和园林绿化工程的相对独立性，故该部分主张本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条第二款“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿权的，人民法院不予支持”的规定，本案优先权范围以工程款本金为限。 五洲•汉唐第四期商住工程价值包含占用土地使用权的价值、建筑物主体的价值以及配属的园林景观绿化工程的价值，故本院认为第四期园林景观绿化工程使该期建筑物增加的价值比例可确认为14997677元（第四期园林绿化工程价值）÷{39455.3平方米×1847.26元/平方米（土地使用权价值）+231876935元（建筑物价值）+14997677元}=4.69%。 虽双方曾于2018年3月8日签订《房屋抵偿园林景观工程款协议》，但协议达成时第四期工程尚未竣工验收和结算，第四期工程结算后至今尚欠13986907元，双方亦未办理抵债房产的产权转移手续，故洛孚公司请求支付欠付工程款符合法律规定。 综上所述，洛孚公司的上诉请求部分成立。本院参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初6596号民事判决第一项，即“乐山五洲置业发展有限公司自本判决生效之日起十五日内向成都洛孚环境艺术设计工程有限公司支付工程款13986907元及逾期付款利息（以尚欠工程款为基数，从2018年10月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清之日止）”； 二、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初6596号民事判决第二项，即“驳回成都洛孚环境艺术设计工程有限公司的其他诉讼请求”； 三、成都洛孚环境艺术设计工程有限公司对工程款本金13986907元，享有就乐山五洲置业发展有限公司所有的五洲•汉唐第四期商住工程（住宅、商业用房、地下车位等）折价或者拍卖的价款在4.69%的范围内的优先受偿权。 四、驳回成都洛孚环境艺术设计工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费53071元，财产保全费5000元，合计58071元，由乐山五洲置业发展有限公司负担。二审案件受理费100元（成都洛孚环境艺术设计工程有限公司已预交），由乐山五洲置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　李金伟 审 判 员　杨梅娜 审 判 员　李　艳

法官助理　唐燕群 书 记 员　刘佳欣