长沙高新技术产业开发区创业服务中心与长沙美能电力设备股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0104民初4895号

原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心，住所地：长沙市岳麓区高新技术产业开发火炬城MO栋。

法定代表人胡斌，系该中心主任。

委托代理人朱彩领，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。

委托代理人龙建军，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。

被告长沙美能电力设备股份有限公司，住所地：长沙高新开发区麓景路8号巨星创业基地701号。

法定代表人田旭。

委托代理人黄伟，男，1979年2月24日出生，汉族，住长沙市开福区。系该公司员工。

原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心（以下简称“高新区创服中心”）诉被告长沙美能电力设备股份有限公司（以下简称“美能电力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年5月28日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告高新区创服中心的委托代理人朱彩领、龙建军，被告美能电力公司的委托代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高新区创服中心向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付未付租金90384元；2.判令被告支付违约金17669.57元（以90384元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的四倍从2019年10月1日暂计算至2020年12月31日，违约金计算至被告实际清偿之日止）；3.判令被告承担原告为维权而支出的10000元律师费；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年原告与被告签订了编号为巨星-2017-036（续）的《房屋租赁合同》，约定原告将其合法拥有的长沙高新区××路××号××楼××号房租赁给被告，面积为269平方米，租赁期限为一年，自2017年7月1日至2018年6月30日止，租金计算标准为每月人民币27元／平方米，即每月租金7263元，季度租金为21789元。第二年起房租单价按当年度国家ＣＰＩ指数及ＣＰＩ增长率等变化情况结合周边房租价格变化，每年保持不超过15%的增长，房屋租金按季度支付，采取先付款后使用的原则。同时合同第十一条第二款约定，乙方未按约定期限交付租金、物业管理费或其他应当由乙方承担的费用的，每逾期一日，按欠款的5‰向甲方支付违约金。2018年6月30日合同到期后，双方并未续签书面合同，但是被告继续租住涉案场地。2019年原、被告一致同意将房租涨至28元／平方米，即每月租金7532元。但2019年4月1日后被告便推脱不缴纳房租，在原告的催收下，被告在2020年缴纳了半年房租，截至2020年9月30日，被告尚欠一年的租金90384元未缴纳。被告欠租的行为已严重违反双方合同约定，应按约支付相应的违约金。从2015年开始，被告便一直租用原告的涉案场地，直至2020年9月30日，期间有签合同的时段，也有未签合同的时段，但被告一直在占有使用涉案场地，并陆续交纳租金及水电费，因被告自2016年第三季度开始便未按时交纳相关费用，故后面被告所交纳的费用是先冲抵前面所欠费用，截至2020年9月30日，被告还欠租金90384元。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。

被告美能电力公司辩称：一、关于原告的诉讼请求一，本公司认为没有依据。原告与本公司于2017年签订的编号为2017-036（续）的房屋租赁合同，此合同签订之后，从本公司的付款数据来计算，没有像原告所说的欠款金额，合同也没有显示本公司之前有欠原告房租。如果签订此合同时，本公司有欠原告房租，原告应保留好记录或打欠条等，或在此合同上有体现，应该付清欠款再签订此合同。2.关于原告的诉讼请求二，原告计算房租截止日期为2020年12月31日，无依据。且据本公司了解，原告已于2020年10月与其他第三方签订了租赁合同，该第三方之前还是本公司的合作伙伴，公司全称为湖南华影智作数字科技有限公司。3.关于原告的诉讼请求三，与本案无关，应另案处理。二、原告提供的与本公司于2015年签订的房租合同，合同签订时间至今已快六年，早已作废且超过诉讼时效。原告计算房租的起始日期为2016年1月，无依据。关于原告提交的房租、水电费缴费银行电子回单，其没有把本公司合作伙伴所交水电费计算进去，本公司的合作伙伴不止一次代表本公司缴纳过水电费。原告提交的微信聊天记录与本案无关。

经审理查明，2017年7月1日，原告高新区创服中心、案外人长沙巨星轻质建材股份有限公司（出租方，甲方）与被告美能电力公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋描述1.甲方将其合法拥有的办公生产用房出租给乙方，该房屋坐落于长沙市高新区巨星创业基地，具体地址为：长沙高新区××路××号××楼××。该场地总面积共269平方米（含建筑面积和分摊面积》。二、租赁房屋用途1.乙方租赁房屋作为办公和生产用房。2.乙方向甲方承诺：在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。三、租赁期限本合同租赁期为一年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。四、租金及支付方式1.该房屋租金计算标准为每月人民币27元整／平方米，即每月租金为人民币了7263元，季度租金为人民币元21789元。第二年起，房租单价按当年度国家ＣＰＩ指数及ＧＤＰ增长率等变化情况结合周边房租价格变化，每年保持不超过15%的增长，房屋租金按季度支付，采取先付款后使用的原则；乙方在合同生效之日起的三个工作日内（含签订合同当日）一次性交纳三个月的租金，以后的租金每季度支付一次，并在每季度第一个月的10日之前支付，如果乙方第一次交纳的三个月的租金跨季度的，乙方跨季度多交纳的租金在下季度交纳租金时予以抵扣。2.乙方同意将原履约保证金结转至本合同。租赁期满，双方按本合同约定交还房屋并结清所有费用后，甲方退还乙方履约保证金（不计息）。3.甲方收到款项后，向乙方开具房租发票、物业管理发票及押金收据等。五、甲方的权利与义务1.甲方应在乙方交付租金之日（含交付当日）起的三个工作日内将上述房屋交付给乙方使用。2.甲方必须保证所出租的房屋能够用于正常的办公和生产……六、乙方的权利与义务……3.在租赁期内，乙方使用租赁房屋生产经营所产生的水电费、卫生管理费、物业管理费、债权债务等由乙方自行承担。……6.如乙方要求续租，须在租赁期届满前三个月向甲方提出书面申请，在同等条件下，乙方享有优先承租权。七、房屋使用要求和维修责任……4.乙方须接受甲方委托的深圳市华住宏物业管理有思公司的物业管理，按物业管理合同价格（现暂为人民币2.4元／平方米／月）交纳物业管理费，物业公司提供安全保卫服务及公共区域的保洁服务。八、房屋返还时的状态1.乙方须在租赁期满（除甲方同意乙方续租外）或合同提前终止后的7日内将房屋交还给甲方，未经甲方书面同意逾期交还房屋的，每逾期一日，按月租金的5%支付房屋占用费。……3.乙方按本合同交还房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续，乙方对房屋造成损坏的，甲方有权要求乙方恢复原状和赔偿损失。九、转租、转让和交换1.乙方承诺，在租赁期间不将该房屋租赁权转让给他人或与他人租赁的房屋交换使用。十、合同的变更和解除1.乙方有下列情况之一的，视为乙方违约，甲方可解除本合同：（1）未按约定期限交付租金、物业管理费用或其他应由乙方承担的费用，超过15天以上的；……（3）在租赁期内，未经甲方的书面同意，擅自转让或转租、调换房屋的；……2.甲方有下列情况之一的，视为甲方违约，乙方可解除本合同：（1）甲方不交付或迟延交付房屋达15天以上的；……4、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）双方协商一致，可书面变更或解除合同；（2）因不可抗力，致房屋严重受损不能继续使用，导致本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，乙方租赁的房屋被政府部门征收、征用或拆迁的。十一、违约责任及赔偿1.违反本合同第十条第1、2项之约定，非违约方有权解除合同，并有权要求对方支付违约金，违约金为人民币1500元，违约金不足以赔偿损失的，还可要求对方另行赔偿，若乙方违约金不足以赔偿损失或未按时交付租金费用超过15天以上时，甲方有权暂扣乙方租赁房屋内设备、家具等，并在相关部门的监督下进行拍卖或折价转让给甲方或第三方。所得金额按顺序用于支付违约金、未缴租金以及相关费用，若金额不足则由乙方继续补缴，多余则退还给乙方。2.乙方未按约定期限交付租金、物业管理费或其他应由乙方承担的费用的，每逾期一日，按欠款的5‰向甲方支付违约金。3、本合同约定的其他违约责任。十二、其他条款1.甲、乙双方如果有其他特殊情况需要提前终止合同的，需提前三个月通知对方，待双方同意后方可办理终止合同的手续。若是甲方的原因，甲方应退还乙方相应期限内的房屋租金；若是乙方的原因，则甲方不退还已收取的房屋租金，2.本合同只接受书面形式的变更和补充，与本合同有关的通知均须以书面形式作出。……4.乙方租期内的房屋租金、物业管理费、水电费（每月按实际发生收费，收费标准由甲方统一制定，统一调整）等所有费用的支付方式为银行转账，甲方不按受任何形式的现金支付。甲方在确认到账后开具相应发票，乙方应承担延期付款的违约责任。……”上述合同到期后，原、被告未再续签租赁合同，但被告仍一直占有使用涉案房屋，并陆续向原告缴纳租金。上述合同签订后，被告先后于2017年7月4日向原告缴纳租金15000元、于2017年11月1日向原告支付租金20000元、于2017年12月1日向原告支付租金25000元、于2018年4月16日向原告支付租金10000元、于2018年7月18日向原告支付租金25000元、于2018年11月8日向原告支付租金20000元、于2019年5月17日向原告支付租金20000元、于2019年11月22日向原告支付租金及水电费共计22596元、于2019年12月31日向原告支付租金21789元、于2020年3月31日向原告支付租金21789元、于2020年7月15日向原告支付租金50453.94元，以上共计251627.94元。庭审中，案外人长沙巨星轻质建材股份有限公司向本院出具《委托函》一份，明确表示其不在本案中参与诉讼，由原告高新区创服中心以其自身名义进行诉讼要求被告支付应付款项及违约金。

另查明，被告自2009年起开始租赁涉案房屋。租赁期间，原、被告双方每年重新签订一次租赁合同。被告与案外人湖南华影智作数字科技有限公司之间系合作关系，2018年6月30日之后，被告将涉案房屋交由湖南华影智作数字科技有限公司，此后被告未再向原告履行租金支付义务，亦未与原告办理解除租赁关系的手续。2020年10月1日，案外人湖南华影智作数字科技有限公司与原告就涉案房屋重新签订了租赁合同，双方之间租金自2020年10月1日起计算。

上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、湖南省增值税电子普通发票、2016年至2020年房租缴费单、中国工商银行网上银行电子回单、微信聊天记录截图，被告提交并经庭审质证的微信聊天记录截图等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。虽然该合同已于2018年6月30日届满，但合同届满后，被告仍在继续使用涉案房屋并陆续向原告支付了租金，原告亦予以接受，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，被告仍应依双方签订的前述租赁合同向原告支付租金。然合同履行期间，被告未按时足额向原告履行租金支付义务，并在未征得原告同意的情形下将涉案房租交由其合作伙伴湖南华影智作数字科技有限公司使用，其行为显然构成严重违约，理应承担相应的违约责任。

关于被告欠付租金的认定问题。首先，关于被告已付租金金额的认定问题。被告自2017年7月4日至2020年9月30日期间先后向原告支付11笔款项共计251627.94元，但其中2017年7月4日支付的15000元、2017年11月1日支付的20000元两笔交易记录中未注明款项的性质（究竟是单指租金还是指租金与水电费两项），其余各笔均备注系“租金”，且原、被告庭审中对此均未作出合理说明，且原告向被告出具的相应催缴单名称亦为“房租缴费单”，故对被告向原告缴纳的前述款项，本院均认定为系被告向原告支付的租金，若原告认为被告仍欠付其水电费，其可依法另循他径处理。其次，关于被告欠付租金计算起止时间的确定问题。本案中，原告在主张被告欠付的租金系自2016年1月1日起计算，但根据庭审查明的事实可知，原、被告之间自2009年起就涉案房屋即形成了租赁关系，且每次租赁合同约定的期限为一年，本案原告在本案中主张被告欠付的租金依据为双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》，与双方此前签订的租赁合同系相互独立的租赁合同，因此，原告以双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》来主张被告2016年1月1日后欠付的租金，理据不足，本院不予支持。况且，即便被告2016年1月1日至2017年7月1日期间有欠付原告的租金，现被告已对此已提出超过诉讼时效的抗辩，原告亦未提供任何证据证明其已就此向被告主张过权利，因此，对原告在本案中主张的2016年1月1日至2017年7月1日期间被告欠付的租金，本院不予支持。对被告欠付原告租金的起算时间，本院根据双方于2017年7月1日签订的涉案《房屋租赁合同》之约定自2017年7月1日起计算。关于被告应付租金的截止时间，虽然被告称2020年6月30日以后其未再使用涉案房屋，但被告并未与原告办理相应的退房手续，致使原告未能及时收回涉案房屋，被告对此显然存在过错，其以此为由拒交2020年6月30日之后的租金理据不足，故对2020年6月30日至原告将涉案房屋另行出租给案外人湖南华影智作数字科技有限公司之前（2020年10月1日前）的租金，被告仍应依据双方租赁合同约定的租金标准支付给原告。综上，对被告欠付原告的租金，本院根据双方于2017年7月1日签订的涉案《房屋租赁合同》之约自2017年7月1日起计算，根据该合同约定的月租金标准（7263元/月），被告自2017年7月1日至2020年9月30日共计应支付原告的租金为7263元/月×39个月=283257元，核减被告已支付的251627.94元，还应支付原告租金31629.06元。

关于原告主张的违约金确定问题。本案中，原、被告在涉案租赁合同第十一条第二款中就违约金标准进行了明确约定：“乙方未按约定期限交付租金、物业管理费或其他应由乙方承担的费用的，每逾期一日，按欠款的5‰向甲方支付违约金。”现原告自愿调减为按照15.4%的年利率从2019年10月1日开始计算，并不违反法律规定，故本院对该违约金标准予以支持。

对原告要求被告支付律师费10000元的诉请。本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁合同中并未对律师费的承担进行约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、限被告长沙美能电力设备股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心支付欠付的租金31629.06元，并应自2020年10月1日起以31629.06元为基数，按年利率15.4%的标准向原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心支付违约金至上述租金实际付清之日止；

二、驳回原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取1331元，由原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心负担331元，被告长沙美能电力设备股份有限公司负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　卿斌

二〇二一年六月十八日

法官助理罗翠玲

书记员杨婷婷