天利公司诉许某某及恒丰公司占有物损害赔偿纠纷一案民事判决书

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘04民再70号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：许玉玲，女，1965年4月4日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区黄白路***号。

委托诉讼代理人：王大水，男，1948年5月10日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区外环路**号*单元***室。系再审申请人许玉玲的妹夫。

委托诉讼代理人：汪捷，女，1975年11月19日出生，汉族，住衡阳市雁峰区黄白路***号。系再审申请人许玉玲的妹妹。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：衡阳天利安装工程有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区明翰路1号。

法定代表人：李治平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：胡冬林，该公司副总经理兼办公室主任。

委托诉讼代理人：谭剑飞，湖南湘华律师事务所律师。

原审第三人：衡阳市恒丰房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区黄白路140号滨江御景。

法定代表人肖伟国，该公司董事长。

衡阳天利安装工程有限公司（以下简称天利公司）与许玉玲及原审第三人衡阳市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）占有物损害赔偿纠纷一案，不服衡阳市雁峰区人民法院（2014）雁法民一初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月14日作出（2014）衡中法民一终字第267号民事裁定，将本案发回重审。衡阳市雁峰区人民法院于2015年8月14日作出（2015）雁法民一初字第105号民事判决。宣判后，天利公司与许玉玲均不服，向本院提出上诉。本院于2016年2月2日作出（2015）衡中法民一终字第518号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，许玉玲仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2017年6月19日作出（2017）湘民申275号民事裁定，指令本院对本案再审。本院2017年12月18日立案受理后依法另行组成合议庭，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。再审申请人许玉玲及其委托诉讼代理人王大水、汪捷，被申请人天利公司的委托诉讼代理人谭剑飞、胡冬林到庭参加诉讼，原审第三人恒丰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

许玉玲向湖南省高级人民法院申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、再审申请人应享受房改房待遇而没有享受；2、再审申请人租住的黄白路140号是住房，是有产权证的；3、再审申请人的50㎡自建房被拆未得到任何补偿；4、天利公司赔偿恒丰公司损失与再审申请人许玉玲的行为没有因果关系；5、再审申请人是在租住房及自建房被强拆未得到补偿的情况下搬入公司空置房，不是强占，拒不搬出也是因为未得到补偿；6、恒丰公司补偿给申请人81.8㎡的房屋是因为拆迁了申请人28.78㎡租住房和50㎡的自建房，且约定房价为3800元／㎡，房屋总价308180元，但原一、二审判决认定为4300元／㎡，房屋总价348730元，明显错误。7、天利公司与恒丰公司所签订的合作开发协议实则是买卖土地合同，明显恶意偷逃税收的犯罪行为，是无效协议，不存在违约与不违约之说，应中止审理，先刑后民。

为支持其再审主张，再审申请人许玉玲在再审期间向法庭提供了共11组证据，前10组证据均属已在一、二审期间提供并已质证的证据。证据11原居委会主任唐小燕的证明，用以证明许玉玲是通过区政府协调搬进办公楼的。天利公司质证对该证据的三性均有异议，认为证人未出庭作证，且证明内容恰好说明再审申请人许玉玲强占办公室的事实。本院认为，证人有义务出庭作证，对该证据本院不予采信。另再审申请人许玉玲在一、二审及再审期间申请法院向衡阳市国资委、天利公司、恒丰公司调查收取有关天利公司“房屋拆迁安置方案”、“房屋拆迁补偿方案”。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，此证据不属其不能自行收集的证据，故对该请求，不予支持。另2005年黄白路改造工程被拆房不限于再审申请人许玉玲一人，天利公司在一审时已提供了与此类似的被拆迁户谢培庆、颜淑珍与原湖南天和安装工程有限公司（天利公司的预登记名称）之间的协议。

天利公司答辩称：原一、二审查明的事实清楚，程序也合法，但适用法律不甚正确，处理不太恰当。不过不是损害了再审申请人许玉玲的利益，而是损害了被申请人天利公司的利益，偏袒了再审申请人许玉玲。被申请人天利公司只是为了避免诉累，才没有申请再审。再审申请人许玉玲申请再审的理由均不能成立，请求驳回其再审申请。

天利公司向一审法院起诉请求：依法判令被告许玉玲强占天利公司的办公室导致天利公司被第三人恒丰公司索赔而给天利公司所造成的各项经济损失合计417460元，并承担案件诉讼费用。

一审查明：许玉玲于1982年进入原衡阳市安装公司工作，后衡阳市安装公司经改制变更为天利公司。衡阳市雁峰区黄白路140号地段原系天利公司的加工厂，厂内以围墙为依托，自建了数间房屋，做住房、幼儿园及门卫之用。1985年，许玉玲结婚后，天利公司将其中一间建筑面积为28.78㎡房屋租赁给许玉玲居住使用，1992年1月1日双方签订了《单位自管公有住房租赁合约》，并发放了住房租赁证。2005年，根据衡阳市政府的统一规划部署，黄白路改造扩建，须拆除加工厂围墙边所建的房屋，也包括许玉玲所租住的房屋。经协商，天利公司同意每户支付安置费1500元，而许玉玲因不愿意而未领取安置费。并在未征得公司同意情况下于2005年9月强行住进加工厂二楼办公室二间房屋，天利公司多次要求许玉玲搬出办公室无果。

2009年12月18日，天利公司（甲方）与恒丰公司（乙方）签订了一份《合作开发协议》。约定：双方合作开发衡阳市雁峰区黄白路140号地段甲方所辖土地房产，甲方以上述地块作为投资，乙方以货币作为投资。乙方负责全面开发，自负盈亏；甲方取得固定收益一千零一十万元人民币，不承担开发相关的盈亏责任，但在项目报建、房屋拆迁、相邻关系协调等方面对乙方的开发经营予以配合；至2010年春节前（即2010年2月3日前），甲方须将办公楼、仓库腾空并移交乙方，以便乙方拆除；如果甲方未能及时腾空自有房产交拆，或因甲方原因影响办理土地过户给乙方的，则按逾期一日1000元的标准支付乙方违约金。

上述天利公司办公楼为四层楼房，一楼为车库，二楼为办公室（许玉玲即使用其中二间房屋），三、四楼为成套住房已被出售。2010年4月12日，天利公司与许玉玲签订员工终止存续劳动合同协议书。至于许玉玲所居住使用的办公室，天利公司没有进行处理。

2014年3月5日，恒丰公司（甲方）与许玉玲（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方安置乙方房屋衡阳市雁峰区黄白路140号滨江御景3203房，产权面积为81.1㎡；乙方必须在本协议签订及商品房买卖合同签订后1个工作日内搬出原房屋，将原房屋交于甲方拆除和销户。合同签订后第二天，许玉玲搬离所使用的办公室。

2014年3月26日，恒丰公司就雁峰区黄白路140号恒丰·滨江御景3203室与许玉玲签订商品房买卖合同，约定房屋建筑面积为81.1㎡，价格为3800元/㎡，总房价为308180元。该合同于2014年3月18日登记备案，至目前，许玉玲未支付任何房款，恒丰公司亦未交付房屋，亦未办理房屋产权证。在（2014）雁民一初字第129号案件审理中，法院根据天利公司的诉讼保全申请，于2014年5月20日依法查封该房屋。

2014年3月20日，恒丰公司以天利公司未按双方《合作开发协议》约定在规定期间腾房为由向衡阳仲裁委员会申请仲裁，要求天利公司向恒丰公司支付违约金1486000元，并承担仲裁费。在仲裁过程中，恒丰公司申请了财产保全，衡阳市石鼓区人民法院依法冻结了天利公司的银行资金账户。2014年5月7日，恒丰公司（甲方）与天利公司（乙方）达成和解协议，协议约定：由于乙方原员工许玉玲强占原办公楼二楼一间办公室，直至2014年3月仍拒不搬出，乙方未及时采取措施，导致房屋不能交付甲方拆迁，严重延误了甲方进行开发的工期和进程，并迫使甲方与许玉玲签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，并于2014年3月网签了商品房买卖合同。乙方承认上述事实己构成违约并给甲方造成了损失；乙方同意因其违约行为给甲方造成的部分经济损失进行赔偿，具体金额为348730元，即甲方与许玉玲签订的滨江御景3203房售房款（该房建筑面积为81.1㎡，4300元/㎡）；本协议生效后，甲方同意暂缓交房给许玉玲，期限至2014年12月31日或人民法院生效文书确定的日期止，在此期间，乙方与许玉玲的纠纷由乙方自行处理，如到期乙方仍未与许玉玲达成一致意见或没有人民法院生效文书裁决，甲方将按照合同约定为许玉玲办理交房手续及土地使用证及房屋产权证。本协议生效后五个工作日内，甲方负责到衡阳仲裁委员会及衡阳市石鼓区人民法院撤诉，及时解冻乙方账户；甲方交纳的仲裁费、保全费30170元（撤诉后退还部分应从中减除）及甲方所支付的律师费用45000元由乙方承担，此款在乙方账户解冻之日支付等内容。次日，恒丰公司向衡阳仲裁委员会提出撤回仲裁申请书，2014年5月9日，衡阳仲裁委员会作出（2014）衡仲决字第10号决定书，决定：准许申请人恒丰公司撤回仲裁申请；本案仲裁费18170元由被申请人天利公司承担。至目前为止，天利公司实际支付恒丰房产公司房款30万元，律师代理费45000元，及仲裁费所扣税560元。

1999年5月31日，许玉玲与万美香签订了一份《房地产买卖契约》，许玉玲从万美香处购买了位于衡阳市雁峰区（原城南区）黄茶岭小塘村2号302房，建筑面积为41.05㎡，产权证号为：00064560号。2002年9月17日，许玉玲与其丈夫陈盼秋办理了离婚手续，双方约定上述房屋归陈盼秋所有。

一审认为：关于许玉玲在天利公司是否有资格享受房改待遇以及所租住的原衡阳市雁峰区黄白路140号建筑面积为28.78㎡的房屋是否属于房改房范围的问题。根据衡阳市人民政府衡政发（1991）114号《关于认真执行我市住房制度改革实施方案的通知》及其相关房改政策规定，“凡租住企、事业单位、行政机关、人民团体、市房地产经营公司所管公有住房的职工，均属房改房对象”，“凡城镇范围内的公有住宅，除……未获得产权证的……，可向职工出售。”由此可以确定房改对象为租住公有住房的职工，房改房屋为具有产权证的公有住宅。本案中，许玉玲作为天利公司的职工租住公司的房屋，本应享受房改房待遇，但其所租住房屋，天利公司提出房屋性质并非住宅，也没有房屋产权证，对此许玉玲不能提供证据否定天利公司主张的事实，因此其答辩称应当对该房屋享有房改待遇的理由不成立，该院不予采纳。

关于许玉玲占用天利公司办公室的行为与恒丰公司向天利公司要求赔偿损失之间是否具有因果关系的问题。一、恒丰公司要求天利公司赔偿损失是因为天利公司未按合作协议约定期限履行腾出办公室的义务；二、天利公司未腾出办公室是因为许玉玲占住办公室未搬出所致。至于许玉玲答辩称系该房屋四楼一户住户未搬迁才导致延期腾房，因其未提供证据证实，其答辩意见该院不予采纳；三、恒丰公司与许玉玲签订房屋拆迁补偿安置协议书后，许玉玲才同意搬离办公室。而无论从许玉玲不属该房法定被拆迁人还是从恒丰公司与天利公司之间合作协议约定上看，恒丰公司都没有为许玉玲安置房屋的义务；四、恒丰公司要求天利公司赔偿损失符合双方合同约定。天利公司延期交房1486天，按双方合同约定本应承担违约金148万元。但经双方协商，天利公司同意赔偿恒丰公司售房款348730元（即安置给许玉玲滨江御景3203房售房款）及仲裁费、保全费、律师费等数额来了结双方之间纠纷，应属合情合理。所以，由于许玉玲占用天利公司办公室导致恒丰公司向天利公司要求赔偿损失。

关于本案责任承担的问题。许玉玲占用天利公司办公室的行为导致恒丰公司要求天利公司赔偿经济损失。就恒丰公司与天利公司而言，恒丰公司同意天利公司赔偿房款348730元和其他仲裁费用，合情合理。但对该损失数额的产生，许玉玲与天利公司均负有相应责任。理由如下：一、从本案实际情形看，天利公司应当向许玉玲履行通知搬迁义务，许玉玲也应当知道办公室将被拆除的事实。至于其答辩称是2014年3月5日才知道房子要拆了，并当日与恒丰公司签订协议并搬离，显然不符合常理。由于许玉玲占用办公室不搬迁，对本案的损失产生负有主要责任；二、天利公司与恒丰公司约定腾房期限为2010年2月3日，许玉玲搬出房屋时间为2014年3月6日，期间时间长达四年，天利公司并未穷尽积极措施要求许玉玲腾房，其庭审中亦表述：“合同开发的主建筑物并不在许玉玲居住的这栋房子，所以主体建筑的建设并没有大的耽误，刚开始这个房子的拆迁不是很紧急”，因此，天利公司对本案损失的产生应负有次要责任。

综上，被告许玉玲未征得原告天利公司同意下占住办公室，在该房被划入拆迁范围后拒不搬迁，致使恒丰公司要求天利公司赔偿损失，其应承担本案主要民事责任。天利公司未积极督促许玉玲搬离所占住的办公室，应承担本案次要民事责任。天利公司要求许玉玲赔偿其因占用办公室导致天利公司被恒丰公司索赔而造成天利公司经济损失的诉讼请求理由成立，本院予以支持。但赔偿数额核定应以直接损失即滨江御景3203房售房款348730元为准，并根据双方责任分担。即许玉玲承担经济损失209238元（348730元×60%=209238元），其余经济损失天利公司自负。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一、二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第二十六条的规定，判决：一、被告许玉玲在本判决生效之日起十日内赔偿原告衡阳天利安装工程有限公司经济损失209238元。二、驳回原告衡阳天利安装工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7561元，保全费2658元，合计10219元，由原告衡阳天利安装工程有限公司负担4087.6元，被告许玉玲负担6131.4元。

天利公司不服一审判决，上诉请求：请求支持天利公司的全部诉讼请求。理由有：1、一审将天利公司的损失仅核定为天利公司为许玉玲支付的滨江御景3203房的房款348730元是错误的，还应包括天利公司为此向第三人恒丰公司支付的仲裁费用、财产保全费用、律师费用等合计68730元；2、一审认定天利公司对涉案损失的产生负有40%的责任是错误的，许玉玲强占天利公司办公室拒不搬离，应负该案的全部责任。

许玉玲不服一审判决，上诉请求：1、认定黄白路140号并非住宅、也没有房屋产权证，进而否定许玉玲享有房改待遇存在明显错误。天利公司发给许玉玲的《衡阳市单位自管公有住房使用凭证》可以证明黄白路140号属住宅；2、2005年许玉玲28.78㎡租住房及50㎡自建房被拆，未得到分文补偿。故许玉玲住进天利公司的办公室并拒绝搬离是有原因的，导致本案发生的主要责任者应该是天利公司，而不是许玉玲。

二审对一审查明的事实予以确认。另查明，天利公司与恒丰公司的《合作开发协议》第三条第3项规定，对于天利公司在办公楼居住的九户房改房房主，恒丰公司的拆迁补偿原则为：如系产权调换方法，除按原产权面积原地赔偿等额产权面积外，业主可优先购买新增面积每套房在50㎡以内，电梯房按1900元/㎡成本计价，业主新增每套房超出50㎡以外部分，则按同层同面积市场价计价。

二审认为，许玉玲取得的滨江御景3203房并不是恒丰公司无偿赠送的，而是由于许玉玲强行占用天利公司的办公室，恒丰公司无法开发，出于无奈之下的权衡措施。之后，恒丰公司立即通过仲裁，要求天利公司赔偿其因不能按期开发房屋造成的损失。之后，恒丰公司与天利公司达成调解协议，天利公司赔偿恒丰公司购买许玉玲所居住房屋的购房款348730元、仲裁费、保全费及律师费68730元，共计417460元。故天利公司的损失与许玉玲的行为之间有直接因果关系，其要求许玉玲赔偿损失的请求于法有据，应予支持。但鉴于天利公司在市政府拆迁时，未对许玉玲进行相应安置，之后，在许玉玲强占其办公室时，仅是派员工将许玉玲的家具搬出，在许玉玲再次撬门进入办公室居住后没有通过法律途径解除，而是持一种放任态度，故对造成损失，天利公司亦有一定的过错，亦应承担一定责任。故天利公司主张其在本案中无过程，不应承担责任的理由不能成立。天利公司称其在仲裁时花去的律师费、仲裁费等应做为其在本案中的损失，本院认为，仲裁并非天利公司与恒丰公司之间解决纠纷的唯一方式，上述费用也并非必然发生的费用，故该费用不应作为天利公司在本案的损失。故天利公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。许玉玲主张天利公司在房改时未给许玉玲房改房，许玉玲占用办公室系合法行为，故其不应该承担主要责任，本院认为，根据房改时期的房少人多的实际情况,并非每个单位职工都可以享受房改政策，还要参照工龄打分确定，许玉玲没有提供证据证明其在房改时符合参加单位房改的条件并向单位主张过要求参与房改房分配，故对许玉玲该主张，本院不予采纳。对于双方责任的划分，原审认定许玉玲承担60%，天利公司承担40%并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7561元，由上诉人衡阳天利安装工程有限公司负担。

再审查明，原一、二审查明的事实清楚，证据确实充分，本院再审予以确认。

本院再审认为，20世纪90年代初期，不是每一个职工均可以参加房改而享受房改房待遇，在房少人多的情况下，职工必须满足诸多条件方可参加房改。再者，再审申请人许玉玲未能在原衡阳市安装公司享受房改房待遇，也不能成为其强占被申请人天利公司办公室的正当理由。2005年因城市道路扩建，再审申请人许玉玲租住的属天利公司所有的平房及自行搭建的平房被拆除，其自行搭建的平房虽未有政府相关职能部门批准同意，但其搭建房屋确实存续10余年之久。根据城市房屋拆迁管理条例之规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋租赁人订立拆迁补偿安置协议。被申请人天利公司虽与再审申请人许玉玲一样，都是被拆迁人，但其在自己已得到补偿而许玉玲的安置问题未解决的情况下，即将房屋交付拆迁，明显损害了许玉玲的利益。故许玉玲强行搬入天利公司的办公室也是事出有因。天利公司与恒丰公司合作开发，根据合同的约定，天利公司必须在2010年2月13日前将办公楼、仓库腾空并移交恒丰公司以便拆除，如未能及时腾空自有房产交拆，则按逾期一日1000元的标准支付恒丰公司违约金。办公楼的三、四楼的住户由恒丰公司负责拆迁安置，办公楼三、四楼的住户是先于许玉玲搬离还是后于许玉玲搬离，均不影响天利公司迟延腾空房屋交于恒丰公司拆除的违约事实的成立。办公楼的一、二楼属天利公司的办公用房，由天利公司负责腾空交拆。被申请人天利公司在明知自己有可能承担巨额违约金的情况下，不积极协调或尽快穷尽司法手段解决与许玉玲之间的矛盾与纠纷，而听任损失的扩大。对此，被申请人天利公司应承担主要责任。

恒丰公司为顺利完成该地段的开发，2014年3月5日在利害关系人即被申请人天利公司未到场的情况下即与许玉玲签订房屋拆迁补偿协议，同意安置许玉玲滨江御景3203房81.1㎡。为了办理房产相关手续，恒丰公司还与许玉玲签订房屋买卖合同，约定滨江御景3203房的单价为3800元/㎡，并办理了网签手续。同年3月10日，恒丰公司即以天利公司违约为由向仲裁委提出申请要求按合同约定支付违约金1486000元。但是，期间的3月26日，天利公司与恒丰公司在未通知利害关系人许玉玲参加的情况下，双方达成协议由天利公司负责赔偿该滨江御景3203房的售房款348730元（4300元/㎡×81.1㎡）及其他损失共计41万余元，侵犯了再审申请人许玉玲的知情权及抗辩权。恒丰公司同意安置许玉玲滨江御景3203房是其对民事权利的自由处分，被申请人天利公司自愿履行与恒丰公司之间的协议（含支付滨江御景3203房房款）是也其对民事权利的自由处分。再审申请人许玉玲强占被申请人天利公司的办公室也确实侵害了天利公司对该办公室的占有、使用、收益权，损害了天利公司的利益，许玉玲也确实因此无偿取得了价值人民币308108元的滨江御景3203房。

综上所述，被申请人天利公司在自己已得到补偿而许玉玲的安置问题未解决的情况下，即将房屋交付拆迁，明显损害了许玉玲的利益。被申请人天利公司虽曾催促许玉玲搬离，但其在明知自己有可能承担巨额违约金的情况下，不积极协调或尽快穷尽司法手段解决与许玉玲之间的矛盾与纠纷，而听任损失的扩大。对此，被申请人天利公司应承担主要责任。原一、二审将直接损失按天利公司与恒丰公司协议的单价4300元/㎡核定为348730元，明显不当，依法应予纠正，应为恒丰公司与许玉玲之间的房屋买卖合同所确定的售房款308180元。原审判决认定部分事实错误，责任划分不当。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一、二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销本院（2015）衡中法民一终字第518号民事判决和湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁法民一初字第105号民事判决；

二、再审申请人许玉玲在本判决生效之日起十日内赔偿被申请人衡阳天利安装工程有限公司经济损失人民币123272元（308180元×40%=123272元）；

三、驳回被申请人衡阳天利安装工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费7561元，保全费2685元，二审案件受理费7561元，合计17780元，由被申请人衡阳天利安装工程有限公司负担10668元，再审申请人许玉玲负担7112元。

本判决为终审判决。

审判长　曾　***

审判员　李芳仪

审判员　申宝华

二〇一八年三月三十日

书记员　刘家辰