上海市建设工程机电设备有限公司与上海科仪实业有限公司、上海建涛石材制品有限公司、第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0118民初7865号

原告:上海市建设工程机电设备有限公司。

法定代表人:张玉忠，总经理。

委托诉讼代理人:孙保忠，上海知诚律师事务所律师。

被告：上海科仪实业有限公司（以下简称“被告一”）。

法定代表人:林铭，总经理。

委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。

被告：上海建涛石材制品有限公司（以下简称“被告二”）。

法定代表人：王洪建，总经理。

委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。

第三人：青浦区华新镇白马塘村民委员会。

原告上海市建设工程机电设备有限公司诉被告上海科仪实业有限公司、上海建涛石材制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2017年7月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙保忠、被告上海科仪实业有限公司委托诉讼代理人蔡修浒、被告上海建涛石材制品有限公司委托诉讼代理人陈青到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意庭外协商，申请继续适用简易程序延长审限两个月。为查明案件事实，本院依法追加案外人青浦区华新镇白马塘村民委员会为本案第三人。本案于2018年1月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙保忠、被告上海科仪实业有限公司委托诉讼代理人蔡修浒、被告上海建涛石材制品有限公司委托诉讼代理人陈青到庭参加诉讼。第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

原告上海市建设工程机电设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告上海科仪实业有限公司退回原告所交租金人民币12万元（从2017年1月1日至2017年3月31日该期间所支付的租金12万元）；2、判令被告上海科仪实业有限公司承担违约金12万元；3、判令被告上海科仪实业有限公司退还租赁保证金4万元；4、判令两被告支付原告综合搬迁费83.03万元。事实和理由：2015年2月5日，原告与被告一签订《租赁合同》，约定被告一将位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号厂房出租给原告作为机械加工使用，出租的面积1,519平方米，租期从2015年2月5日至2021年2月5日止，租金每月人民币4万元，支付方式付六押一，即除一次性支付一个月押金外，每六个月支付24万元。租赁期内如遇国家和市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素，造成双方的损失的，甲乙双方互不承担责任和任何赔偿，乙方无条件在动迁通知下达后三个月内搬出厂，合同即终止；根据国家动迁政策，该甲方所得归甲方，该乙方所得归乙方。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。甲乙双方在合同有效期内，不得提前终止合同，否则视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。合同签订后，原告依约支付租金，也在所租厂房内开展机械加工生产，但由于被告不提供相关资料，致使原告至今未能办理工商等证照的登记。原告支付租金至2017年3月31日。从2016年12月15日，原告已经不能正常产生，经常断电。原告询问被告一，被告一说环保部门认为未达标，也在与政府部门沟通解决。2017年3月29日，原告所在区域的所有厂家再次被停水、停电，原告等与村委会交涉，村委会告知厂房系集体土地，要进行土地改造，早已通知要求做好搬迁准备，厂房的所有人已于2016年底与村里签订《拆迁协议》，厂房在2017年4月27日要被拆除。2017年3月24日彻底断电，2017年4月6日，村里派工程队对厂区道路进行拆毁作业。厂区外面的道路已经被破坏，运货车辆无法通行，原告无法正常经营。虽然原告在该期间实际占有厂房，但是厂房停电，故从2017年1月1日至2017年3月31日该期间所支付的租金12万元，原告要求被告一予以退还。原告于2017年4月20日开始搬离，一直搬迁至2017年5月2日全部搬完。之后双方也未交接。2017年5月15日左右厂房被拆除。当初签订租赁合同时，原告不清楚厂房有无产证，现确定没有相应的产证。依据合同第12条约定，双方不得提前终止合同，如需终止合同，需提前3个月通知。被告一并未提前通知原告终止合同。合同第4条第7款约定违约金赔偿，违约金标准是3个月租金。被告一的违约行为在于未能按照合同约定保障原告在合同有效期内正常经营，存在停电及道路被堵被毁的情况。原告认为第一被告明知厂房在2016年底签订《拆迁协议》，不仅不尽告知义务，与原告协商合同终止事宜，还要求原告给付租金，且系争厂房的大房东即被告二早已与村委会签订搬迁补偿协议。故按照合同约定，被告一应提前3个月告知原告。而实际上被告一一直欺骗原告不存在腾退搬迁的情况，也未将需要搬迁的事实提前3个月告知。依照合同第3条第2款约定交付保证金4万元，合同已经提前终止，原告无任何违约行为，故被告一应退还保证金。被告二作为房屋所有人，明知原告在本案所涉厂房内进行生产，至今未对所涉房屋的拆迁事实向原告进行告知，且侵占应属原告所有拆迁补偿利益，应承担相应的责任。原告主张的综合搬迁费83.03万元计算依据：被告二与第三人签订的土地减量化补偿搬迁协议书约定补偿费总计511万元，搬迁费占50%，即255.50万元。依据上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定【沪府发2011（75）号】文件，非居住房屋的其他补偿应当包括设备搬迁安装费用、无法恢复使用设备安装、停产停业损失补偿等。合同依据是减量化协议书约定50%是综合搬迁费，包括上述三大内容。被告二的厂房都是借给被告一，而被告一将厂房租给包括原告在内的4户承租人。在4户承租人中，原告所占32.50%面积，即255.50万元*32.50%，即综合搬迁费金额。

被告上海科仪实业有限公司辩称：针对诉请1，厂房是从被告二处租赁而来，再由被告一转租给原告，认可租赁面积，厂房均是违章搭建没有产证，签订租赁合同时口头告知原告，对此无相关证据。但是不同意退还原告主张的租金12万元，对于多收的部分被告一同意退还，但是被告一没有多收取原告支付的租金，合同约定的租期从2015年2月5日至2021年2月5日，每6个月支付租金，2017年2月5日原告应交下一期6个月的租金，但是原告并未按期支付，在被告一催讨之后，原告于2017年3月2日支付4万元，原告支付租金至2017年3月4日止，之前的租金已经结算完毕。2017年5月3日房屋被拆除，被告一认可原告于2017年4月26日搬走。即使认定原告于2017年4月26日搬走，被告一认可给原告10天搬迁时间，被告一计算租金至2017年4月16日，原告尚欠付被告一1个月零12天租金56,000元。被告一在2017年3月22日得知要拆除，被告一曾向被告二询问村委拆迁可能，被告二予以否认。被告一向原告口头沟通被告二的意见，但同时也提醒原告可能拆迁的情况。关于厂房的来源，是林岳彤与被告二签订的租赁合同，鉴于林岳彤是案外人上海科仪实业有限公司投资人，林岳彤从被告二处租赁的厂房，直接交由被告一处理租赁事宜。针对诉请2，不同意支付违约金。厂房均是违章搭建没有产证，故2015年2月5日原告与被告一签订的租赁合同、2015年1月14日被告二与案外人签订的厂房出租合同均无效，违约金无从谈起。即便合同有效，是政府部门拆除部门，是被告一意志以外的原因导致合同无法履行，也不是被告一的行为所致，被告一没有违约行为。从原告的诉状中可以体现对于停电、断路及原告交付租金等情况，原告对此是知晓的。停电、断路也并非被告一行为。针对诉请3，不同意退还保证金。被告一认可收取原告支付的保证金4万元。被告一同意扣除原告应支付的费用，之后无息返还，鉴于目前原告尚欠被告一租金，故被告一不同意。针对诉请4，被告一未从土地减量化补偿协议中得到任何补偿钱款，如果确认属于原告的相应钱款，被告一同意支付给原告。

被告上海建涛石材制品有限公司辩称：针对诉请1-3，鉴于是原告与被告一之间的纠纷，与被告二无关，不发表意见。对于系争厂房是被告二将原、被告系争厂房出租给案外人林岳彤。林岳彤与被告一存在关联关系。确认系争厂房无相应的产证属于违章搭建，签订合同时口头告知过林岳彤厂房没有产证。针对诉请4，被告二不同意支付。被告二与原告没有签订合同，双方没有法律关系。被告二与林岳彤签订合同约定如遇政府强拆，被告二给承租方不承担任何赔偿。原告应向被告一主张相关费用，不应向被告二主张。被告二与第三人签订过补偿协议，相关费用被告二也没有拿到。被告二与林岳彤签订的合同约定租期从2015年3月15日至2021年3月14日，年租金100万元。

第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会未作述称。

经开庭审理查明：2015年2月5日，原告（乙方）与第一被告（甲方）签订《租赁合同》，合同约定被告一将位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号厂房，建筑面积约（含公摊面积）厂房1,519平方米，出租给原告作为加工使用，租期从2015年2月5日至2021年2月5日止，租金包含物业费每月4万元，支付方式付六押一，租金应以六个月支付一次，每六个月支付24万元，每次支付租金须提前20天。租赁合同签订时，乙方向甲方支付4万元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方如违约提前解约，押金不予退还。乙方每月还须支付生产、生活用水费每吨5元、电费每度1.35元。租金每两年递增一次，每次递增6%。租赁期内如遇国家和市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素，造成双方的损失的，甲乙双方互不承担责任和任何赔偿，乙方无条件在动迁通知下达后三个月内搬出厂，合同即终止；根据国家动迁政策，该甲方所得归甲方，该乙方所得归乙方。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。甲乙双方在合同有效期内，不得提前终止合同，否则视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。合同另对其他事项做了约定。

合同签订后，被告一向原告交付了房屋，原告支付租赁保证金4万元，租金支付至2017年3月4日，之后未支付租金。

2016年10月，第三人发出《限期搬迁告知书》“嘉松中路XXX弄XXX号：根据市、区两级政府198区域减量化工作的推进要求，综合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，你单位已列入华新镇2017年度198区域减量化工作任务中，故特此告知，请于2017年3月30日前做好搬迁工作，我单位于2017年4月开始对你单位就进行土地减量化工作，届时对你单位厂房拆除并实施土地复垦，如果在此日期前未完成搬迁工作，我单位将实行断电断水等强制措施，由此给你单位造成的一切损失由你单位自行承担。”2016年12月、2017年2月，第三人发出同样内容的《限期搬迁告知书》。

2016年9月10日，被告二（乙方）与第三人（甲方）签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积7.5亩，建筑面积4,832.89平方米，甲乙双方签订本协议的同时原2013年5月21日双方所签订的租赁土地协议自然终止。乙方自签订本协议之日起至2017年4月30日之前搬离、清场、交地结束。乙方2016年12月31日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。乙方2017年3月31日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物。乙方2017年4月30日之前清场交付土地。甲方给予乙方土地减量化资金总费511万元。甲乙双方签订协议后，甲方向镇减量化领导小组递交申请，并经镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付给乙方综合搬迁费51.1万元。乙方按照协议约定，在规定期限内开始对场地内所有设施、设备、原材料、产品等实施搬离时，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2万元；乙方在规定时间内，拆除所有地面建筑物及构筑物后（如乙方无拆除能力的，可出具委托书委托甲方代为拆除），甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2万元；乙方在规定时间内全部清场并办理交地手续后，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所付清全额余款。由于乙方转租、转卖或与第三方合作等造成土地减量化工程中发生纠纷或者产生新的费用，均由乙方负责协调并承担所有费用。双方另约定了其他权利义务。2017年5月3日房屋被拆除。

2017年8月21日，第三人出具《情况说明》：兹由上海建涛石材制品有限公司法人王洪建（以下企业名称简称王洪建）是我村的一家减量化企业，根据市、区两级政府对“五违四必”工作的推进要求，结合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，我村与王洪建签署综合补偿款为511万元，其中厂房评估价格为4,602,200元，按补偿规定：房屋补偿价格为评估价格的6折，即2,761,300元，设施补偿为房屋补偿价格的4折，即1,104,500元，土地375,000元，外加附属设施：污水纳管125,000元，配电房278,500元，电动移门3万元，围墙36,000元，地坪40万元。王洪建在2016年9月10日签署了土地减量化搬迁协议，按照协议规定王洪建企业必须在2016年12月31日停止经营并全部搬空；在2017年3月31日之前我单位需拆除地面建筑物及构建物；在2017年4月30日之前必须清场交付土地。因为王洪建未按规定时间搬迁，导致我单位未能按规定时间及时拆除厂房，故我单位在2017年4月20日实施停电停水等强制措施，王洪建实际搬迁时间为2017年5月3日。

另查明，2015年1月14日，被告一（以林岳彤名义，乙方）与被告二（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号，租赁建筑面积约4,000平方米，厂房类型为钢混结构。租赁期6年，自2015年3月15日至2021年3月14日，年租金100万元，前三年租金不变，第四年起每三年递增6%，乙方向甲方支付5万元用为定金保证金，乙方应提前5日向甲方支付租金，付六押一，甲方交付厂房钥匙前乙方必须做到房租7个月付清（付六押一）。乙方在租赁期间，不得将此厂房转让或转租给第三方，若乙方将部分厂房转租给合作企业，由此产生的一切问题，乙方承担全部责任，甲方概不负责。合同另行约定了双方的权利义务。

再查明，系争房屋无相应的产证及建设规划、施工许可证。

以上查明的事实，由原告、被告的陈述，租房合同、厂房出租合同、租赁支付凭证、土地减量化搬迁协议、限期搬迁告知书、情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

审理中，原告认为其于2017年4月20日开始搬离，一直搬迁至2017年5月2日全部搬完。之后双方也未交接。被告一认可原告于2017年4月26日搬离，即使认定原告于2017年4月26日搬离，扣除被告一认可给原告10天搬迁时间，被告一计算租金至2017年4月16日，原告尚欠付被告一租金56,000元，鉴于目前原告尚欠被告一租金，被告一不同意退还保证金。原告认为如果存在原告拖欠租金被告一，原告也不同意抵扣保证金。原告为证明被告一违约造成原告不能正常经营的事实，还提供了视频资料、照片等证据。被告一对上述证据真实性无异议。但不认可被告一违约行为，被告一未实施上述破坏行为。被告二对上述证据真实性也无异议，但认为原告与被告二没有合同关系，也不能证明被告二存在违约行为。

根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，被告一出租给原告的房屋并无产权证，也无建房和用地的批准手续，因此双方签订的厂房租赁合同无效。原告主张被告一退回原告所交租金12万元，系从2017年1月1日至2017年3月31日该期间所支付的租金。但原告厂房搬迁至2017年5月2日才全部搬完，之后也未与被告一进行交接。原告虽支付了相应的租金，但原告也实际占有使用了系争房屋，即使合同无效，双方实际也已各自履行，原告再行主张退还租金，本院不予支持。鉴于合同无效，原告要求被告支付违约金无相应的依据，本院不予支持。合同无效后，原告主张返还被告一收取原告的保证金，有相应的事实依据，被告一理应予以返还，对原告该项诉请本院予以支持。被告一不同意退还保证金，是基于原告尚欠被告一房屋占有使用费，要求相互抵扣，而原告认为如果存在原告拖欠租金被告一，原告也不同意抵扣保证金。本院保留被告一诉权，对其认为原告尚欠的房屋占有使用费等费用在本案中不予处理，被告一另行解决。原告主张两被告支付原告综合搬迁费83.03万元。本院认为，根据减量化企业搬迁协议书及情况说明等证据材料，被告二也明确了可以取得511万元补偿款。被告二与第三人搬迁协议中的综合补偿款中，第三人明确了相应补偿款的构成，估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，且在系争房屋的减量化清拆补偿中。被告一与原告所签订的厂房租赁合同虽属无效，但原告确实在承租房内经营生产，因搬迁对其确有损失，原告主张搬迁费亦无不当，综合本案搬迁补偿金额、原告承租实际面积及原、被告之间过错责任大小等因素，本院酌情确定综合搬迁费90,000元。原告主张两被告一并担责，有相应的事实依据，本院予以支持。第三人经本院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：

一、被告上海科仪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市建设工程机电设备有限公司租赁保证金人民币4万元；

二、被告上海科仪实业有限公司、被告上海建涛石材制品有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海市建设工程机电设备有限公司综合搬迁费人民币9万元；

三、驳回原告上海市建设工程机电设备有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币14,792.70元，减半收取计人民币7,396.35元，由原告负担人民币5,946.35元，由两被告共同负担人民币1,450元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　林　青

二〇一八年二月十二日

书记员　周磊杰

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。