湖南宏润建筑安装工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省郴州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘10民终1028号

上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南宏润建筑安装工程有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道鹿峰路南塔岭。

法定代表人：贺光达，系公司经理。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1959年10月14日出生，汉族，住湖南省桂阳县。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：曹波，湖南瀛森律师事务所律师。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杨佩君，湖南瀛森律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂阳县库区移民事务中心，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道蓉城路7号。

法定代表人：何照亮，该中心主任。

委托诉讼代理人：刘顺贵，男，该中心职工。

委托诉讼代理人：刘光保，湖南志浩律师事务所律师。

上诉人湖南宏润建筑安装工程有限公司（以下简称宏润公司）、***与被上诉人桂阳县库区移民事务中心（以下简称桂阳县移民中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2021）湘1021民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

宏润公司、***上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持宏润公司、***的反诉请求或发回重审；一、二审诉讼费由桂阳县移民中心承担。事实与理由：1.宏润公司、***向一审法院提出了损失鉴定申请，一审法院直接以申请事项与反诉请求的违约损失之间难以构成关联性未予准许，同时又将宏润公司、***诉请的损失与桂阳县移民中心已支付的购房款所产生的孳息损益相抵，驳回宏润公司、***的反诉诉请，属于事实认定错误。宏润公司、***收取相关购房款是依据双方合同约定，且桂阳县移民中心没有足额支付相应购房款，本身已经违约，不但无权要求宏润公司、***承担资金占用利息，还应承担宏润公司、***对其未付资金的垫付利息。同时，因桂阳县移民中心的原因拒绝收房，导致宏润公司、***不得不对涉案办公楼进行改建，无端增加建房成本，该成本损失截至目前法院还没有确定，更没有理由和逻辑与桂阳县移民中心不存在的孳息相抵。2.桂阳县移民中心单方提出解除合同有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任。涉案办公用房在2015年12月21日经检测能满足正常使用要求，宏润公司具备交房条件，经多次催促，桂阳县移民中心都没有履行协议支付义务和交接手续。桂阳县移民中心的违约行为使宏润公司、***遭受了垫付工程款的利息损失和增加了巨额的改建成本，桂阳县移民中心理应承担其违约造成的损失。宏润公司、***实际损失600多万，现只主张198万元，足以证明宏润公司、***并非无理取闹，而是只主张适当合理之损失，应得到支持。3.一审法院未依法批准宏润公司、***对涉案办公楼商改住的成本进行鉴定，程序违法，导致一审判决缺乏事实依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审依法改判，支持宏润公司、***的上诉请求。

桂阳县移民中心辩称：1.宏润公司没有按照双方约定将房屋交付给桂阳县移民中心，且时至今日涉案楼房仍没有经过房屋质检部门验收，相关建房手续不完善，不能合法交付，桂阳县移民中心购房的目的已不能实现，是宏润公司、***构成根本违约，桂阳县移民中心依法请求解除合同，并没有违反法律的相关规定。2.一审判决充分考虑了合同解除双方之间的过错，将桂阳县移民中心已支付购房款所产生的孳息与宏润公司、***的损失相抵，体现了公平。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回宏润公司、***的上诉请求。

桂阳县移民中心向一审法院起诉请求：1.解除桂阳县移民中心与宏润公司签订的《桂阳县移民业务综合用房购买协议》；2.由宏润公司、***返还桂阳县移民中心支付的预购房款4860000元，并由宏润公司、***向桂阳县移民中心支付资金占用期间的利息1936224元（利息计算从2014年8月29日计算至2021年7月28日止，以2014年8月中国人民银行公布的银行5年以上贷款基准利率年利率5.76%为标准，后续利息以年利率5.76%从2021年7月29日开始计算至宏润公司、***返还桂阳县移民中心全部预购房款止）；3.案件受理费由宏润公司、***承担。

宏润公司、***向一审法院提出反诉请求：1.判决桂阳县库区移民事务中心支付违约损失198万元；2.判令本案诉讼费用由桂阳县移民中心承担。

一审法院认定事实：2007年12月26日，桂阳县政府下发了《桂阳县人民政府关于同意建设移民培训大楼并行政划拨建设用地的批复》（桂政函〔2007〕96号）。2011年4月26日，原桂阳县移民开发局向桂阳县政府提交桂移［2011］11号《关于变更建设移民培训大楼并行政划拨建设用地批复名称的请示》，2011年5月6日，桂阳县政府向原桂阳县移民开发局下达《桂阳县人民政府关于建设移民业务综合楼并行政划拨建设用地的批复》（桂政函〔2011〕29号），同意建设移民业务综合楼，同意行政划拨5亩土地用于移民业务综合楼建设。后经桂阳县规划局、县国土局批准在桂阳县××路××楼。2011年10月，由于县城规划编制调整，要求该宗土地建设16层以上高层建筑，同年12月该宗地被桂阳县国土局收回并重新挂牌拍卖。2012年5月24日，2011Ｄ-024宗地由***等人摘牌受让。2012年11月20日，宏润公司授权委托***为公司驻桂阳县移民开发局培训中心大楼工程项目负责人，全权负责该工程建设的安全、质量、工程款拨付及民工工资支付等事宜，工程款同意拨付至***银行账户上。

2013年7月5日，原桂阳县移民开发局（甲方）与宏润公司（乙方）签订了《桂阳县移民业务综合用房购买协议》，协议主要约定：“依据我县城市规划编制的调整，我局业务综合楼的规划由多层调整为19层，原县政府已划拨的业务综合楼用地（桂政函〔2011〕29号文件）需由国土局挂牌拍卖（地块号为2011D-024）。经我局党政联席会议决定，同意由乙方参与竞买该宗土地使用权，用于移民业务综合用房建设和商业开发。经县政府回购后作甲方业务综合用房，解决甲方业务综合用房建设问题。经甲、乙双方协商达成一致协议：一、交付期限：1、业务综合用房交付时间2014年6月30日前。二、甲方的权利和义务：1、甲方所需的业务综合用房，由甲方与乙方商定选有资质的设计单位规划设计。2、甲方业务综合用房按审计结果价格从乙方购买，预计业务综合用房面积3至4层包括一层大厅一个约2200㎡。3、甲方业务综合用房所分摊的土地出让金按回购办法另算。三、乙方的权利和义务：1、乙方确保依法取得本宗土地使用权（政府已划拨给我局的业务用房建设用地，因县规划编制调整，现编号为2011D-024地块，以挂牌形式拍卖）。2、乙方必须按县国土局、规划局及我局业务综合用房的要求，由有资质的设计单位设计，并经相关部门批准后进行建设，且按审计决算结果价由乙方购买。3、本项目的设计费用由乙方支付。4、乙方负责办理本项目的用地、建设等手续。……四、经费：1、土地竞买经费，由乙方出资。2、业务综合用房费用甲方按约定付款方式结算。3、商业开发用房经费由乙方负责。4、甲方前期土地清挖，地质勘探经费列入甲方投资，抵回购业务综合用房回购经费。5、甲方所购办公用房面积约2059㎡，大堂面积150㎡，预计单价3000元/㎡，预计购房经费陆佰陆拾万元。五、利润分配与风险：1、土地竞买及其他风险由乙方承担。2、商业开发利润由乙方取得。3、甲方购买办公用房后，因政策性给予乙方的业务用房补贴经费与甲方无关。六、付款方式：1、甲方与乙方签订合同生效后，本大楼基础、一、二、三、四层完工后，甲方支付乙方工程款壹佰万元（100万元）。2、后续付款由双方协商解决。……。”协议签订后，原桂阳县移民开发局于2013年7月22日通过桂阳县财政局支付至***银行账户预付工程款43万元。2013年10月29日，原桂阳县移民开发局（甲方）与宏润公司（乙方）签订了《桂阳县移民业务综合用房付款补充协议》，约定：“1、桂阳县移民业务综合用房建设工程已完工主体工程90%，经甲乙双方协商，甲方同意第二次预付乙方工程款壹佰捌拾肆万元整（184万元）。2、后续付款按《桂阳县移民业务综合用房购买协议》约定由甲、乙双方协商预付。”原桂阳县移民开发局于2013年10月30日通过桂阳县财政局支付至***银行账户预付款184万元。2014年1月24日，原桂阳县移民开发局暂借***50万元支付民工工资，在本案中双方均认可该笔款作为支付购房款。2014年8月28日支付***账户款项152万元，2014年12月29日支付业务综合楼工程款57万元。原桂阳县移民开发局共计支付宏润公司、***款项486万元，双方均认可此为本案预付购房款。

2013年7月14日，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（中办发〔2013〕17号）发布，该通知要求：一、全面停止新建党政机关楼堂馆所。自本通知印发之日起，5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。（一）停止新建、扩建楼堂馆所。严禁以任何理由新建楼堂馆所，严禁以危房改造等名义改扩建楼堂馆所，严禁以建技术业务用房名义搭车新建楼堂馆所，严禁改变技术业务用房的用途。（二）停止迁建、购置楼堂馆所。严禁以城市改造、城市规划等理由在他处重新建设楼堂馆所，严禁以任何理由购置楼堂馆所。（三）严禁以“学院”、“中心”等名义建设楼堂馆所。严禁接受任何形式的赞助建设和捐赠建设，严禁借企业名义搞任何形式的合作建设、集资建设或专项建设。（四）已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停建。……。

2015年5月6日，桂阳县人民政府向县城乡规划局下发《关于变更桂阳县2011D-024地块用地性质的批复》（桂政函〔2015〕33号），批复：“因中央政策调整，原则同意将桂阳县2011D-024地块用地性质由原行政办公/居住用地变更为商业/居住用地。”

2015年12月21日，湖南湘建检测有限公司出具《桂阳移民培训中心大楼安全性检测鉴定报告》，鉴定结论为：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》的相关规定，桂阳移民培训中心大楼的安全性等级可评为Bsu级，即该工程满足正常使用要求。2015年12月28日，桂阳县建设工程质量安全监督站在该报告上签署“该报告真实有效”并加盖公章。

另查明，桂阳县库区移民事务中心原名称为桂阳县移民开发局，根据2019年4月24日桂办发〔2019〕2号文件《关于桂阳县机构改革实施方案》的要求，桂阳县移民开发局承担的行政职能划入县水利局，改为桂阳县库区移民事务中心。

再查明，桂阳县移民中心与宏润公司、***多次协商改建事宜，2020年11月案涉办公用房获批改建住宅用房，截至庭审时，改建施工正在进行中。

2021年7月，中央财政部巡视组对桂阳县机关、事业单位办公用房的情况进行巡视，发现桂阳县移民中心等单位购置办公用房的情况，要求限时整改，防止国有资产流失。本案双方协商未果后，桂阳县移民中心遂诉至一审法院。

诉讼过程中，宏润公司、***向一审法院提出损失鉴定申请，申请事项为：1.申请对涉案办公楼的建设成本与住宅楼建设成本之间的差额进行鉴定；2.申请对涉案办公楼建成后改建住宅楼增加的成本进行鉴定。一审法院经审查认为，其申请事项与其反诉请求的违约损失之间难以构成关联性，且办公用房改建住宅用房的工程尚未施工完毕，一审法院依法未予准许其申请并已口头告知申请人。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原桂阳县移民开发局（现为桂阳县库区移民事务中心）与宏润公司于2013年7月5日签订的《桂阳县移民业务综合用房购买协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚信原则，依约全面履行。本案的争议焦点为：一、桂阳县移民中心诉请解除《桂阳县移民业务综合用房购买协议》应否得到支持；二、宏润公司、***应否向桂阳县移民中心返还购房款及支付利息；三、宏润公司、***反诉请求桂阳县移民中心违约损失198万元应否得到支持。

关于焦点一，桂阳县移民中心主张系宏润公司、***未经竣工验收合格将房屋合法交付，无法实现购房目的，诉请解除案涉协议。虽宏润公司一方未按照合同约定的交房时间如期交房，但案涉办公用房在2015年12月21日经检测能满足正常使用要求，宏润公司一方此时具备了交房条件。延期交房的行为并不足以导致双方合同目的不能实现。事实上，双方于2013年7月5日签订《桂阳县移民业务综合用房购买协议》达成了购买业务综合用房的约定，但在合同实际履行过程中，2013年7月14日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（中办发〔2013〕17号），通知要求：“5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所”。桂阳县移民中心亦在诉状中陈述2021年7月因中央巡视组巡视发现其购置办公用房要求限时整改。因此，桂阳县移民中心系因中央政策调整，不能购买案涉业务综合用房，且在2015年5月案涉2011D-024地块用地性质经桂阳县政府批复，因中央政策调整由原行政办公/居住用地变更为商业/居住用地。经双方多次协商后，宏润公司、***已将案涉业务综合用房改建住宅用房进行施工，双方买卖业务综合用房的合同目的已无法实现，对桂阳县移民中心要求解除案涉协议的诉讼请求，予以支持。

关于焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉协议解除后，宏润公司不再履行交付业务综合用房义务，桂阳县移民中心已支付的购房款应当予以返还，桂阳县移民中心诉请由宏润公司、***返还已收取的购房款486万元，于法有据，予以支持。关于桂阳县移民中心主张资金占有期间的利息问题。本案解除协议的实际原因是因中央政策调整而不能履行协议，中办发〔2013〕17号文件的发布是本案当事人双方在订立合同时不能预见、不能避免的客观情况，且事实上也因此导致双方的合同不能继续履行。但该文系在双方协议签订后不到一个月时间内发布，桂阳县移民中心在中央政策调整后，对中央政策执行不力仍陆续支付购房款486万元，其自身存在过错。因此，桂阳县移民中心要求宏润公司、***按年利率5.76%支付自2014年8月29日起的资金占用期间的利息损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。

关于焦点三，宏润公司、***主张桂阳县移民中心系单方解除合同构成违约，并反诉请求由桂阳县移民中心支付违约损失198万元。案涉业务综合用房改建施工尚在进行，改建的实际花费尚不能确定，宏润公司、***提交的相关证据不能证实其损失费用。且中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》是公开的国家政策，在双方协议签订后不到一个月时间予以了发布，桂阳县移民中心与宏润公司双方均未及时协商止损，双方对损失的产生均具有一定的过错。按常理推断，宏润公司、***将办公用房改建住宅用房可能会产生一定的损耗，但与桂阳县移民中心已支付的购房款所产生的孳息损益相抵。因此，宏润公司、***提出的反诉请求，依据不足，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）桂阳县库区移民事务中心与被告（反诉原告）湖南宏润建筑安装工程有限公司、***于2013年7月5日签订的《桂阳县移民业务综合用房购买协议》；二、由被告（反诉原告）湖南宏润建筑安装工程有限公司、***于本判决生效之日起二十日内返还原告（反诉被告）桂阳县库区移民事务中心预付的购房款4860000元；三、驳回原告（反诉被告）桂阳县库区移民事务中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南宏润建筑安装工程有限公司、***的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59534元，由被告（反诉原告）湖南宏润建筑安装工程有限公司、***负担42573元，由原告（反诉被告）桂阳县库区移民事务中心负担16961元；反诉案件受理费11310元，由被告（反诉原告）湖南宏润建筑安装工程有限公司、***负担。”

本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为宏润公司、***反诉请求桂阳县移民中心支付违约损失198万元应否得到支持。本案解除涉案协议的实际原因是因中共中央办公厅、国务院办公厅下发的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》政策调整而导致协议履行不能，该政策是公开的国家政策，在双方协议签订后不到一个月时间予以了发布，桂阳县移民中心与宏润公司双方明知该政策却未及时协商止损，双方对损失的产生均具有一定的过错。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现宏润公司、***反诉请求桂阳县移民中心赔偿其商改住损失198万元，但同时宏润公司、***占有桂阳县移民中心支付的购房款时间较长，桂阳县移民中心亦诉请宏润公司、***支付其长期占用购房款所产生的孳息1936224元，一审法院综合考虑本案情况，将购房款所产生的孳息与商改住损失两者损益相抵，故对宏润公司、***的该项反诉请求不予支持，处理并无不当，本院予以维持。

综上所述，宏润公司、***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11310元，由宏润公司、***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　程

审 判 员　　廖　军

审 判 员　　雷金梅

二〇二二年六月十三日

法官助理　　许　晶

书 记 员　　谷　琼

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。