繖南易福士环保有限公司、湖南宏耀工业有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省湘阴县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0624民初527号

原告：湖南易福士环保有限公司，住所：湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段589号长沙市雨花区芙蓉路小学综合楼17层1706、1707房。（统一社会信用代码：91430111MA4TF0C17U）

法定代表人：刘阳，执行董事。

委托诉讼代理人：刘智丹，湖南闻胜律师事务所律师。（特别授权）

委托诉讼代理人：欧阳佳威，湖南闻胜律师事务所实习律师。（一般代理）

被告：湖南宏耀工业有限公司，住所：湖南省湘阴县金龙镇。（统一社会信用代码：914306247367635619）

法定代表人：钟光耀。

原告湖南易福士环保有限公司（以下简称易福士公司）与被告湖南宏耀工业有限公司（以下简称宏耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易福士公司的委托诉讼代理人刘智丹、欧阳佳威，被告宏耀公司法定代表人钟光耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告易福士公司向本院提出诉讼请求：1、判令《厂房租赁合同》无效，或撤销、解除该合同；2、判令被告返还原告已支付租赁保证金和租金合计428400元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2021年6月22日签订《厂房租赁合同》，合同期限5年（2021年6月16日至2026年6月15日），被告向原告出租两间厂房面积共3937.9平方米（第一间厂房面积2200平方米，第二间厂房面积1737.9平方米），租金14元/平方米，门卫管理费30000元/年，租赁保证金159600元，双方协定厂房租金支付形式为押三付三，第二车间第一年度为年付，自第二年起租为押三付三。原告于2021年6月11日支付租赁厂房定金50000元（后冲抵保证金），6月21日支付押金109600元，6月23日支付第二年车间年度租金268800元，租金与保证金合计428400元。原告支付上述费用后，由于被告未腾空车间导致原告未能实际使用场地。后由于被告未按时开具发票给原告，原告通过查询得知案涉车间已被查封，且被告已成为失信被执行人，原告要求被告出具说明情况，证实案涉合同能够正常履行，但被告未予说明。鉴于此，原告于2021年9月17日向被告邮寄《合同解除通知函》，要求被告提供案涉租赁物的产权现状证明，如未能提供则双方签署的《厂房租赁合同》自函件送达被告之时解除，被告应返还原告已支付的全部费用，被告9月18日回复《复函》，但未提供案涉租赁物产权现状证明文件，双方所签合同自2021年9月18日起解除，后续被告却未返还原告所支付费用，故原告诉至法院。

被告宏耀公司辩称，1、《厂房租赁合同》合法有效，原告交付定金后未支付保安费、卫生费等费用。2、他公司按原告要求腾空了场地，水电设施也已经到位，还改建了部分设施花费了60000余元。3、他公司多次通知原告公司的高总及其余股东，书面去函3次，原告均拒收，后续还有人欲租赁案涉厂房，他公司均以厂房已出租为由未对外出租，因此案涉合同有效，应继续履行。

本院经审理认定事实如下：1、2021年6月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告的厂房（车间1和车间2）进行生产加工制作，本合同期限为5年（自2021年6月16日至2026年6月15日），1车间厂房面积2200平方米，2车间厂房面积1737.9平方米，第一年按照1600平方米计算租金，双方协定被告于2021年7月1日前将2车间腾空，10月10日前将2车间全部腾空，9月20日前将1车间腾空，如延迟腾空则被告需按2000元/天支付原告损失，2021年7月15日开始计算2车间租金，自本合同签订后起始之日计算租金，第一年厂房租金标准为14元/平方米/月，第二年租金在第一年租金基础上加收5%；门卫管理费为30000元每年。合同签订后三日内原告向被告支付租赁保证金159600元（原告支付50000元定金冲抵押金），在原告无违约条件下，租赁保证金可在合同期满时抵付租金。合同中未约定租赁物存在查封、冻结、拍卖等情况的《厂房租赁合同》可解除。

2、2021年6月11日，原告向被告支付厂房租金50000元，6月21日支付租房押金109600元，6月23日支付2车间厂房年租金268800元，被告对上述三笔款项均开具了收据予以确认。

3、2021年7月4日至2021年7月17日原告相关人员一直在与被告的法定代表人协商租赁厂房腾空问题。原告提供了两张租赁厂房照片欲证明被告未按时腾空租赁厂房，但照片拍摄时间无法确定。

4、2021年9月17日，原告向被告发出《合同解除通知函》，指出被告未开具租金发票，截至2021年7月17日也未将租赁厂房腾空。同时认为租赁厂房处于查封状态，存在权属不稳定的情况，可能导致租赁合同目的无法实现，从而要求被告提供案涉厂房的产权现状证明，如被告未在收到本通知后三日内提供证明，则双方所签《厂房租赁合同》自本通知函送到被告之时解除，同时要求被告返还原告支付的全部费用（包含但不限于租金、押金及定金等）。该函于2021年9月18日送达至被告。

5、2021年9月18日，被告向原告发送《复函》，复函所载内容如下：双方签订租赁合同可以继续履行，租赁标的物上设立抵押权的情况他公司已经在合同签订之前如实告知原告，且抵押权设立的情况系公开信息，原告亦可以查询得知；其次，租赁合同约定2车间全部腾空时间为2021年10月10日，1车间的腾空时间为2021年9月20日，他公司已于2021年7月1日腾空了2车间，8月30日腾空了1车间；第三，被告逾期支付租金、门卫管理费等费用，应承担违约责任。

6、2020年1月21日，长沙县人民法院将被告坐落于湘阴县金龙镇的11栋房产及4宗工业用地进行了网上拍卖，此前岳阳市中级人民法院已经对被告的部分土地使用权和房产进行了查封（冻结）。但经本院庭后实地查勘，被告厂房并未贴上封条或被有关部门强制关停而导致原告不能进场，厂房内虽有部分物件，但均为可移动物，被告法定代表人向本院陈述，这些移动物是原告起诉被告开庭后他公司才搬进去的。

7、被告陈述其按原告要求腾空了场地，水电设施也已经到位，还改建了部分设施花费了60000余元，但未提供证据证实。

以上事实有原告提供的被告企业登记信息、厂房租赁合同、银行凭证与收款收据、合同解除通知函及快递凭证、复函、不动产权信息查询证明、返款通知函及快递凭证、微信聊天记录截图、岳阳市中院结案通知书、长沙县法院司法拍卖信息，本院勘察照片的以及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合同在双方签字（盖章）时起成立并生效，原、被告双方应依约履行合同义务。合同签订后，原告进驻租赁厂房前，因其对租赁厂房权属状态存疑向被告发出函件，要求被告作以说明，并指出了作出说明的时限及未作出说明的后果。被告收到上述函件后并未对租赁厂房权属情况作明确回复，原告以此和被告未开具发票以及未按约腾空租赁厂房提出解除合同，且一直未进驻租赁厂房，由此不难看出，原告已完全没有继续租赁被告厂房的意愿，现《厂房租赁合同》的合同目的无法实现，原告请求解除《厂房租赁合同》应予准许。

原、被告签订的《厂房租赁合同》的合同目的未能实现导致解除，原告认为合同解除的原因系被告违反合同约定所致，但《厂房租赁合同》并未约定发票的出具期限和法律后果，且《厂房租赁合同》约定，如原告需开具发票应按票面税点承担税费，由此可知，被告开出发票应由原告提出要求，现无证据证明原告已作出此类要求，因此，被告未开具发票并非违约。另外，对于厂房腾空一事，被告提供的微信聊天记录所显示的是2021年7月4日至17日双方沟通情况，而合同约定的二车间的腾空时间为2021年10月10日，一车间的腾空时间为2021年9月20日，原告提供的照片所示场景的时间节点并不明确，也不能证明被告未在约定时间内腾空租赁厂房。至于租赁厂房权属被查封、厂房被挂网拍卖，被告并未反驳，但案涉厂房并未被有权机关贴上封条不能交付使用。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规并于使用条件的强制性规定情形。”之规定，本案租赁厂房并非无法使用，虽被告未将租赁厂房权属状况按原告函件要求明确作以说明，但也并非原告提出解除《厂房租赁合同》的法定或约定理由。综合以上意见，原告提出解除《厂房租赁合同》应属单方行为，不符合法律与合同约定，应依法承担因其解除合同所致的相应法律责任。

由于原、被告签订的《厂房租赁合同》并未约定解除合同后的法律后果，但原告单方解除合同致被告产生腾空费、改建费和厂房既得租金损失显而易见。又由于被告未举证证明其腾空和改建厂房所花费的具体费用，因此应承担举证不能的法律后果，其所称的为原告进场改建部分设施花费60000余元的意见，本院不予采信。至于合同成立至解除期间的租金及被告厂房所应获得的合理寻租期间的租金损失，因原告向被告明确提出了解除合同的条件和时限，综合本案实情，合同成立至解除期间的租金及被告另行寻租期间的既得租金损失期限酌情考虑为4个月。依据原、被告签订的《厂房租赁合同》约定面积、单价和起算时间计算，1车间租金具体数额为123200元（14元/平方米/月×4个月×2200平方米）；2车间租金具体数额为89600元（14元/平方米/月×4个月×1600平方米），被告合理寻租期间的租金损失共212800元。

被告所述门卫管理费，由于原告并未实际进场，亦未产生实际的管理费用和垃圾运输费用，故本院不予认可上述费用。

综上，原告实际已支付被告的租赁保证金和租金共计428400元，扣除原告承担的损失赔偿款212800元，被告还应返还原告租金215600元（428400元-212800元）。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第七百二十四条第一款第（一）项规定，判决如下：

一、被告湖南宏耀工业有限公司在本判决生效后三十日内返还原告湖南易福士环保有限公司租金215600元；

二、驳回原告湖南易福士环保有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费7726元（原告湖南易福士环保有限公司预交3863元），减半收取计3863元，由原告湖南易福士环保有限公司负担1919元，被告湖南宏耀工业有限公司负担1944元。

如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审 判 员　张风光

二〇二二年五月二十三日

法官助理　刘　霜

书 记 员　戴文静

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十五条??当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百二十四条??有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。