上海申闵公路养护建设有限公司诉上海徐明仓储服务有限公司土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪01民终1399号

上诉人（原审被告）上海申闵公路养护建设有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX幢。法定代表人周雄斌，董事长。委托代理人张世杰，上海中夏旭波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海徐明仓储服务有限公司，住所地上海市闵行区XX镇XX村。法定代表人徐玉明，总经理。委托代理人陆俊炜，上海嘉钰律师事务所律师。原审第三人上海鹏喧彩钢结构有限公司，注册地上海市奉贤区XX庄XX路XX号XX室，主要营业地上海市闵行区XX路XX号。法定代表人卞亚娟，总经理。原审第三人上海卓非会展服务有限公司，注册地上海市崇明县XX镇XX路XX号XX幢XX室，主要营业地上海市闵行区XX路XX号。法定代表人何焘，总经理。上诉人上海申闵公路养护建设有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海申闵公路养护建设有限公司（以下简称申闵公司）系位于上海市闵行区XX路XX号（原闵行区XX道班东侧）房屋的权利人。2002年10月10日，上海徐明仓储服务有限公司（以下简称徐明公司、承租方、签约乙方）与申闵公司（出租方、签约甲方）签订《租借场地协议书》1份，约定甲方同意将本公司XX道班东侧场地9.6亩（详见附图及甲方该土地使用权证）出租给乙方进行生产经营。一、租用期限：租借期为50年（2002年10月10日起至2052年10月10日止）。二、租金及支付方式：前3年租借的租金按每亩、每年8,000元计，年租金为76,800元。从第3年起，每亩每3年递增一次，每次递增额为年租金的1.5%元。租金支付以付款后使用为原则。首期租金付款日为2002年10月10日。租借期前3年按季度支付租金。以每季度第一天为付款日。租借满3年后，即从2006年元月起每半年支付租金，付款日为每年的1月1日及7月1日。三、租借场地上土地：甲方出租的土地上目前建造的房屋系乙方建造。甲方同意乙方在租借期内在租借的场地上的建造房屋。上述两类房屋的租借期内的产权归乙方所有。本协议解除或终止时，甲方按双方认可的评估价格对上述房屋予以收购。租借期满双方续签租场协议的，上述两类房屋的产权仍归乙方所有。乙方可将上述房屋周边场地进行出租或转租（不包括本协议项以外的场地），用于任何合法用途，所得收益归乙方所有。四、有关场地使用权、房屋产权登记等事项：办理场地使用权租赁、建房许可等相关的批文、场地使用权登记、房屋产权登记等手续由甲方办理，有关费用由甲方承担。甲方违反本协议第四条约定，致使乙方无法获得租借土地的使用权、房屋产权证的，乙方有权解除协议，甲方除向乙方赔偿乙方的全部损失外，甲方应向乙方赔偿相当于解除年度年租金的10倍违约金。五、六（省略）七、开发动迁：本协议期间，如遇闵行区政府以上行政机关批准的各种开发动迁，乙方须协调好同意，本协议终止，有关动迁赔偿安置事项由乙方自行与动迁单位协商，甲方给予全力配合，赔偿安置所得利益归乙方所有。八、本协议的变更、解除及违约责任。1.本协议经双方协商可以书面形式变更。2.本协议甲方、乙方可单方解除及违约，但除以下第3、4、5、6项解除事由外，解除方应向对方赔偿相当于解除日上一年度年租金的10倍违约金。3.乙方违反本协议第二条约定，乙方除付清拖欠租金外另应赔偿甲方相当于年度的3个月租金的违约金。4.（省略）5.甲方违反本协议第四条约定，致使乙方无法获得租借土地的使用权、房屋产权证的，乙方有权解除协议，甲方除向乙方赔偿全部损失外，甲方应向乙方赔偿相当于解除年度年租金10倍的违约金。上述协议书签订后，双方各自按约履行协议书约定的义务。2003年（原审笔误，应为2013年，二审注）7月起，徐明公司将其在涉案租赁场地上建造的部分房屋出租给案外人上海A有限公司使用。2005年10月31日，涉案部分租赁场地及其建筑物被政府部门征收，徐明公司（签约乙方）与申闵公司（签约甲方）签订《终止场地租赁协议书及徐明仓储公司财产补偿协议书》1份，约定：一、乙方在租赁的场地上建造的建筑4,935.90平方米，经动迁方评估，乙方确认评估值为2,730,930元。二、有关建筑内装及附属设施，评估价为733,813元。三、其他拆迁停工停业损失补偿费用1,135,257元。四、以上动迁总经费为460万元。五、甲方收到动迁单位上述第四条动迁款，十天内转付乙方。甲方逾期付款每日按动迁总经费的千分之一支付乙方违约金。六、甲、乙双方原签订的XX道XX房东侧场地9.6亩，所有租赁协议终止（剩余地块租赁协议明年重新订新协议）。协议生效后，乙方应在一个月内建筑物拆迁完成，退回上述租赁土地，乙方逾期移交土地，乙方必须按补偿总费用的每日千分之一违约金给甲方。徐明公司与申闵公司虽然终止了双方于2002年10月10日订立的《租借场地协议书》，但由于对剩余地块的租赁未能订立新的书面协议，而形成了事实上的租赁关系。2013年7月及2014年3月，徐明公司在案外人上海A有限公司已搬离承租的涉案租赁场地后，又将上述剩余地块上建造的部分房屋出租给第三人上海卓非会展服务有限公司（以下简称卓非公司）及上海鹏喧彩钢结构有限公司（以下简称鹏喧公司）使用至今。徐明公司在收到两第三人交付的房屋使用费后转手交于申闵公司，由申闵公司向第三人出具收款收据。上述租赁期间，徐明公司于2014年9月4日收到由闵行区规划和土地管理局发送的《闵行区规划和土地管理局责令限期拆除违法建筑决定书》，载明：“经查，你单位在闵行区XX路XX号内擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关责令你户在收到本决定书之日起三十日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依法报请闵行区人民政府强制拆除。如你不服本决定，可以在知道本决定书之日起六十日内，依法向上海市城市规划和国土资源管理局或闵行区人民政府申请行政复议，也可以在本三个月内直接向闵行区人民法院起诉”。现徐明公司认为，根据其与申闵公司签订的《租借场地协议书》第四条约定，申闵公司应为徐明公司办理场地使用租赁、建房许可等相关的批文、场地使用权登记和房屋产权登记等手续。由于申闵公司迟迟不履行协议义务，导致徐明公司在租赁场地上建造的房屋将被闵行区规划和土地管理局作为违法建筑被责令限期拆除，且为明确损失，曾经由法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对位于XX路XX号场地上建筑物及附属设施进行造价评估，评估结果上述建筑重置造价为758,840元，扣除成新率现值为417,362元。徐明公司多次向申闵公司主张赔偿，但申闵公司均未支付，徐明公司遂于2015年9月诉至原审法院，要求判令：一、解除双方之间的租赁关系；二、申闵公司赔偿建筑物及附属设施损失417,362元；三、申闵公司赔偿鉴定费损失46,000元。申闵公司辩称，双方签订的《租借场地协议书》于2005年10月30日就已经终止，故不存在徐明公司要求解除双方间的租赁关系。对于设备损失费，因为没有租赁关系，所以不存在赔偿。同理，鉴定费也不存在赔偿。综上，要求驳回徐明公司的全部诉讼请求。第三人鹏喧公司述称，如果徐明公司与申闵公司间的租赁关系解除的话，第三人鹏喧公司同意从系争租赁场地中搬离。第三人卓非公司述称，如果徐明公司与申闵公司间的租赁关系解除后，第三人卓非公司同意从系争租赁场地中搬离。审理中，法院出示了由法院至租赁现场拍摄的现场照片，以此证明两第三人目前租赁的房屋门牌号为XX路XX号。经庭审质证，徐明公司及两第三人对法院出示现场照片的真实性表示无异议。但申闵公司认为其拍摄的时候是1624号，现法院拍摄的1640号的拍摄时间是2015年11月24日。另申闵公司对两第三人目前在系争房屋的使用现场状况是表示认可的，对于该事实没有异议。为明确上述被拆除建筑物的损失，徐明公司申请法院对涉案租赁场地上的建筑物及其附属设施的价值进行评估。法院根据徐明公司的申请，通过上海市高级人民法院的电脑派对，委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案租赁场地上的建筑物及附属设施的工程造价进行司法鉴定，该公司向法院提交了《关于闵行区XX路XX号场地上建筑物及附属设施工程造价的司法鉴定意见书》，鉴定结论为：位于闵行区XX路XX号场地上（老围墙以东尚未拆除部分）建筑物及附属设施工程的重置造价为758,840元。成新率按55%计算，现值为417,362元。原审认为，徐明公司与申闵公司于2002年10月10日签订的《租借场地协议书》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。上述协议书因在租赁期间遇政府部门动迁而提前解除，徐明公司因此也获得了相应的动迁补偿款项。双方为此于2005年10月31日订立《终止场地租赁协议书及徐明仓储公司财产补偿协议书》，约定双方原签订的XX道XX房东侧场地9.6亩，所有租赁协议终止（剩余地块租赁协议明年重新签订新协议）。从该约定内容可以看出，双方虽然终止了2002年10月10日订立的《租借场地协议书》，但还明确约定仍有剩余地块需重新签订新的协议，只是双方最终为该剩余地块的租赁未能订立新的书面协议，而形成了事实上的不定期租赁关系。现徐明公司在上述剩余地块上经申闵公司同意建造的未被列入上述动拆迁范围内的房屋，目前在租赁期间被闵行区规划和土地管理局作为违法建筑要求责令限期拆除。考虑到双方于2002年10月10日签订的租借场地协议书中约定，本协议解除或终止时，申闵公司按双方认可的评估价格对徐明公司建造的房屋予以收购，而该房屋现在面临被政府部门作为违法建筑责令限期拆除，故徐明公司在无法实现租赁目的的情况下，要求申闵公司赔偿因拆除上述建筑物及附属设施而造成的损失之诉请，于法有据，法院予以支持。该损失的金额以法院委托的相关审价部门的鉴定结论为准。另关于徐明公司要求申闵公司赔偿鉴定损失费46,000元之诉请，法院认为，涉案被拆除建筑物等设施造价金额的认定需得到双方的认可，故由此产生的费用由双方各半承担为宜（即申闵公司需支付徐明公司因鉴定产生的费用23,000元）。此外，在双方的租赁关系解除后，两第三人继续占用涉案租赁房屋已缺乏依据，且两第三人现也明确表示愿意配合搬离，故法院对本案解除租赁关系的后果一并作出处理。因两第三人目前使用的房屋（即闵行区XX路XX号内擅自搭建的建筑物、构筑物），系面临被政府部门作为违法建筑责令拆除，申闵公司在此期间也收取了相关租赁费用，故申闵公司提出双方间无土地使用关系之抗辩理由，显与事实不符，法院对此不予采信。另关于徐明公司在承租申闵公司上述剩余地块所产生的相关租赁费用是否已向申闵公司付清之问题，因申闵公司未在本案中对此明确提起反诉，法院在本案中暂不作出处理，申闵公司可另行主张解决。此外，根据合同相对性原理，两第三人若认为因租赁系争房屋所造成的损失，可依据其与徐明公司签订的租赁合同向徐明公司提出主张。原审法院审理后于二〇一五年十二月十五日作出判决：一、原告上海徐明仓储服务有限公司与被告上海申闵公路养护建设有限公司间的租赁关系予以解除。二、第三人上海鹏喧彩钢结构有限公司于本判决生效之日起的十五日内搬离位于上海市闵行区XX路XX号内承租使用的房屋。三、第三人上海卓非会展服务有限公司于本判决生效之日起的十五日内搬离位于上海市闵行区XX路XX号内承租使用的房屋。四、被告上海申闵公路养护建设有限公司于本判决生效之日起的十五日内支付原告上海徐明仓储服务有限公司因拆除建筑物及附属设施的损失费417,362元。五、被告上海申闵公路养护建设有限公司于本判决生效之日起的十五日内支付原告上海徐明仓储服务有限公司因鉴定产生的费用3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,250.43元，减半收取计4,125.22元，由原告上海徐明仓储服务有限公司负担204.76元，被告上海申闵公路养护建设有限公司负担3,920.46元。判决后，申闵公司不服，上诉至本院称：一、根据原审已经查明的事实可以证实，被上诉人所主张的2002年10月10日的《租借场地协议书》所涉上诉人所有的XX道XX房东侧场地9.6亩的土地于2005年被政府征用，该地块所有协议已于2005年10月30日终止履行，被上诉人亦于2007年2月前得到了全部的460万元动迁补偿费，2007年之后被上诉人就未向上诉人支付过一分钱的场地租赁费，上诉人也没有向被上诉人出具过收取租赁费用的凭证，双方在2005年10月30日之后也未重新签订新的租赁协议，因此双方并不存在事实上的租赁关系，被上诉人作为本案的原告于法无据，主体不适格。二、被上诉人于2014年11月3日提起（2014）闵民五（民）初字第2411号要求上诉人赔偿2,997,398元的民事诉讼，而被上诉人一直未依法缴纳案件受理费，但原审法院却让被上诉人交了评估申请书，并在2015年3月27日得到了评估机构出具的《司法鉴定意见书》，之后被上诉人未在预缴期内缴纳诉讼费用，又不提缓交申请而按自动撤诉处理，因此被上诉人系在未缴纳诉讼费的前提下获得了法院委托的司法评估结果。之后被上诉人又提起（2015）闵民五（民）初字第1166号要求上诉人赔偿879,362元的民事诉讼，但经开庭后被上诉人又撤诉，且被上诉人在结案的20天后才缴了25元诉讼费。本案中，上诉人又将诉讼标的降为463,362元，原审法官当庭又追加了两个在涉案土地上的实际租赁使用人为本案的第三人，但被上诉人的举证客观证实了自2013年7月及2014年3月其违法出租XX路XX号道班东侧土地至今已收取租房费558,350元，其获取该部分利益远远超出原审判决认定的拆除违法建筑及附属设施的损失费417,362元。综上，恳请二审在查清本案全部事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人徐明公司辩称，上诉人与被上诉人于2002年10月10日签订的涉及9.6亩土地的《租借场地协议书》确系梅陇镇政府大楼所在地，而涉案土地是镇政府以西的一块土地，因此虽然9.6亩土地被征用了，但双方在《终止场地租赁协议书及徐明仓储公司财产补偿协议书》中明确“剩余地块租赁协议明年重新签订新协议”，表明双方还有其他土地租赁关系签订新的协议，该土地就是与镇政府相邻的西面的土地，是建造在上诉人土地范围内的，且审价时也明确是在征用的土地之外的剩余土地，即与本案争议的房屋是同一处房屋，只是双方没有签订书面协议，被上诉人在该土地上建造了房屋，不仅一直在使用，还向上诉人支付了部分款项，被上诉人也提供了上诉人开具给木头人家公司的发票一张以及开具给第三人卓非公司的发票，均能证明双方之间还有征用土地之外的剩余土地的租赁关系。综上，原审认定本案事实是正确的，请求二审依法维持原判。原审第三人鹏喧公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审第三人卓非公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。另查，2014年11月3日，徐明公司以申闵公司为被告提起土地租赁合同纠纷案，要求申闵公司赔偿徐明公司建筑物、二次装修和附属设施损失2,081,398元、停工停业损失416,000元及违约金500,000元，共计2,997,398元。后因徐明公司未在预交期内缴纳诉讼费又不提出缓交申请，故原审法院于2015年4月3日作出（2014）闵民五（民）初字第2411号民事裁定书，本案按自动撤诉处理。2015年5月6日，徐明公司以申闵公司为被告提起房屋租赁合同纠纷案，要求申闵公司赔偿徐明公司建筑物及附属设施损失417,362元、停工停业损失416,000元及鉴定费损失46,000元，共计879,362元。后徐明公司于2015年8月16日提出撤诉申请，原审法院遂于2015年8月26日作出（2015）闵民五（民）初字第1166号民事裁定书，准许原告上海徐明仓储服务有限公司撤回起诉。在上述（2014）闵民五（民）初字第2411号案审理中，原审法院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对闵行区XX路XX号场地上建筑物及附属设施工程进行司法鉴定，万隆建设工程咨询集团有限公司于2015年3月16日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：闵行区XX路XX号场地上（老围墙以东尚未拆除部分）建筑物及附属设施工程的重置造价为758,840元，成新率按55％计算，现值为417,362元。另，本次司法鉴定费用46,000元，已由上海徐明仓储服务有限公司垫付。本院认为，鉴于上诉人申闵公司与被上诉人徐明公司于2002年10月10日签订了《租借场地协议书》，申闵公司将XX道班东侧场地9.6亩土地出租给徐明公司，徐明公司不仅实际使用租赁的场地，还在场地上建造了部分房屋。后因租赁场地被政府部门征用，申闵公司与徐明公司遂于2005年10月31日签订了《终止场地租赁协议书及徐明仓储公司财产补偿协议书》，除了明确申闵公司在收到动迁单位支付的460万元动迁总经费十日内转付徐明公司外，在上述协议书的第六条还明确“甲、乙双方原签订的XX道XX房东侧场地9.6亩，所有租赁协议终止（剩余地块租赁协议明年重新订新协议），现鉴于徐明公司于2014年9月4日收到闵行区规划和土地管理局发送的《闵行区规划和土地管理局责令限期拆除违法建筑决定书》，徐明公司遂对此起诉申闵公司，要求申闵公司补偿其在场地上的搭建物及附属设施损失417,362元、鉴定费损失46,000元；申闵公司对此辩解,其与徐明公司之间的场地租赁关系业于2005年10月31日的政府部门征收涉案土地而解除,徐明公司亦已拿到全部动迁总经费,故申闵公司不应再承担任何费用。因此，本案的争议焦点在于双方之间除9.6亩土地外是否还存在其余土地事实上的租赁关系。对此，法院认为，尽管申闵公司与徐明公司确于2005年10月31日签订了《终止场地租赁协议书及徐明仓储公司财产补偿协议书》，由此解除了双方原签订的XX道XX房东侧场地9.6亩的《场地租赁协议书》，但在第六条中明确“剩余地块租赁协议明年重新签订新协议”，则如果存在申闵公司所述的双方除了9.6亩土地租赁关系外没有任何其他的土地租赁关系，则协议书不应这么予以表述；其次，如果申闵公司所述因为政府征用了9.6亩土地但未全部被利用，即还有部分征而未用，则申闵公司既未提供相关政府部门认可其该说法的证据，且相关政府部门在支付了9.6亩土地、建筑、附属设施及停工停业损失等共460万元动迁总经费的情况下，却不全部使用并准予申闵公司或徐明公司继续使用、获益，显然不符合常理；再次，申闵公司曾收取过徐明公司转付的案外人或第三人支付的场地使用费，则不仅表明申闵公司认可徐明公司仍在出租场地并收益，同时也无法合理解释9.6亩土地及建筑物被征用、全部拆除后申闵公司还得以继续收取租金。综上事实及分析，只能说明除了被政府部门征用的9.6亩土地外，尚有双方对于剩余地块未签订新的书面协议但实际已经形成了事实上的租赁关系的场地及建筑物，在此情况下，业经法院依法委托进行的司法评估确认徐明公司在涉案土地上的建筑物及附属设施价值417,362元，现在政府相关部门要求拆除，则申闵公司应当予以赔偿。原审据此所作判决并无不当，本院依法维持。上诉人申闵公司提出不存在其他土地事实上的租赁关系、故其不同意赔偿徐明公司相应损失的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,905.43元，由上诉人上海申闵公路养护建设有限公司负担。本判决系终审判决。

审　判　长　　陈懿欣

代理审判员　　潘俊秀

审　判　员　　翟从海

二〇一六年四月二十一日

书　记　员　　周　益

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……