祁东县金豪商贸有限公司、湖南开福建筑工程有限公司等合同纠纷民事一审民事裁定书

湖南省祁东县人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）湘0426民初1089号

原告（反诉被告）：祁东县金豪商贸有限公司（曾用名：祁东县金桥供销合作社），住所地祁东县××镇××街××号。

法定代表人：陈岳山，职务：执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：唐国雄，男，该公司股东。

委托诉讼代理人：彭晓晨，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。

被告：湖南开福建筑工程有限公司，住所地祁东县经济开发区。

法定代表人：刘东雄，职务：执行董事。

被告：祁东县幸福家园房地产开发有限公司，住所地祁东县玉合街道办曙光路西侧。

法定代表人：李勇，职务：执行董事。

被告（反诉原告）：***，男，1978年3月1日出生，汉族，湖南省祁东县人，住祁东县。

委托诉讼代理人：陈宏贤，湖南金州律师事务所律师。

原告（反诉被告）祁东县金豪商贸有限公司（以下简称“金豪商贸公司”）与被告湖南开福建筑工程有限公司（以下简称“开福建筑公司”）、被告祁东县幸福家园房地产开发有限公司（以下简称“幸福家园房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，原告金豪商贸公司于2021年9月13日申请追加***为本案共同被告，本院准许后，被告***于2021年10月13日提起了反诉，本院依法进行了合并审理。

原告（反诉被告）金豪商贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告开福建筑公司于2017年1月23日签订的《建设工程合同书》合法有效；2.确认涉案工程以新市街为基础，第一、二、三层楼层房产归原告所有和使用，三层以上归被告所有和使用；3.判令被告依约向原告提供临洪河公路第三层的130㎡住宅一套，并为原告办理好不动产登记手续；4.责令被告对归原告所有和使用的房产停止侵害；5.判决被告偿还原告45万元借款，并自2017年10月23日起按年利率6%支付资金占用利息；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告提出变更诉讼请求。其将第二项诉讼请求变更为：确认涉案工程临洪河公路第一层及东面以下（即以新市街为基础）一、二、三层房产归原告所有，三层以上归被告所有，被告后面单独承建的九壕房屋第一层归原告所有；将第四项诉讼请求变更为：责令被告对归原告所有和使用的房产停止侵害，并赔偿原告经济损失152,000元。同时，又增加一项诉讼请求：请求确认超出施工图修建的三层房产归原告所有。事实和理由：被告幸福家园房地产公司成立于2019年3月12日，其前身为祁东县幸福家园。2017年1月23日，被告幸福家园房地产公司以被告开福建筑公司名义与原告签订《建设工程合同书》，合同约定原告有偿提供祁国用（2009）第1922号商业服务业出让地一宗，由被告自行筹资开发建设，双方约定以新市街为基础，第一层门面由原告以1200元/㎡的价格向被告买回，第二、三层归原告所有，三层以上归被告所有，被告在洪河公路第三层提供一套130㎡的住宅给原告，并为原告办理好不动产登记手续。涉案工程已于2018年基本竣工，但被告至今未完全交付。被告于2017年10月23日向原告借款45万元，也应当偿还并支付资金占用利息。

反诉原告（被告）***向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告金豪商贸公司向反诉原告***支付提前完工奖金58.1万元，并承担逾期罚金（自2019年12月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率3.85%的四倍计算至实际清偿之日止）；2.判令反诉被告金豪商贸公司向反诉原告支付土地面积不足的补偿款50万元；3.本案诉讼费、鉴定费、评估费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告提出变更诉讼请求。其将第二项诉讼请求变更为：判令反诉被告金豪商贸公司向反诉原告支付土地面积不足的补偿款190万元。事实和理由：反诉被告金豪商贸公司于2016年11月决议通过《危房改造方案》，方案确定由开发商投资建设，开发商需要报名押金508万，其中408万元作为补偿给公司土地价款。2017年1月4日，反诉原告向其支付了508万元，后反诉原告以被告开福建筑公司的名义与反诉被告签订了《建设工程合同书》，合同约定反诉被告将土地使用权作价403万元，由反诉原告支付土地价款并出资建设，“该土地记载面积为4298平方米，因邻居周中文建房已占用28平方米，现实际面积为4270平方米”。《危房改造方案》还规定了建设工期为2年，提前竣工交付所有门面和商场三层，每天奖励2000元，延滞一天罚开发商2000元。案涉工程于2018年7月完工，双方依约对房产进行了分配。反诉原告于2018年7月23日要求反诉被告支付提前完工奖金60万元，但反诉被告只支付了1.9万元。同时，反诉被告交付的土地面积远低于合同约定的4270平方米，以宗地图、红线图为据，其中洪河公路北向相邻建筑占用土地使用面积380平方米，占全部土地面积的8.9%，故反诉原告要求反诉被告支付面积不足部分的补偿款190万元。

经审查，原告（反诉被告）金豪商贸公司座落于祁东县××镇××街××号，其在该地段内的商业服务用房已成危房。该地段0021010225号宗地国有土地使用权人登记在金豪商贸公司名下，证号为祁国用（2009）第1922号，登记面积为4298.76㎡，土地使用权性质为出让地、用途为商业服务业。实现商业网点升级改造，2016年11月，金豪商贸公司股东会议决议通过了危房改造方案，决定引进开发商融资对该宗地上的所有房屋拆除重建，建设商业服务综合楼（后命名为“祁东县金桥镇惠农服务中心”），并于2017年1月对外发布危房改造升级招标公告，公开招标确定融资建设单位，由中标单位负责融资并承担项目施工，投标人在报名时向招标人缴纳融资保证金508万元。2017年1月4日，被告（反诉原告）***缴纳了508万融资保证金。未经公告确定的招投标流程，与金豪商贸公司达成合作意向。2017年1月23日，被告***借用被告开福建筑公司名义（合同乙方）与原告金豪商贸公司（合同甲方）签订《建设工程合同书》，合同约定：一、甲方有偿提供前述宗地（实际面积约4270平方米，具体以国土部门核定为准），计价403万元，乙方需自行筹资按城建规划要求对该宗地进行开发建设。二、“以新市街为基准，临街面的第一层为门面，层高不少于4米（拆房后按规划标准为准），建成后由公司的股东以1200元每平方的价格向乙方买回。第二、三层为全框架商场，内设步梯连通，层高不少于5米（其中低于4.5米的归乙方所有），普通粉刷，建成后由乙方无偿交付给甲方使用，第一、二、三层以上的楼层暨第四层开始归乙方开发建设，产权也归乙方所有，乙方行使自由处分权。除甲方在洪河公路临街面的第一层无偿向甲方提供外，其他全由乙方自行处置”。三、工期（指商场涉及到的整栋房子主体的竣工日期）总天数为700天。四、土地用途变更手续由乙方负责办理，在办理过程中所花费的税费由甲方承担。五、建设工程需要向国土、建设、规划、质监、安监、消防、环保、房产等部门报建或报备的由乙方负责办理并承担相应的税费。六、甲方的商场、住宅一套（办公用）的过户手续由甲方负责办理，并由甲方承担相应税费，水电的开户费一并由甲方承担。七、乙方须安全施工，避免一切安全事故，若发生安全事故，概由乙方负责，与甲方无关。八、乙方在规划或设计部门审定工程建筑图前，务必与甲方共同商榷，达成共识，避免争议，以确保甲方商场的面积最大化。九、工程中标金额为403万，工程质量保证金为100万元，该保证金分三次返还给乙方，地面硬化成功，甲方返还乙方50万元；整栋楼的主体完工时返还乙方25万元；交房一年后再返还乙方25万元。合同还约定原招标公告与合同具有同等法律效力。

合同签订后，***与金豪商贸公司就施工图进行过商讨，达成基本共识后，于2017年4月动工建设，2018年7月主体工程完工，建成临洪河公路A栋、临新市街B栋两栋商住楼。其中A栋地下1层、地上16层，B栋地下2层、地上13层。此外，被告***还在涉案土地上建设了一栋房屋（九壕）。时至今日，涉案工程尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证，完工后也未经竣工验收备案。2018年9月1日，原告金豪商贸公司委托衡阳市恒信司法鉴定所对A、B栋商住楼主体结构安全性进行鉴定，鉴定结论为A、B栋商住楼主体结构安全。之后，被告***将临洪河公路A栋第一层与新市街B栋第三层（已联通为一层）交付给了原告金豪商贸公司。A栋负一层现由被告***占有使用，B栋第一层原告金豪商贸公司欲回购已向被告***支付购房款90万元，因双方就房屋面积及购房款金额存在争议，原告金豪商贸公司尚未实际占有该层房屋。B栋第二层现由原告金豪商贸公司占用使用。此外，原、被告还因是否应付提前完工奖金多次发生争执。被告幸福家园房地产公司未参与涉案合同的签订和履行。

本院认为，从《招标公告》和***借用开福建筑公司名义与金豪商贸公司签订的《建设工程合同书》看，金豪商贸公司有偿提供国有土地使用宗地，供***借用开福建筑公司名义开发建设商住综合楼，以换取特定目标房屋，对土地、房屋价差予以找补。该合同名为建设工程合同，实为集土地使用权转让与房屋买卖于一体之综合性合同。从双方订立合同的目的看，金豪商贸公司欲建设商场、超市等特定商业用房，因缺乏建设资金而利用国有建设用地使用权价款换取；***订立合同的目的是利用该宗地开发建设商品房从中获利。虽然金豪商贸公司不承担房地产开发建设的风险，不能认定双方系合作开发建设，但双方合建房屋的意图较为明显。按照国土管理、土地出让转让、房地产开发建设、建设规划、商品房销（预）售等相关法律法规规定，国有土地使用权转让和房地产开发建设应经相关行政职能部门审批许可，取得变更用途后的《国有土地使用权证》和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。但是，签订合同后，双方当事人均未向有关行政职能部门申请办理上述相关许可证，能否补办相关证件，有待相关行政职能部门审查确认，涉案房屋法律性质尚处于不确定状态。在未经行政权处置前，其诉请法院确认涉案房地产权属等房地产项目利益，不符合物权法等相关法律立法精神。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第一款规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划”。该条款所指的房地产项目利益，既包括分配房地产项目的利润，也包括分配房屋的所有权和使用权，以及其他相关利益。对于未取得建设工程规划许可证的违建项目，无论双方的合同性质和效力如何，当事人请求分配违建房地产项目利益的，法院均不应受理。况且，祁东县幸福家园房地产公司未参与涉案合同的签订和履行，与本案无利害关系，不是适格的被告。因此，对原、被告提出的本诉和反诉，依法应予驳回。原告金豪商贸公司要求被告返还借款45万元的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，可依法另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、第一百五十七条第一款第三项,《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：

一、驳回原告祁东县金豪商贸有限公司的起诉；

二、驳回被告***的反诉。

本诉案件受理费8050元（原告已交8050元），予以退还原告祁东县金豪商贸有限公司；反诉案件受理费13956元（系减半收取），予以退还反诉原告***。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审　判　长　　刘书剑

人民陪审员　　石旭平

人民陪审员　　周艳芳

二〇二二年五月三十日

法官　助理　　唐奇奇

书　记　员　　李晓艳