湖南省慈利县建筑工程总公司、***等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

XX诉讼法》第六十一条的规定，在提起XX诉讼的同时，申请一并解决相关民事争议，人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础民事争议解决、权利归属明确后，权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。”

可见，对已经办理不动产登记的物权，人民法院仍然需要审查物权变动原因行为的法律效力。具体到本案而言，案涉4套商品房虽然已经登记至***名下，但仍需审查买卖行为的效力。

二、***与宝居公司于2021年9月1日签订的慈利宝居·世纪新城工程项目第1幢1单元4层140299、140263、140265、140269号《慈利县商品房现售合同》（以下简称“案涉合同”）是否成立并生效？

《民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，合同的成立是当事人意思表示一致的产物，合同的生效则属于国家基于社会公共利益之考量对已成立合同合法性进行的价值评判，体现了国家对当事人意思自治的适度干预，具体表现在：法院或者仲裁机构不待当事人请求确认民事法律行为无效，便可依职权主动审查民事法律行为是否具有无效的因素，如发现属于民事法律行为无效，便应主动确认该行为无效。案涉合同是***与宝居公司意思表示一致的产物无歧义，合同已经成立，但是否生效则是人民法院需要进行审查的范畴。本院主要从事实和法律方面进行综合分析判断：

1.案件事实上的分析：（1）案涉合同签订及办理物权登记时间节点的特殊性、敏感性。本院于2021年3月2日立案受理建筑公司与宝居公司建设工程施工合同纠纷强制执行一案，同年3月3日第一次查封登记在宝居公司名下的案涉4套商品房。宝居公司在明知商品房已被查封，并且申请执行人建筑公司对工程款享有优先受偿权的情况下，仍然在同年9月1日与***签订了案涉合同，并以履行部分债务、超标地拍卖为由申请解除查封，同年11月23日解除查封后，宝居公司就与***在12月29日、12月30日办理了不动产物权登记，***取得物权登记证书。（2）被告宝居公司与***以签订案涉买卖合同为由办理了不动产登记手续，但宝居公司与***均自认签订的案涉买卖合同不是双方的真实意思表示，且被告***也没有履行价款支付义务。（3）***在本院先后审理的几个执行异议之诉案件中对事实陈述前后矛盾。本案庭审过程中，***向本院陈述：“因***与案外人刘龙辉合伙经营湖南省中意壹方商业管理有限公司，刘龙辉对宝居公司享有2000余万债权，遂将商品房登记在***名下以抵偿宝居公司对刘龙辉的债务。”但***不清楚抵债的具体数额，宝居公司提出与刘龙辉的抵债是抵一笔算一笔，还没抵完就没有算总账；在本院询问***与刘龙辉是否有书面合伙协议时，***回答“没有具体的书面协议”；询问“你和刘龙辉是怎么协议的？”***回答“我们口头协议就是当时刘龙辉让我上来和他一起管理公司，我们没有其他的口头协议内容”；询问“宝居公司与刘龙辉是否签订有以物抵债协议时”，宝居公司与刘龙辉均承认没有签订以物抵债协议。同时，在本院（2022）湘0821民初223号赵生林、代必玲与***、宝居公司申请执行人执行异议之诉一案中，执行标的亦为慈利宝居·世纪新城工程项目第四层商品房，***则陈述未直接支付购房款，是其搭档刘龙辉将其享有的债权转让给***，***以债权抵扣了购房款，但***无法证明刘龙辉享有宝居公司债权，以及与刘龙辉之间存在债权转让关系。从上述被告***前后的陈述来看，有几种不同的版本，一说是***与刘龙辉存在合伙关系，因宝居公司欠刘龙辉的债务从而登记在***名下，另一说又是其搭档刘龙辉将其享有的债权转让给***从而登记在***名下，陈述明显前后矛盾。

2.法律及规范性法律文件的规定：（1）根据《民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，具有下列特点：①各方当事人都是出于恶意，即行为人具有加害他人的不良动机，且主观上具有损害第三人合法权益的故意；②当事人之间互相串通；③损害了特定第三人的合法权益。对这类案件主要还是通过当事人实施的行为本身来认定该行为是恶意串通所谓，其判断标准就是社会一般观念。（2）《最高人民法院关于在民事诉讼中防范与惩治虚假诉讼工作指引（一）》（法〔2021〕287号）第26条“各级人民法院在执行异议之诉程序中应着重增强防范和惩治虚假诉讼的意识和能力，严防被执行人与案外人恶意串通虚构事实，利用该程序拖延和逃避执行，损害原诉当事人的合法权益和司法裁判权威”、第45条“房屋买卖合同纠纷案件存在下列情形之一的，人民法院应当重点甄别可能存在虚假诉讼：①房屋买卖合同当事人存在特殊关系、关联关系或者具有共同利益；……③出卖人存在其它涉及建设工程优先受偿权和银行抵押权等纠纷；④出卖人存在大量的债务纠纷，且涉案房屋属于其主要财产；……”、第48条“‘以物抵债’协议纠纷案件存在下列情形之一的，人民法院应当重点甄别可能存在虚假诉讼：①‘以物抵债’协议当事人存在特殊关系、关联关系或者具有共同利益；……③当事人无正当理由拒不到庭参加诉讼或者抗拒询问，委托代理人对‘以物抵债’协议签订的事实陈述不清或者陈述前后矛盾；④抵债人存在大量的债务纠纷，且涉案财产属于其主要财产……”、第51条“执行异议和复议案件存在下列情形之一的，人民法院应当重点甄别可能存在虚假诉讼：①案外人、利害关系人、执行案件当事人之间存在夫妻关系、亲属、朋友等亲近关系或者关联企业、合伙人、长期经济往来等特殊关系；②申请人主张执行异议的事实和理由明显不符合常理；……④当事人陈述前后矛盾……”。

3.通过以上事实分析和法律适用的分析，案涉合同系宝居公司与***恶意串通，损害第三人建筑公司合法权益，应属无效的民事法律行为，案涉合同无效。理由概括如下：（1）法律事实的甄别本身由法院采取自由心证原则来予以确定，通过日常经验法则和逻辑法则来予以认定；（2）宝居公司在明知建筑公司享有优先受偿权的工程价款未清偿完毕、案涉商品房已纳入人民法院强制执行范围，属于其主要责任财产，具有大量债务纠纷的情况下，与***签订买卖合同并办理过户登记的行为，明显具有主观恶意，损害了建筑公司的合法权益；（3）***对案涉合同支付购房款方式陈述矛盾，对其所称的与刘龙辉合伙经营湖南省中意壹方商业管理有限公司无法出具书面协议，对协议内容亦陈述不清，***与刘龙辉之间是否存在合伙协议或债权转让具有极大的虚假可能性。同时，湖南省中意壹方商业管理有限公司股东、法定代表人先后从宝居公司现任法定代表人陈明流变更为刘龙辉、***，双方之间是否存在特殊关系或具有共同利益存疑。***与宝居公司签订案涉合同的行为具有损害第三人建筑公司合法权益的故意。***与宝居公司签订案涉合同的行为属双方牟利虚假性诉讼。

三、案涉合同无效的法律后果。

根据《民法典》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，以及本院认为部分第一项第2点的阐述，无效的民事法律行为具有违法性、不得履行性、自始无效性，案涉4套商品房不因无效的买卖合同发生物权变动，即案涉4套商品房仍属于宝居公司所有，***不享有足以排除强制执行的合法民事权益。故对建筑公司要求准予慈利宝居·世纪新城工程项目第四层140299、140263、140265、140269四套商品房执行的诉讼请求，本院依法予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十五条、第二百零九条第一款、第五百九十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：

准许执行（2021）湘0821执375号之六执行裁定书所查封的慈利宝居·世纪新城工程项目第1幢1单元4层140299、140263、140265、140269号商品房。

案件受理费80元，由被告***、张家界宝居置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

审　判　长　　滕　勇

人民陪审员　　周再满

人民陪审员　　于　澜

二〇二二年五月十八日

法官　助理　　张晓哲

书　记　员　　刘　艺

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第一百五十四条??行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十五条??无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第二百零九条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第五百九十五条??买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；

（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；

（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。