*****置业有限公司、***等民事二审民事判决书

湖南省***市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘08民终916号 上诉人（原审被告）:*****置业有限公司，住所地慈利县零阳镇白公城社区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，湖南金旅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1987年12月27日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：***，湖南风云律师事务所律师。 原审第三人：湖南省慈利县建筑工程总公司，住所地慈利县零阳镇西街。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南风云律师事务所律师。 原审第三人：***，男，1960年4月6日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。 上诉人*****置业有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人***、原审第三人湖南省慈利县建筑工程总公司（以下简称慈利县建公司）、***合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2022）湘0821民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月13日立案后，依法组成合议庭。于2022年12月29日组织了询问，上诉人**公司委托诉讼代理人***、被上诉人***及其委托诉讼代理人***、原审第三人慈利县建公司委托诉讼代理人***、***参加了询问。经过阅卷、询问双方当事人，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条的规定，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：依法撤销一审判决并驳回***的诉讼请求。事实与理由：上诉人认为，2019年11月22日签订的《三方协议》属于强迫交易，其基本事实已在一审中充分陈述；该协议明显显失公平，且严重迫害公司及广大业主和债权人的利益，世纪新城问题楼盘，已经成了困扰慈利经济社会稳定的严重隐患，说明强制交易给市场和人心造成的严重损害；2021年1月4日上诉人与被上诉人签订的《慈利县商品房预售合同》31份，是因为公司应对商铺进行新的测绘布局，将对原房号有改变的情况下，需要清空系统里面的全部网签才能完成，在维持位置不变，面积不变的原则下，缘用以前的网签内容所为，因此，上诉人始终认为，该31份预售合同只具有担保形式；上诉人在2021年有机会将以上房屋正常出售，但被上诉人不予配合而失败。 ***答辩称：一、上诉人所提出的2019年11月22日所签订的《三方协议》属于强迫交易的上诉观点不能成立。1.该上诉观点不符合现行法律的规定。2.上诉人的该上诉观点明显忽略了《三方协议》达成的前提条件。3.《三方协议》达成后，上诉人也以自己的行为认可了协议的内容和效力，该协议不存在强迫行为。4.一审法院依据上诉人的申请所调取的慈利县XX局的相关证据更能证实上诉人提出的“强迫交易”的陈述是虚假的。5.上诉人没有提交该《三方协议》具有胁迫、强迫交易的证据。二、上诉人提出的《三方协议》明显显失公平的上诉观点不能成立。1.上诉人的这一上诉观点与上述第一个上诉观点明显存在矛盾。2.案涉协议不存在显失公平的可撤销情形。3.即便是存在上诉人所谓的“显失公平”的情形，上诉人也已经丧失了撤销权。三、上诉人所提出的2021年1月4日与答辩人所签订的31份《慈利县商品房预售合同》只具有担保形式上诉观点不能成立。1.该上诉观点明显混淆了担保合同的法定概念。2.该观点明显与最高院的相关司法解释相矛盾。四、上诉人主张的其于2021年有机会将案涉房屋正常出售，因答辩人的原因未果与本案不具有任何关联性。1.支持上诉人这一上诉观点的依据是上诉人在一审时提交的于2021年4月14日上诉人与他人签订的《订购协议书》和《商铺分期付款协议》。该两份协议因证据形式不合法、不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容以及没有提交支付缴款等其他证据予以佐证，同时该两份协议因损害了答辩人的利益已经被一审法院不予采信。2.案涉商铺上诉人已于2021年1月出售给答辩人，上诉人又于2021年4月另行出售给他人，这本就不是“正常出售”，上诉人这是典型的一房二卖，是违法的。同时这两份所谓的合同是否具有可履行性等方面根本就没有任何证据证实。综述，上诉人所提出的上诉观点与事实不符，与法律规定相冲突，其上诉人观点均不能依法成立。为此，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。 慈利县建公司述称：一审判决正确，请求维持一审判决。 ***述称：上诉人的上诉理由不能成立，应该维持一审判决。 ***向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即将世纪新城项目第1幢第1**110019、110020、110021、110022、110023、110024、110025、110144、120019、120020、120491、130306、130307、130308、130309、130310、130311、130312、130313、130022、130023、140172、140173、140174、140175、140176、140177、140178、140179、140180、140181号共31套商品房交付给原告；2.判令被告履行协助原告对案涉房屋办理产权登记的义务；3.判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实如下： 2016年11月17日，**公司与县建公司签订《湖南省建设工程施工合同》，约定由**公司将其开发的慈利县世纪新城项目发包给县建公司，***为县建公司世纪新城项目部行政负责人。2019年1月30日，为解决世纪新城商住楼项目农民工工资问题，**公司（甲方）与县建公司世纪新城项目部负责人***（乙方）在县政府、政法委、住建局以及XX局的协调下自愿签订《商铺网签协议》，约定：“1.甲方同意网签给乙方商铺3297.38平方米，位置为售楼部一至四楼，具体位置和面积以2019年元月30日房管局预售测绘登记为准。2.网签商铺价格按综合均价每平方米3032元计算，合计1000万元。3.乙方网签购房资金1000万元在2019年1月31日前支付给农民工，解决农民工工资问题。4.甲方需在2019年3月底前将乙方支付的1000万元归还给付乙方，若按期归还，乙方不得向甲方收取利息，归还后由甲乙双方到县房管局解除网签，将商铺归还给甲方。若甲方不能按期归还1000万元本金，甲方自愿将网签给乙方的商铺，按每平方米5000元价格出售给乙方，并协助乙方办理有关房产登记手续。……”，**公司时任法定代表人***与***在落款处签名并加盖了**公司及县建公司世纪新城工程项目部公章。 2019年10月11日，县建公司以**公司未向其支付工程价款为由向***市中级人民法院提起诉讼。一审诉讼期间，**公司（甲方）、县建公司（乙方）与***（丙方）三方于2019年11月22日签订《三方协议》，约定：“鉴于……2.甲乙丙三方曾于2019年1月30日签订《商铺网签协议》，依据该协议约定，在甲方未能在2019年3月25日向乙方支付已经垫付的1000万元农民工工资的情况下，甲方同意将慈利**-世纪新城项目售楼部1-4层面积为3297.28平方米的商铺以5000元/平米的价格销售给丙方。现甲乙丙三方经协商一致，就垫付的1000万元农民工工资处理及慈利**-世纪新城项目售楼部1-4层销售等相关事宜协商一致，签订如下协议，以资各方共同遵守。1.协议各方一致确认，《商铺网签协议》项下已经网签给丙方的商铺面积为3297.38平方米，商铺号【110019】，前述商铺的销售价格按5000元/平方米计算，总房款为人民币16486900.00（大写：壹仟**肆拾捌万陆仟玖佰元）。甲方同意将前述房款作为工程款支付给乙方，总房款扣减丙方于2019年1月30日向乙方农民工垫付的1000万元工资后，剩余6486900元房款由丙方另行向乙方支付。本协议签订后，乙方不得就6486900元房款的支付向甲方主张任何权利或者索要任何费用。2.甲方因在此一楼设定的营销中心，乙方、丙方同意将整体一楼无偿让甲方使用。使用时间有商业装修起交付计算，乙方、丙方同意无偿给甲方使用24个月。若需继续使用，双方约定并支付租金方可继续使用。离场时，甲方除搬出办公设备外，前装修的不能拆除保持原状。3.若甲方能够高价销售2、3、4层楼，丙方同意均价格4800元退还给甲方，以单层面积收购原则付清款项给丙方，从2层起往上收购（含4层）或从4层往下单层收购为原则，丙方必须配合甲方办理网签网退。如甲方未收购，甲方必须给丙方办理好网签。因原网签价格不符，因测绘中心未能测绘出分格面积，故此正式网签缓签。甲方在四个月内对是否收购2、3、4楼必须作出决定，超过六个月，丙方有权不卖，自行处理。如甲方按以上收购方案剩下的商铺未收购的则按20元/㎡进行返租。4.协议各方一致确认，本协议签订后，甲丙方应按本协议确定的原则另行签署《商品房买卖合同》，并由甲方前往项目所在地的不动产登记中心进行备案。……”签订《三方协议》当日，**公司向***出具收据一份，载明：“购世纪新城1-110019#商铺，面积3297.38㎡，单价为5000元，此款暂抵世纪新城主体工程款，未开票，开票后收回此据！”同日，县建公司向**公司也出具了收据一份，载明：“今收到**置业有限公司拨建筑工程款。注（此工程款抵***购世纪新城【110019】商铺，面积为3297.38㎡，四层价格为5000元/㎡的购房款。金额（大写）：壹仟**肆拾捌万陆仟玖佰元（￥16486900元）。” 2020年10月19日，***市中级人民法院作出（2019）湘08民初35号《民事判决书》，判决**公司向县建公司支付剩余工程款14856572.81元及相应滞纳金。**公司收到判决书后不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。二审期间，**公司（甲方）与县建公司（乙方）以及***、***（丙方）于2020年11月30日协商一致达成《关于慈利县建筑总公司与*****置业有限公司工程施工合同纠纷的执行和解协议》，约定：“鉴于甲、乙之间的工程施工合同纠纷，已由***市中级人民法院作出（2019）湘08民初35号一审判决，根据双方的共同意愿，本着平等、互利、友好、诚信的原则考虑丙方的实际利益，就工程结算达成如下协议：一、甲乙双方共同确认工程价款按照14856572元结算（乙方在市中院判决的基础上少2000000元），甲方替乙方（***）代付的178万元，甲方应当承担54万元。……三、付款方式为，签订本协议起十五日内支付400万元，2021年2月11日前支付80万元，余下工程款分七次在2021年12月30日之前付清，付款顺序为先工程款，后付以上退回物业的价款，具体付款计划为，2021年4月份付200万元，2021年6月份付200万元，2021年8月份付300万元，2021年9月份付300万元，2021年10月份付300万元，11月份付300万元，余款于2021年12月份付清。……九、如甲方未按以上约定履行给付义务，则甲方应按中级法院（2019）湘08民初35号民事判决书的内容履行义务，进行执行。十、中级法院（2019）湘08民初35号民事判决书确定的支付金额，支付方式、利息等与本和解协议不一致的，以本协议为准，双方均应诚实履行本和解协议，本协议签订后，双方均不对以上民事判决书提起上诉，已经上诉的自行撤回。以上协议自双方签字生效，在十五日内甲方支付给乙方工程款400万元。” 2021年1月4日，**公司与***之子***签订31份《慈利县商品房预售合同》，具体包含世纪新城项目的第1幢第1**110019、110020、110021、110022、110023、110024、110025、110144、120019、120020、120491、130306、130307、130308、130309、130310、130311、130312、130313、130022、130023、140172、140173、140174、140175、140176、140177、140178、140179、140180、140181号商品房。案涉房屋尚未交付，**公司亦未向***开具增值税发票。 另查明，案涉16486900元购房款已作为工程款由**公司抵付给县建公司，***市中级人民法院在审理（2019）湘08民初35号建设工程施工合同纠纷中已将此款计入**公司向县建公司支付的总工程款115128238元之中。 又查明，**公司时任法定代表人***与***之间于2019年11月22日发生的纠纷经慈利县XX局调查，不构成XX滋事，该局于2020年1月15日作出了**（刑）不立字[2020]0006号《不予立案通知书》。 一审法院认为，引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的审理应当适用当时的法律、司法解释。综合原被告各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下：一、案涉《商铺网签协议》、《三方协议》、《关于慈利县建筑总公司与*****置业有限公司工程施工合同纠纷的执行和解协议》以及31份《慈利县商品房预售合同》的效力问题；二、***是否有权主张**公司协助其办理案涉商铺产权过户手续问题。 一、案涉合同效力问题。 当事人各方签订的《商铺网签协议》、《三方协议》、《关于慈利县建筑总公司与*****置业有限公司工程施工合同纠纷的执行和解协议》以及《慈利县商品房预售合同》，均为**公司、县建公司以及***、***三方在解决世纪新城项目农民工工资及后续清偿问题中陆续签订的以物抵债协议及购房合同，其效力应该分阶段予以判定。 对**公司与县建公司世纪新城项目部负责人***签订的《商铺网签协议》，双方约定若**公司未能在2019年3月底前归还***垫付的工人工资1000万元则将其开发的世纪新城项目中面积为3297.38平方米的商铺以5000元/平方米的价格出售给***，双方签订该协议的时间为2019年1月30日，属于在债务履行期限届满达成的以物抵债协议，该协议实质上是**公司作为欠付县建公司工程款的次债务人以与债权人***订立买卖合同的形式对***与县建公司之间的借款提供的担保。鉴于双方仅就案涉商铺办理了网签，并未进行不动产权属变更，即双方约定的抵债物并未完成相应的公示，故不具有物权效力，该协议的履行依据仍然是**公司欠付***垫付的1000万元借款债权。该《商铺网签协议》在债务履行期届满后已被**公司、县建公司与***签订的《三方协议》所替代，故其效力对本案的处理并无实质影响。 对**公司、县建公司与***签订的《三方协议》，该协议是在**公司未按时向***偿还1000万元借款的情形下三方达成的以物抵债协议，三方约定由***以16486900元的价格购买**公司开发的世纪新城项目3297.38平方米的商铺，该16486900元购房款用于抵付**公司欠付县建公司的工程款，其中1000万元用于抵付***为县建公司垫付的农民工工资，另外6486900元由***向县建公司另行支付。在本案的债权债务关系中，***为债权人，县建公司为债务人，**公司为次债务人，三方经协商一致同意由**公司于2019年3月底前在其欠付县建公司的工程款范围内直接向***清偿县建公司对其负有的1000万元借款，因**公司到期未归还该1000万元，三方同意***将该债权转让给其子***，并由***受让案涉商铺，系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。 对**公司、县建公司与***、***三方签订的《关于慈利县建筑总公司与*****置业有限公司工程施工合同纠纷的执行和解协议》，系**公司对（2019）湘08民初35号《民事判决书》提起上诉后三方在诉讼阶段达成的和解协议，***、***实际上并不属于一审案件的当事方，只是***一方允许**公司对已进行交易的房屋进行回购，故三方同意其中的购房款利息在该和解协议中一并进行处理。该协议系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背社会公序良俗，应为合法有效。但是，在三方达成协议后，**公司并未按照该协议履行合同义务，并未以约定的价格向***回购商铺，故该协议对本案的处理并无实质影响。至于**公司与县建公司之间的工程款支付问题，并不包含案涉购房款16486900元，该购房款已在**公司欠付的工程款总额内予以扣减，与本案无关。 对**公司与***之子***于2021年1月4日签订的31份《慈利县商品发预售合同》，系当事人双方为履行《三方协议》签订的正式房屋买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背社会公序良俗，应为合法有效。 **公***称案涉协议中的商品房交易价格明显低于市场价格，时任**公司法定代表人***是在被强迫的情形下与县建公司、***签订的上述协议，涉嫌强迫交易，且未经公司其他股东同意，应属无效。对该抗辩理由一审法院不予采纳，其一，**公***审中辩称***系在受到***胁迫的情形下与其签订的上述协议，一审法院根据其提交的《调查申请报告》在慈利县XX局处调取了相关证据，经与县XX局相关工作人员核实，确认不存在**公司所称的强迫交易事实，慈利县XX局在接到举报后于2020年1月15日作出了**（刑）不立字[2020]0006号《不予立案通知书》；其二，即使存在胁迫情形，抑或是存在其辩称的***、***父子利用**公司处于危困状态、缺乏判断能力等情形致使案涉协议交易价格明显低于市场价格而显失公平，**公司可以依照《中华人民共和国合同法》五十四条之规定向人民法院或者仲裁机构请求撤销协议，行使撤销权的时间为自知道或者应当知道权利受到损害之日起一年内。但在本案中，若双方的交易价格的确低于市场价格，那么**公司在2019年签订上述协议时就应知晓该事实，其辩称的胁迫行为在2019年11月23日也已终了，且双方签订《商品房预售合同》的时间为2021年1月4日，截至本案起诉之日即2022年6月8日止，**公司并未就案涉协议向法院或者仲裁机构主张过任何权利，其撤销权因超过法定时限归于消灭；其三，商品房买卖系**公司的主要经营范围，***提交的《商品房预售合同》上均加盖了**公司的公章及时任法定代表人***的私人印章，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。**公司以未经公司其他股东同意为由主张协议全部无效，不符合法律规定。 二、***是否有权主张**公司协助其办理案涉不动产权属登记问题。 根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，除合同性质、当事人约定以及法律规定不得转让的债权外，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。在本案中，***作为对县建公***享有借款债权，该债权并不具有人身专属性，也不属于法律规定不得转让的债权，***可以依法受让该债权。县建公司在签订《三方协议》当日即向**公司出具了《收据》一份，载明上述购房款用于抵付其欠付的工程款，该部分款项在（2019）湘08民初35号案件中也经***市中级人民法院依法确认；**公司亦向***之子出具了《收据》一份，并于2021年1月4日与***签订了31份《慈利县商品房买卖合同》，说明该债权转让已经通知了债务人**公司，**公司以民事法律行为认可了***与***之间的债权转让，该债权转让对**公***发生法律效力，应当全面履行其与***签订的《慈利县商品房买卖合同》。当事人各方在《三方协议》中约定案涉购房款中的6486900元由***一方向县建公司另行支付，鉴于***与县建公司存在另行结算关系，且县建公司对该事实当庭表示认可，故另外6486900元购房款的支付不在本案的审理范围中，一审法院综合全案现有证据依法认定***（***）已支付了相应对价。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”之规定，**公司提交的相关证据并不能证明《三方协议》存在恶意损害第三人合法权益的情形，一审法院经审查认为该协议并不存在法定无效事由，对***要求**公司向其交付案涉商铺并协助其办理房屋产权过户登记的诉讼请求一审法院依法予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：限被告*****置业有限公司在本判决生效之日起十五日内将世纪新城项目第1幢第1**110019、110020、110021、110022、110023、110024、110025、110144、120019、120020、120491、130306、130307、130308、130309、130310、130311、130312、130313、130022、130023、140172、140173、140174、140175、140176、140177、140178、140179、140180、140181号共31套商品房交付给原告***；限被告*****置业有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告***办理上述31套商品房的不动产权属登记。 二审中，各方当事均未提交新的证据，上诉人**公司认为一审判决认定事实部分遗漏“**公司目前有大量债务未偿还，在慈利法院有多起案件待执行”，本院认为，该异议与本案无联，不予采纳。 经审查，原判决对证据的采信及案件事实的认定清楚正确，二审予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《三方协议》及31份《慈利县商品房预售合同》的效力问题；2.***是否有权主张**公司协助其办理案涉商铺产权过户手续问题。 关于焦点1，经查，《三方协议》中**公司加盖了公章，法定代表人或授权代表处有***的签名，慈利县建公司及***亦签字或捺印，31份《慈利县商品房预售合同》出卖人处**公司加盖了公章，法定代表人处加盖了***的个人印鉴，买受人处***签署了姓名，故案涉《三方协议》及《慈利县商品房预售合同》均符合合同签订的形式要件。且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。**公司认为《三方协议》的签订属于强迫交易，31份《慈利县商品房预售合同》仅具有担保性质的上诉理由不应采纳，理由是：首先，**公司称***系在受到***胁迫的情形下与其签订的上述协议，**公司自己未提交相关证据证明，一审法院调取了相关证据，查实慈利县XX局在接到举报后于2020年1月15日作出了**（刑）不立字[2020]0006号《不予立案通知书》，故没有证据证明存在**公司所称的强迫交易事实；其次，若案涉合同属显失公平情形，**公司可以依照《中华人民共和国合同法》五十四条之规定向人民法院或者仲裁机构请求撤销协议，行使撤销权的时间为自知道或者应当知道权利受到损害之日起一年内，但**公司并未就案涉协议向法院或者仲裁机构主张过任何权利，其撤销权因超过法定时限归于消灭；另外，《三方协议》签订于2019年11月22日，**公司由***签名确认，《商品房预售合同》签订于2020年12月31日，**公司加盖了***的私人印鉴，说明案涉合同的签订不仅符合***的真实意思表示，且经过一年多时间后又得到了***的确认，**公司关于***受到胁迫而签订协议的说法明显不能成立；最后，在本院审理（2019）湘08民初35号案件时，**公司辩称已以案涉31套商品房向慈利县建公司抵扣1648.69万元工程价款，该辩解被本院采信并据此作出相关判决，现**公司主张31份《慈利县商品房预售合同》仅具有担保性质明显违背诚实信用原则，且影响生效判决的公信力和既判力。 关于焦点2,案涉《三方协议》及31份《慈利县商品房预售合同》真实有效，***将相关债权转让给其子***不违反法律强制性规定，***可以依法受让该债权。慈利县建公司在签订《三方协议》当日即向**公司出具了《收据》一份，载明上述购房款用于抵付其欠付的工程款，**公司亦向***之子出具了《收据》一份，说明**公司以民事法律行为认可了***与***之间的债权转让，故可以认定***购买案涉商品房已支付了相应对价。现***根据合同约定要求**公司向其交付案涉商铺并协助其办理房屋产权过户登记的请求符合法律规定，应予支持。 综上所述，*****置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由*****置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　刘　华 二〇二三年一月三日 法官助理　*** 书 记 员　彭　娜 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。