***与湖南省丰源水务投资建设有限责任公司、株洲市天伦大酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省株洲市石峰区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘0204民初1219号

原告：***，男，1968年5月10日出生，汉族，湖南省株洲市石峰区。

委托诉讼代理人：韩浪，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿黎明，湖南弘一（株洲）律师事务所(实习)律师。

被告：湖南省丰源水务投资建设有限责任公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区体育路**。

法定代表人：唐文武。

委托诉讼代理人：张娇，湖南金州（株洲）律师事务所律师。

被告：株洲市天伦大酒店有限责任公司，，住所地：株洲市天元区长江北路保利大厦**主楼**

法定代表人：龚骁炜。

委托诉讼代理人：张华明，男，1976年8月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省攸县,系公司员工。

原告***与被告湖南省丰源水务投资建设有限责任公司（以下简称丰源水务公司）、株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称株洲天伦大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告***委托诉讼代理人韩浪、耿黎明到庭参加诉讼，被告丰源水务公司委托诉讼代理人张娇到庭参加诉讼，株洲天伦大酒店委托诉讼代理人张华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告株洲天伦大酒店签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令两被告向原告支付拖欠的租金14034.3元；3、请求判令两被告向原告支付因违约产生的滞纳金14034.3元（暂计算到2019年6月30日，至实际支付之日止）；4、请求判令两被告向原告支付违约金17140.68元；5、请求判令两被告对原告房屋恢复原状。事实与理由：2012年5月18日，原告与被告丰源水务公司签订《樱花地带房屋租赁合同》，约定被告丰源水务承租原告位于株洲市建设北路521号樱花地带4栋1908室房屋。2013年1月18日，应被告丰源水务要求与被告株洲天伦大酒店签订了房屋租赁合同，约定由株天伦大酒店承租原告房屋。事实上，被告丰源水务根据合同约定找到株洲天伦大酒店转租该房屋，从中赚取差价，每月的租金也是由丰源水务支付。现两被告已拖欠10个月租金，严重违约。

被告丰源水务公司辩称，1、原告与我方的租赁合同关系转移到了被告株洲天伦大酒店，我方被告主体不适格；2、房屋实际也是由天伦大酒店使用，应以天伦大酒店作为责任承担主体；3、丰源水务公司只需要根据合同约定补齐差额；4、根据合同相对性，原告主张的违约金和滞纳金与我方无关，且同时主张滞纳金和违约金明显过高；5、房屋隔断不是我方实施的，不应由我方承担。

被告株洲天伦大酒店辩称，1、租赁合同我方的相对方是被告丰源水务公司，我方的租金是直接支付给丰源水务的，没有与原告直接发生关系，丰源水务是怎么支付给原告的我方不清楚；2、原告请求的滞纳金和违约金是重复请求，且数额过高，请求核减。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下：

2012年5月18日，原告***（甲方）与被告丰源水务公司（乙方）签订《樱花地带房屋租赁合同》，约定原告将樱花地带小区4栋1908号房屋（登记面积47.87㎡）出租给被告丰源水务公司，用于办公用房或酒店经营。同时约定租赁期自2013年5月1日至2028年4月30日，租期15年，如乙方将承租权转让给第三方做酒店经营，则第三方可以延长租赁期限至20年，甲方不得拒绝或以任何理由提前收回房屋。2013年5月1日为租金正式计算起日。合同第四条约定租金及支付方式：“1、从租金计算起日，第一年的月租金标准为25元/㎡,2、第2年月租金标准上浮3%，即25.75元/㎡，第3年在第2年租金水平上再上浮3%，以此类推，直至租赁期终止。3、乙方将承租权转让给酒店经营人时，如酒店经营人与甲方签订的租赁合同合同租金标准低于本约定标准，则乙方负责在5年内分5次（每年初支付一次）补足本合同租赁期15年内的租金差额给甲方。4、付款方式。4.1该房产租金按约支付。甲方开具收款收据。4.2乙方须在2013年1月25日之前，支付首月租金给甲方。4.3乙方须在2013年6月7日前，支付第2月租金给甲方，以后月租金于每月7日前支付。5、该房产装修由乙方或酒店经营人自行承担，租赁期满，乙方或酒店经营人免费移交给甲方。”该合同第十二条第5款约定：“在租赁期间，乙方拥有转租权（在不改变本合同约定的房屋用途的前提下），如乙方将承租权转让至某酒店经营人，由乙方负责协助酒店经营人与甲方按本合同约定重新签订租赁合同，新租赁合同签订后，乙方的权利义务随之转移至酒店经营人。”合同第十四条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房产，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……2、拖欠甲方租金或水电费或物业管理费累计达3个月……”第十五条第2款约定：“2、乙方如不能按时向甲方缴纳租金，每延迟一天按拖欠总金额的1.0%向甲方缴纳滞纳金。”

2013年1月28日，原告（甲方）与被告株洲市天伦大酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将樱花地带小区4栋1908号房屋出租给乙方用于酒店经营。租期自合同签字盖章之日起至2033年4月30日止。租金标准为第一年（2013年3月1日至2014年2月28日）24元/㎡/月，第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，以此类推。该合同第十二条第4款约定：“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。”

另查明，株洲市丰源房地产开发有限公司与被告株洲市天伦大酒店（乙方）于2012年7月12日签订《合作协议》，约定引进乙方进驻甲方开发的“樱花地带”项目，合作方式为甲方为乙方提供相关酒店经营配套条件，在对本合同涉及的房屋进行销售时，按乙方经营需要，协助乙方于产权人签订房屋租赁协议，乙方利用取得使用权的物业开办高档酒店经营，提高甲方开发项目的品质，促进甲方对物业的销售。

上述合同签订后，株洲市天伦大酒店进驻“樱花地带”经营酒店。租金支付方式为被告天伦大酒店按照其与原告签订合同约定的租金标准支付租金给丰源水务，再由丰源水务按照其与原告合同约定的租金标准支付给原告。2018年9月开始，被告天伦大酒店和丰源水务公司未再支付租金给原告。

被告株洲市天伦大酒店确认对原告房屋进行了如下改造：分别与1907、1909两房两面隔墙已打通，且与过道隔墙已打通；卫生间成为了室内一部分办公区域，卫生间进出水管被锯断、堵死。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：原告房屋的实际承租人的认定。

对于该争议焦点，本院认为原告房屋的实际承租人是被告株洲天伦大酒店。认定理由如下：

一、原告虽然就涉案房屋先后分别与被告丰源水务公司、株洲天伦大酒店签订房屋租赁合同，但实际履行的是原告与被告株洲天伦大酒店之间的租赁合同，即涉案房屋实际承租（使用）主体为株洲天伦大酒店；二、在原告与被告丰源水务公司签订的租赁合同中有约定“新租赁合同签订后，乙方的权利义务随之转移至酒店经营人。”根据该约定，在原告与株洲天伦大酒店签订新的租赁合同后，原告与丰源水务公司的租赁关系权利义务转移至株洲天伦大酒店。

对于原告及被告株洲天伦大酒店主张的原告与被告丰源水务系租赁关系，株洲天伦大酒店与丰源水务公司系转租关系的观点，本院认为，转租系指承租人将租赁物转租给次承租人，而本案被告丰源水务与天伦大酒店之间并无转租协议，丰源水务公司也不予认可，且天伦大酒店是直接与原告业主签订的租赁合同，故该观点本院不予采纳。

对于原告的各项诉请，本院分析如下：

关于诉请解除与被告株洲天伦大酒店签订的《房屋租赁合同》，本院认为，原告与株洲天伦大酒店所签租赁合同第十二条第4款约定：“如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议。”被告天伦大酒店自2018年9月开始拖欠租金至今，双方合同约定的解除条件已经满足，故原告该项诉请本院予以支持。至于该合同解除后，原告与被告丰源水务公司间的租赁合同是否有效，原告可另行主张。

关于原告诉请的2018年9月至2019年6月的租金，根据原告与株洲天伦大酒店约定的租金标准计算为13478元。因被告丰源水务公司在其与原告的租赁合同中承诺如酒店经营人与原告签订的租赁合同租金标准低于其约定标准，则负责补足租金差额给甲方，其前期也一直在履行该租金补差的承诺，据此计算被告丰源水务应支付原告2018年9月至2019年6月的租金差额为478元（13956元-13478元，按照原告与被告丰源水务约定的租金标准计算2018年9月至2019年6月租金为13956元）。

关于原告对滞纳金、违约金的诉请，本院认为，合同法并无滞纳金之规定，原告主张的滞纳金实为逾期支付租金的违约金。原告与被告天伦大酒店租赁合同第十二条第4款约定“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金……”该约定中滞纳金和解除合同违约金为递进式的选择性条款，即原告选择解除合同、主张解除合同的违约金，则不得同时主张该约定中的“滞纳金”。故原告对滞纳金的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付2019年全年的租金金额作为违约金，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案两被告均提出原告主张的违约金过高，请求法院减少。本院根据被告拖欠租金给原告造成的实际损失（资金占用利息损失），结合涉案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等综合因素，对原告主张的违约金适当减少，酌定支持违约金为6个月租金金额即8231元。

对于原告要求被告株洲天伦大酒店恢复涉案房屋原状的诉请，我国合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故该项诉请本院予以支持。

原告要求被告丰源水务公司与被告株洲天伦大酒店共同向其交纳租金、支付违约金、恢复房屋原状的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司2013年1月28日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告***租金13478元（2018年9月至2019年6月）、违约金8231元；

三、被告湖南省丰源水务投资建设有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告***租金差额478元（2018年9月至2019年6月）；

四、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将原告樱花地带小区4栋1908号房屋恢复原状；

五、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费730元，减半收取365元，由原告***承担165元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司承担200元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。

审 判 员　尹强

二〇一九年九月二十日

法官助理　王宇

书 记 员　李秀