湖南省丰源水务投资建设有限责任公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省株洲市渌口区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0221民初458号

原告:湖南省丰源水务投资建设有限责任公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区体育路15号。

法定代表人:唐文武，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人:袁明，湖南方正圆律师事务所律师。代理权限为一般代理。

被告:***，男，1968年5月10日出生，汉族，株洲市石峰区人，群众，户籍地湖南省株洲市石峰区。

第三人：株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地：株洲市天元区长江北路保利大厦B座主楼5-14层。

法定代表人:龚骁炜，系该公司副总经理。

第三人：株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司，住所地：株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋1207号。

法定代表人:刘清华，系该公司董事长。

原告湖南省丰源水务投资建设有限责任公司（以下简称丰源水务公司）与被告***、第三人株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称株洲市天伦大酒店）、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司（以下简称株洲市四季天伦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告丰源水务公司的委托诉讼代理人袁明、被告***到庭参加诉讼，第三人株洲市天伦大酒店、株洲市四季天伦酒店经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告丰源水务公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2012年5月18日签订的《“樱花地带”房屋租赁合同》及2013年3月11日签订的《“樱花地带”房屋租赁合同》补充协议；2.判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由:2012年5月18日原告丰源水务公司与被告***签订《“樱花地带”房屋租赁合同》，2013年3月11日签订了《“樱花地带”房屋租赁合同》补充协议。约定被告将樱花地带小区4栋1908号房屋(建筑面积47.87m2)出租给丰源水务公司，用于办公用房或酒店经营。租赁期限从2013年5月1日至2033年4月30日，租赁期限为20年。第一年月租金标准为25元/m2，第二年开始按每年3%上浮，以此类推。该合同第十二条第5款约定:“由乙方负责协助酒店经营人与甲方按本合同约定重新签订租赁合同，新的租赁合同签订后，乙方的权利与义务随之转移至酒店经营人”。

2013年1月28日，被告***与第三人株洲市天伦大酒店签订《房屋租赁合同》，约定被告将樱花地带小区4栋1908号房屋出租给株洲天伦大酒店用于酒店经营。合同期限自本合同双方盖章之日起至2033年4月30日止。第一年(2013年3月1日-2014年2月28日)租金标准为24元/m2/月，自第二年起在上一年基础上按3%逐年递增。

2016年5月27日，第三人株洲市四季天伦酒店与湖南金润轩科技有限责任公司签订《四季天伦酒店写字楼租赁合同》将被告***樱花地带小区4栋1908号房屋出租给湖南金润轩科技有限责任公司，租赁期限从2016年5月27日至2021年5月26日止。租金第一年至第二年为月租金30元/m2，第三年开始按每年3%递增。2019年12月25日株洲市四季天伦酒店至函湖南金润轩科技有限责任公司将被告***樱花地带小区4栋1908号房屋租金从2020年1月1日起按《四季天伦酒店写字楼租赁合同》的租金标准按季度直接支付给被告***。金润轩科技公司已实际支付被告***1908号房屋租金(2020年1月11日至2020年7月10日)。

原告认为，原告与被告及第三人株洲天伦大酒店房屋租赁合同纠纷已经石峰区人民法院判决生效，该判决认定被告1908号房屋的实际承租人是株洲天伦大酒店。同时被告与第三人株洲天伦大酒店《房屋租赁合同》解除后并未将租赁物交付原告，且该租赁物被第三人株洲四季天伦公寓酒店对外出租收取租金，且被告在2020年1月1日之后收取了实际承租人湖南金润轩科技有限责任公司的房屋租金。原告与被告签订的《“樱花地带”房屋租赁合同》及相关补充协议的合同已无法履行、合同目的无法实现。为此，原告特诉至法院。

被告***向本院提出答辩意见称，2012年跟原告签订销售带租用性质的合同15年，2013年引进了第三人株洲市天伦大酒店，原告授意要求我与天伦大酒店签订了租赁合同，与原告签订的租赁合同租金是25元/m2/月，与天伦大酒店签订的合同租金是24元/m2/月，第二年3%递增，相差1元的差价。2013年至2018年由天伦大酒店经营，租金是付到丰源水务公司的账上，由丰源水务公司再支付给业主。2018年10月以后天伦大酒店开始欠租至2019年6月份，当年7月向石峰区法院提起诉讼，被告为天伦大酒店，石峰区法院追加本案的原告为被告，于2019年9月下达判决书。我们只收取丰源水务公司1元的差价，没有判决我与丰源水务公司解除租赁合同。后来向石峰区人民法院申请强制执行，也没有收到天伦大酒店的执行款。2019年9月至12月期间多次与原告进行交涉，要求原告收房并支付租金，但原告一直置之不理，要我们起诉，为了止损，我还出示了书面的函于2019年11月28日邮寄给丰源水务公司，没有人解决我们的诉求，没有办法向律师咨询之后，律师提议只能自己向第四租赁人即湖南金润轩科技有限责任公司收租，现在原告以此为由解除合同是不成立的。樱花地带18、19楼是作为一个销售政策，丰源水务公司反租15年，天伦大酒店租赁20年，我与原告又签了一份延长5年的补充协议。有部分业主与丰源水务公司还签订了一份补充协议，业主蔡祖祥就有签订这份补充协议，天伦大酒店如果倒闭或经营不下去了，原告要延续租赁合同，这个补充协议我现在才知道，我认为原告的作法极不严谨，对待我们业主也是区别对待，故不同意解除《“樱花地带”房屋租赁合同》和其补充协议。

根据当事人的陈述及相关证据，本院可确认如下案件事实：

2012年5月18日，被告***(甲方)与原告丰源水务公司(乙方)签订《“樱花地带”房屋租赁合同》，约定被告将樱花地带小区4栋1908号房屋(登记面积47.87m2)出租给原告丰源水务公司，用于办公用房或酒店经营。同时约定租赁期自2013年5月1日至2028年4月30日，租期15年，如乙方将承租权转让给第三方做酒店经营，则第三方可以延长租赁期限至20年，甲方不得拒绝或以任何理由提前收回房屋。2013年5月1日为租金正式计算起日。合同第四条约定租金及支付方式:“1、从租金计算起日，第一年的月租金标准为25元/m2；2、第2年月租金标准上浮3%，即25.75元/m2，第3年在第2年租金水平上再上浮3%，以此类推，直至租期终止；3、乙方将承租权转让给酒店经营人时，如酒店经营人与甲方签订的租赁合同合同租金标准低于本约定标准，则乙方负责在5年内分5次(每年初支付一次)补足本合同租赁期15年内的租金差额给甲方；4、付款方式，4.1该房产租金按约支付，甲方开具收款收据，4.2乙方须在2013年1月25日之前，支付首月租金给甲方，4.3乙方须在2013年6月7日前，支付第2月租金给甲方，以后月租金于每月7日前支付，5、该房产装修由乙方或酒店经营人自行承担，租赁期满，乙方或酒店经营人免费移交给甲方。”该合同第十二条第5款约定:“在租赁期间，乙方拥有转租权(在不改变本合同约定的房屋用途的前提下)，如乙方将承租权转让至某酒店经营人，由乙方负责协助酒店经营人与甲方按本合同约定重新签订租赁合同，新租赁合同签订后，乙方的权利义务随之转移至酒店经营人。”合同第十四条约定:“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房产，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：2、拖欠甲方租金或水电费或物业管理费累计达3个月。”第十五条第1、2款约定:“1、在本合同有效期内，除甲乙双方协商一致或法律规定外，甲乙双方均不得单方面解除本合同，如任一方单方面解除本合同则构成违约行为，违约方应当向守约方赔偿全部损失，并承担违约金，违约金按当年全年租金总额计算。2、乙方如不能按时向甲方缴纳租金，每延迟一天按拖欠总金额的1.0%向甲方缴纳滞纳金。”

2013年1月28日，被告***(甲方)与第三人株洲市天伦大酒店(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将樱花地带小区4栋1908号房屋出租给乙方用于酒店经营。租赁期自合同签字盖章之日起至2033年4月30日止。租金标准为第一年(2013年3月1日至2014年2月28日)24元/m2/月，第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，以此类推。该合同第十二条第4款约定:“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天;如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天;如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。”

2013年3月11日，被告***(甲方)与原告丰源水务公司(乙方)签订《“樱花地带”房屋租赁合同》补充协议，约定：经友好协商，就《“樱花地带”房屋租赁合同》中未尽事项特订立以下补充协议，1、甲方同意乙方将该房户进行转租，用于酒店经营(含酒店娱乐、休闲、餐饮配套用途)；2、原租赁合同有效期为甲乙双方正式签章生效日起至2028年4月30日止，现有效期延至2033年4月30日止；3、原租赁合同租赁期为2013年5月1日至2028年4月30日止，租赁期为15年，现租赁期变更为2013年5月1日至2033年4月30日，租赁期为20年。

另查明，株洲市丰源房地产开发有限公司与第三人株洲市天伦大酒店(乙方)于2012年7月12日签订《合作协议》，约定引进乙方进驻甲方开发的“樱花地带”项目，合作方式为甲方为乙方提供相关酒店经营配套条件，在对本合同涉及的房屋进行销售时，按乙方经营需要，协助乙方于产权人签订房屋租赁协议，乙方利用取得使用权的物业开办高档酒店经营，提高甲方开发项目的品质，促进甲方对物业的销售。

上述合同签订后，株洲市天伦大酒店进驻“樱花地带”经营酒店。租金支付方式为第三人天伦大酒店按照其与被告签订合同约定的租金标准支付租金给丰源水务公司，再由丰源水务公司按照其与被告合同约定的租金标准支付给被告。2018年9月开始第三人天伦大酒店和丰源水务公司未再支付租金给被告。第三人株洲市天伦大酒店对被告房屋进行了如下改造：分别与1907、1909两房两面隔墙已打通，且与过道隔墙已打通;卫生间成为了室内一部分办公区域，卫生间进出水管被锯断、堵死。因拖欠租金，被告***将丰源水务公司、株洲市天伦大酒店诉至法院，株洲市石峰区法院于2019年9月20日作出（2019）湘0204民初1219号民事判决书，判决：一、解除原告***与被告株洲市天伦大酒店有限责在公司2013年1月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告***租金13478元(2018年9月至2019年6月)、违约金8231元;三、被告湖南省丰源水务投资建设有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告***租金差额478元(2018年9月至2019年6月)；四、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将原告樱花地带小区4栋1908号房屋恢复原状；五、驳回原告***的其他诉讼请求。

2016年5月27日，株洲市四季天伦大酒店有限责任公司（甲方）与湖南金润轩科技有限责任公司（乙方）签订《四季天伦酒店写字楼租赁合同》，约定：甲方将其拥有合法使用权的坐落在株洲市石峰区四季天伦酒店19楼1906、1907、1908、1909、1914、1915房出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共351平方米按30元每平米的价格出租给乙方；该房屋租赁期共60个月，自2016年5月27日起至2021年5月26日止；房屋租金按季度进行支付，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付，在每月五号前向甲方支付；该房屋第一年至第二年租金为30元/平方米，第三年开始每年租金按3%进行递增，则第三年租金为30.9元/平方米，第四年租金为31.8元/平方米，第五年租金为32.8元/平方米。

2019年12月25日株洲市四季天伦公寓酒店向湖南金润轩科技有限责任公司出具《关于“樱花地带”房屋租金支付的函》，内容为：由于我司原因，现将19楼1907、1908、1909房屋从2020年元月1日开始，房屋租金直接按面积支付给房屋业主，1907房面积47.87平方米，业主姓名蔡祖祥、曾岳红，1908房面积47.87平方米，业主姓名***，1909房面积47.87平方米，业主姓名仇志军。自2020年1月11日起湖南金润轩科技有限责任公司直接向被告***支付房屋租金。

本院认为，本案争议焦点为本案所涉房屋租赁合同是否应当解除。原告要求解除房屋租赁合同，被告不同意解除，认为涉案房屋租赁合同应继续履行。经查，涉案房屋租赁合同约定租赁期限为20年，原告认为原告与被告及第三人株洲天伦大酒店房屋租赁合同纠纷已经石峰区人民法院判决生效，该判决认定被告1908号房屋的实际承租人是株洲天伦大酒店，同时被告与第三人株洲天伦大酒店《房屋租赁合同》解除后并未将租赁物交付原告，且该租赁物被第三人株洲四季天伦公寓酒店对外出租收取租金，且被告在2020年1月1日之后收取了实际承租人湖南金润轩科技有限责任公司的房屋租金，原告与被告签订的《“樱花地带”房屋租赁合同》及相关补充协议的合同已无法履行、合同目的无法实现，故要求解除合同。本案中关于涉案房屋的租赁关系，被告先后与原告丰源水务公司、第三人株洲天伦大酒店签订房屋租赁合同，株洲市四季天伦大酒店有限责任公司与湖南金润轩科技有限责任公司签订涉案房屋租赁合同，而原告与第三人株洲市天伦大酒店亦签订有《合作协议》，被告在涉案房屋租赁关系中，并不存在过错，也无违约行为，被告为减少损失于2020年1月后直接向湖南金润轩科技有限责任公司收取租金亦无不当，原告要求解除合同的理由，不符合合同中关于提前终止条款的约定，解除合同无合同依据，构成违约。民法典第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从该条规定来看，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。民法典第580条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”本案中，原告已明确表示要求解除合同，而承租人履行合同义务不适于强制履行，租赁合同目的无法实现，此时，应该允许违约方解除合同，用采取补救措施或赔偿损失等违约责任来代替继续履行，故对于被告***不同意解除合同要求继续履行的主张不予采纳。原告与被告签订的租赁合同及补充协议应予解除，至于合同解除的时间，以原告提出要求解除合同的起诉状副本送达被告之日即2020年6月5日为合同解除之日较为妥当。原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人自愿订立，未违反法律禁止性规定，当属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于承租人表示不再继续租赁涉案房屋，故该租赁合同已无法实际履行，故予以解除，合同解除后，并不影响违约责任的承担，被告可另行主张。第三人株洲市天伦大酒店有限责任公司、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告湖南省丰源水务投资建设有限责任公司与被告***2012年5月18日签订的《“樱花地带”房屋租赁合同》及2013年3月11日签订的《“樱花地带”房屋租赁合同》补充协议于2020年6月5日予以解除。

本案诉讼费80元，公告费560元，均由原告湖南省丰源水务投资建设有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审　判　长　　刘雅玲

人民陪审员　　曾宪文

人民陪审员　　陈光明

二〇二一年六月一日

书　记　员　　周　幸

附本案所适用的法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。