湖南省通信产业服务有限公司、湖南兰溪生物技术有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省湘潭市岳塘区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)湘0304民初3282号

原告:湖南省通信产业服务有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区隆平高科技园内远大路236号。

负责人：褚格林，总经理。

委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。

被告：湖南兰溪生物技术有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇仰天湖陈牯塘（昭山示范区）。

法定代表人：曾卫方,执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：易朝金，湖南湘瑞律师事务所律师。

第三人：中国电信股份有限公司湘潭分公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区芙蓉中路电信大楼。

负责人：朱建强，总经理。

委托诉讼代理人：谢志刚，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。

原告湖南省通信产业服务有限公司（以下简称通信产业公司）与被告湖南兰溪生物技术有限公司（以下简称兰溪生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案。2021年9月18日，本院认为中国电信股份有限公司湘潭分公司（以下简称电信湘潭分公司）与本案审理结果有利害关系，依职权追加电信湘潭分公司为本案第三人。2021年9月29日，本院依法适用简易程序,与（2021）湘0304民初3283号房屋租赁合同纠纷一案，合并公开开庭进行了审理。通信产业公司委托诉讼代理人杨东龙、赵欣晨，兰溪生物公司法定代表人曾卫方及其委托诉讼代理人易朝金、电信湘潭分公司委托诉讼代理人谢志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告通信产业公司诉请：1.判令被告向原告支付租金和物业费74217.82元；2.判令被告向原告支付违约金46848.73元（违约金以欠款74217.82元为基数，按照年利率24%之标准，自2018年12月31日起计算至2019年8月19日金额为11272.98元；自2019年8月20日起按照年利率15.4%之标准计算至欠款实际清偿之日止，暂计算至2021年8月18日违约金为35575.75元）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费及保全保险费。庭审中，通信产业公司明确诉讼请求第一项租金金额为70506.93元、物业费金额为3710.89元。

被告兰溪生物公司辩称：一、被答辩人违约在先，租赁房屋面积交付不够，同时消防设施没有提供检测证明，电梯没有提供合法检测证明等情况，存在各种违约情形，答辩人于2018年1月开始拒交租金系同时履行抗辩权的行为，合理合法；二、被答辩人于2018年4月左右锁门，答辩人从此未再使用被答辩人出租场地，故无需交租，被答辩人违约在先的行为造成答辩人装修、营业等损失；三、被答辩人主张延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故请求法庭驳回被答辩人的诉请；四、《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》约定合同中履行发生的争议，协商解决，协商不成，通过仲裁程序解决，以及合同经双方签字盖章，并收到兰溪生物公司支付的首期租赁保证金款项后才生效。

第三人电信湘潭分公司陈述：被答辩人的转租行为经第三人许可并同意，第三人认可被答辩人全部的诉讼请求。

经审理查明：2016年湖南省通信产业服务有限公司物流分公司（承租方，以下简称通信产业公司物流分公司）与电信湘潭分公司（出租方）签订《租赁合同》。合同约定：电信湘潭分公司将坐落于湘潭市岳塘区易家湾镇仰天湖陈牯塘场地（建筑面积2000㎡）出租给通信产业公司作为办公及仓储用途使用；租赁期自2016年9月1日至2021年8月31日；出租标的物租金为4元/平方米/月，每月8000元，租金支付时间为每年6月30日和12月31日，租赁期间标的物租赁费、水费、电费、煤气费由通信产业公司支付；合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，可以向仲裁委员会申请仲裁。通信产业公司物流分公司与电信湘潭分公司签订《租赁合同》后，通信产业公司物流分公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》。合同约定：通信产业公司物流分公司将位于湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇陈牯塘的场地租赁于兰溪生物公司使用；租赁面积经双方确认为1900平方米（共四层，第1层440平米、第5、6层每层500平米、7层每层460平米）；租赁物采取包租的方式，由兰溪生物公司自行管理；标的物租赁期自2017年7月10日至2021年6月9日；租赁物免租期为一个月，即从2017年7月10日起至2017年8月9日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；出租合同生效之日起3日内，通信产业公司物流分公司将租赁物按现状交付兰溪生物公司使用，且兰溪生物公司同意租赁物及设施现状承租；租赁保证金为20000元；租金第1年至第2年为每月第1层每平方米9元（440平米×9元/平米=3960元），第5、6、7层每平方米7.5元（1460平米×7.5元/平米=10950元），合计每月租金3960元+10950元=14910元，第3年至第4年每年租金将在上年的基础上递增8%，第5年起租金将以届时同等位置房屋租金水平为依据，由双方另行协商确定，每年7月10日作为每年租金调整日；物业管理费为每年每平方米5元，合计9500元/年；兰溪生物公司应于合同签订之日向通信产业公司物流分公司支付租赁保证金，租赁期满，兰溪生物公司向通信产业公司物流分公司交清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的费用，并交还租赁物等合同约定的责任后7日内，通信产业公司物流分公司无条件退还租赁保证金；兰溪生物公司逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠交租金总额的5%支付滞纳金；每月10日之前应支付物业管理费，逾期支付物业管理费，应按拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的5%支付滞纳金；合同履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，通过仲裁程序解决；合同经双方签字盖章，并收到兰溪生物公司支付的首期租赁保证金款项后生效。

兰溪生物公司于2017年11月13日向通信产业公司物流分公司转账支付20000元保证金；于2017年11月30日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元,于2017年12月29日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元，于2020年6月28日向通信产业公司转账支付30000元，于2019年10月12日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付19000元，于2020年4月28日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付24850元，于2020年11月2日向通信产业公司转账支付44310元，于2021年3月4日向通信产业公司转账支付40000元。上述转账款项中，除保证金外，其他转账金额合计187980元。兰溪生物公司认可上述款项187980元均系应通信产业公司要求，支付给本案涉案房屋租赁合同的款项。通信产业公司至今没有退还兰溪生物公司保证金20000元。

湖南省通信产业服务有限公司物流分公司拓展中心曾向兰溪生物公司发函，明确起租时间于2017年11月1日起执行，物业管理费另行通知。

涉案租赁房产没有专门的物业服务企业提供物业服务，通信产业公司称系其为涉案房产提供物业服务。兰溪生物公司不认可通信产业公司为其提供了物业服务的事实。通信产业公司扣减兰溪生物公司支付款项时，没有区分租金及物业费。

电信湘潭分公司明确其对通信产业公司物流分公司的转租行为知晓并认可。

再查明：为推进中通服供应链业务运营管理的集约化、专业化，通信产业公司物流分公司进行重组，成立通信产业公司。重组基准日为2018年11月30日之前签订且未完成的业务，由物流分公司继续执行，执行完毕后，物流分公司注销；通信产业公司应予基准日之前成立，基准日之后签订并开始经营的业务纳入通信产业公司。

通信产业公司物流分公司注销后，法律意义上其权利义务由通信产业公司概括承受，事实上通信产业公司物流分公司与中通服供应链管理有限公司湖南分公司系不同名称，相同工作人员。

2021年9月1日，中通服供应链管理有限公司湖南分公司作为原告，以兰溪生物公司为被告，向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2021）湘0304民初3283号。

上述事实，有《租赁合同》、《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》、2021年3月31日应收账款对账催收函、不动产权证书、长沙银行单位客户专用回单、转租申请、2017年11月13日转账凭证、2017年11月30日转账凭证、2017年12月29日转账凭证、2020年6月28日转账凭证、当事人当庭陈述。

本院认为：本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。通信产业公司物流分公司（承租方）与电信湘潭分公司（出租方）签订《租赁合同》及通信产业公司物流分公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然兰溪生物公司认为其与通信产业公司物流分公司签订的租赁合同，真实意图为合同期限应为十年以上，但该租赁合同系其本人签字确认，其未向本院提交充分证据证明该租赁合同的签订存在无效或可撤销之情形，故本院对《租赁合同》及《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》真实性本院予以认可。关于租赁期限，《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》明确约定合同经双方签字盖章，并收到兰溪生物公司支付的首期租赁保证金款项后生效。兰溪生物公司向通信产业公司物流分公司支付保证金的时间系2017年11月13日，通信产业公司未向本院举证证明2017年7月10日起兰溪生物公司即实际租赁的事实，本院认定《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》实际起租时间为2017年11月13日。兰溪生物公司辩称2018年4月左右，通信产业公司即锁门，导致从此以后未再使用租赁场地。本院认为，兰溪生物公司对其该辩解未提交任何证据证实，自行承担不利的法律后果。通信产业公司认可实际租赁终止日系2018年12月31日，综上，本院认定本案租赁期限为2017年11月13日起至2018年12月31日。该租赁期间，兰溪生物公司应交纳租赁费金额为202776元（14910元/月×13月+14910元/月÷30日×18日），兰溪生物公司已支付通信产业公司187980元，兰溪生物公司还应支付通信产业公司14796元（202776元-187980元）。

关于违约金，欠付租金金额14796元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日期间，按照年利率24%标准计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按照年利率15.4%标准计算。

关于物业服务费，《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》约定兰溪生物公司向通信产业公司物流分公司交清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的费用，并交还租赁物等合同约定的责任后7日内，通信产业公司物流分公司无条件退还租赁保证金，兰溪生物公司对通信产业公司是否提供了物业服务有异议，通信产业公司亦没有证据证明其提供了物业服务。物业费部分的争议属于物业服务合同纠纷，本院在本案中不予处理，通信产业公司可以通过协商、另行诉讼等方式予以解决。

兰溪生物公司辩称通信产业公司违约在先，并于2018年4月左右锁门，兰溪生物公司此后未再使用租赁场地，根据谁主张谁举证原则，兰溪生物公司未向本院举证证实该辩解意见，对该意见，本院不予采信。兰溪生物公司认为本案应通过仲裁程序解决。本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》相关规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。本案中，《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》条款仅约定因该合同产生的争议通过仲裁程序解决，没有明确具体仲裁机构，双方亦没有就该仲裁机构达成一致意见，故兰溪生物公司该辩解意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国仲裁法》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、湖南兰溪生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付湖南省通信产业服务有限公司租金14796元；

二、湖南兰溪生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付湖南省通信产业服务有限公司违约金（以14796元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日期间，按照年利率24%标准计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按照年利率15.4%标准计算）；

三、驳回湖南省通信产业服务有限公司的其他诉讼请求。

如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2700元，减半收取1350元，由湖南省通信产业服务有限公司负担1000元，湖南兰溪生物技术有限公司负担350元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审 判 员　　蒋　英

二〇二一年十月十八日

法官助理　　李妮妮

书 记 员　　唐璐瑶

附相关法律条文：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国仲裁法》

第十八条仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。