***与湖南铁军工程建设有限公司、湖南军凯静爆科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市开福区人民法院

民事判决书

（2018）湘0105民初3943号

原告：易双，女，1989年2月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县。

委托诉讼代理人：***，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。

被告：**，男，1987年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。

被告：***，女，1986年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。

两被告共同委托代理人：***，湖南弘湘律师事务所律师。

原告易双诉被告**、***房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员**香独任审判，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员**担任庭审记录。原告易双的委托诉讼代理人***、被告**、***的共同委托代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告易双向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行《房屋买卖合同》的义务，办理房屋产权过户手续，将房屋交付给原告；2、请求判令被告自2018年3月24日起，按100元/天向原告支付违约金直至被告办理产权过户并实际交付房屋之日止（暂计算至2018年6月20日，违约金金额为人民币8900元）;3、请求判令被告支付原告律师费20000元;4、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原被告签订的编号为XHJS0007209的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告双倍返还原告购房定金40000元；3、请求判令被告赔偿原告损失286420元（房屋上涨差价损失265620元、居间服务费损失20800元）；4、请求判令被告支付原告律师费20000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月16日，原告通过长沙市开福区段守龙房地产信息咨询服务部与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于出售给原告，同时约定被告应当在合同签订后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交给长沙市开福区段守龙房地产信息咨询服务部。合同签订后，原告按照合同的约定于2018年3月16日向被告支付了购房定金2万元，但是被告却未按照合同的约定履行产权过户及交付房屋的义务。原告认为，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，因此，依法向法院提起诉讼，请求判如所请。

被告**、尹竹婷辩称：1、原告于2018年3月16日签订《房屋买卖合同》时隐瞒自己无长沙市市辖区购房资格的事实，导致涉案合同无法继续履行，原告的各项损失是其不诚信行为所致，与被告无关；2、因原告无购房资格，其支付的居间服务费20800元，据被告所知已由房产中介在2018年4月如数退还；3、被告在得知原告无购房资格后，主动找到原告表示愿意将2万元定金款返还，而原告由于自己原因导致合同无法继续履行，却声称被告违约，拒绝了被告的善意主张，并对被告将要销售的房屋故意采取破坏房门、泼漆等不理性行为。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，原告易双（乙方、买受方）与被告**（甲方、出售方）、开福区段守龙房地产信息咨询服务部（丙方、居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（**、管理方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将其坐落于万家丽北路一段699号恒大雅苑1-3号栋2801号房屋（权证号为：71××33）出售给乙方，建筑面积为111.83平方米；该房屋抵押给中国银行，抵押金额为400000元，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押；乙方在产权过户进窗后缴税前或新房产证出证当天手续办理之时支付甲方购房款1270000元，交房时支付交房尾款1万元。合同第三条约定，合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币13000元，乙方应支付丙方居间服务费20800元。甲乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。合同第四条第3项约定，甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方；第五条约定，乙方在签订合同后7日内将办理该房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交丙方，乙方应按约定时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续；第七条违约责任条款约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿与定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方应支付的律师费。第九条约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准），如甲方房产证注销抵押后，因不可控因素，7天内无法过户，导致该房屋无法进行正常交易，三方互不违约，乙方所出中介费及购房定金，全部原路退回。合同另对双方的权利、义务等其他事项进行了约定。

合同签订当日，原告易双向湖南新环境房地产经纪连锁有限公司支付居间服务费20800元，向被告**支付购房定金20000元整。

另查明，2018年4月12日，被告已将涉案房屋出售并过户给案外人，原房屋权证被注销。2018年6月4日，原告易双将户口从湖南省湘阴县静河乡沙坪村迁至长沙市天心区。

又查明，2018年6月13日，易双因与**、***的房屋买卖合同纠纷，与上海市海华永泰（长沙）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费20000元。

上述事实，有房屋买卖合同、收款收据、委托代理合同、常住人口登记表、双方当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，原、被告及居间方开福区段守龙房地产信息咨询服务部之间于2018年3月16日签订了《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为及其应当承担的违约责任。对此，本院评析如下：

一、关于被告是否违约。被告辩称原告在签订合同时隐瞒其无长沙市市辖区购房资格的情况，在知晓原告无长沙户口后因急需资金方才将案涉房屋另行出售，但并未举证证明原告有故意隐瞒或其发现后与原告积极沟通的事实。被告同时辩称合同第五条约定，乙方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交丙方，但原告不符合过户条件。原告主张合同第五条约定系居间方提供的格式合同中的格式条款，7天的约定为双方提交资料的时间，双方自拟的补充条款中另行补充约定了甲方注销抵押后7天内办理过户手续。在庭审过程中，易双提供居间方工作人员陈国的证人证言，陈国证明，房屋买卖合同为新环境的标准版本，签订合同时，居间方已对原告的购房资格进行过核实，对原告没有购房资格的情况告知了被告**，双方商定，由被告注销抵押，原告通过买公寓或商铺的方式落户，购买公寓或商铺落户只要2-3天，对此被告完全知情。并且在签订房屋买卖合同时，双方在第九条其他约定中增加了约定：”如甲方房产证注销抵押后，因不可控因素，7天内无法过户，导致该房屋无法进行正常交易，三方互不违约，乙方所出中介费及购房定金，全部原路退回”。经查明，本案房屋买卖合同签订于2018年3月16日，当时长沙市户口迁入存在多种方式，落户后即可具备购房资格，原告关于可通过购买公寓快速落户的说法与证人证言、合同约定相互印证，本院予以采纳，被告对其辩解意见未提供相关证据予以作证，本院不予采信。

另，根据合同约定，房款支付方式为原告自付全款，交易程序相对简单，即便是被告事后知晓原告没有长沙户口，基于诚实信用原则，也应与原告进行进一步协商，要求其尽快办理户口迁移或明确付款时间，而不应直接将房屋另售他人。同时，未具备购房资格仅影响过户手续的办理，案涉房屋尚有抵押，被告解除房屋抵押为先前义务，被告签订房屋买卖合同后，未尽快解除抵押并将解押情况告知原告，而是另行出售并过户给他人，出售后既未告知居间方，也未及时通知原告，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，其行为构成根本违约，现原告要求解除涉案合同符合法律规定，本院依法予以支持。

二、被告应当承担的违约责任。1、定金，因被告行为构成根本违约，需就此向原告承担相应的违约责任，现原告要求被告双倍返还购房定金40000元的主张符合法律规定，本院予以支持；2、律师费，房屋买卖合同中明确约定，如守约方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方应支付的律师费。原告提供了委托代理合同和发票，对其实际支出的2万元律师费，本院予以认定；3、居间服务费，原告主张中介费已退还，但未提出相关证据予以证明。根据约定，合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。本案中原告实际支付居间服务费20800元，因被告存在违约行为，对原告要求被告赔偿居间服务费损失20800元的诉请，本院予以支持；4、房屋上涨差价，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告在将房屋另行出售后，一直未告知原告出售事实，致使原告未能另行购买房屋。原告主张，从签订合同以来，长沙市房地产市场发生了较大变化，并提供湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的房屋买卖合同及公证书，证实相类似房型价格均价已达每平方14000元左右，被告应赔偿与合同成交价的房屋差价损失265620元。本院认为，被告将房屋另行出售且未及时告知原告，致使原告丧失了以同样价格购买同地段同类房屋的机会，需支付较合同价格更高的房价款，合同无法履行确实给原告造成了差价利益损失。近年来，长沙地区房地产市场价格并不十分稳定，房价上涨造成的差价损失也属于被告签订合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故被告应予以赔偿。鉴于原告户口2018年6月4日迁入长沙，为履行合同，原告仅支付定金及居间服务费，剩余房款并未实际支付。综合考虑本案实际情况并基于公平原则，本院酌情确定由被告赔偿原告房屋差价损失7万元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

一、解除原告易双与被告**于2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告**、***于本判决生效之日起十日内向原告易双倍返还定金40000元；

三、被告**、***于本判决生效之日起十日内支付原告易双律师费20000元；

四、被告**、***于本判决生效之日起十日内赔偿原告易双房屋差价损失70000元、居间服务费损失20800元；

五、驳回原告易双的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6496.3元，因适用简易程序减半收取3248.15元，由被告**、***共同承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年八月二十二日

法官助理***

代理书记员*敏