岳阳县绪某瓷业有限公司与湖南威某建筑工程有限公司、巢某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省汨罗市人民法院 民事判决书 （2024）湘0681民初410号 原告（反诉被告）：岳阳县绪某瓷业有限公司，住所地湖南省岳阳县。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，湖南忠民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南湘杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南威某建筑工程有限公司，住所地湖南省汨罗市。 法定代表人：***，经理。 被告（反诉原告）：***，男，汉族，住湖南省汨罗市。 被告（反诉原告）：***，男，汉族，住湖南省汨罗市。 以上被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：***，湖南物我律师事务所律师。 原告岳阳县绪某瓷业有限公司（以下简称绪某公司）与被告湖南威某建筑工程有限公司（以下简称威某公司）、***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年2月6日立案后，威某公司、***、***于2024年3月5日向本院提出反诉，本院予以受理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。绪某公司的委托诉讼代理人***、威某公司、***、***共同委托的诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绪某公司向本院提出诉讼请求：1、解除绪某公司与威某公司、***、***签订的《商铺和房屋租赁合同》；2、威某公司、***、***退还绪某公司2021年租金78143元，履约保证金50000元、库房内全部货物及叉车一辆；3、威某公司、***、***支付违约金27000元、赔偿绪某公司房屋装修残值损失189750元，以上合计：344893元；4、诉讼费用由威某公司、***、***承担。事实与理由：2015年9月24日绪某公司与威某公司、***、***签订《商铺和房屋租赁合同》，合同约定：威某公司、***、***将位于汨罗市李家塅剑坡18个门面，整个门面前宽20米的场地及门面后宽3.1米通道租赁给绪某公司，租赁期限10年，装修期不计租赁费，装修在2016年1月1日前完成，租赁期限按此顺延，租金每年90000元，履约保证金50000元，违约金为年租金的30%。合同签订后，绪某公司交付了履约保证金,并依约交付房租。2019年7月为扩大经营，绪某公司出资对店铺进行了重新装修。2021年1月26日，威某公司、***、***因办理土地使用证，遂与绪某公司商议，需要将租赁的店铺中间房屋整体拆除，形成一条通道，因店铺新装修不久，威某公司、***、***承诺拆除后1-2个月将店铺恢复原状，绪某公司即停止经营,配合拆除房屋,但拆除后威某公司、***、***一直拖延恢复原状,2022年4月3日威某公司、***、***以关闭水电为由拿走店铺钥匙，开走叉车，并拒绝归还。2023年1月6日绪某公司再次催促店铺恢复一事，威某公司、***、***明确表示拆除的店铺不再恢复。绪某公司认为威某公司、***、***拆除租赁店铺的中间房屋，致使本为一体的展厅支零破碎，无法继续经营，且拒绝将店铺恢复原状，致使原告不能实现租赁经营的合同目的，已构成根本违约。 威某公司辩称：1、同意解除租赁合同；2、威某公司、***、***从未向绪某公司收取2021年1月开始直至现在的任何租金，因此，威某公司、***、***不存在向绪某公司返还租金；3、绪某公司主张提前退租，根据租赁合同第12条第5款规定，履约保证金不予退还，就算绪某公司的履约保证金可以退还，但因其拖欠威某公司租金达三年以上，该履约保证金依法也应予冲抵其应交租金；4、威某公司、***、***从未占用绪某公司的货物及叉车，因此不存在也不可能向绪某公司返还货物及叉车；5、绪某公司主张的违约金27000元在合同中没有明确约定，绪某公司依法无权主张，法院应予驳回；6、绪某公司主张的损失既非威某公司、***、***造成，也无证据证实损失的具体金额、以及造成损失的原因，应予驳回诉请。 ***、***辩称：案涉出租房房屋属于***、***所有，但案涉房屋并不是***、***向绪某公司出租，***、***出租给威某公司并签书面合同，威某公司再转租给绪某公司，根据合同的相对性，绪某公司依法不能向***、***主张权利，***、***不是适格的被告。 威某公司、***、***向本院提出反诉请求：一、解除威某公司、***、***与绪某公司于2015年9月24日签订的《商铺和房屋租赁合同》；二、绪某公司自解除合同之日起七日内腾空房屋并返还房屋；三、绪某公司支付租金270000元（租金已自2021年1月1日计算至2023年12月31日，后续租金和占用费按年租金90000元标准判决至返还房屋之日）；四、绪某公司支付租赁期间水电费；五、绪某公司承担反诉费。事实与理由：2013年9月24日，威某公司、***、***与绪某公司签订《商铺和房屋租赁合同》，该合同的主要内容是：1、威某公司、***、***将坐落于汨罗市李家塅剑坡的18个门面出租给绪某公司；2、装修期间不计算租金，装修必须于2016年1月1日前完成；3、租期10年；4、租金每年90000元；5、租金支付时间为每年元月1日，最多不超过10个工作日，否则视为根本违约。之后，威某公司、***、***按约将门面交付给绪某公司，但却未按约支付租金，自2021年1月1日起拖欠三年多租金和四年多水电费至今未付，已构成根本违约。 绪某公司辩称：1、同意解除签订的租赁合同；2、威某公司、***、***违反合同约定，将租赁物损坏后没有及时复原，造成绪某公司的租赁目的无法达到，造成绪某公司无法经营，损失巨大，绪某公司无需向威某公司、***、***支付所谓的租金。绪某公司从2021年1月26日起因***、***的行为就已经停止经营，2022年4月***、***的母亲受其委托在绪某公司处将租赁场所的钥匙拿走，并将租赁场所上锁关停至今，因此才对威某公司、***、***提起诉讼；3、绪某公司同意在清点货物以及相关设备后按现有状况返还租赁房屋，绪某公司目前没有占有和使用租赁房屋，无法达到威某公司、***、***自解除合同起七日内腾空房屋的要求；4、绪某公司同意支付在自己占有使用期间尚欠的水电费，但必须经过绪某公司的核实来确定具体的欠费数额，如绪某公司没有实际占用和使用所产生的损耗，与绪某公司无关；5、请求依法驳回威某公司、***、***要求支付租金和占有费用的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，绪某公司就自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：一、《商铺和房屋租赁合同》；二、房租支付明细、聊天记录；三、四、拆除房屋照片；五、装修合同及装修费用；六、电话录音；七、绪某公司叉车和部分货物照片；八、电话录音。威某公司、***、***就其答辩理由及反诉主张向本院提交了下列证据：一、湘（2021）汨罗市不动产权第0××0号内页；二、***、***与威某公司签订的《房屋租赁合同》；三、案涉房产的水、电表照片。 本院经过审理调查，对绪某公司提供的证据认定如下：证据一、《商铺和房屋租赁合同》，威某公司、***、***对其三性均无异议，本院经审查后予以采信。证据二、房租支付明细、聊天记录，威某公司对明细表中的应收部分及聊天记录无异议，但对明细表中的应付部分有异议，认为该表系绪某公司单方制作，无威某公司盖章或负责人签字；根据查实的情况，该明细表系双方会计对账的结果，由威某公司会计提供，同时载明了2021年应收房租、水电费和应付瓷砖款金额，以及“两抵应收11857”，与2021年11月25日16:16***、***的母亲***发送给绪某公司的微信聊天记录“去年的房租欠我11857元”相互印证，可以认定抵销货款后，绪某公司尚欠2021年租金11857元，对该组证据真实性、合法性及关联性予以采信。证据三、拆除房屋照片，经查看现场，与实际情况相符，对该证据真实性、合法性及关联性予以采信。证据五、装修合同及装修费用，威某公司、***、***对其三性均有异议；结合庭审及查看现场的情况，可以认定绪某公司重新装修的事实，对其真实性、合法性、关联性予以采信。证据六、八、电话录音，结合审理情况，可以证明双方就交还钥匙及后续退还保证金等事宜进行电话沟通的事实，对其真实性、合法性、关联性予以采信。证据七、叉车照片，结合现场查看及庭审情况，无法证明系威某公司、***、***拒不返还，对其证明目的不予采信。 对威某公司、***、***提供的证据认定如下：证据一、湘（2021）汨罗市不动产权第0××0号内页；该不动产权字号显示时间为2021年，与2021年因需要办理不动产权证而拆除案涉门面的事实，相互印证，至于案涉门面的所有权归属问题，因《商铺和房屋租赁合同》第九条所有权归属及变动已有所约定，并不影响案涉租赁合同的效力，对该证据真实性、合法性、关联性予以采信。二、***、***与威某公司签订的《房屋租赁合同》，因《商铺和房屋租赁合同》中已经明确写明***、***系威某公司负责人，***、***也在该合同中署名，对其内部签订的合同，与本案无关，对该证据不予采信；三、案涉房产的水、电表照片，因双方此前并未明确提出解除合同，本院根据庭审及现场查看的实际情况，对水、电使用情况进行认定。 本院经审理查明如下事实：2015年9月24日，绪某公司（乙方）与威某公司（甲方）签订《商铺和房屋租赁合同》（***、***作为负责人在合同上签字），约定甲方将位于汨罗市李家塅剑坡自北向南共计18个门面，以及门面前宽20米的场地和门面后宽3.1米通道租赁给乙方使用，租期为10年，租金每年90000元。乙方承担其承租期间内的各种经营税费（水费、电费等)。为保证合同的正确履行，乙方自愿向甲方提供50000元的履约保证金，作为乙方保证租用房屋10年的保证金，如乙方不存在违约情形，将该保证金作为抵扣第10年的房租，租赁期内履约保证金不计息。租赁期满或合同解除后,乙方应返还该商铺，但不负责房屋恢复，双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的物品可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，由乙方自行决定收回或放弃，甲方不承担任何补偿责任。因经营环境发生重大改变导致乙方无法继续经营的，乙方可单方解除合同，甲方退还未履约期间的租金，并退还履约保证金50000元。房屋权属状况为甲方时，甲方须保证完全拥有本合同项下的租赁标的所有权，若因发生产权纠纷由甲方全部负责，与乙方无关；租赁期内该房屋所有权发生变动的，甲方必须保证本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。甲方在合同有效期内不得影响乙方的正常办公；甲方有违反本合同约定情形的，应向乙方支付合同当年租金30%的违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前一年通知甲方，并支付当年全部租金，同时履约保证金不予退还。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按合同当年租金每天10%的标准支付违约金。 合同签订后,绪某公司按约支付履约保证金50000元。2019年7月为扩大经营，绪某公司出资对店铺进行了重新装修，装修合同约定工程期限45天，装修费186500元。 绪某公司为***、威某公司供应了部分货物，经会计对账，威某公司、***、***同意绪某公司应付货款83223元，抵销绪某公司截至2021年1月21日尚欠威某公司水电费5080元，以及应预付2021年1-12月门面租金90000元，共计95080元，故水电、租金费用与货款相抵（95080元-83223元），绪某公司2021年还应支付威某公司租金11857元，即抵扣货款后，绪某公司已实际支付威某公司2021年度租金78143元（90000-11857）。 2021年1月26日，***、***因为需要办理不动产权证，与绪某公司商议后，将其承租的一排门面中的一间拆除，与后方居民区形成一条通道。绪某公司陈述当时因其店铺新装修不久，对方承诺拆除后1-2个月将店铺恢复原状，于是在拆除房屋时便停止经营，但拆除后一直拖延，并未恢复原状。2022年4月3日，威某公司以水电出现故障需要检修为由，从绪某公司处拿回案涉门面钥匙。 本院认为，绪某公司和威某公司对解除《商铺和房屋租赁合同》均无异议。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的主体以及何时解除，租金、水电费应当如何计算；二、绪某公司主张退还保证金及支付违约金能否支持；三、绪某公司主张装修残值能否支持。 关于案涉租赁合同主体以及何时解除、租金如何计算问题。本案中双方均以法人名义签署合同，***、***作为办理人员署名，合同的双方应为绪某公司和威某公司。履行合同中，***、***因办理不动产权证需要，将案涉门面中的一间予以拆除，绪某公司陈述自拆除之日起便停止经营，但实际上仍有零星出货等经营活动，一间门面被拆除对其整体展示有一定影响，但没有导致其完全不能经营，绪某公司此前也没有明确提出解除合同，直至本案起诉，故本院认定案涉《商铺和房屋租赁合同》自威某公司提交答辩状，即提出反诉之日2024年3月5日解除。因门面钥匙2022年4月3日被收回，绪某公司已停止对承租门面的实际控制，故租金应计算至2022年4月3日止，结合拆除一间门面给连片门面展示厅造成一定影响等实际情况，认定自2021年1月1日起至2022年4月3日止，计算17个门面的租金，为106424.66元（90000元÷18个÷365天×457天×17个）；由于绪某公司抵扣货款后实际支付了2021年的租金78143元，故尚欠租金28281.66元。关于威某公司、***、***要求绪某公司支付直至返还房屋之日止的后续租金及占用费的主张，因钥匙交还后，威某公司已经实际控制案涉房屋，绪某公司无法占有使用，同时结合合同已经协议解除的事实，威某公司主张房屋后续租金没有合同依据，故本院对该主张不予支持。 威某公司最近一次收取水电费已计算至2021年1月21日（用电度数53460kw.h；用水量3071.8m3），此后至庭审查看的用电度数57780kw.h、用水量3765.3m3，则应付电费5184（4320×1.2）元、水费1387（693.5×2）元，水电费共计6571元。 因案涉合同已经解除，故绪某公司应腾退其承租的门面，属于绪某公司的货物和叉车在其腾退时自行取走。 绪某公司主张退还保证金及支付违约金是否应予支持的问题。本案中，绪某公司2019年对承租门面重新装修，是为之后继续使用承租门面、更好开展经营活动，但威某公司为办理相关产权证明，拆除一间门面征得了绪某公司的同意，亦即更改了合同的该项内容，但将连片门面中的一间予以拆除，破坏了门面作为展示厅的完整性，威某公司也无法恢复门面至出租初的状态，给绪某公司经营带来了不利影响。基于上述原因，绪某公司与威某公司协议解除了合同。该合同协议解除不符合合同约定不予退还保证金的情形，威某公司应当退还绪某公司保证金50000元。双方协议解除合同，虽均有违约，但显著轻微，对绪某公司请求支付违约金的主张，本院不予支持。 关于绪某公司主张装修残值的问题。绪某公司2019年8月重新装修完毕，距离案涉租赁合同十年期限尚有74个月，至2022年4月3日，实际剩余租期约42个月，本院综合其装修投入情况、剩余租期及合同解除原因等因素，酌情认定由威某公司补偿装修投入（186500元÷74个月×42个月=105851）的40%计为42340.4元。 综上所述，绪某公司应支付威某公司租金28281.66元，水电费6571元，共计34852.66元；威某公司应退还绪某公司保证金50000元，补偿装修投入42340.4元，共计92340.4元。双方应付金额相抵，威某公司还应支付绪某公司57487.74元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条之规定，判决如下： 岳阳县绪某瓷业有限公司与湖南威某建筑工程有限公司签订的《商铺和房屋租赁合同》于2024年3月5日解除； 岳阳县绪某瓷业有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退湖南省汨罗市李家塅剑坡门面； 湖南威某建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付岳阳县绪某瓷业有限公司57487.74元； 驳回岳阳县绪某瓷业有限公司的其他诉讼请求； 驳回湖南威某建筑工程有限公司、***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6473元，由岳阳县绪某瓷业有限公司负担5236元，湖南威某建筑工程有限公司负担1237元；反诉费5524元，由湖南威某建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二四年四月二十二日 法官助理*** 书记员*** 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。