醴陵市建筑工程有限公司与湖南金塔集团房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院

民事判决书

（2018）湘02民终1504号

上诉人（原审被告）：醴陵市建筑工程有限公司，住所地：湖南省醴陵市醴泉路8号。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，湖南华豪律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审原告）：湖南金塔集团房地产开发有限公司，住所地：湖南省醴陵市青云北路26号。

法定代表人：**强，总经理。

委托诉讼代理人：**响，湖南弘扬律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人醴陵市建筑工程有限公司（以下简称醴陵建筑公司）因与被上诉人湖南金塔集团房地产开发有限公司（以下简称金塔公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2018）湘0***1民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

醴陵建筑公司上诉请求：依法撤销原判，认定双方于2013年9月30日签订的《合作开发金城家园项目合同书》无效，确认上诉人不再支付948万元合作收益款及利息，在二审开庭前变更上诉请求为依法撤销原判改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决没有认定上诉人已将金城家园项目二楼201号商铺抵偿给被上诉人的事实，导致判决错误；2.项目工程完工后，双方一直就以房屋抵偿合同事项进行协商，双方的债权债务处于不确定状况，并因此耽误了最佳出售时机，不应当支付利息。

被上诉人金塔公司辩称，双方合作建设的金城家园项目工程已完工，上诉人应当履行合同约定的支付收益款948万元的义务，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

金塔公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告支付拖欠合同款948万元给原告，并以948万元为基数按银行同期贷款利率从2014年11月15日起至款项948万元实际付清之日止计算逾期付款违约金给原告；2.被告承担本案全部诉讼费。

一审法院认定事实：2013年9月30日，原、被告之间签订了《合作开发金城家园项目合同书》。合同中约定：1、合作项目以原告提供土地及开发建设的所有行政许可文件，被告提供开发建设资金并负责全部开发、建设、销售事务的方式进行，除本合同另有约定外，原告对本项目不再投入开发资金。2、被告提供本项目除土地地价和报价文书费用之外的全部开发建设资金，并负责项目的策划、招标、施工、售楼等全部开发建设与经营管理工作。3、作为项目合作收益，原告向被告收取土地成本费用等全部费用共计2348万元，自合同签订之日起10天内支付500万元，开工前交付证件时支付500万元，房产销售至一半时支付500万，开发楼房工程完工时结清全部收益。4、被告承担项目开工后所产生的一切税费，包括两证办理及各种验收，并接受相关职能部门的监督和检查。5、违约责任：被告未按合同期限支付原告合作收益的，被告应按银行同期贷款利息向原告承担逾期付款违约金。逾期三个月仍未支付的，原告有权将“金城家园”项目一、二层等额价值的商业铺面或其他等值的物产（按商铺开盘价折扣后计算）直接划为原告所有或任由原告处置，以抵扣欠款等。合同成立后，原告按照合同约定，将“金城家园”项目全部交由被告开发建设，2015年4月23日，醴陵市金城家园建设工程办理了竣工验收备案。2014年11月15日，即被告所开发的金城家园项目销售业绩过一半时，被告只向原告支付合作收益款1100万元，而根据合同约定，此时应当向原告支付1500万元，故在2014年11月15日，被告逾期向原告支付合作收益款400万元。2015年4月23日，即被告所开发的金城家园项目竣工验收，被告应当结清合同上约定的全部合作收益款，但被告实际上只向原告支付合作收益款1400万元，尚欠原告合作收益款948万元。2015年12月13日，2016年4月5日，原告单位两次向被告发出工作联系函，催促被告尽快办理相关手续和支付欠款。由于被告没有及时支付所欠合作收益款，原告遂于2018年1月26日向本院起诉，请求处理。2018年1月29日，本院依据原告的财产保全申请，作出了（2018）湘0***1民初388-1号民事裁定书。2018年2月8日，担保人醴陵市建工房地产开发有限公司向本院提供登记在其名下的醴陵市瑞和新都A栋202号商铺作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物，2018年2月11日，本院又作出了（2018）湘0***1民初388-2号民事裁定书。开庭审理过程中，原告已自愿撤回了第二项诉讼请求，即依法判决被告支付原告为其代缴的企业所得税1864060.34元，并从该税款缴付之日起至被告实际付清之日止按年利率6%的标准计算资金占用期间利息给原告，本院依法准许。

一审法院认为：本案系合资、合作开发房地产合同纠纷，本案的争议焦点为：被告是否拖欠原告的合作收益款？所欠款项应当如何计算逾期付款违约金？原、被告在平等、自愿、互利的基础上所签订的《合作开发金城家园项目合同书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同的履行过程中，由于被告违反了合同约定，没有及时向原告支付合作收益款，即2014年11月15日止，逾期支付400万元，2015年4月23日止逾期支付948万元，故应当由被告承担立即支付所欠合作收益款的偿还责任，并承担所欠款的逾期付款违约金。原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告醴陵市建筑工程有限公司向原告湖南金塔集团房地产开发有限公司支付合作收益款9480000元；二、被告醴陵市建筑工程有限公司向原告湖南金塔集团房地产开发有限公司承担自2014年11月15日起至2015年4月23日止，以4000000元为基数，按中国人民银行公布的现行贷款利率标准计算的逾期付款违约金，承担自2015年4月24日起至所欠款9480000元全部偿还之日止，按中国人民银行公布的现行贷款利率标准计算的逾期付款违约金；三、上述款项，限被告醴陵市建筑工程有限公司于本判决生效后十日内支付。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89864元，财产保全费5000元，合计94864元，由原告湖南金塔集团房地产开发有限公司承担14864元，由被告醴陵市建筑工程有限公司承担80000元。

二审中，上诉人向本院提交了以下证据材料：1.醴陵市金城家园商铺认购协议一份；2.证人曾某、张某的调查笔录各一份；3.金塔公司给湖南醴源律师事务所的公函一份；4.湖南日升房地产土地评估有限责任公司评估报告书一份；5.湖南日升房地产土地评估有限责任公司出具的发票一份；6.金塔公司与帅潺的《醴陵市商品房买卖合同》；7.证人刘某的出庭证言。上述证据拟共同证明双方已达成以房抵债的口头协议、金塔公司已发布招商经营广告、在达成以评估价为准的共识后金塔公司委托评估公司进行了价格评估、且最终交易价低于当时市场价等事实。被上诉人质证称，认购协议没有签字不具有法律效力，二份调查笔录属证人证言，证人未出庭作证不符合法律规定，委托公函只是复印件，对真实性、关联性、合法性均有异议，委托公函上并未记载双方约定以评估价作为以房抵债交易价，委托公函、评估报告及发票等不能证明系双方委托评估，当时评估只是为更好管理资产，以评估价格作为公司内部的参考，至于上诉人提交的商品房买卖合同与本案没有关联性，其提交的证据不能达到其证明目的。金塔公司未向本院提交新证据。

本院认为，醴陵建筑公司二审提交的上述证据与其一审提交的证据能够相互印证，证明本案部分事实，二审予以采信。

对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。

另补充查明，因醴陵建筑公司未按双方于2013年9月30日签订的《合作开发金城家园项目合同书》约定向金塔公司付款，此后，双方根据该合同第八条第五项的约定就金城家园1、2栋105、201号房屋抵偿相应债务的事宜进行了协商，后决定通过评估方式确定抵偿范围。金塔公司即发布了招租广告，醴陵建筑公司的销售人员停止了该商铺的对外销售。因金塔公司要求在售价上予以适当优惠，双方在最终抵偿的债务价格上存在分岐，2016年9月9日，金塔公司经醴陵建筑公司签字同意，委托醴源律师事务所对商铺进行价格评估，醴源律师事务所即委托了房地产估价机构湖南日升房地产土地评估有限责任公司进行了评估。2017年1月12日，湖南日升房地产土地评估有限责任公司出具日升房评字[2017]第0101号《房地产做估价报告书》，估价对象在价值时点2016年12月***日的市场价值为：金城家园1、2栋105号价值为158.26万元，1、2栋201号价值为674.98万元，合计833.24万元。争议房产做出评估价格后,双方仍就价格问题争执不下,但从合同约定的可以主张以房抵债时间起到起诉至法院之前,金塔公司从未向醴陵建筑公司主张放弃以房抵债的权利。

再查明，金城家园1，2栋105号、201号房屋目前仍登记在金塔公司名下。

本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。二审的争议焦点为：1.双方是否达成了以房抵俩债的协议；2.上诉人是否应向被上诉人支付合作开发收益款，如需支付则数额如何确定；3.上诉人是否应承担逾期付款的利息责任。现分述如下：

1.关于是否达成以房抵债协议的问题。本案中，双方于2013年9月30日签订的《合作开发金城家园项目合同书》明确约定“乙方未按合同期限支付甲方合作收益的，乙方应按银行同期贷款利息向甲方承担逾期付款违约金。逾期三个月仍未支付的，甲方有权将“金城家园”项目一、二层等额价值的商业铺面或其他等值物产（按商铺开盘价折扣后计算）直接划为原告所有或任由甲方处置，以抵扣欠款”，在醴陵建筑公司欠款达到该合同约定的以房抵债条件时，双方就以房抵债事项进行多次协商，此后金塔公司就抵债的房屋对外发布了招租广告，醴陵建筑公司也停止了相应房屋的对外销售，经与醴陵建筑公司协商，金塔公司亦委托了房地产估价机构进行了价值评估，且抵债房屋登记在金塔公司名下。上述事实证明，双方达成了以金城家园1，2栋105、201号房屋抵偿相应债务的口头协议，因双方就价格的优惠幅度存有争议，最终决定通过评估的方式确定房屋价格。且委托评估的行为是双方的共同意愿，应当认定当时的房产价格作为本案抵偿欠款的依据。

2.关于是否应当支付合作开发收益款及其数额的问题。双方当事人对醴陵建筑公司尚欠金塔公司合作收益款948万元没有争议，根据本院二审补充查明的关于以房抵债的事实，登记在金塔公司名下的金城家园1，2栋105、201号房屋应相应抵销欠款833.24万元，核减后，醴陵建筑公司尚应支付金塔公司948万元－833.24万元＝114.76万元。

3.关于是否应付逾期利息的问题。因双方达成以房低债协议后，就价格的优惠幅度存有争议，此后虽通过评估方式确定了房屋价值，但此时因市场价格波动，金塔公司又要求对方直接支付欠款，导致双方一直未进行结算。故本院对金塔公司要求醴陵建筑公司支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。

综上所述，醴陵建筑公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖南省醴陵市人民法院（2018）湘0***1民初388号民事判决第三项；

二、撤销湖南省醴陵市人民法院（2018）湘0***1民初388号民事判决第二项；

三、变更湖南省醴陵市人民法院（2018）湘0***1民初388号民事判决第一项为：醴陵市建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南金塔集团房地产开发有限公司支付合作收益款1147600元；

四、驳回湖南金塔集团房地产开发有限公司其他诉讼请求。

本案一审案件受理费89864元，财产保全费5000元，合计94864元，由金塔集团房地产开发有限公司负担83380元，由醴陵市建筑工程有限公司11484元；二审案件受理费89864元，由金塔集团房地产开发有限公司负担78986元，由醴陵市建筑工程有限公司负担10878元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年十一月一日

书记员*晨