镇江市金恒建筑安装工程有限公司、镇江金辰通信科技有限公司等取回权纠纷民事二审民事判决书

江苏省镇江市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏11民终3683号

上诉人（原审原告）：镇江市金恒建筑安装工程有限公司，住所地江苏省镇江市南徐路9号。

法定代表人：郦国金，该公司执行董事。

上诉人（原审原告）：镇江金辰通信科技有限公司，住所地江苏省镇江市梦溪路54号。

法定代表人：丁东有，该公司总经理。

上诉人（原审原告）：镇江悦安物业管理中心，住所地江苏省镇江市润兴路6号1幢南楼第1至4层。

法定代表人：奚素安，该中心总经理。

上诉人（原审原告）：芮旭，男，汉族，1968年9月18日生，住广东省深圳市福田区。

四上诉人共同委托诉讼代理人：郭永林，江苏南昆仑律师事务所律师。

四上诉人共同委托诉讼代理人：蒲媛明，江苏南昆仑律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：汇科（镇江）数码科技有限公司，住所地江苏省镇江市润州区蒋乔镇乔家门社区。

诉讼代表人：吴云，汇科（镇江）数码科技有限公司破产管理人。

委托诉讼代理人：潘忠，江苏国美律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁红枫，江苏国美律师事务所律师。

上诉人镇江市金恒建筑安装工程有限公司（以下简称金恒建筑公司）、镇江金辰通信科技有限公司（以下简称金辰通信公司）、镇江悦安物业管理中心（以下简称悦安物业中心）、芮旭因与被上诉人汇科（镇江）数码科技有限公司（以下简称汇科公司）取回权纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2021）苏1111民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭上诉请求：1、请求撤销镇江市润州区人民法院（2021）苏1111民初1628号民事判决，并依法改判,支持汇科公司在一审时的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费全部由汇科公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。本案《房屋抵债协议》实际上并不是房地产的转让，而是建设工程（建筑物或构筑物亦使用权）的转让；一审判决对涉案无证房产（建筑物或构筑物亦或违法建筑）是否具有使用份值没有查清，涉案无证房产即3号厂房虽然无法办理权属登记，不能取得物权，但仍然具有使用价值。一审判决没有对汇科公司管理人未依法对破产财产进行调查和查看，未依法对债务人财产进行有效接管、查清作出认定。2、无证房产（包括违法建筑）因具有使用价值，可以依法买卖、处置。3、《房屋抵债协议》已经履行完毕，涉案房屋对应的建筑材料、涉案房屋对应的使用价值已经不是债务人财产或破产财产。4、一审判决混淆了物权变动和产生物权变动的基础原因。本案的房屋抵债协议本身有效，只是在当时不能产生物权变动的效果，上诉人虽然不能得到物权的保护，但应得到合同的保护。5、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审适用的城市房地产管理法第38条，是一个管理性的规范，不是效力性的规范，这个法条指的是房屋自始不能办理房屋产权证书，而本案之后发生的事实是可以办理相应的房屋证书。6、汇科公司的管理人对涉案无证房产进行拍卖并成交的行为，充分证明了涉案无证房产并未因未依法登记领取权属证书而不得转让。

汇科公司辩称：一审查明的事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法判决。

金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭向一审法院提出诉讼请求：判令汇科公司返还金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭共同所有的镇江市汇科公司3号厂房拍卖所得价款10957789元。

一审法院认定事实：2017年8月8日，汇科公司（甲方）与金恒建筑公司（乙方）、金辰通信公司（丙方）、悦安物业公司（丁方）、芮旭（戊方）签订《房屋抵债协议》，约定甲方欠乙、丙、丁、戊四方经法院判决确定的债务共计11237921元；甲方将镇江市汇科公司3号厂房转让给金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业公司、芮旭，转让总价款11237921元；自协议签订之日起第二天甲方将其3号厂房交付给乙、丙、丁、戊四方，并由乙、丙、丁、戊四方实际占有、使用、收益、处分。协议第7条约定：如法院分别拍卖甲方所有的房产、土地、特别是拍卖3号地块土地使用权时，乙、丙、丁、戊作为合作体，由乙方作为竞拍方参与竞拍，竞拍成功所需交纳的费用由四方按占比交纳。协议第8条约定：如法院在执行过程中经审査不认可本协议的效力，对该地块土地使用权与其他甲方的产权证、土地证一起拍卖时，乙、丙、丁、戊四方的执行顺序由法院决定；特别是乙方作为承建方对甲方厂房享有的优先受偿权，乙方享有的优先受偿权的款项不在此列；如需竞拍,由四方共同体一致商定以乙方名义参加竞拍，竞拍款按四方占比分配(乙方的优先受偿权除外)。协议签订后，汇科公司将3号厂房的交付给乙、丙、丁、戊四方。

又查，涉案房屋无不动产权属证，所在土地为国有建设用地，土地使用权人为汇科公司。2013年该土地设有抵押，抵押期间为2013年3月26日至2018年3月25日。2018年12月12日，一审法院作出（2018）苏1111破2号民事裁定书，宣告汇科公司破产。其后汇科公司破产管理人对包括涉案房屋、土地进行拍卖。

一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定了未登记领取权属证书的，属房地产不得转让的情形之一。涉案房屋无不动产权属证，故本案各方签订《房屋抵债协议》因违反法律规定，协议无效；金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业公司、芮旭据该协议主张房屋拍卖折价款，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭的诉讼请求。案件受理费减半收取为43773元，由金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭负担。

本院二审期间，上诉人金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭提交证据：1、案涉房屋买受人镇江市松协电器有限公司起诉上诉人要求迁让的诉状，证明涉案的房产是可以领取不动产登记证书的。2、法院诉讼保全的民事裁定书，证明涉案的房产在涉案房屋抵债协议签订后，已经交付给四上诉人，且涉案房产一直在四上诉人的占有、使用、控制之下。汇科公司质证认为，对两份证据的真实性不持异议，但是关联性不予认可。对金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭提交的上述证据，本院结合案情综合考量。

本院对一审法院查明的基本事实予以确认。

本院认为，我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，不经登记不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未登记领取权属证书的，属房地产不得转让的情形之一。案涉房屋无不动产权属证，故本案各方签订《房屋抵债协议》因违反法律规定，协议无效。金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业公司、芮旭依据《房屋抵债协议》主张房屋拍卖折价款，无法律依据，本院不予支持。至于案外人是否通过拍卖等途径办理了相关手续，与本案属于不同的法律关系，本案不予理涉。

综上所述，金恒建筑公司、金辰通信公司、悦安物业中心、芮旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费87546元，由镇江市金恒建筑安装工程有限公司、镇江金辰通信科技有限公司、镇江悦安物业管理中心、芮旭负担。

本判决为终审判决。

审判长　　戴晓东

审判员　　朱宝华

审判员　　沈　荷

二〇二一年十二月八日

书记员　　孟惠聿