某某与石门县九龙水电安装有限责任公司、石门县城建房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事裁定书

湖南省石门县人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）湘0726民初2928号 原告：***，女，1976年1月20日出生，土家族，住湖南省石门县**开发区。 委托诉讼代理人：***，石门县先河法律服务所法律工作者。 被告：石门县九龙水电安装有限责任公司，住所地湖南省常德市石门县**街道宝塔社区武陵北街8号。 法定代表人：***，该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：***，湖南前进律师事务所律师。 被告：石门县城建房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市石门县楚江街道办事处观***会澧阳中路98号。 法定代表人：刘自儒。 委诉讼代理人：***，该公司副总经理。 原告***与被告石门县九龙水电安装有限责任公司（以下简称九龙公司）、石门县城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年11月29日立案后，依法进行了审理。 原告***向本院提出诉讼请求：一、确认石门县××座708号房屋所有权人为原告，并停止对该财产的执行；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2022年11月14日，原告收到石门县人民法院送达的（2022）湘0726执异72号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回执行异议的裁定缺乏事实及法律依据。一、被告九龙公司申请执行查封的石门县××座708号房屋为原告所有。2014年7月6日，原告与被告城建公司签订《石门县商品房预售合同》，该合同的签订系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定。合同签订后原告与城建公司达成合意，用出借给该工程项目部的40万元借款转化为购房款，因被告城建公司的原因仅出具20万元购房发票，购房款采用合意转化的方式并非民间借贷形式上的“保证”。此后，原告还获得了石门县××座708房屋的入户钥匙，只因所占有房屋未通水、通电而未进行装修入住。2022年11月2日，被告城建公司与原告就708房购房款进行结算，结算后再次收取原告所购708房购房款5万元，并在出具的收据中注明下欠房款5万元。城建公司在2022年11月2日结算、收款行为是对原告在2014年7月16日所签《石门县商品房预售合同》的追认。故此，原告善意购买石门县××座708房屋，属于消费者物权的期待权人。二、石门县人民法院（2022）湘0726执异72号《执行裁定书》认定事实错误，原告与城建公司的房屋买卖真实事实如下：原告与城建公司于2014年7月16日签订《石门县商品房预售合同》时案涉房屋未被查封；原告与城建公司签订商品房预售合同时原告并无其他住房，此次购房完全系自己居住所用；原告与被告签订商品房预售合同时已支付超过合同约定价款的百分之五十。上述事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第29条所规定的情形，原告的消费者物权期待权足以排除被告九龙公司一般债权的执行，况且九龙公司申请查封的财产价值远远超出其债权金额，从而原告的执行异议请求理应予以支持。综上，原告对石门县××座708房屋享有合法权利，并足以排除被告九龙公司对该财产的执行。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求依法裁判。 被告九龙公司辩称，1.关于案涉程序上的问题，由于九龙公司作为申请执行人与被执行人城建公司民间借贷纠纷案执行中城建公司的应付款项以及***行利息，双方通过协商对***座的九套房屋所对应的金额进行了清偿，九龙公司于2023年5月4日已向石门县人民法院申请和声明同意以九套房屋的金额终结执行，并同时向法院申请对剩余金额放弃执行，所以九龙公司与城建公司的债权债务关系已经消灭，与之对应的执行案件也已经终结。执行异议之诉是以执行案件作为前提，故***对九龙公司提出的排除执行异议之诉的审理已应失去意义；2.本案是案外人执行异议之诉，所涉及的问题是原告对案涉标的享有何种权利，也就是原告的权利能否对抗九龙公司执行的问题。由于执行案件已经终结，现在该案的评价已失去意义；3.虽然原告提出两种诉讼请求，但本执行异议之诉应从程序上予以驳回起诉，鉴于其提出的确认诉请是一并提出的，所以九龙公司认为应一并驳回。九龙公司作为申请人，已经停止申请执行了，那么就不存在案外人提出排除之说，故九龙公司认为应裁定驳回原告的起诉。 被告城建公司辩称，一、***座房屋所有权人是城建公司，而不是**。***座作为房地产项目，国有建设用地使用证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等均登记在城建公司名下，所以该项目房产所有权人是城建公司，不是其他任何人。**只是项目负责人。此论点，在湖南省高级人民法院的生效民事判决书（2021）湘民终1176号详细论证。所以该项目**无权买卖房屋，更无权收受房款，城建公司也未给其下达委托书；二、原告转给**的款项，实为民间借贷，不是购房款，不能定义为合法购房款，不能达到40万元本息购房目的。2011年5月18日原告所支付款项40万元是支给***尾号为40455的卡上，***添加15万元后，共计借给**55万元，与项目负责人**个人系借款关系，借款协议上还约定了2.5分/月计息，足以说明他们最初是借款关系，并非真实购房关系。况且原告给***转款时间为2011年5月18日，而城建公司于2014年4月28日才申请办理商品房预售许可证，在城建公司未办理预售许可证之前，任何个人销售和买卖房屋都属于非法行为，不受法律保护。真正的购房没有通过第三人转款，三年不办购房手续的；三、房屋买卖合同与借款合同有着本质的区别。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。根据以上两个合同的定义，本质区别就在于房屋买卖合同不存在支付利息，而借款合同是计息的，那么本案中的原告起诉的标的，既有本金又有利息，完全符合借款合同的定义。故原告***给***的转款就是借款，而非购房款；四、2014年7月16日所签《石门县商品房预售合同》，系无效合同。城建公司与***未达成合意意见。（一）、2011年5月18日**向***个人借款后，时隔3年，2014年7月16日原告到城建公司来补签合同，款项未转入城建公司账户，**想借款转购房款，想以房抵个人借款，属于以物抵债行为，并非城建公司与***真实意思表达，所以属于无效合同。（二）、合同签订后，原告一直未按合同履行交款义务，合同价格55.34万元，仅在2022年11月2日，原告给城建公司交款5万元，况且该款项是在石门县人民法院查封拍卖公告下达日（2022年10月10日）之后交纳的，是原告的单方面意见，原告意思是：己交房款40万，还交10万元到城建公司。原告未与城建公司达成一致意见。不按合同金额结账，显然不合法。这也侵害了申请执行人第三人的利益，所以此收款并非结算，只是预收5万元。城建公司结算入住有严格的工作程序，要在房管部门登记备案后，才会办理结算入住，有“入住确认单”为依据。所以城建公司收此款5万元，只是预收房款，并非最后结算。如果原告不能享有此房屋产权，城建公司同意将此款退还给原告。（三）、城建公司未收到房款，所以也一直未在房产局办理登记备案，原告系税务局工作人员，20万发票系项目部空开发票，城建公司未收到房款，所以该《石门县商品房预售合同》未真实履行，属于无效合同。（四）、至于原告所称，取得了入户钥匙，纯属虚构，***座楼盘住户入住，都应该办理“入住确认单”，给公司交纳相关费用后，方才拿钥匙入住，如今708房屋钥匙还在城建公司手上，原告如果有钥匙，都是属于非法擅自闯入行为。五、根据《异议和复议规定》第二十九条的规定，***不符合第二款要求，不能支持。第二十九条规定如下：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告在2022年11月7日县法院的执行异议的听证会上已经陈述清楚：原告在案涉合同签订之前，名下有一套一百平米左右用于居住的房屋，2018年原告将该套房屋出卖重新购买了一套商品房（时代华府），因此，原告有用于居住的其他房屋。六、原告是有过错的，非善意真正购房人。原告作为税务局公职人员，不可能不知晓，购房要及时与城建公司办手续，签合同、付款、备案。城建公司在楼盘开盘后，在显眼位置处对广大业主张贴了“石门县房地产管理局的告示”，告示业主，购房款应该缴存入房管局监管账户，不能缴入个人账户。原告在2011年5月18日通过第三人***给项目负责人**借款转账，约定非法利息2.5分／月，目的是为了获取高额利息。几年后，本金收不回，转而以住房抵债。三年未办理合法手续，充分说明原告是有过错的，非善意真正购房人，**个人借款未偿还，想以房抵债，与城建公司无关；七、***座所有资产正在处于因所欠***工程款的生效判决（2021）湘07民终2568号案件的执行中，城建公司对708号房屋无自主权，执行案号为：（2022）湘0726执1112号，该案未结案。虽然九龙公司已经执行完毕，708号暂时解封，但***工程款案件仍正在执行中。石门县法院在（2022）湘0726执异72号执行裁定中，事实清楚，法律适用准确，综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下： 2011年5月18日，***向***中国工商银行账户（卡号：6222********）转款400000元；同日，***通过以上账户向**（***座项目实际投资开发人之一，借用城建公司的名义与资质进行开发）转账550000元。2013年2月18日，**出具《借款协议》，载明“本人**因开发石门县××座商住楼，现由于资金短缺，向***借款915000元……此款其中600000元以每月2.5分计息，直到归还借款之日为止”。 2014年7月16日，城建公司与***签订《石门县商品房预售合同》，该合同载明了国有土地使用证号、建设工程规划许可证号以及预销售许可证号，同时约定将***座项目第1幢一单元7层708号房屋进行出售，该房屋预测面积共150.83㎡，套内建筑面积为123.99㎡，单价为3868元/㎡，总价款为583400元。城建公司在该合同尾部出卖人处签章，**在出卖人代表处签字；***于买受人处签字。同日，城建公司向***开具了预收款发票，票面金额为200000元。2022年11月2日，城建公司向***出具收条，载明“今收到***交来***座708房屋房款伍万元，下欠房款伍万元整”。在案涉合同签订之前，***名下有一套一百平方米左右用于居住的房屋，2018年***将该套房屋出卖重新购买了一套商品房。 2016年1月29日本院立案受理原告九龙公司与被告城建公司民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下协议：“一、被告石门县城建房地产开发有限公司欠原告石门县九龙水电安装有限责任公司借款本金2000000元及利息1900000元（不含已支付的利息500000元），两项合计3900000元，被告于2016年5月31日前支付原告200000元，于2016年6月30日前支付原告300000元，于2016年7月31日前支付原告1000000元，于2016年8月31日前支付原告1500000元；如被告按期足额支付上述四期款项，余款900000元由被告于2016年9月30日前支付原告500000元，剩余400000元原告予以放弃；二、若被告未按上述协议按期足额履行，则原告可自被告逾期之日起就全案3900000元的余款向本院申请执行；三、原告自愿放弃其他诉讼请求。”本院据此制作（2016）湘0726民初152号民事调解书。后因城建公司未履行义务，九龙公司申请本院执行，执行过程中，本院于2022年9月22日作出（2022）湘0726执恢222号之一执行裁定：查封被执行人城建公司名下***座201、301、302、303、305、306、307、308、403、408、501、502、503、505、506、601、603、606、608、703、708、903、1005、1701房屋24套。查封期限为3年。2022年10月27日，***向本院提出书面异议，请求解除本院对石门县××座708房屋的查封，本院于同年11月14日作出（2022）湘0726执异72号执行裁定书，驳回了***的异议请求。***不服，于2022年11月29日诉至本院，请求判如所请。 另查明，2010年6月，城建公司经竞价成交石门县国土资源局挂牌出让的石门县楚江镇澧阳东路石储2010-07号地块国有建设用地使用权；2011年8月经石门县人民政府核实登记城建公司拥有石门县楚江镇澧阳东路019号国有出让土地使用权；2012年3月经石门县建设局审核，颁发用地规划许可证；2012年6月4日该地经石门县住房和城乡建设局批准颁发建筑工程施工许可证；2014年4月28日经石门县房地产管理局批准颁发商品房预售许可证，批准城建公司***座项目的住宅105套、商业用房7套公开预售。 还查明，2023年5月4日九龙公司与城建公司民间借贷纠纷一案在执行过程中双方同意以***座楼盘中九套房屋所对应的价值以物抵债，本案案涉房屋708号不包含在受偿范围之列。超前述金额未受偿的***行金债权，九龙公司表示放弃不要求继续执行，并同意终结执行该案。因城建公司已经履行完毕，本院于2023年5月11日下达（2022）湘0726执恢222号之四执行裁定书裁定：“解除对被行人石门县城建房地产开发有限公司名下***座708、1005、1606号房屋的查封。” 本院认为：本案的争议焦点是案涉房屋能否在执行程序中排除强制执行。根据本院已查明的事实，在九龙公司与城建公司民间借贷纠纷申请强制执行一案中，双方同意以石门县××座楼盘的九套房屋（不含案涉708房）所对应的价值予以以物抵债，并终结该案执行，超过前述金额未受偿的***行金债权，九龙公司明确表示放弃执行。九龙公司与城建公司之间的债权债务已经消灭，执行已经终结。因本案案涉房屋708号不在执行范围之列，本院于2023年5月11日裁定解除了对案涉708号房屋的查封。故本案原告***提出排除对涉案房屋708号的强制执行的执行异议之诉所依据的基础事实已然不成立，应依法裁定驳回。另外，***在本案法庭辩论终结后提出撤回要求确认案涉708号房屋为其所有的诉请，九龙公司予以认可，故***撤回该诉请系对其权利的处分且不损害国家、集体及他人的合法利益，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、第一百五十七条第一款第三项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定,裁定如下: 驳回***的起诉。 如不服本裁定,可以在裁定书送达之日起十日内,向本院提交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　付绍业 人民陪审员　　*** 二〇二三年五月二十六日 法官　助理　　丁　文 书　记　员　　*** 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十二条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十七条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百二十二条的规定，且不属于第一百二十七条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十七条规定情形的，裁定驳回起诉。