某某、石门县九龙水电安装有限责任公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

湖南省石门县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）湘0726执异77号 异议人（案外人）：**，女，1983年10月12日出生，土家族，住石门县。 委托代理人：曾凡爱（系**母亲），住石门县。 申请执行人：石门县九龙水电安装有限责任公司，住所地石门县**街道**社区武陵北街8号。 法定代表人：***，该公司董事长兼经理。 委托代理人：***，湖南前进律师事务所律师。 被执行人：石门县城建房地产开发有限公司，住所地石门县楚江街道办事处观***会澧阳中路98号。 法定代表人：刘自儒，该公司执行董事。 委托代理人：***，该公司员工。 本院在执行申请执行人石门县九龙水电安装有限责任公司与被执行人石门县城建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人**于2022年11月16日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2022年11月23日组织听证，异议人**、申请执行人代理人***及被执行人代理人***到庭参加听证。本案现已审查终结。 **称，请求撤销对石门县××座505公寓的网络拍卖与查封。事实与理由：**系505房屋业主，该房屋合同总价款为445180元。2013年11月8日开盘时即交款80000元整，后陆续交款21800元、50000元、20000元到售楼部。截至2021年10月20日，全部尾款已经交付完毕，因小孩要读书，2021年已经装修入住。 石门县九龙水电安装有限责任公司辩称，公司对案涉房屋曾经享有首封利益，2019年石门县城建房地产开发有限公司曾与公司协商将***座2-10楼部分房屋解除查封，其中包含案涉505房屋。在解除查封后，另案申请执行人湖南省德力电力建设集团有限公司于2020年又申请查封了案涉505房，目前该房屋的首封利益应属于湖南省德力电力建设集团有限公司。石门县九龙水电安装有限责任公司此次之所以将案涉505***查封范围内，系基于与另案申请执行人湖南省德力电力建设集团有限公司、***三方合并执行，案涉505房将来可能涉及湖南省德力电力建设集团有限公司与石门县九龙水电安装有限责任公司的优先受偿问题，所以请求法院依法审查。 石门县城建房地产开发有限公司辩称，***座房屋所有权人系公司。公司与**签订的《石门县商品房预售合同》合法有效，**的真实意愿系购房，非民间借贷。案涉505房系**在石门县××房。 **及石门县城建房地产开发有限公司围绕其异议请求提交了证据，石门县九龙水电安装有限责任公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证，对于各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证;对有争议的证据，本院认定如下： 石门县九龙水电安装有限责任公司对**提交的6份收据真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为仅凭该6份收据不能证明**已经向石门县城建房地产开发有限公司实际交付了房款，还应提供相应的转账记录予以佐证。**说明，2013年11月7日、2013年11月8日、2013年12月13日、2014年1月11日分别交付的房款20000元、80000元、50000元、22297元均以现金形式支付；2021年8月10日交付的房款133380元，其中70000元系通过微信、支付宝转账，剩余633380元系从**父亲***银行账户中取出，再以现金形式交付；2021年10月20日月交付的房款140000元系以现金形式支付，因为家中买房请客收了钱，手中有大笔现金，2021年8月10日交付的房款有转账记录及取款记录可以佐证。本院认为2013年至2014年以及2021年10月20日年所付款项符合交易习惯，2021年8月10日所付款项有其他证据加以佐证，该6份收据能达到“高度盖然性”的证明标准，故本院对于上述证据予以确认。 本院查明，本院于2016年1月29日立案受理原告石门县九龙水电安装有限责任公司与被告石门县城建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、被告石门县城建房地产开发有限公司欠原告石门县九龙水电安装有限责任公司借款本金2000000元及利息1900000元（不含已支付的利息500000元），两项合计3900000元，被告于2016年5月31日前支付原告200000元，于2016年6月30日前支付原告300000元，于2016年7月31日前支付原告1000000元，于2016年8月31日前支付原告1500000元；如被告按期足额支付上述四期款项，余款900000元由被告于2016年9月30日前支付原告500000元，剩余400000元原告予以放弃；二、若被告未按上述协议按期足额履行，则原告可自被告逾期之日起就全案3900000元的余款向本院申请执行；三、原告自愿放弃其他诉讼请求。本院据此制作（2016）湘0726民初152号民事调解书。后因石门县城建房地产开发有限公司未履行义务，石门县九龙水电安装有限责任公司向本院申请执行，本院立案案号为（2016）湘0726执346号。执行过程中，本院于2019年7月31日作出（2016）湘0726执346号之六执行裁定：查封被执行人石门县城建房地产开发有限公司所有的位于石门县××镇××社区××座商住楼房××层的所有房屋，查封期限为三年。后石门县城建房地产开发有限公司与石门县九龙水电安装有限责任公司协商，解除了二至十层部分房屋的查封，仍处于被查封状态的房屋具体房号为201、301、302、303、305、306、307、403、408、501、502、503、506、601、603、606、608、701、702、703、706、707、708、802、803、806、808、903、905、908、1001、1002。 本院于2017年7月27日受理原告湖南省德力电力建设集团有限公司与被告石门县城建房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案，于2017年9月28日作出（2017）湘0726民初1216号民事判决：被告石门县城建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告湖南省德力电力建设集团有限公司债权转让款本金5736000元及资金占用费。石门县城建房地产开发有限公司不服该判决向湖南省常德市中级人民法院提起上诉，该院立案受理后，组织双方进行调解，并达成如下协议：一、石门县城建房地产开发有限公司向湖南省德力电力建设集团有限公司支付债权转让款本息合计 6500000元，双方不再因此事而发生任何纠纷；二、上述款项分三期支付完毕，第一期于2018年8月30日前支付1000000元，第二期于2018年12月31日前支付3000000元，第三期于2019年4月30日前支付2500000元；三、若石门县城建房地产开发有限公司未按本调解书约定的期限按约履行付款义务，湖南省德力电力建设集团有限公司有权向人民法院申请对本调解书所确认的6500000元范围内未偿还款项的全部执行；四、石门县城建房地产开发有限公司依照上述协议所确定的支付款项、期限按约履行，湖南省德力电力建设集团有限公司则应解除同等价值房屋的查封；五、本案一审案件受理费79853元，由石门县城建房地产开发有限公司负担，二审案件受理费40971元，减半收取20485.5元，由石门县城建房地产开发有限公司负担。该院据此制作（2017）湘07民终1860号民事调解书。因石门县城建房地产开发有限公司未按约履行还款义务，湖南省德力电力建设集团有限公司于2018年11月8日向本院申请强制执行。本院于执行过程中于2020年5月21日作出（2018）湘0726执796号之四执行裁定，查封被执行人石门县城建房地产开发有限公司所有的位于石门县楚江澧阳中路（***座商住楼）302号、303号、306号、502号、503号、603号、903号、201号、301号、308号、403号、408号、501号、505号、506号、601号、606号、608号、1005号、1701号房屋（共计20套），查封期限三年。 2022年9月，本院决定就以上两案与申请执行人***、***与被执行人石门县城建房地产开发有限公司合同纠纷案三案合并执行，遂于申请执行人石门县九龙水电安装有限责任公司与被执行人石门县城建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案执行过程中，于2022年9月22日再次作出（2022）湘0726执恢222号之一执行裁定：查封被执行人石门县城建房地产开发有限公司名下***座201、301、302、303、305、306、307、308、403、408、501、502、503、505、506、601、603、606、608、703、708、903、1005、1701房屋24套。查封期限为3年。2022年10月16日，本院作出（2022）湘0726执恢222号之二执行裁定，对以上房屋进行拍卖。 另查明，2013年11月8日，石门县***座项目开盘。2014年1月11日，石门县城建房地产开发有限公司与**签订了《石门县商品房预售合同》，约定将***座项目第1幢5层505房进行出售，该房屋预测建筑面积为126.4㎡，单价为3522元／㎡。该房屋总价款为445180.8元。2013年11月7日、2013年11月8日、2013年12月13日、2014年1月11日，**分别向石门县城建房地产开发有限公司以现金形式交付房款20000元、80000元、50000元、22297元。2021年8月10日，**父亲（***）通过微信、支付宝向石门县城建房地产开发有限公司财务转账70000元，再由该财务转入公司账户，**父亲同时从其邮政银行账户（账号：4306********）取款49931元，凑齐63380元现金交付给石门县城建房地产开发有限公司；2021年10月20日，**再次以现金形式向石门县城建房地产开发有限公司交付房款140000元，**称该部分款项系家中请客收取的礼金。以上付款共计445677元。石门县城建房地产开发有限公司确认以上6次付款均收到并出具了收据。石门县城建房地产开发有限公司称，因***座楼盘急需资金解决后期消防工程，就让**交清所有房款，**于2021年8月10日、10月20日分两次付款，交清了案涉505房屋的余款，该款项已按照石门县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动工作领导小组办公室的要求用于楼盘尾期消防工程及监控设施建设。因案涉房屋多次被查封，所以一直未办理备案，后续又因项目验收手续不到位，一直未办理不动产权证。2021年1月20日，石门县城建房地产开发有限公司已将案涉505房交付于**使用。除案涉505房之外，**名下并无其他房屋用于居住。2021年8月5日，石门县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动工作领导小组办公室向县教育局出具《工作联系函》，认定**为案涉505房原始购房户，建议县教育局据此解决**子女居住就学问题。 2010年6月，石门县城建房地产开发有限公司经竞价成交石门县国土资源局挂牌出让的石门县楚江镇澧阳东路石储2010-07号地块国有建设用地使用权；2011年8月经石门县人民政府核实登记石门县城建房地产开发有限公司拥有石门县楚江镇澧阳东路019号国有出让土地使用权；2012年3月经石门县建设局审核，颁发用地规划许可证；2012年6月4日该地经石门县住房和城乡建设局批准颁发建筑工程施工许可证；2014年4月28日经石门县房地产管理局批准颁发商品房预售许可证，批准石门县城建房地产开发有限公司***座项目的住宅105套、商业用房7套公开预售。 本院认为，本案的争议焦点问题是**对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行的房地产企业名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条款系基于生X权至上的考虑设置的特别规定，目的是为了保护消费者购房人的权利。首先，本案查明的事实表明，**已与石门县城建房地产开发有限公司之间达成买卖房屋的合意，并于2014年1月11日通过签订预售合同，以书面形式将所交易房屋的房号、面积、单价等内容记录、固定下来，且在开发商取得商品房预售许可证后，一直按该合同履行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。同时，案涉505房屋系**购买用于居住，且**名下并无其他可以用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。另，在签订合同后至2014年11月前，**交纳部分购房款后，按照石门县城建房地产开发有限公司的要求，将剩余房款交清，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。**作为消费者购房人的权利应得到保护，其权利足以排除申请执行人石门县九龙水电安装有限责任公司申请对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对石门县××座××房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十二月一日 法官助理　*** 书 记 员　周　元