某某、石门县九龙水电安装有限责任公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

湖南省石门县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）湘0726执异72号 异议人（案外人）：***，女，1976年1月20日出生，土家族，住湖南省石门县**开发区。 申请执行人：石门县九龙水电安装有限责任公司，住所地石门县**街道**社区武陵北街8号。 法定代表人：***，该公司董事长兼经理。 委托代理人：***，湖南前进律师事务所律师。 被执行人：石门县城建房地产开发有限公司，住所地石门县楚江街道办事处观***会澧阳中路98号。 法定代表人：刘自儒，该公司执行董事。 委托代理人：***，该公司员工。 本院在执行申请执行人石门县九龙水电安装有限责任公司与被执行人石门县城建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人***于2022年10月27日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2022年11月7日组织听证，异议人***、申请执行人代理人***及被执行人代理人***到庭参加听证。本案现已审查终结。 ***称，请求解除对石门县××座708房屋的查封。事实与理由：2011年5月18日，***已经委托亲戚向***座项目的负责人**支付房款550000元，并于2014年7月16日与石门县城建房地产开发有限公司签订《石门县商品房预售合同》，合同约定的价款为583400元。因该公司拖欠税款被石门县地方税务局限制开具发票，故该公司仅向***开具了200000元的发票，双方实际已经确认石门县××座708房屋的房款已由***于2011年5月18日支付完毕。所以案涉石门县××座708房屋并非石门县城建房地产开发有限公司的财产，本院将不属于被执行人的财产进行查封，损害了***的合法权益。 石门县九龙水电安装有限责任公司辩称，***所提交的证据并不能够充分证明其属于消费者期待权人或者一般物权期待权人，并不能排除法院的执行。 石门县城建房地产开发有限公司称，***座房屋所有权人属于公司，而非**，**只是项目负责人，无权买卖房屋，更无权收受房款，公司从未给**下达授权委托书；***转给**的款项实为民间借贷，而非购房款，2014年7月16日签订的《石门县商品房预售合同》系无效合同，系**于2011年向***借款后，想以房抵个人借款，属于以物抵债行为，并非真实意思表达；***名下有其他用于居住的房屋，且***并非善意真正购房人。 ***及石门县城建房地产开发有限公司围绕其异议请求提交了证据，石门县九龙水电安装有限责任公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证，对于各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 石门县九龙水电安装有限责任公司对***提交的《石门县商品房预售合同》真实性无法确认，对其关联性存在异议。经核对，该份合同复印件与原件一致，且石门县城建房地产开发有限公司对该合同的真实性予以认可；同时，本院认为该合同反映了案涉房屋的交易情况以及***提出异议的原因所在，与本案待查明事实具有关联性。因此本院对该份合同的真实性、关联性予以确认。 石门县城建房地产开发有限公司对***提交的银行流水明细、转账凭证的合法性、关联性存在异议，认为***通过向案外人***转款，再由***向案外人**转款并非向石门县城建房地产开发有限公司交付购房款。该份证据的取得方式以及形式合法，本院对其合法性予以确认，该证据证明了该款系民间借贷性质。 ***对石门县城建房地产开发有限公司提交的两份民事判决书关联性存在异议，本院认为该两份判决书虽系生效裁判文书，但与本案不具有关联性，不作为本案依据。 本院查明，本院于2016年1月29日立案受理原告石门县九龙水电安装有限责任公司与被告石门县城建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、被告石门县城建房地产开发有限公司欠原告石门县九龙水电安装有限责任公司借款本金2000000元及利息1900000元（不含已支付的利息500000元），两项合计3900000元，被告于2016年5月31日前支付原告200000元，于2016年6月30日前支付原告300000元，于2016年7月31日前支付原告1000000元，于2016年8月31日前支付原告1500000元；如被告按期足额支付上述四期款项，余款900000元由被告于2016年9月30日前支付原告500000元，剩余400000元原告予以放弃；二、若被告未按上述协议按期足额履行，则原告可自被告逾期之日起就全案3900000元的余款向本院申请执行；三、原告自愿放弃其他诉讼请求。本院据此制作（2016）湘0726民初152号民事调解书。后因石门县城建房地产开发有限公司未履行义务，石门县九龙水电安装有限责任公司申请本院执行，执行过程中，本院于2022年9月22日作出（2022）湘0726执恢222号之一执行裁定：查封被执行人石门县城建房地产开发有限公司名下***座201、301、302、303、305、306、307、308、403、408、501、502、503、505、506、601、603、606、608、703、708、903、1005、1701房屋24套。查封期限为3年。 另查明，2011年5月18日，***向***中国工商银行账户（卡号：6222********）转款400000元；同日，***再次通过以上账户向**（***座项目实际投资开发人之一，借用石门县城建房地产开发有限公司的名义与资质进行开发）转账550000元。2014年7月16日，石门县城建房地产开发有限公司与***签订《石门县商品房预售合同》，该合同载明了国有土地使用证号、建设工程规划许可证号以及预销售许可证号，同时约定将***座项目第1幢一单元7层708号房屋进行出售，该房屋预测面积共150.83㎡，套内建筑面积为123.99㎡，单价为3868元／㎡，总价款为583400元。该合同尾部出卖人处由石门县城建房地产开发有限公司签章，**在出卖人代表处签字；***于买受人处签字。同日，石门县城建房地产开发有限公司向***开具了预收款发票，票面金额为200000元。2022年11月2日，石门县城建房地产开发有限公司向***出具收条，载明“今收到***交来***座708房屋房款伍万元，下欠房款伍万元整”。在案涉合同签订之前，***名下有一套一百平方米左右用于居住的房屋，2018年***将该套房屋出卖重新购买了一套商品房。 2010年6月，石门县城建房地产开发有限公司经竞价成交石门县国土资源局挂牌出让的石门县楚江镇澧阳东路石储2010-07号地块国有建设用地使用权；2011年8月经石门县人民政府核实登记石门县城建房地产开发有限公司拥有石门县楚江镇澧阳东路019号国有出让土地使用权；2012年3月经石门县建设局审核，颁发用地规划许可证；2012年6月4日该地经石门县住房和城乡建设局批准颁发建筑工程施工许可证；2014年4月28日经石门县房地产管理局批准颁发商品房预售许可证，批准石门县城建房地产开发有限公司***座项目的住宅105套、商业用房7套公开预售。 2013年2月18日，**出具《借款协议》，载明“本人**因开发石门县××座商住楼，现由于资金短缺，向***借款 915000元……此款其中600000元以每月2.5分计息，直到归还借款之日为止”。 本院认为，本案的争议焦点问题是***对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行的房地产企业名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则。首先，该条第（一）项规定了需满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权，是房屋买卖合同法律关系的基本法律特征。本案查明的事实表明，在2011年5月18日***完成“转款”行为之时，***座项目并未完成，其真实意思是民间借贷关系，并非为了购买***座房屋，**于2014年7月16日作为石门县城建房地产开发有限公司“代理人”与***签订房屋预售合同并不具有“买卖房屋”的真实意思表示，只是为了为民间借贷从形式上提供“保证”，因此并不能认定石门县城建房地产开发有限公司与***之间存在有效的房屋买卖合同，且被执行人石门县城建房地产开发有限公司并未将案涉房屋交付给异议人***，进一步证明了该观点。同时，***名下有用于居住的其他房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。因此，***的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第（一）**规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　　*** 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年十一月十四日 法官助理　　***