新宁县崀兴建筑工程有限公司

新宁县崀兴建筑工程有限公司、某某等合同纠纷民事二审民事判决书

来源：中国裁判文书网

湖南省邵阳市中级人民法院

民事判决书

（2021）湘05民终3288号

上诉人（原审原告、反诉被告）：新宁县崀兴建筑工程有限公司，住所地位于新宁县金石镇舜皇大道崀山国际商业广场9楼。

法定代表人：江月明，系该公司董事长。

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1978年9月24日出生，汉族，住新宁县。

二上诉人共同委托诉讼代理人：李正东，湖南崀山律师事务所律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人：阳晓娟，湖南崀山律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1969年3月29日出生，汉族，住新宁县。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：伍秀红，女，1976年9月17日出生，汉族，住新宁县。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭海波，湖南威仪律师事务所律师。

上诉人***、新宁县崀兴建筑工程有限公司（以下简称崀兴公司）因与被上诉人***、伍秀红合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院（2021）湘0528民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

崀兴公司、***上诉请求：1.撤销湖南省新宁县人民法院（2021）湘0528民初1755号民事判决,改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原合同签订的背景及目的是为了使“新宁县老年大学及老干部活动中心门球场建设工程项目”顺利施工。建设施工合同签订后,被上诉人以拟建房屋距其房子太近,影响其通风采光为由上访,且利用其亲友在相关部门的便利而阻挠上诉人动工。在此情况双方为化解矛盾,才签订了不平等的《以房换房协议书》；二、项目被暂停,其项目建设资金被收回的事实已客观存在,属双方在签订合同时不可预见的事实；三、目前上诉人与建设单位新宁县老干局之间的建设施工合同未解除的原因已十分明确,该施工合同事实上已不可能继续履行,《以房换房协议书》已丧失履行基础；四、《以房换房协议书》如被解除,对于被上诉人无实质损失。由于在履行合同中,双方之间出现上述不可预见的、当事人意志以外的无法克服的客观情况,完全符合情势变迁原则的要件,继续履行合同将损害上诉人的合法权益。

***、伍秀红辩称，一、上诉人与被上诉人签订《以房换房协议书》后没有发生情势变更的情形；二、上诉人与被上诉人签订《以房换房协议书》前，案涉项目已经进行了基础挖掘放线等建设，上诉人是明知案涉项目已发文暂停建设的事实，仍然与被上诉人签订协议，是双方真实意思的表示，至今该事实未发生任何变化；三、双方签订《以房换房协议书》是正常的商业风险；四、案涉项目在2020年9月，新宁县有关部门与上诉人进行座谈会，该会议纪要显示双方就案涉项目建设达成新协议，有关部门保证经费会到位，证明案涉项目正在恢复进行中。上诉人要求解除案涉协议没有事实依据，不符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。

崀兴公司、***向一审法院起诉请求：1.判令解除***与***于2018年11月21日签订的《以房换房协议》；2.判令***、伍秀红返还崀兴公司、***已支付的购房款60万元；3.本案诉讼费由***、伍秀红承担。

***、伍秀红向一审法院反诉请求：1.判令崀兴公司、***履行以房换房协议书约定的义务，向***、伍秀红支付换房款12.6万元；2.承担本案反诉费用。

一审法院认定事实：***与伍秀红系夫妻，居住在新宁县（老干局宿舍）101室（一楼）且系该房屋登记的权利人，不动产权证号为湘（2019）新宁县不动产权第0××5号，房屋建筑面积113.9平方米。

崀兴公司成立于2005年4月5日，登记的经营范围有：建筑工程总承包、建筑装修装饰工程专业承包贰级、市政公用工程施工总承包叁级等。诉讼中崀兴公司陈述***系其公司施工员。

2018年1月8日崀兴公司中标新宁县老年大学及老干部活动中心建设项目，成为建设项目的承包方。2018年1月10日崀兴公司与中共新宁县委老干部局签订《合同协议书》，约定工程名称为新宁县老年大学及老干部活动中心建设项目，工程地点位于新宁县（县老干局内），资金来源：财政资金，总建筑面积为3818.55平方米，建设内容为地下室，地上六层，计划开工日期为2018年1月20日，计划竣工日期为2018年11月20日，造价人民币为8302018.79元等内容。

签订合同后，崀兴公司设立了施工围挡，***、伍秀红以居住一楼案涉工程会影响其通风采光为由向老干部局反映情况，***出面与***、伍秀红协商，2018年11月2日，***（甲方）与***（乙方）签订《以房换房协议书》，载明“因县老年大学综合办公楼的修建，对甲方***在县老干局住房（新建房一楼）影响很大，不能居住，经甲、乙双方承认甲方***在县老干局的房屋面积为壹佰贰拾平方米，现甲、乙双方达成协议，乙方自愿从香杉湖购买一套房子作为对甲方房屋赔偿交换，以达成以房换房协议，其内容如下：一、乙方自愿在香杉湖以甲方***名义签订合同购房一套（位置在十三栋三单元六楼），乙方负责交清该房子的壹佰贰拾平方米房款，余下面积的房款由甲方自行负责；二、乙方现已交付房款陆拾万元给香杉湖开发商，等香杉湖开盘后由乙方按补偿甲方房屋的壹佰贰拾平方米的面积开盘市场价多退少补给开发商，乙方不得以任何借口延期付款；三、香杉湖开盘后待乙方将房子款付清之后，甲方将县老干局的房子（房权证新金房权字第1××3号）过户给乙方，过户费用由甲方负责；…”。

2018年11月22日新宁县住房和城乡建设局就新宁县老年大学及老干部活动中心建设项目颁发了编号为430528201811220101的建筑工程施工许可证。

2019年6月18日***、伍秀红与新宁县蔚旭房地产开发有限公司签订《新宁县商品房买卖合同》，购买香杉湖公馆十三栋606号房，该商品房单价每平方米6050元，商品房的建筑面积175.09平方米，总房款1059295元。原告代***、伍秀红向新宁县蔚旭房地产开发有限公司交付商品房的首付款及相关契税等共60万元。2019年9月24日***就下欠的房贷49万元在邵阳市住房公积金管理中心办理了按揭贷款手续。

2018年4月22日邵阳市委办公室下发《中共邵阳市委办公室邵阳市人民政府办公室关于对党政机关办公用房、技术业务用房建设违规项目暂停建设和未搬迁项目暂停搬迁的通知》并附全市党政机关办公用房和技术业务用房暂停建设、暂停搬迁项目清单（第一批），新宁县老干部老年大学及老干部活动中心建设项目在暂停建设项目目录中。

现崀兴公司以案涉项目因政策原因停建，丧失了继续换房的基础，存在情势变更为由要求解除《以房换房协议》。***抗辩称项目只是停建没有取消，即使项目停建也是商业风险，崀兴公司无权单方面解除协议，要求继续履行。

一审法院认为，本案系合同纠纷。争议焦点在于：一、2018年11月21日***与***签订的《以房换房协议》的效力？二、崀兴公司、***主张情势变更解除合同应否支持和***、伍秀红的反诉主张如何看待的问题？

关于合同的效力。双方于2018年11月21日签订的《以房换房协议书》系双方当事人的真实意思表示,协议内容不违反法律禁止性规定，协议书自双方当事人签字之日起成立并生效。

关于是否符合情势变更解除的情形，情势变更原则是合同严守原则的例外，是指合同成立后、全面履行前,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平,受不利影响的一方当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，可以请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。本案，因老年大学项目的修建会对***、伍秀红的房屋造成妨碍，双方自愿于2018年11月签订了《以房换房协议书》，***代表崀兴公司已按协议履行了部分义务，出资60万元以***的名义在香杉湖购买商品房一套，下余房贷也由***通过公积金贷款处理。诉讼中，双方均陈述签订《以房换房协议书》后才知晓暂停建设的文件。双方在履行协议过程中，如基于政策因素，使得项目建设的客观情况发生重大变化，案涉工程已经不能建设，导致无法继续履行合同，且该变化是当事人订立合同时未能预见到的，符合合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形，就不属于普通的商业风险，应符合情势变更情形。但本案的特殊性在于证据显示案涉项目被列入暂停建设的目录，并非取消项目建设，崀兴公司、***未就其主张的案涉项目已被正式取消提交充分证据，亦未因政策调整同相关单位解除项目建设合同的情况下，径直要求解除与***签订的《以房换房协议书》，崀兴公司、***主张情势变更的证据尚不充分，故对其主张的诉请因证据不足不予支持。因目前案涉项目建设尚待明确，为全面妥善处理双方之间的矛盾，对于***的反诉主张亦一并予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回崀兴公司的全部诉讼请求；二、驳回***、伍秀红的全部反诉请求。

二审中，***、伍秀红提交了一份会议记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***、伍秀红提交的证据属于一审中已使用的证据，不属于新的证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系合同纠纷。当事人二审争议的焦点是：案涉《以房换房协议书》是否符合因情势变更可以解除的情形。2018年4月22日邵阳市委办公室下发《中共邵阳市委办公室邵阳市人民政府办公室关于对党政机关办公用房、技术业务用房建设违规项目暂停建设和未搬迁项目暂停搬迁的通知》并附全市党政机关办公用房和技术业务用房暂停建设、暂停搬迁项目清单（第一批），新宁县老干部老年大学及老干部活动中心建设项目在暂停建设项目目录中。2018年11月2日，***与***签订《以房换房协议书》。现崀兴公司、***上诉主张在履行《以房换房协议书》过程中，出现了不可预见、当事人意志以外的无法克服的客观情况，符合情势变更原则要件，继续履行将损害***、崀兴公司的合法权益，《以房换房协议书》应该解除。但***与***签订《以房换房协议书》之前，案涉项目已经在暂停建设项目目录中，故案涉项目暂停不属于***、崀兴公司不可预见的事实，《以房换房协议书》不符合因情势变更可以解除的情形，崀兴公司、***的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审认定案涉工程已经不能建设，导致无法继续履行合同，且该变化是当事人订立合同时未能预见到的，符合合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形，就不属于普通的商业风险，应符合情势变更情形，系认定事实存在瑕疵，应予纠正。

综上，一审判决认定事实虽存在瑕疵，但裁判结果正确，对***、新宁县崀兴建筑工程有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由上诉人***、新宁县崀兴建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　申　杰

审　判　员　　李少杰

审　判　员　　曾　维

二〇二一年十二月二十九日

法官　助理　　刘　瑶

代理书记员　　刘　文

附相关法律规定：

《中华人民共和国民事诉讼法》