原告某某与被告沅江市城南建筑有限公司、某某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

湖南省沅江市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘0981民初1266号

原告:***，男。

委托诉讼代理人：龚学文，湖南言顺律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为立案、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、申请执行、代为领取法律文书等。

被告:沅江市城南建筑有限公司，住所地:湖南省沅江市琼湖西路51号。

法定代表人:袁可文。

被告:曹放军，男。

委托诉讼代理人：王维，沅江市桔城法律服务所，代理权限为特别授权代理，即代为立案、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、申请执行、代为领取法律文书等。

原告***与被告沅江市城南建筑有限公司、曹放军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告***及其委托诉讼代理人龚学文、被告曹放军到庭参加诉讼，被告沅江市城南建筑有限公司的法定代表人袁可文举证阶段到庭参加诉讼。第二次开庭原告***及其委托诉讼代理人龚学文、被告曹放军及其委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼，被告沅江市城南建筑有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、退还购买房屋的购房款16万元并按同期银行贷款利率向原告支付利息；2、请求法院判令被告支付原告违约金16万元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2017年4月11日，原告与被告沅江市城南建筑有限公司、曹放军经协商签订了一份房屋购销合同，合同约定甲方(出售方曹放军)将位于阳罗洲镇城北路所建商住综合楼第二栋第三单元第二层东套房屋(3室2厅1厨2)，面积约138.62平方米房屋出售给原告，单价1208元/平方米，总价款为人民币167400元(包办房产证费用):同时合同对付款方式、交房时间、办证期限等作出了明确约定。合同签订后，原告分四次向被告曹放军交付购房款16万元，剩余购房款7400元待交付房产权证时一并结清。2017年年底房屋建成时被告曹放军及沅江城南建筑有限公司阳罗项目部没有及时与原告办理交付手续。2018年5月，该套房被迁户彭寅成，彭武(父子关系)侵占并装修，至今原告无法取得该房产。原告认为，被告曹放军及沅江城南建筑有限公司阳罗项目部明知该套房产已由原告购买并已经交付购房款，对拆迁户彭寅成、彭武侵占该套房产而不采取有效措施制，不能向原告交付房屋，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院。

被告沅江市城南建筑有限公司未向本院提交书面答辩。

被告曹放军辩称，原、被告之间确实签订了购房合同，被告确实收到了原告的购房款16万元（包括押金8万元），剩余7400待交付房产权证时一并结清。被告所建的房屋也都是合法的，但是现在还没有房产证。原告已经支付16万元，被告已同意交付房屋给原告。现房屋由彭寅成、彭武侵占，被告认为其侵占与被告无关。原告请求法院判令被告支付原告违约金16万元的诉讼请求不符合法律规定，没有事实依据和法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：

1、原、被告提交的《房屋购销合同》及被告曹放军出具的房款收据，足以证明原、被告于2017年4月11日签订房屋买卖合同，且已支付被告曹放军16万元购房款的事实，被告沅江市城南建筑有限公司阳罗项目部不是房屋的开发商，且不具有对外代表城南建筑有限公司的法律效力，被告公司仅负责房屋的的承建，不参与房屋的销售；故不能达到原告所主张的被告沅江市城南建筑有限公司系房屋出售方以及被告所陈述的已履行交房义务的证明目的；

2、被告曹放军提供的《共同开发合同》及《退股转让合同书》、因该两份合同系被告曹放军与其合伙人之间的内部合同，被告曹放军提供的《拆迁补偿协议》系陈焕之与彭寅成、彭武签订，均与本案不具有关联性，对其证明效力不予认定；

3、被告曹放军提供的陈顺忠的录音材料，根据被告曹放军与陈顺忠的通话内容，陈顺忠并未明确表示被告当时已告知原告***房屋已交付，仅能证实当时原告及陈顺忠在被告曹放军的陪同下去看了涉案房屋，不能达到被告已交付房屋给原告的证明目的；

4、被告提供的阳罗派出所情况说明及国土资源交易中心国有家安设使用权挂牌出让成交确认书及完税证明等证据，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以认定。

本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，原告***委托案外人陈顺忠与被告曹放军签订《房屋购销合同》，合同约定被告曹放军将位于阳罗洲镇城北路所建商住综合楼第二栋第三单元第二层东套房屋出售给原告，面积为138.62平方米，单价1208元/平方米，购房款为167400元(包含办理房产证费用)，交房时间为2017年11月11日，对房屋如何交付未作约定。合同签订后，原告***于2017年12月15日支付被告曹放军购房定金50000元、2018年2月11日支付50000元、2018年4月2日支付40000元、2019年3月1日支付20000元，总计已支付160000元，剩余款项7400元双方约定待被告曹放军交付房屋产权证时一并结清。

另查明，房屋2018年1月7日完工，2018年3月，涉案房屋被案外人彭寅成、彭武侵占并装修，现侵占人已入住该涉案房屋，该房屋未办理产权登记手续。

再查明，被告沅江市城南建筑有限公司并非涉案房屋的房地产开发企业，沅江市城南建筑有限公司阳罗项目部不具有对外代表城南建筑有限公司的法律效力，其仅负责房屋的承建，不参与房屋的销售。

本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原告***与被告曹放军于2017年4月11日签订《房屋购销合同》，合同签订后，原告***分四次共计向被告曹放军支付购房款160000元，被告应当履行向原告交付房屋的义务，现该涉案房屋已被案外人彭寅成、彭武侵占入住，合同已无法继续履行，故对原告要求被告曹放军返还购房款160000元及利息的诉讼请求，依法予以支持。原、被告签订的合同中虽盖有被告沅江市城南建筑有限公司阳罗项目部的签章，但被告沅江市城南建筑有限公司阳罗项目部并非房屋开发商，不具有对外代表城南建筑有限公司的法律效力，被告公司仅负责房屋的的承建，不参与房屋的销售，原告的160000元购房款也是由被告曹放军收取并出具的收据，故对原告要求被告沅江市城南建筑有限公司承担返还购房款的请求，本院依法不予支持。被告曹放军庭审辩称，其已于2018年2月11日带原告及案外人陈顺忠看了涉案房屋，已完成房屋交付义务，原告应当向房屋侵占人主张权利。原、被告合同约定房屋的交付时间为2017年11月11日，但未就房屋如何交付作明确约定，后因房屋2018年1月7日才完工，故将交房时间延迟，现被告提交的证据不足以证明原、被告对房屋的交付时间作了新的约定，且被告已将房屋交付给原告，故对被告的抗辩意见不予采信。对于原告主张的要求被告支付原告违约金16万元，该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，因本案涉案房屋的出卖人不是房地产开发企业，原告主张的该项请求无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：

一、解除原告***与被告曹放军于2017年4月11日签订的《房屋购销合同》；

二、由被告曹放军于本判决书生效后十日内支付原告***购房款160000元及利息（自2017年12月15日起以50000元为基数计算至2018年2月11日，自2018年2月11日起以100000元为基数计算至2018年4月1日，自2018年4月2日起以140000元为基数计算至2019年2月28日，自2019年3月1日起以160000元为基数计算至付清之日止，以上利息均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。

本案案件受理费1750元，由被告曹放军承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。

审　判　长　　罗　珊

人民陪审员　　曾雪军

人民陪审员　　彭　健

二〇一九年八月十六日

法官　助理　　王　秋

书　记　员　　李佳俊

附相关法律法规：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。