江苏亚星园林工程有限公司、徐州晚宴餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏03民终536号

上诉人（原审原告）：江苏亚星园林工程有限公司，住所地徐州市大学路9号。

法定代表人：李文勇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：潘红云，该公司主任。

委托诉讼代理人：张玉祥，江苏苏彭律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：徐州晚宴餐饮管理有限公司，住所地徐州市滨湖新天地B区9、10号。

法定代表人：鲍健洪，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王鑫，江苏立志律师事务所律师。

上诉人江苏亚星园林工程有限公司（以下简称亚星公司）、徐州晚宴餐饮管理有限公司（以下简称晚宴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亚星公司的委托诉讼代理人潘红云、张玉祥，上诉人晚宴公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

亚星公司上诉请求：1、撤销徐州市泉山区人民法院(2021)苏0311民初2725号民事判决书，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清和错误。1、一审法院没有认定上诉人与被上诉人2018年10月1日后租金按照每年50万元计算错误，上诉人与被上诉人在合同租赁期限到期后，由于上诉人与徐州市泉山区金山街道茶棚社区的(以下简称茶棚社区)合同到期尚未续签，双方在2019年3月2日约定：1、甲方保证乙方房屋正常使用。2、在甲方与茶棚社区租地合同签订前房租按照原合同执行年租金30万元，续租合同再行商定。3、租金按实际使用的月计算支付，不足月的按天计算，多退少补。可以看出被上诉人一直占有租赁物继续使用，合同的租金条款是附条件的，待上诉人与茶棚社区租赁合同签订后决定，再结合证人刘某,4的证言，上诉人提供的聊天记录，证明被上诉人收到2018年10月1日的租赁合同时并未提出书面异议，根据《民法典》第140条、142条、158条的规定，被上诉人意思表示真实，附生效条件的民事法律行为生效。一审法院认定仍按照原合同租金每年30万元计算错误，所以认定被上诉人应向上诉人支付租金的数额错误。2、一审法院认定应付水电费数额错误，上诉人在一审中的诉讼请求要求被上诉人支付水电费352817元，其中水费44209元、电费235688元，2019年3月2日后产生的水电费110355元。一审法院遗漏了电费235688元，被上诉人在2019年3月29日给付水电费87435元，所以一审法院认定租金和已付水电费均不清。3、由于一审法院错误的没有认定2018年10月1日上诉人与被上诉人的租赁合同，故其在认定违约金的计算上没有按照合同中约定的违约责任计算，应予以纠正。

针对亚星公司的上诉，晚宴公司辩称，亚星公司的上诉理由不能成立。1、双方在2018年10月1日之后形成不定期租赁合同法律关系，双方通过备忘录确认，按照原合同每年30万元来计算租金，50万元的租金双方没有签订合同，一审判决认定每年30万元正确。2、一审中亚星公司出具的对账单载明了水电费的具体金额，应以其为准。一审中亚星公司没有提供水电费相应的证据，仅仅按照自己统计的数据，一审法院予以支持了相应的部分是错误的。3、双方在2018年10月1日之后没有签订合同，亚星公司要求按照其所提供的空白合同范本计算违约金没有事实根据。

晚宴公司上诉请求：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2021)苏0311民初2725号民事判决书，发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审部分诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“晚宴公司也应当向亚星公司支付此期间占用使用费”属于认定事实错误。(一)2019年9月18日，徐州市泉山区应急管理局作出徐泉金应急责改【2019】0078号《责令限期整改指令书》，要求对涉案租赁房屋检查存在的消防问题予以整改。2019年9月26日，徐州市泉山区应急管理局作出徐泉金应急复查【2019】0078号《整改复查意见书》，涉案租赁房屋已关门停业。刘某,4证人证言可以证实：在2020年9月底从上诉人徐州晚宴餐饮管理有限公司处承租涉案租赁房屋。被上诉人江苏亚星园林工程有限公司一审诉讼请求中2019年-2020年度，涉案租赁房屋也未产生水电费，均可以印证上诉人自2019年9月18日以后未再继续使用涉案租赁房屋的客观事实。(二)刘某,4证人证言可以证实：被上诉人以上诉人拖欠其房屋租金为由，将上诉人酒店经营的设备设施托运至其办公区。可以印证租赁房屋自2019年9月18日以后并非在上诉人的控制、占有之下。(三)2019年3月2日，上诉人与被上诉人签订《会谈笔录》，鉴于江苏亚星园林工程有限公司(以下称甲方)与徐州晚宴餐饮管理有限公司(以下称乙方)原签订的用于经营“印象徐州园林酒店”的房屋租赁合同于2018年9月30日到期，乙方目前仍正常经营，经双方协商达成以下共识：1、甲方仍保证乙方房屋的正常使用。2、在甲方与茶棚居委会租地合同签订前按照原来合同执行年租金300000元(大写叁拾万元整)，续租合同再行商定。3、租金按实际使用的月计算支付，不足月的按天计算，多退少补。根据《会谈笔录》，上诉人与被上诉人双方计算房屋租金以实际使用为准；整月的，以实际使用的月数计算；不整月的，以实际使用的天数计算，计算房屋租金标准是300000元/年。2019年3月2日，上诉人与被上诉人双方对账确认未付房屋租金287325元。自2019年3月3日起至2019年9月18日止，未付房屋租金300000元/年/12个月*5个月+300000元/年/365天*(28+12)天=157877。未付房屋租金总计：287325+157877-100000-75000=270202元。(四)依据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，上诉人与被上诉人双方自2018年10月1日起形成不定期房屋租赁合同关系，双方可以随时解除合同。(五)依据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，自2019年9月18日起，上诉人以自己的行为解除与被上诉人的房屋租赁合同，被上诉人没有采取适当措施致使涉案租赁房屋租金收益损失扩大，不得就扩大的【2019年9月18日-2020年9月25日期间】的损失要求赔偿。二、一审判决认定“晚宴公司还应向亚星公司支付水电费67129元”属于认定事实错误。(一)2019年3月2日，上诉人与被上诉人双方对账确认未付水电费44209元。(二)自2019年3月3日起至2019年10月28日止，水费、电费上诉人与被上诉人双方未对账确认。被上诉人一审提交此期间单方统计房租、水费、电费数据：1、对账单【2019年7月31日】：(1)至2019年9月30日，房租95243元、电费300966元、水费51851元；(2)2019年10月至2020年7月，房租416667元、电费0元、水费0元。2、对账单【2019年9月24日】：(1)至2019年9月30日，房租295243元、电费300966元、水费51851元；(2)2019年10月至2020年9月，房租500000元、电费0元、水费0元。3、2019年3月2日对账认可签字后收款明细表：水费为:1177+1292+777+1180+1722+3162+1004+0=10314元。电费为：19334+15842+10245+8817+9057+23619+10470+2657=97384元。亚星公司一审前后提交的统计水电费数据自相矛盾，存在虚假陈述的情形。在双方未对账确认的情形下，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。

针对晚宴公司的上诉，亚星公司辩称，双方之间的合同是房屋租赁合同，不是饭店承包合同。晚宴公司的经营行为不是租赁合同的内容，在2019年12月11日亚星公司在与茶棚社区居委会签订承包合同后，亚星公司的总经理张海燕既向晚宴公司的鲍健洪发送微信合同，告知租赁合同的租金变更为每年50万元，晚宴公司的鲍健洪一直未有异议。在2020年8月28日亚星公司的经办人潘红云在向其发送微信合同中，鲍健洪也予以认可，两份合同内容相同，租赁物一直在晚宴公司占有控制之下。一审法院认定晚宴公司尚欠亚星公司水电费，遗漏了在2019年3月2日晚宴公司鲍健洪签署的电费235688.75元，认定事实错误，应当将电费遗漏的予以补足。

江苏亚星园林工程有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐州晚宴餐饮管理有限公司支付租金及水电费用1148060元；2、判令晚宴公司支付违约金300000元；3、晚宴公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实如下：1999年1月1日，亚星公司与本市茶棚村委会签订《荒山及老果园土地承包合同书》约定：亚星公司承包茶棚村委会所属的荒山、老果园土地332.38亩，承包期限为20年，自1999年1月1日至2018年12月31日，自1999年1月1日至2008年12月31日每年承包金5.3万元，2009年1月1日至2018年12月31日，每年承包金在5.5万元的基础上逐年递增6%，承包期间，亚星公司有自主生产经营和合理开发、使用土地的权利。

亚星公司（甲方）曾与案外人徐州市小白羊餐饮连锁管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将原望湖山庄酒店（含甲方新亭子五个、厨房二间、接待室一间）租赁给乙方经营管理（餐饮业）；租赁期5年，自2012年10月1日至2017年9月30日；年租金30万元，2015年9月起递增率为5%，水、电押金2万元，租金每6个月支付一次，在计房租之日起提前二十日支付（在甲方未移交新建亭子、厨房和接待室之前租金按23万元/年计算）；甲方保证乙方经营场所水电正常供应，乙方必须按月足额支付水电费；甲方可享受在本酒店签单销售（八折优惠），所有签单消费款在交租金内扣取。

2015年12月24日，亚星公司（甲方）与徐州市小白羊餐饮连锁管理有限公司的法定代表人蔡松龙（乙方）签订《酒店租赁补充合同》一份，约定：1、乙方应合法守信经营，在新装修店开业前将前期所欠费用全部付清。2、酒店用水装表计量（假山用水除外），甲方按实收费（以徐州市水费标准）。3、乙方因改造和扩建酒店所需移植的苗木、地被由甲方负责，费用由乙方承担，乙方愿以5万元餐费付给甲方进行折抵。4、乙方因经营需要对现有房屋进行改造和扩建，改造和扩建费用由乙方承担，房屋租赁合同期内乙方有使用权，合同期满使用权自行终止，房屋所有权归甲方所有。

2017年1月21日，亚星公司（甲方）、徐州市小白羊餐饮连锁管理有限公司的法定代表人蔡松龙（乙方）与晚宴公司法定代表人鲍健洪（丙方）签订《还款协议》一份，约定：因蔡松龙欠亚星公司2015年5月至2016年7月酒店房租及水电费52400元，由于无力偿还，现经三方协商，同意由鲍健洪进行偿还蔡松龙欠亚星公司房租及水电费，蔡松龙同意抵减鲍健洪应支付映像徐州园林店转让费52400元。经三方协商，达成共识，并制定还款计划，具体如下：一、由鲍健洪承担偿还亚星公司房租及水电费52400元的还款责任。二、协议签订后鲍健洪支付亚星公司房租及水电费52400元，从2017年1月-2017年12月每月15日前支付43666元。三、如到期未还款由鲍健洪承担法律责任，并承担逾期利息，利息按月息1.5%计算。

2019年3月2日，亚星公司法定代表人李文勇与晚宴公司法定代表人鲍健洪签订《会谈笔录》一份，载明：鉴于亚星公司（甲方）与晚宴公司（乙方）原签订的用于经营“印象徐州园林酒店”的房屋租赁合同于2018年9月30日到期，乙方目前仍正常经营，经双方协商达成以下共识：1、甲方仍保证乙方房屋的正常使用。2、在甲方与茶棚居委会租地合同签订前房租按照原合同执行年租金30万元，续租合同再行商定。3、租金按实际使用的月计算支付，不足月的按天计算，多退少补。

同日，亚星公司制作的《明细分类账簿》显示2019年1月26日前晚宴公司欠付水电费42714元，当日记载欠付水电费1495元，合计欠付水电费44209元。晚宴公司法定代表人鲍健洪在该《明细分类账簿》签署姓名及日期。

同日，亚星公司制作的另外一份《明细分类账簿》显示，截止至2019年2月14日，晚宴公司欠付的租金合计为287325元。晚宴公司的法定代表人鲍健洪在该《明细分类账簿》签署姓名及日期。

2019年8月13日，亚星公司与本市泉山区金山街道茶棚社区签订《土地租赁合同》一份，约定：亚星公司租赁茶棚社区所属的大学路9号土地，所租赁土地用于花卉、苗木、农业培育种植、培训办公及经营，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月31日，年租金100万元，每两年交一次，租金从第二阶段递增5万元。

2020年9月25日，亚星公司通过EMS向晚宴公司邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明：“徐州晚宴餐饮管理有限公司董事长、鲍健洪：你租用我公司的房屋用于经营印象徐州园林酒店，由于你长期拖欠房租及水电费已构成违约，现与你解除房屋租赁合同，并限期于2020年9月30日前结清所欠款项并撤出你所有物品，逾期视为自动放弃。”。

次日，亚星公司的工作人员又通过微信的方式向晚宴公司的法定代表人鲍健洪发送了上述解除租赁合同通知书。

另查明，2019年3月29日，晚宴公司法定代表人鲍健洪向亚星公司的法定代表人李文勇的妻子张海艳银行账户转款87435元，备注为“付园林房租水电费”；2019年5月30日转款100000元，备注为“付亚星园林房租”；2019年7月22日转款75000元，备注为“园林房租”。

徐州市泉山区应急管理局曾于2019年9月18日对晚宴公司的经营进行执法检查，并于同日向晚宴公司下发了《责令限期整改指令书》，载明：“泉山区映像大酒店：2019年9月18日，对你单位进行检查，发现你单位存在下列问题：1.院内配电箱无漏电保护，一闸多用。2.部分灭火器过期。3.煤气罐间煤气罐与煤气管道连接处正在严重漏气，且无燃气报警装置，无人监管。4.厨房闸刀盒无盖。5.操作台抽油烟机护罩表面直接布置线路，护罩高温发热，严重影响线路安全。”，徐州市泉山区应急管理局遂责令晚宴公司于2019年9月19日前整改完毕，并要求晚宴公司整改期间，采取措施确保安全生产。2019年9月26日，徐州市泉山区应急管理局在对晚宴公司复查的过程中发现晚宴公司已关门停业。

2021年3月24日，亚星公司以诉称理由起诉来院。晚宴公司以辩称理由予以反驳，经调解无效。

亚星公司为证明后期双方之间签订了年租金为50万元的房屋租赁合同，向本院提交了《房屋租赁合同》一份、证人刘某,4证言一份、微信聊天截图一张。

晚宴公司质证认为：《房屋租赁合同》的真实性无法确认，因该房屋租赁合同仅有加亚星公司的签章，没有晚宴公司的签章和确认，不属于双方签订的合同，而是亚星公司单方打印的合同范本，双方间基于该合同所载明合同条款所对应的法律关系没有成立。证人刘某,4的证言除合同签章的问题外，其他陈述客观真实，证人证言足以证实案涉房屋属于违法建筑应予拆除。同时，在2020年10月份之后至今，亚星公司与证人之间形成事实租赁合同的法律关系，对于晚宴公司转让给证人的设施被亚星公司拉到亚星公司的办公场所，也足以证实是亚星公司在控制案涉的租赁房屋，而且将房屋租给证人的是亚星公司，不是晚宴公司。微信聊天截图不具有合法性，晚宴公司代理人要求查阅截图上下内容，遭到拒绝。该截图即使系真实的也仅能证明亚星公司盖章，也不能证明晚宴公司签章。

亚星公司为证明2019年3月2日对账后，至2019年10月28日晚宴公司欠付水电费情况，向本院提交了水电费清单复印件8张。晚宴公司质证认为：真实性不认可，该证据系亚星公司单方制作，没有提供相应的证据予以佐证，应为当事人陈述不属于书证。

一审法院认为，关于亚星公司主张的房租标准问题，亚星公司主张自2018年10月1日起年租金为50万元，亚星公司为证明其此项意见，向本院提交了无晚宴公司签名盖章的房屋租赁合同一份、微信聊天截图一张及证人刘某,4的证人一份。对此，本院认为，即使微信聊天记录系真实的，对话相对方也仅是表示“新股东要看原合同你把时间改到19-2025就行盖一下公司章先给我一份”，从该表述中无法得出晚宴公司与亚星公司就亚星公司提供的房屋租赁合同达成了合意。证人刘某,4虽然陈述晚宴公司曾向其展示了加盖晚宴公司公章的年租金为50万元的租赁合同，即便证人刘某,4的此项陈述系真实的，晚宴公司向刘某,4展示年租金50万元的合同也是为了让刘某,4按年租金50万元的标准向亚星公司支付房租，刘某,4亦陈述其是按年租金50万元的标准向亚星公司支付的租金。在晚宴公司未向亚星公司返还加盖晚宴公司公章的租赁合同的情况下，无法得出就年租金50万元的租赁合同原晚宴公司双方达成了一致意见。因此，亚星公司主张2018年10月1日起租金标准为50万元/年因举证不足，本院不予采信，晚宴公司仍需按30万元/年的标准向亚星公司支付房租。

关于晚宴公司欠付亚星公司房租数额的问题，亚星公司主张晚宴公司2020年9月30日撤场，而晚宴公司主张其于2019年9月18日撤场。晚宴公司主张因亚星公司提供的房屋消防不过关被应急管理局责令停业整改，因此晚宴公司不应支付2019年9月18日之后的房租。对此，本院认为，徐州市应急管理局出具的《责令限期整改指令书》中载明的需要整改的项目为晚宴公司经营过程中使用的项目，与案涉房屋的消防验收关系不大，且徐州市应急管理局仅是要求晚宴公司进行整改，并未要求晚宴公司停业。因此，晚宴公司的此项抗辩意见不成立。另，证人刘某,4陈述其是2020年9月底从晚宴公司手中接手了案涉酒店的经营，晚宴公司认可证人刘某,4的此项陈述。即使晚宴公司于2019年9月18日停止了经营，但其一直未与亚星公司进行交接，直至2020年9月底将案涉酒店转让给证人刘某,4进行经营，晚宴公司也应向亚星公司支付此期间的占有使用费。结合2019年3月2日晚宴公司认可还欠亚星公司租金287325元以及晚宴公司2019年5月30日支付100000元，2019年7月22日支付75000元的情况，故晚宴公司还应向亚星公司支付租金587325元（287325元+300000元+300000元/年÷12月×7月-100000元-75000元）。

关于亚星公司主张的水电费的问题，亚星公司主张晚宴公司欠付水电费352817元，但亚星公司提供的自行制作的落款日期为2020年7月31日的对账单显示2019年10月之后无水电费信息，该情况与徐州市泉山区应急管理局复查整改情况显示的晚宴公司2019年9月26日停业的信息能够吻合，也即2019年9月26日之后晚宴公司不再经营，也不再产生新的水电费。庭审中，亚星公司又提交了自行制作的2019年3月2日之后晚宴公司使用的水电费明细，该明细显示了2019年2月至2019年10月期间，晚宴公司使用的水电表本月读数、上月读数以及本月使用量等信息，该明细显示2019年3月2日之后晚宴公司使用的水电费合计为110355元，加上2019年3月2日之前晚宴公司欠付的水电费44209元，水电费合计为154564元，晚宴公司2019年3月29日向亚星公司支付了87435元水电费，故晚宴公司还应向亚星公司支付水电费67129元（154564元-87435元）。

关于亚星公司主张的违约金的诉请，亚星公司主张双方就年租金50万元签订了租赁合同，故依据该租赁合同的约定晚宴公司应向亚星公司支付违约金。对此，本院认为，亚星公司并未提供足够的证据证明晚宴公司同意与亚星公司签订年租金为50万元的租赁合同，故亚星公司依据该合同向晚宴公司主张违约金依据不足，本院不予支持。晚宴公司迟延支付房租及水电费必然给亚星公司造成损失，亚星公司的此项诉请，本院予以调整为自2019年3月3日起至2019年8月19日，以331534元为基数（44209元+287325元），按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至2021年2月1日止，以331534元为基数，按全国银行间同业拆借利率计算；2021年2月1日起至实际支付之日止，以654454元（67129元+587325元）为基数，按全国银行间同业拆借利率计算。

遂判决：一、徐州晚宴餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向江苏亚星园林工程有限公司支付租金587325元、水电费67129元；二、徐州晚宴餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向江苏亚星园林工程有限公司支付上述款项的利息（2019年3月3日起至2019年8月19日，以331534元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至2021年2月1日止，以331534元为基数，按全国银行间同业拆借利率计算；2021年2月1日起至实际支付之日止，以654454元为基数，按全国银行间同业拆借利率计算）；三、驳回江苏亚星园林工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17833元，由徐州晚宴餐饮管理有限公司负担8200元，江苏亚星园林工程有限公司负担9633元。

本院二审期间，亚星公司提交以下证据材料：1、2019年3月2日晚宴公司鲍健洪签署的会谈笔录附件《明细分类账本》载明晚宴公司尚欠电费235688.75元，证明在2019年3月2日前晚宴公司尚欠亚星公司电费的数额。2、亚星公司总经理张海燕与晚宴公司鲍健洪的微信聊天记录截图打印件，证明在2019年12月11日亚星公司即向晚宴公司提出了租赁合同租金的变更和相应的违约条款。3、亚星公司制作的与晚宴公司往来明细表，证明晚宴公司欠亚星公司租金、水电费的明细。

晚宴公司发表质证意见：1、晚宴公司财务和亚星财务对账凭证，其中的余额不是晚宴公司欠付费用，而是晚宴公司的余额，财务对账后需要法定代表人签字，其真正的水电费就是1495＋15429；下面备注“应向徐州园林店新”表示晚宴公司的会计制作的与对方对账时交给对方的。2、对于证据二的真实性无异议，该聊天记录仅能反映出双方就新的租赁合同续签磋商过程，而且晚宴公司的法定代表人并没有对条款作出任何回应。同时，该聊天记录的时间是2019年12月11日，通过亚星公司的经理的陈述，恰恰说明应急管理局2019年9月18日责令限期整改责任书责令整改的项目是针对亚星公司作出的，该整改的义务属于亚星公司，也可以印证2019年9月18日之后涉案房屋晚宴公司无法承租使用应当由亚星公司承担相应的法律责任。3、对于证据三的明细表属于亚星公司单方制作，没有相应证据予以佐证，证据形式属于当事人陈述，在没有提供相应证据佐证的情况下不能作为证据使用。

二审查明，2020年7月31日，亚星公司出具《亚星园林与印象徐州对账单》：至2020年7月31日印象徐州餐饮欠款864727元：（1）房租：至2019年9月30日欠95243元，2019年10月至2020年7月欠416667元，合计511910元；（2）至2019年9月30日欠电费：300966元；（3）至2019年9月30日欠水费：51851元。对账单加盖有亚星公司的公章。

2020年9月30日，亚星公司出具《亚星园林与印象徐州对账单》：至2020年7月31日印象徐州餐饮欠款1148060元：（1）房租：至2019年9月30日欠295243元，2019年10月至2020年7月欠500000元，合计795243元；（2）至2019年9月30日电费：300966元；（3）至2019年9月30日水费：51851元。对账单加盖有亚星公司的公章。

二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、亚星公司主张的租金标准及违约金应否予以支持。2、晚宴公司欠付水电费应如何认定。3、晚宴公司欠付房租数额应如何认定。

本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案中，引发双方之间民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

关于亚星公司主张的租金标准及违约金应否予以支持的问题。亚星公司主张应以其于2019年12月11日向晚宴公司提出的租赁合同中约定的年租金50万元的标准和违约条款，并自2018年10月1日起计算租金及违约金。晚宴公司对此不予认可。经查，亚星公司法定代表人李文勇与晚宴公司法定代表人鲍健洪于2019年3月2日签订的《会谈笔录》载明：双方原房屋租赁合同于2018年9月30日到期后，亚星公司仍保证晚宴公司房屋的正常使用，在亚星公司与茶棚居委会租地合同签订前房租按照原合同执行年租金30万元，续租合同再行商定。亚星公司提交的微信聊天截图仅表明亚星公司向晚宴公司发送了新的合同，但并不能证明双方就该新合同达成了一致意见，且该合同并无晚宴公司的签章，亚星公司亦未提交其他证据予以佐证。故，亚星公司的该项主张，本院不予支持。

关于晚宴公司欠付水电费金额应如何认定的问题。根据已查明的事实，亚星公司分别于2020年7月31日、2020年9月30日出具的《亚星园林与印象徐州对账单》载明：除租金变化外，水电费金额是一致的，晚宴公司对此予以认可。水电费合计为300966+51851=352817元。晚宴公司于2019年3月29日向亚星公司支付了87435元水电费，故晚宴公司还应向亚星公司支付水电费265382元（352817元-87435元）。

关于晚宴公司欠付房租数额如何认定的问题。一审法院结合合同约定及双方履行情况，认定晚宴公司于2019年9月18日之前欠付租金587325元（287325元+300000元+300000元/年÷12月×7月-100000元-75000元）并无不当。晚宴公司主张其不应支付2019年9月18日之后的房屋占有使用费。亚星公司对此不予认可。首先，徐州市应急管理局于2019年9月18日出具的《责令限期整改指令书》载明：整改期间，你单位应当采取措施，确保安全生产。即徐州市应急管理局并未要求晚宴公司停业。其次，证人刘某,4于一审中陈述系从晚宴公司手中于2020年9月底接手的案涉房屋。再次，晚宴公司主张其已于2019年9月18日将房屋交付给亚星公司，但并未举证予以证明。故，一审法院认定晚宴公司应支付2019年9月18日之后的房屋占有使用费并无不当。晚宴公司迟延支付房租及水电费必然给亚星公司造成损失，亚星公司的此项诉请，本院调整为自2019年10月1日起至实际支付之日止，以852707元（587325元+265382元）为基数，按全国银行间同业拆借利率计算。

综上所述，根据二审新证据，亚星公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人晚宴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初2725号民事判决第一项“徐州晚宴餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏亚星园林工程有限公司支付租金587325元、水电费67129元”为“徐州晚宴餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏亚星园林工程有限公司支付租金587325元、水电费265382元”；

二、变更徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初2725号民事判决第二项“被告徐州晚宴餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏亚星园林工程有限公司支付上述款项的利息（2019年3月3日起至2019年8月19日，以331534元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至2021年2月1日止，以331534元为基数，按全国银行间同业拆借利率计算；2021年2月1日起至实际支付之日止，以654454元为基数，按全国银行间同业拆借利率计算）”为“徐州晚宴餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏亚星园林工程有限公司支付上述款项的利息（自2019年10月1日起至实际支付之日止，以852707元为基数，按全国银行间同业拆借利率计算）”；

三、驳回江苏亚星园林工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费案件受理费17833元，由徐州晚宴餐饮管理有限公司负担10501元，江苏亚星园林工程有限公司负担7332元。

江苏亚星园林工程有限公司预交的二审案件受理费17833元，由徐州晚宴餐饮管理有限公司负担10501元，江苏亚星园林工程有限公司负担7332元。

徐州晚宴餐饮管理有限公司预交的二审案件受理费5800元，由徐州晚宴餐饮管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　伟

审 判 员　　李　琳

审 判 员　　王素芳

二〇二二年四月十一日

法官助理　　董新西

书 记 员　　陆滢冰