某某与山东凯泽房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

山东省广饶县人民法院

民事判决书

（2015）广商初字第358号

原告***。

委托代理人**，广饶乐安法律服务所法律工作者。

被告山东凯泽房地产开发有限公司，住所地：广饶县花苑路西段南侧。

法定代表人***，该公司董事长。

委托代理人***，山东广胜律师事务所律师。

原告****被告山东凯泽房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告***于2015年4月24日诉来本院。本院受理后，依法由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告***委托代理人**，被告山东凯泽房地产开发有限公司委托代理人***，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，2013年12月1日，原、被告签订房屋认购协议，原告以按揭方式购买被告商品房。原告于2013年12月8日前共向被告支付购房首付款845748元。现原告因按揭贷款未通过审批，不能履行认购协议。经原告多次向被告主张，被告拒不返还购房款。请求法院依法判令原、被告解除合同，被告返还原告购房款845748元，诉讼费用由被告负担。

被告山东凯泽房地产开发有限公司辩称，1、原告要求解除凯泽翡翠城房屋认购协议，没有合同依据和法律依据。2、原告并没有按照认购协议约定向被告提供房屋贷款相关资料。原告诉状中称因贷款审批不通过不能履行协议不是事实。按揭贷款审批是否通过并不影响原告履行认购协议的义务。3、双方签订的认购协议不违背法律、法规的强制性规定，为合法有效的协议，合同双方均应严格履行，被告要求原告继续履行协议。请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。

庭审中，原告为证实自己主张的事实和理由，向本院提交了以下证据：

证据一，凯泽翡翠城房屋认购协议一份，拟证明原、被告双方于2013年12月1日签订房屋认购协议。

证据二，被告出具的收据3份。拟证明原告已经交纳了购房款845748元。

在庭审过程中，被告对原告提供的证据发表了以下质证意见：

对证据一的真实性没有异议，该证据能够证明认购协议中对原告方解除协议的条件没有认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认购协议包含了商品房销售合同的主要内容，被告也按照约定收取了原告的部分购房款，该认购协议应视同为商品房购买合同。对证据二的真实性及证明目的均无异议。需要说明，原告所交的购房款中已包含认购协议约定的定金2万元。

被告未提交证据。

本院认为，原告提交的证据一、证据二，被告对其真实性均无异议，符合证据形式要件，本院予以采信。

根据本院采信的证据证明的事实及庭审查明的情况，本院确认以下法律事实：

2013年12月1日，原、被告签订房屋认购协议，约定原告以按揭方式购买被告位于凯泽翡翠城B18号楼2单元302室的商品房一套，总价款为1395748元，支付方式为按揭付款，首付款845748元于2013年12月8日前付清，同时原告向被告提供办理按揭贷款的资料。协议并确定原告在签订协议时已交付购房款742971元，含定金20000元。协议并约定，如因原告原因无法办理按揭，原告应在接到被告通知后15日内付清全部房款，否则，被告有权解除合同，定金20000元不予返还，购房款无息退还原告。协议签订后，原告于2013年12月8日向被告支付购房款102777元。现原告以按揭贷款未通过审批，无法办理按揭为由，要求与被告解除房屋认购协议。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的房屋认购协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，对合同双方当事人均具有约束力。因购房协议约定价款支付方式为按揭付款，现原告以无法办理按揭为由要求解除房屋认购协议，其理由成立，原告要求解除与被告签订的房屋认购协议的诉讼请求，本院予以支持。房屋认购协议明确约定定金为20000元，原告作为交付定金方，提出解除合同，无权要求返还定金。依据《商品房销售管理办法》第二十二条，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，原告与被告未订立商品房买卖合同，被告收取原告的购房款845748元，扣除定金20000元，其余825748元应予返还，原告要求被告返还购房款845748元，该诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。被告称认购协议包含了商品房销售合同的主要内容，应视同为商品房买卖合同，因该认购协议未约定房屋交付使用条件、办理产权登记有关事宜等内容，不具备商品房买卖合同的主要内容，被告该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款之规定，判决如下：

一、原告***与被告山东凯泽房地产开发有限公司签订的房屋认购协议解除。

二、被告山东凯泽房地产开发有限公司返还原告***购房款825748元，于本判决生效后十日内一次性付清。

三、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12357元，减半收取6179元，由原告***负担150元，由被告山东凯泽房地产开发有限公司负担6029元。原告已预交案件受理费，被告于本判决生效后十日内将其应负担的案件受理费6029元直接支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。

审判员***

二〇一五年六月十一日

书记员***

附本判决书适用法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《商品房销售管理办法》

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。