江阴市利港建筑安装工程有限公司与江阴中威智能设备有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏02民终2871号

上诉人（原审被告）:江阴市利港建筑安装工程有限公司，住所地江阴市临港新城利港滨江西路938号。

法定代表人：华生其，该公司经理。

委托诉讼代理人：黄健，江苏法德东恒律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江阴中威智能设备有限公司，住所地江阴市临港新城申港街道申南村张家桥297-2号。

诉讼代表人：沙昳，该公司破产管理人负责人。

委托诉讼代理人：陆璟瑶，江苏维一律师事务所律师。

上诉人江阴市利港建筑安装工程有限公司（以下简称利港建筑公司）因与被上诉人江阴中威智能设备有限公司（以下简称江阴中威公司）确认合同无效纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初7963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

利港建筑公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回江阴中威公司的诉讼请求。事实和理由：1.首先，其债权客观存在，且其系善意第三人，法院查封的效力不能对抗其，无论《以房抵偿协议书》在签订之时有效与否，到2015年10月31日，法院查封已解除，该《以房抵偿协议书》依法都已经成为有效合同，至于2015年11月25日开始的新的法院查封，并不影响《以房抵偿协议书》的法律效力。其次，案涉车间虽然没有产权证，但并不是违章建筑，也不影响实际使用。故案涉《以房抵偿协议书》合法有效。其同意案涉车间进行拍卖，但拍卖款所得应当归其所有。2.退一步，就算《以房抵偿协议书》无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，其因《以房抵偿协议书》取得的仅是车间，占有使用费并不属于其因《以房抵偿协议书》而实际取得的财产，故其仅需返还车间，无需支付占有使用费或其他费用，相反，江阴中威公司应向其支付欠款1688617.32元及相应利息。

江阴中威公司答辩称，1.《以房抵偿协议书》签订前，案涉车间处于被查封状态，且案涉车间至今未取得建设工程规划手续，故案涉《以房抵偿协议书》违反法律、行政法规的规定，应属无效。2.利港建筑公司自签订《以房抵偿协议书》后即占用案涉车间至今，因《以房抵偿协议书》无效，故利港建筑公司占用车间的行为属于非法占有，理应支付占有使用费。

江阴中威公司向一审法院起诉请求：1.确认其与利港建筑公司于2011年8月29日签订的《以房抵偿协议书》无效；2.利港建筑公司立即将抵债的资产返还给其并承担该抵债资产自2011年8月29日起至实际返还之日止的占有使用费（暂估80万元，具体待评估后确定）；3.利港建筑公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，江阴中威公司将第2项诉讼请求变更为：利港建筑公司立即将2011年8月29日《以房抵偿协议书》所涉车间返还给其并承担该资产的占有使用费（2019年12月6日以前的占有使用费按2446300元计算，自2019年12月7日起至实际返还之日止按296288.15元/年计算）。

一审法院认定事实：

一、江阴中威公司设立于2002年1月30日，现注册资本3668万元，其中股东张焕明占股1879.68万元、张春清占股330.12万元、张来兵占股1467.2万元。

二、2007年7月5日江阴中威公司取得位于江阴市申港镇申南村的14615.6㎡国有土地使用权［证号：澄土国用（2007）第8315号］。上述土地使用权部分的查封情况为：查封法院无锡市崇安区人民法院（以下简称崇安法院），案号（2009）崇民二初字第1309号，查封开始日期2009年11月10日-解封日期2011年11月9日；查封法院崇安法院，案号（2010）崇执字第255号，查封开始日期2010年5月12日-解封日期2012年5月11日；查封法院无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院），案号（2010）锡执字第75号，查封开始日期2010年6月23日-解封日期2012年6月22日；查封法院崇安法院，案号（2009）崇商初字第1254号，查封开始日期2010年10月22日-解封日期2012年10月21日；查封法院无锡中院，案号（2008）澄执字第0132-1号，查封开始日期2010年11月16日-解封日期2011年11月15日。

三、2011年8月29日，江阴中威公司与利港建筑公司、江苏明祯堂医疗器材有限公司（以下简称明祯堂公司）签订《以房抵偿协议书》，载明：因利港建筑公司、明祯堂公司长期拖欠利港建筑公司建筑工程款未付，利港建筑公司分别以江阴中威公司、明祯堂公司为被告向本院起诉，本院分别作出了（2011)澄西民初字第0076、0077号民事判决。现判决早已生效，确认江阴中威公司结欠利港建筑公司工程款1678662.32元、诉讼费9955元，合计1688617.32元；明祯堂公司结欠利港建筑公司工程款103万元、诉讼费7035元，合计1037035元。现三方经友好协商，达成下列以房抵偿协议:一、江阴中威公司将利港建筑公司施工建设的全部3074.40平方米车间抵偿给利港建筑公司，抵付江阴中威公司、明祯堂公司结欠利港建筑公司的全部工程款2725652.32元；二、由于上述用于抵偿的房屋无产权证，因此，如果今后能领取产权证时，由利港建筑公司直接将房产证领至利港建筑公司名下，领证所需费用及土地使用费由利港建筑公司自行承担，与江阴中威公司、明祯堂公司无关；三、鉴于上述用于抵押的房屋在江阴中威公司的厂区内，利港建筑公司可自行出租江阴中威公司或第三方，也可以委托江阴中威公司代为出租第三方，租金归利港建筑公司所有；四、江阴中威公司、明祯堂公司之间的债权债务处置与利港建筑公司无涉；五、本协议生效后，各方不得反悔，利港建筑公司不得以上述二份生效判决申请执行；六、…本协议经各方盖章或委托代理人签字后立即生效。

四、2018年8月8日，无锡中院裁定受理江阴中威公司破产清算案，并移交江阴市人民法院（以下简称江阴法院）审理。2018年11月9日，江阴法院指定江阴诚信会计师事务所有限公司为江阴中威公司管理人。

五、2019年9月26日，江阴中威公司申请对利港建筑公司占用的车间使用费及该车间占总建筑面积的比例所对应土地的使用费进行评估鉴定，经法院随机选定，委托无锡信达资产评估有限公司进行了评估，2019年12月23日，无锡信达资产评估有限公司出具锡信评报字（2019）第032号评估报告，评估意见为：对利港建筑公司占有江阴中威公司房产土地租金在评估基准日从2011年9月至2019年12月6日所表现的市场评估值为2446300元，厂房面积2942.87㎡，租金平均价100.68/㎡/年。为此产生评估费15000元。经质证，江阴中威公司并无异议，利港建筑公司认为：评估标的和抵偿协议的标的是不一致；评估的是租金，与占有使用费在法律上概念是不一致的，故评估报告与本案无关系。

上述事实，有江阴中威公司提供的《民事裁定书》、《决定书》、土地登记审批表、《以房抵偿协议书》、工商登记信息、土地查封清单及查封信息、评估报告及评估费发票及以及当事人的陈述等在卷予以佐证，法院予以认定。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，证号为澄土国用（2007）第8315号的土地使用权为江阴中威公司，该地上建筑物至今未取得相应的权证，江阴中威公司与利港建筑公司签订《以房抵偿协议书》时，该土地使用权已被法院查封，查封的效力及于地上建筑物，且利港建筑公司也不存在善意取得的情形，故利港建筑公司与江阴中威公司签订的《以房抵偿协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故利港建筑公司应将所涉地上建筑物返还给江阴中威公司并支付该资产的占有使用费，因无锡信达资产评估有限公司已对该资产的租金（占有使用费）进行了评估，并出具了评估报告，且双方对该评估报告的真实性、合法性均无异议，故法院对江阴中威公司要求利港建筑公司支付其2019年12月6日以前的占有使用费2446300元及自2019年12月7日起的按296288.15元/年支付占有使用费的诉讼请求依法予以支持。故对利港建筑公司的抗辩意见依法不予采信。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，判决：一、确认江阴中威公司与利港建筑公司于2011年8月29日签订的《以房抵偿协议书》无效；二、利港建筑公司应于判决发生法律效力之日起三十日内将2011年8月29日《以房抵偿协议书》所涉车间返还给江阴中威公司；三、利港建筑公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付江阴中威公司占有使用费2446300元及自2019年12月7日起至实际返还之日止按296288.15元/年计算的占有使用费。案件受理费28470元、保全费4770元、评估费15000元，合计48240元，由利港建筑安公司负担。

本院对一审查明的事实依法予以确认。

二审中，利港建筑公司向本院提供案涉厂房的平面示意图、委托书、租赁合同，证明案涉车间之前长期空置，其并未能从中收益，一审法院以评估报告确定的租金为依据，判决其支付占有使用费没有事实依据。

江阴中威公司的质证意见为：其并不是委托书、租赁合同的当事人，故对上述证据的真实性不能确认，且该证据与本案无关联。因为其将车间转让给利港建筑公司后，处置权由利港建筑公司自行使用，无论是空置还是租赁取得收益都是利港建筑公司自行处分的结果，与其无关。

二审另查明：

一、案涉车间至今未取得建设工程规划许可证。

二、江阴中威公司位于江阴市申港镇申南村的国有土地使用权［证号：澄土国用（2007）第8315号］于2009年11月10日被法院查封，至2015年10月31日一直处于被查封状态。后又于2015年11月25日再次被查封，至本案一审立案受理时仍处于被查封状态。

三、利港建筑公司在二审中明确，本案其仅要求江阴中威公司向其支付江阴中威公司对其的欠款1688617.32元及相应利息，明祯堂公司的欠款其将另行主张。

本案二审争议焦点为：一、案涉《以房抵偿协议书》是否无效；二、利港建筑公司是否需要向江阴中威公司支付占有使用费。

本院认为：

关于争议焦点一，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉车间未取得建设工程规划许可证，《以房抵偿协议书》签订时，其属于无证状态，且至今仍未取得建设工程规划许可证，故该建筑物依法不能转让。故案涉《以房抵偿协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。

关于争议焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，本案中，江阴中威公司结欠利港建筑公司工程款1678662.32元、诉讼费9955元，合计1688617.32元，已由生效法律文书确认，本院对该事实依法予以确认。案涉《以房抵偿协议书》无效，故利港建筑公司应当向江阴中威公司返还案涉车间，江阴中威公司应向利港建筑公司支付欠款1688617.32元。因无锡中院已裁定受理江阴中威公司破产清算案，故本院对利港建筑公司对江阴中威公司的债权只能进行确认之诉的判决。其次，江阴中威公司明知土地已被查封，且案涉车间并无相关建设工程规划许可证、产权证的情况下，仍与利港建筑公司签订《以房抵偿协议书》，将案涉车间用于抵债，存在过错，而利港建筑公司在明确知晓案涉车间无产权证的情况下仍然与江阴中威公司签订《以房抵偿协议书》，亦存在过错。因江阴中威公司与利港建筑公司均有过错，故因《以房抵偿协议书》无效造成的损失应由双方自行承担。也即，江阴中威公司主张的占有使用费损失由江阴中威公司自行承担，利港建筑公司主张的利息损失由利港建筑公司自行承担。

综上，利港建筑公司的上诉请求部分成立。一审判决应予部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持江阴市人民法院(2019)苏0281民初7963号民事判决第一项、第二项；

二、撤销江阴市人民法院(2019)苏0281民初7963号民事判决第三项及诉讼费负担部分；

三、确认江阴中威智能设备有限公司结欠江阴市利港建筑安装工程有限公司1688617.32元；

四、驳回江阴中威智能设备有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费28470元、保全费4770元、评估费15000元，合计48240元，由利港建筑公司负担14235元，由江阴中威公司负担34005元。

二审案件受理费28470元，由利港建筑公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　谢　伟

审判员　华敏洁

审判员　张朴田

二〇二〇年八月二十六日

书记员　宋勇梁