湖州市某有限公司;凌某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省湖州市吴兴区人民法院 民事判决书 （2025）浙0502民初14017号 原告：湖州市某有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区，统一社会信用代码913305xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：张某，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈某，浙江XX律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某1，浙江XX律师事务所律师。 被告：凌某，男，1991年2月25日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区，公民身份号码XXX。 原告湖州市某有限公司（以下简称某公司）与被告凌某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年11月5日立案受理，依法适用简易程序进行了审理。因本案案情疑难复杂，故由审判员适用普通程序进行审理。本院于2026年1月30日公开开庭审理了本案，原告某公司的委托诉讼代理人陈某，被告凌某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2023年5月18日签订的《房屋租赁合同(商业、办公)》；2.被告凌某立即腾退并返还原告湖州市XX花园西二区XX、XX幢XXX号房屋；3.被告凌某支付原告租金469707元（自2024年2月24日起暂算至2025年8月23日，次日起继续按合同约定租金标准实际计算至腾房之日止)；4.被告凌某支付原告违约金195454.4元（按合同未到期部分租金的20%计算，截至2025年8月24日未到期租金为977272元）；5.被告凌某支付原告履约保证金52190元，且该履约保证金作为违约金赔偿给原告；6.被告凌某支付原告为实现债权垫付的律师费18000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2023年5月18日，被告凌某（作为乙方）与原告（作为甲方）签订《房屋租赁合同(商业、办公)》一份，租赁标的坐落于湖州市XX花园西二区XX、XX幢XXX号房屋，建筑面积约779.92平方米，经营用途舞蹈培训中心；租赁期共为5年3个月，自2023年5月24日起至2028年8月23日。2023年5月24日起至2023年8月23日作为乙方的装修期不计租金；在租赁期间内，乙方应向甲方合计支付租金共计1603548元，第一、二年租金为313138元/年，第三、四年租金为322532元/年，第五年租金为332208元/年。租金为半年一付，先付后用，每期租金到期前15天支付下期租金，乙方逾期支付租金的，甲方有权解除合同并收回房屋，同时根据本合同约定追究乙方违约责任。乙方应在本合同签订之日交纳履约保证金为52190元。乙方不按期支付租金及合同约定的水电费、物业费等款项超过15天，甲方有权提前解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还，乙方还应按合同未到期部分租金的20%向甲方支付违约金；违约而引起的所有费用和开支(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)，均由违约方承担。现被告凌某未按约支付租金，已构成违约。原告为实现债权支付律师费18000元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 针对原告的上述陈述，被告凌某发表如下答辩意见： 1.被告凌某对原告主张的算至2025年8月23日欠付的租金469707元无异议，目前被告凌某还在使用案涉房屋；2.被告凌某已向原告缴纳履约保证金52190元、消防保证金26095元，合计78285元；3.原告主张的违约金偏高，请求依法予以调整。 本院经审查，认定事实如下：2023年5月18日，原告（作为甲方、出租方）与被告凌某（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同（商业、办公）》一份，合同约定：租赁标的坐落于湖州市XX花园西二区XX、XX幢XXX号，建筑面积约779.92平方米；租赁期共为5年3个月，自2023年5月24日起至2028年8月23日，2023年5月24日起至2023年8月23日作为乙方的装修期不计租金；在租赁期间内，乙方应向甲方合计支付租金1603548元，第一、二年租金为313138元/年，第三、四年租金为322532元/年，第五年租金为332208元/年；租金支付方式半年一付，先付后用，乙方应按下列规定的时间支付租金：首期房租金156569元在合同签订之日起7日内支付，之后每期租金到期前15天支付下期租金，乙方逾期支付租金的，甲方有权解除合同并收回房屋，同时根据本合同约定追究乙方违约责任；乙方应在本合同签订之日交纳履约保证金52190元。到期腾退房屋，经验收房屋、设施设备无损坏、结清所有费用且无其他违约情形时，则履约保证金（凭履约保证金收据）全额退还（不计息）；乙方逾期交还房屋，除应当交付逾期期间的水电等各项费用外，每天还应按照最后一个月日租金的两倍按实际占用时间向甲方支付占用费；乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还，乙方还应按合同未到期部分租金的20%向甲方支付违约金：...乙方不按期支付租金及合同约定的水电费、物业费等款项超过15天的；违约而引起的所有费用和开支(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)均由违约方承担；合同同时对其他事项进行了约定。合同附件为租赁房屋消防安全责任书，载明为加强消防安全经济责任管理，乙方向甲方交纳消防安全保证金26095元（不包括在租赁合同履约保证金内），乙方在责任期限内未发生消防安全事故且无任何违约情形下，甲方于责任期满后退还安全保证金（不计息）。合同签订后，被告凌某向原告支付履约保证金52190元以及消防安全保证金26095元。后被告凌某未能按时支付房屋租金，截至2025年8月23日，被告凌某尚结欠原告房屋租金469707元，原告催讨未果，以致纠纷成讼。 另查明，案涉湖州市XX花园西二区XX、XX幢XXX号房屋所有权人为原告。 还查明，原告为主张本案债权支出律师费18000元。 以上事实，由原告提交的房屋租赁合同（商业、办公）、不动产权证书（电子）、法律服务委托合同、网上银行电子回单，被告凌某提交的中国农业银行专户汇款业务凭证以及原、被告双方的当庭陈述等予以证实。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。 一、关于案涉合同是否解除的问题。根据案涉合同约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还，乙方还应按合同未到期部分租金的20%向甲方支付违约金：...乙方不按期支付租金及合同约定的水电费、物业费等款项超过15天的”，被告凌某未能按时支付租金，现原告要求解除《房屋租赁合同（商业、办公）》之诉请于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案的起诉状副本送达被告凌某的时间为2025年11月12日，为此，本院确认原、被告双方于2023年5月18日签订的《房屋租赁合同（商业、办公）》于2025年11月12日解除。 二、关于返还租赁物的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，鉴于原、被告双方的房屋租赁合同关系已解除，被告凌某应及时返还租赁物。现原告要求被告凌某腾退湖州市XX花园西二区XX、XX幢XXX号房屋之诉请于法有据，本院予以支持。同时，根据案涉合同约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还，乙方还应按合同未到期部分租金的20%向甲方支付违约金：...乙方不按期支付租金及合同约定的水电费、物业费等款项超过15天的”，现原告要求被告凌某支付违约金之诉请于法有据，本院予以支持，现被告凌某认为原告所主张的违约金偏高，为此，结合本案案情、合同履行情况等因素本院酌情认定由被告凌某支付原告违约金53755元，超出部分本院不予支持。 三、关于欠付租金问题。租赁合同为继续性合同，其解除不具有溯及力，仅解除后的合同关系终止，解除合同前合同关系不因解除终止。现原告要求被告凌某支付房屋租金之诉请于法有据，本院予以支持。根据已查明的事实，截至2025年8月23日，被告凌某尚结欠原告房屋租金469707元，本院对此予以确认，至于2025年8月24日至2025年11月12日（合同解除之日）的租金，本院根据案涉合同约定的年租金322532元标准核算为71576元。为此，被告凌某应支付原告租金541283元。因被告凌某已向原告支付履约保证金52190元以及消防安全保证金26095元，合计78285元，为减少讼累，本院确认被告凌某所支付的保证金用于抵扣其欠付原告的房屋租金，抵扣后，被告凌某须向原告支付房屋租金462998元。因本院已确认原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2025年11月12日解除，而被告凌某尚未返还租赁物，为此，本院酌情认定由被告凌某按年租金322532元的标准向原告支付自2025年11月13日起算至实际腾退之日止的房屋占有使用费。 四、关于律师费。根据案涉合同约定“违约而引起的所有费用和开支(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)均由违约方承担”，现原告为主张本案债权已支付相关律师费，且符合律师收费相关标准，为此，原告要求被告凌某支付律师费之诉请于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条之规定，判决如下： 一、原告湖州市某有限公司与被告凌某于2023年5月18日签订的《房屋租赁合同（商业、办公）》于2025年11月12日解除； 二、被告凌某于本判决生效之日起十日内返还原告湖州市某有限公司位于湖州市XX花园西二区XX、XX幢XXX号房屋； 三、被告凌某应支付原告湖州市某有限公司房屋租金462998元（已抵扣保证金），并支付房屋占有使用费（计算标准如下：自2025年11月13日起算至实际腾退之日止，按年租金322532元的标准计付），限于本判决生效之日起十日内清偿； 四、被告凌某应支付原告湖州市某有限公司违约金53755元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 五、被告凌某应支付原告湖州市某有限公司律师费18000元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 六、驳回原告湖州市某有限公司其他诉讼请求。 如被告凌某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告经常居住地及财产状况，不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为及高消费、非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知暨财产申报条款，违反本条规定的，在本案申请执行立案后，本院可按照法律文书载明的送达地址送达相关执行文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费11154元，由原告湖州市某有限公司负担3043元，由被告凌某负担8111元。若本案未提起上诉，负担案件受理费的当事人（已预交除外）应于裁判文书生效后十日内向本院交纳；若本案提起上诉进入二审程序，应根据二审裁判文书确定的案件受理费负担情况予以交纳。逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省湖州市中级人民法院在线提交上诉状。上诉费应于上诉期满后七日内向浙江省湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二六年三月二十五日 法官助理*** 书记员***