某某与某某、林州市宏盛房地产开发有限公司黎侯分公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

山西省长治市中级人民法院

民事判决书

（2021）晋04民终440号

上诉人(原审原告、反诉被告)：**，男，汉族，山西省黎城县人。

上诉人(原审原告、反诉被告)：***，女，汉族，山西省黎城县人。

二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨丛容，男，汉族，山西省黎城县人，系**的父亲。

上诉人(原审被告、反诉原告)：林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司，住所山西省长治市黎城县停河铺乡靳家街村280号，统一社会信用代码91140426MA0HG4QW8T。

负责人：杨文英，该分公司经理。

委托诉讼代理人：王联章，山西漳河律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：林州市宏盛房地产开发有限公司，住所林州市开元区政东路宏盛昌家苑小区内，统一社会信用代码91410581757101188C。

法定代表人：常珍。

上诉人**、***、林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司（以下简称宏盛房地产**分公司）因与被上诉人林州市宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省黎城县人民法院（2020）晋0426民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人**、***上诉请求：1.撤销一审判决第三项,依法将林州市宏盛房地产开发有限公司判为被告并承担逾期交房违约金(违约金计算期限从2020年6月22日起至交房日止,计算标准1500/月)按月支付的民事责任；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决驳回上诉人对林州市宏盛房地产开发有限公司的诉讼请求,不符合《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司违约，民事责任应该由总公司承担。

宏盛房地产**分公司辩称，根据公司法、民法总则以及现在的民法的规定，不应诉总公司，对方上诉理由不成立，分公司有相应财产的，目前分公司有能力承担，无需总公司承担。

上诉人宏盛房地产**分公司上诉请求：一、撤销黎城县人民法院(2020)晋0426民初574号民事判决第四项；二、依法改判**、***支付逾期付款违约金54615元。事实与理由:对一审认定的基本事实无异议，一审认定**、***2019年4月30日前未办理公积金贷款不构成违约错误。**、***作为购买方有付款义务，公积金贷款中宏盛房地产**分公司只负有协助义务。《商品房买卖合同(预售)》是对《**枫景内部认购协议》的补充和完善,二者是一个整体。一审混淆了合同书和合同的关系。《商品房买卖合同(预售)》没有约定公积金贷款方式房款的支付时间,应当按照《**枫景内部认购协议》的时间确定。依照双方签订的《**枫景内部认购协议》，**、***应当在2019年4月30日前办理完毕公积金贷款，其没有按时办理构成违约。按照该协议的约定和一审对利率认定的调整，对方应支付的违约金合计为55128元。

**、***辩称，不存在对方所说违约拖着不办贷款的情况，没有证据证明，一审中提交的公积金缴存明细足以证明2019年我已符合贷款条件。**公司提到贷款条件不正确，这个不是说缴存总额，而是首付总金额达到20%。根据山西政务服务平台公布，公积金贷款提交材料里边，文件是必须是经过房管局备案的一个正式合同，所以说内部认购协议是贷不出款来的，是**公司不出具正式合同。其余同一审观点。

被上诉人宏盛公司未提交书面答辩意见。

**、***向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，自2020年5月21日起，每月支付1500元，直至符合交房条件为止。2.归还原告购房全款发票。3.符合交房条件后书面通知原告收房。4.本案诉讼费由被告承担。宏盛房地产**分公司反诉请求：1.判令杨、张二人支付逾期付款违约金54615元。2.反诉费用由反诉被告承担。

一审法院认定的事实：2018年9月26日，宏盛房地产**分公司（出卖人，甲方）与杨、张二人（买受人，乙方）签订《**枫景内部认购协议》（以下简称协议），杨、张二人购买宏盛房地产**分公司开发建设的“**枫景”项目第7幢2单元4层401号商品房，总金额为473925元整。在签订协议时杨、张二人已支付总房款的30%计143925元，剩余房款330000元双方约定由买受人向出卖人指定银行贷款支付。协议第五条第3项对银行按揭付款约定：其中第（2）当项目具备办理银行按揭条件时，买受人需在得到出卖人通知后七日内办理相关银行按揭手续，……。协议第六条规定了买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除协议。出卖人解除协议的同时，买受人按照合同总价的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。第七条约定，出卖人应当在2019年12月30日前将房屋交付买受人。第八条约定了逾期交房的违约责任：1.本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，协议继续履行。2.逾期超过90日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方按累计已付房款的5%向乙方支付违约金。第十六条约定协议自双方签订之日起生效，至正式签订《商品房买卖合同》后终止。2019年11月29日，宏盛房地产**分公司与杨、张二人签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），其中对商品房基本情况、价款及付款方式的约定与协议相同。合同第八条约定逾期付款责任：1.（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定了逾期交付责任：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。杨、张二人于2018年9月22日、9月26日两次支付购房首付款143925元整。2019年4月22日宏盛房地产**分公司工作人员微信通知**办理银行按揭贷款手续。2020年4月15日杨、张二人作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司黎城支行签订《住房公积金借款合同》。2020年5月21日剩余房款330000元划入宏盛房地产**分公司在中国农业银行黎城县支行开设的账户。庭审中，杨、张二人与宏盛房地产**分公司针对符合交房条件后的书面通知事宜已经达成一致意见，由宏盛房地产**分公司以EMS方式通知杨丛容，联系电话183XXXXXXXX。

一审法院认为，本案争议的焦点是双方是否有违约行为，应如何承担相应违约责任。一、杨、张二人是否存在逾期交款行为：协议与合同均约定在交首付款后，余款办理银行按揭贷款。宏盛房地产**分公司主张其公司在具备办理银行按揭条件后于2019年4月22日通知杨、张二人办理银行按揭贷款，但一直未办理，直至2020年4月15日才办理完毕，杨、张二人存在逾期付款行为。本院认为，办理银行揭贷款，根据《住房公积金借款合同》第三十条规定，应提交购房合同。双方于2019年11月29日签订的购房合同，故此时间之前并不能办理银行按揭贷款，不能认定杨、张二人存在违约付款。二、宏盛房地产**分公司是否存在违约：合同签订后，宏盛房地产**分公司是否通知杨、张二人办理按揭贷款，未能举证证明且合同并未对按揭贷款时间进行约定。杨、张二人未付清房款，宏盛房地产**分公司亦未交付案涉房产。众所周知，2020年初受新冠病毒疫情的影响，对于买卖双方履行合同均属于不可抗力。2020年5月21日杨、张二人银行按揭贷款转入宏盛房地产**分公司账户，宏盛房地产**分公司亦接受房款，应视为双方均愿意继续履行合同。杨、张二人的金钱给付义务已履行，宏盛房地产**分公司应履行交付房产义务。因双方并未约定完成余款交付后的交房时间，但从签订合同的时间是2019年11月29日及合同中约定的交付时间是2019年12月30日前，根据“举轻以明重”规则，可推定为完成付款后一个月内完成交房，即2020年6月21日前宏盛房地产**分公司应完成交房义务，逾期则视为违约。三、关于违约金的计算：违约金的计算应从6月22日开始计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，对逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。因本案合同中约定了违约金的计算方法，故杨、张二人主张按同路段同类型房屋的租金标准计算没有法律依据，对此计算方法不予采纳。因杨、张二人的购房款大部分系银行贷款，合同约定为日万分之零点一过分低于杨、张的损失，调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)一年期3.85%计算，但此标准又略超杨、张主张的每月1500元标准。因每月1500元不过分低于其损失，故本院对1500元/月标准的主张予以支持。杨、张二人已履行付款义务，宏盛房地产**分公司作为出卖方有义务向杨、张二人出具正式发票。宏盛房地产**分公司以需要办理不动产变更登记为由不能交付的理由不能成立，本院不予采纳。宏盛房地产**分公司属于依法设立并领取营业执照的法人分支机构，系法律规定的其他组织，有相应的民事行为能力。案涉合同由杨、张二人与宏盛房地产**分公司签订，而与林州市宏盛房地产开发有限公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，要求林州市宏盛房地产开发有限公司承担违约责任于法无据，应驳回其诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司于本判决生效之日起十日内向原告**、***给付逾期交房违约金（违约金的计算期限从2020年6月22日起至交房日止，计算标准1500元/月）。二、林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司于本判决生效之日起十日内给付**、***购房发票；三、驳回**、***对林州市宏盛房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费582.5元，共计632.5元由林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司负担。

二审过程中，上诉人宏盛房地产**分公司提交购房人刘红飞和王明理的内部认购协议、商品房预售合同、公积金借款合同，证明与杨宵同为二期的一批已签署合同办下公积金贷款，杨宵确属违约。上诉人**、***的质证意见为：对该证据不予认可，宏盛房地产**分公司并未给正式合同，在收到通知之后，其把手续办下来并邮寄过去，公司让随后等通知，并未说具体什么原因，然后等到了19年11月份。

二审审理查明的事实与一审查明的事实相符，本院予以确认。

本院认为，本案系上诉人**、***与上诉人宏盛房地产**分公司在商品房买卖合同履行过程中引发的纠纷，原审认定宏盛房地产**分公司逾期交房，并对违约金的计算及购房发票交付作出认定，双方对此均未提起上诉，本院予以确认。本案双方争议的焦点为：1.**、***是否构成违约，应否支付逾期付款违约金。2.一审判决由宏盛房地产**分公司承担责任是否正确。本案中，宏盛房地产**分公司依据双方签订的《**枫景内部认购协议》主张**、***于2019年4月22日接到通知后未在七日内办理银行按揭贷款构成违约，应支付逾期付款违约金。该协议约定双方签订《商品房买卖合同》后该协议终止，双方于2019年11月29日签订《商品房买卖合同(预售)》，且《商品房买卖合同(预售)》未约定公积金贷款方式支付房款的时间，结合在案证据及公积金贷款的有关规定，无法认定**、***构成违约付款，故宏盛房地产**分公司的上诉主张不成立。关于责任承担的主体问题，宏盛房地产**分公司属于依法设立并领取营业执照的法人分支机构，系法律规定的其他组织，具有相应的民事行为能力。根据《中华人民共和国民法典》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，宏盛房地产**分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任可先以自己管理的财产承担责任，不足以承担的，由宏盛公司承担。结合本案的实际情况和宏盛房地产**分公司的财产状况，一审判决由宏盛房地产**分公司承担责任并无不当，执行中如宏盛房地产**分公司的财产不足以承担的，由宏盛公司承担。

综上所述，上诉人**、***与上诉人林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司的上诉请求均不成立，应予驳回；原审认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费632.5元，由上诉人林州市宏盛房地产开发有限公司**分公司负担582.5元，上诉人**、***负担50元。

本判决为终审判决。

审判长 郭玉霞

审判员 张国刚

审判员 姬国强

二〇二一年四月二日

书记员 王　赟