宿迁市宿城区河滨街道半窑社区居民委员会与某某、江苏黎昌园林绿化工程有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）宿中民终字第1439号

上诉人（原审被告）***。

委托代理人陈兴、朱江，江苏祥盛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）宿迁市宿城区河滨街道半窑社区居民委员会，住所地宿迁市宿城区半窑社区。

法定代表人王新顺，该居民委员会主任。

委托代理人刘成，江苏宏亮律师事务所律师。

原审被告江苏黎昌园林绿化工程有限公司，住所地宿迁市宿城区河滨街道半窑居委会。

法定代表人***。

上诉人***因与被上诉人宿迁市宿城区河滨街道半窑社区居民委员会（以下简称半窑居委会）、一审被告江苏黎昌园林绿化工程有限公司（以下简称黎昌公司）土地租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托代理人陈兴、被上诉人半窑居委会法定代表人王新顺及其委托代理人刘成、黎昌公司法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

半窑居委会一审诉称，***为兴建“宿迁市黎昌园艺花卉有限公司”于2001年12月17日与半窑居委会签订了土地租赁协议，协议约定：***承租半窑居委会位于宿靳路以北，宿支路以南216亩集体土地用于种植花卉、树木；承租期限为16年，租金每年每亩280元；协议期内所租土地如遇城市规划或开发而被征用，土地补偿款归半窑居委会所有，土地附着物归***所有。***承租半窑居委会土地后擅自改变用途，占用2.0895亩农用地建设房屋。

2012年，***承租的土地被宿迁市土地资产储备投资中心征用，征地补偿标准按照***征用土地的不同性质而存在差异，建设用地补偿比农用地低得多。征用单位初次认定***建设占用土地为9.1725亩，后经半窑居委会与征用单位沟通，最终认定***建设占用土地2.0895亩。由于***擅自改变2.0895亩土地用途，导致半窑居委会土地补偿款减少110435元［2.0895亩×（62444元／亩＋79261元／亩）÷2-（2.0895亩×18000元／亩）］。为此，半窑居委会多次向***要求赔偿未果，请求判令***赔偿半窑居委会征地补偿损失110435元。

***、黎昌公司一审辩称，根据合同约定，半窑居委会将土地出租给***用于开发兴建盆景园。***租赁该土地后兴建了黎昌花卉有限公司，并兴建了盆景园。盆景园不是建筑在空地上，需建设防护、保暖以及相关的生产生活配套设施。半窑居委会将土地出租给***时明知部分土地需用于兴建盆景园建筑。***经规划部门同意兴建了盆景园用房、道路和生产用房，***并未擅自改变土地用途。半窑居委会没有为***的盆景园取得建设用地使用证，在法律上不属于改变土地用途。双方签订的合同仅约定，协议期内所租土地遇城市规划或开发而被征用，土地补偿款归半窑居委会所有，对其他事项没有约定。***不应承担赔偿责任，请求半窑居委会的诉讼请求。

原审法院审理查明，***为兴建“宿迁市黎昌园艺花卉有限公司”于2001年12月17日与半窑居委会签订了土地租赁协议，协议约定：***承租半窑居委会位于宿靳路以北，宿支路以南216亩集体土地用于开发兴建“盆景园”，种植经营花卉、行道树、杨树等观赏林、经济林植物；承租期限为16年，租金每年每亩280元；该协议期内，所租土地如遇城市规划或开发而被征用，土地补偿款归半窑居委会所有，土地附着物归***所有。合同还对其他事项进行了约定。

***于2003年1月依法设立江苏黎昌园林绿化工程有限公司（依法登记的名称），后该公司继受了***相应的经营业务及资产等。2012年，***承租的土地被宿迁市土地资产储备投资中心征用，因***及昌黎公司在租赁土地上建造房屋等，最终认定相应建设占地2.0895亩（0.1393公顷）。半窑居委会认为***在承租土地上建造房屋而被认定建设占地2.0895亩，致使半窑居委会获得补偿款减少110435元（以二、三组建设用地各占一半及二、三组相应安置补助费计算而来）。诉讼中，半窑居委会自愿按补偿标准低的二组安置补偿费标准（66.6666万元／公顷，三组为91.8918万元／公顷）主张相应损失，即9.2866万元，并放弃要求黎昌公司承担民事责任的诉讼请求，仅要求***个人承担民事赔偿责任。

原审法院另查明，半窑居委会出租相关土地除2.0895亩被认定为建设用地外，其余土地被认定为其他农用地或园地，较建设用地多“安置补助费”征收补偿项。相应的半窑居委会二、三组安置补助费标准分别为66.6666万元／公顷、91.8918万元／公顷。

原审法院认为，***并未提出有何法定免责事由以论证其可以在相关土地上建造房屋，双方在租赁合同中又不曾就可否建造房屋进行明确约定，如***建造房屋行为也不是依据租赁合同可以推断出的必须实施的行为，则***相关建造行为与合同约定不符，半窑居委会因此少获得补偿属于半窑居委会遭受的损失。依据双方的租赁合同，相关土地用途是“开发兴建盆景园，种植经营花卉、行道树、杨树等观赏林、经济林植物”，相关用途并无非建设房屋不可的必然需求。***完全可以建造不改变土地用途的简易棚户来替代其实际建造的水泥砖结构房屋，***建造房屋的行为并不符合合同目的，也非不得不采取的必须行为，其改变农用地用途建造房屋的行为系违反合同的违约行为，给半窑居委会造成损失应予赔偿。半窑居委会现以安置补助费较低的二组标准（66.6666万元／公顷）主张相应建设用地（0.1393公顷）少得补偿费用9.2866万元并无不当，应予支持。

本案租赁合同虽然明确系为其后设立的公司所签订，但合同一方系***，黎昌公司成立后半窑居委会与黎昌公司、***并不曾约定相关合同权利义务全部由黎昌公司概括承受，半窑居委会现选择要求***个人承担合同责任于法有据，应予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：***于判决生效后十日内给付宿迁市宿城区河滨街道半窑社区居民委员会9.2866万元。案件受理费2509元，由江苏黎昌园林绿化工程有限公司负担2122元，由宿迁市宿城区河滨街道半窑社区居民委员会负担387元。

***不服一审判决，向本院提起上诉称：1、半窑居委会一审提供的“拟给被征地村组补偿费用测算表”，是中介机构对拟补偿费用的评估，不是半窑居委会与征地方最后达成的协议，不能作为最终认定建设物占地面积的依据。半窑居委会一审提供的土地补偿协议及附件均是复印件，不能作为认定事实的依据。半窑居委会一审提供的江苏国衡资产评估有限公司出具的房屋面积证明是半窑居委会单方委托形成，不能作为认定事实的依据。一审法院认定因***在承租土地上建造房屋等，建设占地2.0895亩没有事实依据。2、***租赁半窑居委会土地216亩，半窑居委会在一审中仅提供了160余亩的征地补偿协议等证据，未提供其余被征用土地所得补偿的证据。半窑居委会获得补偿的土地是234亩，未因***承租的土地被征收而遭受损失，其一审诉讼请求没有依据。3、双方签订的合同明确约定，租赁土地用于兴建盆景园，***租赁的土地实际也是用于兴建盆景园。在宿迁的气候环境下，简易棚户不能满足盆景园需要。建造水泥砖结构的房屋是兴建盆景园的辅助建筑，是盆景园保暖等生产生活所需的防护设施，符合合同目的。双方签订的租赁合同并未禁止建设水泥砖结构的房屋，***建设的房屋经规划部门批准，未违反法律规定，也未违反合同约定。一审法院认定***建造相关房屋的行为违反合同约定错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回半窑居委会的一审诉讼请求。

半窑居委会答辩称：1、半窑居委会一审中提交了宿城区人民政府出具的“拟给被征地村组补偿费用测算表”、江苏国衡资产评估有限公司出具的黎昌公司房屋建筑测绘证明、半窑居委会与征收单位签订的土地补偿协议书、宿城区河滨街道办事处与***签订的补偿协议，以上证据可以证明***在其承租的土地上建造房屋。半窑居委会与征收单位签订的土地补偿协议载明建设用地是0.6115公顷，“拟给被征地村组补偿费用测算表”也认定建设用地为0.6115公顷，经半窑居委会与征收单位多次交涉，最终确认建设用地为0.1393公顷。一审认定建设用地面积的证据并非仅有“拟给被征地村组补偿费用测算表”，并且该表是由宿城区人民政府作出的，并非中介机构受半窑居委会委托而出具。***及黎昌公司在承租的土地上占用2.0895亩土地建造房屋事实清楚。2、***在所承租的土地上建造大量的水泥砖结构房屋，明显改变了土地用途，该行为致使半窑居委会在土地被征收过程中少获得土地补偿款，该损失应当由***承担赔偿责任。盆景园并非必须放在水泥砖结构房屋内，完全可以采用其他临时设施养殖。***改变土地用途的行为违反了《农村土地承包法》第三十三条以及《农村土地承包经营流转管理办法》第三条的规定，具有一定的违法性。双方签订的土地租赁合同也未约定允许***擅自改变土地用途。一审法院认定***建造水泥砖结构的房屋是改变农用地用途的违约行为，事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告黎昌公司与***意见一致。

***在二审中申请邱少斌出庭作证，以证明***未违反合同约定。***另提供“苗木花卉生产管理临时用房工程定位红线图”复印件，以证明其在承租土地上建设相关用房经过规划部门许可。

邱少斌作证称，其在2000年1月1日至2013年1月10日任半窑居委会书记，***在租赁土地上建大棚、养殖场、仓库等设施是经过半窑居委会同意的。在***承租土地之前，土地上有一些砖瓦结构的建筑物，***承租土地后将之前的房屋拆除并新建了盆景园房屋，房屋占地2亩多。

半窑居委会对上述证据质证称，对邱少斌的任职情况没有异议，邱少斌的证言证明效力比双方签订的土地租赁合同证明效力低，邱少斌未说明同意***建造房屋的数量，***建造的房屋达23处，超出了盆景园所需房屋的必要性，邱少斌的证言没有证明力。“苗木花卉生产管理临时用房工程定位红线图”的真实性不能确定，并且批准建设的是临时建筑，其名称也与***经营的公司不符。

半窑居委会在二审提供了由宿迁市宿城区河滨街道办事处盖章核对的“土地补偿协议”复印件、“拟给被征地村组补偿费用测算表”复印件以及补偿费用支付凭证复印件，以证明其土地被征收所得补偿费用的情况。

***对半窑居委会提供的证据真实性没有异议，但认为上述证据不能证明半窑居委会的土地补偿费用因***在承租土地上建房而减少，半窑居委会与征地单位的协议对***没有约束力。

本院对上述证据的认证意见为：邱少斌关于半窑居委会同意***在租赁土地上建设相关房屋的证言，与双方签订的土地租赁合同关于***租赁土地用于兴建盆景园的内容相符，并且在土地被征收之前，半窑居委会从未提出***在租赁土地上建房违反合同约定的主张，对邱少斌的证言应予采信。“苗木花卉生产管理临时用房工程定位红线图”虽然是复印件，但其内容与***所建房屋情况相符，对其真实性予以确认。***对半窑居委会提供的“土地补偿协议”、“拟给被征地村组补偿费用测算表”以及补偿费用支付凭证真实性没有异议，对其真实性予以确认。半窑居委会提供的证据，可以证明被认定为建设用地的土地，其补偿费用比农用地少了安置补助费的项目。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审补充查明，***与半窑居委会签订的“承租土地协议”约定：***租用半窑居委会土地，自筹资金300万元，兴建“宿迁市黎昌园林花卉有限公司；协议第七条约定：***进场施工后，半窑居委会负责为***协调处理好与项目用地有关的群众工作，制止强装强卸和无理阻挠施工现象，为项目建设提供良好的外部环境。

本案争议焦点为：***在涉案土地上建造房屋的行为是否违反双方土地租赁合同的约定，半窑居委会可获得的征地补偿费是否因***在涉案土地上建造房屋而减少，***是否应当对此承担相应的责任。

本院认为，***与半窑居委会签订的合同约定，***租用半窑居委土地兴建园林花卉公司，开发兴建盆景园。半窑居委会在订立合同时对***租赁土地用于兴建园林公司、开发兴建盆景园的目的是明知的。根据***所建盆景园的规模、等级，建设一定数量的盆景园管养用房、生产管理用房，是兴建盆景园和兴建园林花卉公司所必需的设施。双方订立的合同第七条关于“***进场施工、进行项目建设”的内容也能够说明双方订立合同时对此已有一致的认识。双方在合同中未对建设必须的生产设施的构造、面积等作出明确约定，在建设过程中得到了规划部门的许可，半窑居委会亦未对***建设水泥砖结构的房屋提出异议。***承租土地216亩，建设的生产、经营用房等设施的占地面积为2.0895亩，半窑居委会未提供证据证明***建设的房屋数量超出了盆景园经营的必要性以及经营管理盆景园的用途。半窑居委会在合同履行10余年，租赁土地被征收后才提出***的行为违反合同约定，没有事实和法律依据。虽然半窑居委会获得的补偿费用因部分土地建设了房屋而减少，但是补偿费用的减少是半窑居委会履行与***订立的土地租赁合同而产生，而土地租赁合同的履行给半窑居委会带来了相应的收益，半窑居委会要求***赔偿其土地被征收时因部分土地建有房屋而减少的补偿安置费没有法律依据，应不予支持。

综上，上诉人***在二审中提供新的证据，证明其在承租土地上建造盆景园经营所需的房屋设施未违反双方合同约定。一审判决认定上诉人***违反合同约定，并判决***承担违约赔偿责任不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0894号民事判决；

二、驳回宿迁市宿城区河滨街道半窑社区居民委员会的诉讼请求。

一审案件受理费2509元，二审案件受理费2122元，合计4631元，由宿迁市宿城区河滨街道半窑社区居民委员会负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　覃卫东

代理审判员　　吴振环

代理审判员　　王　雷

二〇一五年三月九日

书　记　员　　刘　倩

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