某某、江苏泰州农村商业银行股份有限公司济川支行等执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1202民初868号 原告（案外人）：***，男，1970年4月7日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：***，江苏德善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏德善律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏泰州农村商业银行股份有限公司济川支行，住所地江苏省泰州市海陵区青年南路288号，统一社会信用代码9132120055589831XQ。 负责人：**。 委托诉讼代理人：***，该行员工。 委托诉讼代理人：***，该行员工。 被告（被执行人）：泰州市华厦市政工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区江洲南路8号，统一社会信用代码91321202755887826K。 法定代表人：***。 被告（被执行人）：***，男，1965年2月28日出生，汉族，住江苏省泰州市开发区。 被告（被执行人）：倪文娟，女，1967年10月21日出生，汉族，住江苏省泰州市开发区。 原告***与被告江苏泰州农村商业银行股份有限公司济川支行（以下简称农商行济川支行）、泰州市华厦市政工程有限公司（以下简称华厦公司）、***、倪文娟执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人***，被告农商行济川支行之委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告华厦公司、***、倪文娟经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，农商行济川支行与华厦公司、***、倪文娟金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月8日作出（2019）苏1202民初869号民事调解书，该民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，农商行济川支行向本院申请执行，本院于2019年10月11日立案执行，案号为（2019）苏1202执2830号。 在该案执行过程中，2019年10月18日，本院要求泰州市不动产登记中心协助执行，查封了被执行人***、倪文娟名下三处房产，包含案涉的位于泰州市房屋。2020年7月8日，本院对案外人***执行谈话中，***向本院反映：其于2019年7月18日起至2022年7月18日止承租了***、倪文娟名下泰州市，每年年租金19.5万元。***向本院执行机构提交了承包经营合同等证据，载明案外人与被执行人倪文娟于2019年7月18日签订承包经营合同，承包期限至2022年7月18日。申请执行人质证后表示，被执行人房屋设定抵押时没有租赁关系，案外人租赁占有房屋在被查封之后，请求去除租赁占用进行拍卖。2020年11月10日，本院作出（2019）苏1202执2830号之一执行裁定，裁定：一、涤除案外人***对被执行人***、倪文娟所有的位于泰州市房地产的占有（不动产权证号：泰房权证高新字第××号，土地使用权证号：泰州国用（2004）第0381-13号）。二、不负任何权利负担拍卖被执行人***、倪文娟名下位于泰州市房地产（不动产权证号：泰房权证高新字第××号，土地使用权证号：泰州国用（2004）第0381-13号）。后***提出异议，本院于2021年1月25日作出（2021）苏1202执异6号民事裁定书，裁定“驳回***的异议请求。”，故原告涉讼。 原告***向本院提出诉讼请求：一、请求对泰州市附租赁合同进行拍卖；二、房屋所涉及的装饰装潢及附着物的拍卖款归原告所有。事实和理由：原告2016年承租了***、倪文娟位于泰州市房屋，用于正常经营，并对房屋装修。原告在租赁期间从未获知房屋被抵押与法院查封的情况，现告知原告房屋被抵押且即将拍卖，并委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具房地产评估报告[苏新大陆房估泰字（2020)第**号]。报告中所涉及的装饰装潢及附着物均为原告装修，且评估报告所涉及的评估价明显过低，部分装修并未在评估范围内。综上，为了维护原告的合法权益，请求贵院确认对泰州市房屋租赁合同进行拍卖，房屋所涉及的装饰装潢及附着物的拍卖款归原告所有。庭审中，原告当庭变更诉状中的实际承租时间为2014年，该房屋设定抵押时间为2015年3月3日，法院查封的时间是为2018年12月6日，原告的承租时间早于抵押权的设定以及法院的查封，故根据买卖不破租赁的原则，承租人的租赁权不受妨碍。 被告农商行济川支行辩称，案涉房屋于2015年3月3日在我行设定抵押，抵押前未有租赁关系。 被告华厦公司、***、倪文娟未答辩。 本院查明，2020年7月8日，被执行人***以该房屋已抵押给申请执行人为由，向本院申请要求对该房产进行评估。期间，原告***向本院反映：其与2019年7月18日起至2022年7月18日止承租了***、倪文娟名下泰州市，每年年租金19.5万元。本院要求***对承租的房屋内属于其所有的物品向本院提供清单。2020年7月13日，本院作出（2020）**委字第159号司法评估委托书，委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司对倪文娟、***名下泰州市房地产进行评估。2020年9月9日本院向***提交了评估部门出具的装饰装潢及附作物数量对接表，要求其确认哪些装饰装潢及附作物属于其所有。2020年9月14日***在装饰装潢评估征求意见稿中注明：清单中打勾的部分是我改造和添加的，清单中遗漏的部分另附清单。2020年9月17日，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具苏新大陆房估泰字［2020］第**号房地产估价报告，估价结果为评估房屋的市场价值为890万元，其中房屋市场价值832万元，房屋单价每平方米13893元；装饰装潢附属物、物品市场价值58万元。 另查明，案涉位于泰州市屋（不动产权证号：泰房权证高新字第××号，土地使用权证号：泰州国用（2004）第0381-13号）所有权人为被告***、倪文娟。2015年3月3日，被告***、倪文娟与农商行济川支行签订《最高额抵押合同》，约定将***、倪文娟名下位于泰州市房地产提供抵押担保，担保范围包括主债权及利息及为实现债权而发生的有关费用等，双方于2015年3月16日办理了相关土地、房产的他项权抵押登记。房屋他项权证号为泰房他证高新字第××号，土地他项权证号为泰州他项（2015）第2311号，登记最高债权额为511万元。该房产于2018年6月29日被本院首查封。 又查明，原告***向法庭提交2016年7月18日其与被告倪文娟签订的《承包经营合同》，该合同载明承包经营期间自2016年7月18日起至2019年7月18日、年承包金17万。合同第2条载明“承包期满，承包方添附的可拆除物品归承包方所有，不可拆除的及可能影响发包方继续使用房屋的结构性物品不得拆除，无偿归发包方所有”。合同第3条第2行载明“2013年6月18日前因经营发生的债权债务由甲方负责清理”，其中“2013”明显系将打印体“2016”涂改而成；原告***又提供2019年7月18其与被告倪文娟签订的《承包经营合同》，该合同载明承包经营期间自2019年7月18日起至2022年7月18日、年承包金17万。合同第2条载明“承包期满，承包方添附的可拆除物品归承包方所有，不可拆除的及可能影响发包方继续使用房屋的结构性物品不得拆除，无偿归发包方所有”。合同第3条载明“2013年6月18日前因经营发生的债权债务由甲方负责清理”。原告还提交其于2014年7月1日向***转账14万元转账记录，***支付租金。并提交其工作人员**缴纳争议房屋电费缴纳明细。被告农商行济川支行经质证，对2016年合同真实性不予认可，认为存在涂改，且原告审判以及执行过程中多次表述承租时间均不一致。对其余证据证明力均不予认可。 本院认为，根据物权法第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《担保法司法解释》第六十六条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告举证**向***缴纳房租，以及**自2014年至2016年期间缴纳电费的相关证据，证明其自2014年其即承租案涉房屋，本院认为，原告未能提供相应的租赁或者承包经营合同予以佐证，亦未能提供证据证明**为原告经营浴场之工作人员。其提供的**说明，该证据从证据形式上属于证人证言，证人证言应当到庭接受质询，故该说明不能作为证据进行采纳，故对于原告主张自2014年至2016年即租赁案涉房屋的事实不予认定。再者，即使上述时间存在真实租赁关系，但原告租赁房屋，租赁合同分批签订，即原告在签署最后一份合同时，前合同均已经履行完毕，其与被告***、倪文娟现行履行的为2019年签订合同。故对案涉租赁关系的审查，应当自最后一份合同履行起始时间2019年7月18日起。 本案中，案涉泰州市房地产于2015年3月3日设定抵押，于2018年6月29日，被本院首查封，显然，租赁时间在案涉房产抵押之后，对照上述规定，在后的租赁权不能对抗之前的抵押权。故原告请求确认租赁权，拟阻止在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产的主张，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案的案涉房产首封时间为2018年6月29日，亦在原告履行之合同的租赁关系成立之前，原告主张亦不应支持。 关于原告请求确认房屋所涉及的装饰装潢及附着物的拍卖款归原告所有一节，本院认为，原告提交的与被告倪文娟签订的两份《承包经营合同》均约定“承包期满，承包方添附的可拆除物品归承包方所有，不可拆除的及可能影响发包方继续使用房屋的结构性物品不得拆除，无偿归发包方所有”，证明在2016年合同（履行期限自2016年7月18日至2019年7月18日）履行完毕之时即应当进行了一次附着物的所有权明晰，“不可拆除的及可能影响发包方继续使用房屋的结构性物品”即使系原告添置，已经在2019年7月18日归发包方所有，原告再行要求拍卖款归属于法无据，不予支持。且原告亦未提交证据证明2019年合同开始履行时，其装饰装潢及附着物添置情况，本院无法进行审查，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）**规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费9600元，由被告原告***自行负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审　判　长　蒋　玲 人民陪审员　董　杰 人民陪审员　*** 二〇二一年八月二十三日 书　记　员　陈　昱