某某、桃江县跃宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省桃江县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0922民初781号

原告：**，女，1979年10月9日出生，汉族，住湖南省桃江县。

委托诉讼代理人：肖延清，沅江市桔城法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：胡跃平（原告丈夫），男，1976年12月14日出生，汉族，住湖南省桃江县。

被告：桃江县跃宇房地产开发有限公司，住所地湖南省桃江县桃花江镇桃花江大道北侧。

法定代表人：曾跃龙。

委托诉讼代理人：周世锐，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告**与被告桃江县跃宇房地产开发有限公司（以下简称跃宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告**的委托诉讼代理人肖延清、胡跃平，被告跃宇公司的委托诉讼代理人周世锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，并限期被告无条件交付原告的房屋合同手续，并办理房产证（两证合一）；2、判令被告赔偿因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失10,000元（按银行现利率执行）；3、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2018年3月27日与被告签署了《商品房预售合同》，原告购买被告开发的桃花江镇芙蓉东路与屈圃交叉口西南侧，项目名称：跃宇天骄国际项目中第三幢一单元二十三层12301号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，合计总房款743,322元。2018年1月6日，原告将房款汇入被告指定账户。原告依据合同约定履行了自己作为买受人应尽的付款义务。根据合同第十一条房屋交接及违约责任对该房屋进行了验收并与出卖人办理了交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的相关文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示相关文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并承担按合同，按逾期时间，分别处理（合同第七页），导致至今2021年10月10日原告不能合法入住，被告手续不全之实。原告多次找被告催要合法手续无果，也多次投诉（举报）到政府相关部门，严重的侵害了原告的合法权益，严重违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约数额。被告行为严重侵犯原告合法权益，为维护自身合法权益，起诉至法院。

跃宇公司辩称：1、被告已依约履行交房义务，原告也已依约收房。2、被告交房符合合同约定条件。3、被告的交房时间在合同约定期限内，且原告也已实际收房，原告在交付问题上无违约行为，原告要求被告承担延期交房的违约责任于法无据。4、原告购买的房屋在约定办证期内已具备办证条件。5、根据合同约定，原告在未缴纳清房屋面积差价前，被告有权拒绝代办产权证，现原告拒绝缴纳房屋面积差价，被告在具备办证条件下未予以办证，系行使先履行抗辩权，不构成违约，原告未取得不动产证系自身责任，被告不承担任何责任。

经审理查明：原告**购买被告跃宇公司位于××镇××路××商品房，双方于2018年1月6日签订《商品房预（销）售合同》（合同编号：2017004012301），合同约定：……买受人购买的商品房为跃宇天骄国际项目中的第3幢1单元23层12301号房……该商品房建筑面积以2为准（1、合同约定2、产权登记），现预测建筑面积共137.71平方米……出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按登记发证确定的建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5397.73元，总金额（柒拾肆万叁仟叁佰贰拾贰元）￥743322.00元。出卖人按预测面积预收价款，待建筑面积确定后，实行多退少补原则约定具体商品房价款。……在签订合同之日一次性付清预测面积购房总款柒拾肆万叁仟叁佰贰拾贰元，小写：￥743322.00元，待建筑面积确定后多退少补。……第八条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以桃江县房屋产权产籍测绘队为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。……第十条交付期限及条件出卖人应当在2018年12月底至2019年6月底任意时间向买受人交付该商品房（具体交房时间、地点另行通知，并邮寄送达），提前交房或延期交房及该栋的有关变更以书面公示贴在该项目部予以公示，公示30天后视之为认可，如有异议30天之内告知出卖人。该商品房依据本合同附件三所约定的装饰、设备标准，由建设、勘察、设计、施工、工程监理5方责任主体验收合格并符合本合同约定后交付买受人使用。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内提供齐办理产权所需资料及买受人清偿应缴物业管理费用和交清面积差价及办产权的各项代收费用等，否则，出卖人有权拒绝代办产权，如因买受人迟延提供资料及交清相关费用导致产权证无法及时办理，造成出卖人按揭贷款担保责任延迟解除的，买受人应每日按总房款万分之一向出卖人支付违约金。对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的相关文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示相关文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后300日内办妥买受人的不动产权证。合同签订当日，原告向被告支付了购房款743322元。2019年4月20日，“跃宇·天骄国际”小区3栋经勘察、设计、施工、监理、建设五个单位进行竣工验收合格。2019年5月20日，被告通过申通快递向原告送达了《交房通知书》，该通知书载明：“……您所购买的“跃宇·天骄国际”3栋1单元2301号房已经过国家相关部门验收合格，水电气均已按照入户，已符合《商品房预（销）售合同》的交付条件，我公司定于2019年5月31日至2019年6月30日止开始在公司售楼部陆续为您办理交房事宜，谨请您带齐以下资料前来办理入伙手续，逾期视为已交房，相关责任由买受人承担。”2020年4月29日，被告向原告办理了交房手续，原告完成涉案房屋的验房后收房，并向原告缴纳了300元房屋装修保证金。2021年3月10日，经测绘单位进行测量，涉案房屋的实际建筑面积为145.19平方米，该实测面积比签订合同时预测面积多了7.48平方米，超出面积达5.43%。2021年4月14日，被告就涉案房屋所在楼栋在桃江县自然资源局完成不动产初始登记并取得不动产权证。2021年4月24日，被告向原告邮寄送达了一份《通知》，告知原告按照不动产部门的要求提交办理不动产证所需的相关资料，并补交房屋面积差价。截至原告起诉，原告提交了办证所需的资料，但未向被告补交涉案房屋的面积差价。

另查明，被告已就涉案房屋实测面积完成相关税费的缴纳。涉案房屋有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。与涉案房屋同楼栋的其他部分业主在被告办理完不动产初始登记后，已完成房屋的不动产权证办理。

以上事实有原告提交的《商品房预（销）售合同》、购房款收据，被告提交的《交房通知书》、邮寄凭证、《竣工验收备案表》、《跃宇天骄国际交房流转表》、装修保证金收据、不动产权证、《通知》、邮寄凭证、缴税发票、《房屋建筑面积测量（实测）报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为，原、被告所签订的《商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告有义务为原告办理涉案房屋的不动产权证，但被告依据合同第十一条约定，以原告未按合同约定补交房屋面积差价为由拒绝为原告办理，认为系履行先履行抗辩权，不构成违约。本院认为，在我国现有法律体系中，不动产的转移以登记为要件，即在未办理不动产权登记前，原告无法取得涉案房屋的合法所有权，由此可知，产权登记是房屋买卖的核心内容之一。本案中，合同第十一条虽约定，在买受人未补交房屋面积差价前，出卖人有权拒绝为买受人办理不动产权证，但补交面积差价和办理房屋不动产权证之间的责任是明显不对等的，被告以该条为依据行使先履行抗辩权对原告来说显失公平，且商品房出卖人协助买受人办权属转移登记也属其法定义务，故本院对被告以行使先履行抗辩权为由拒绝为原告办理不动产权证的主张不予支持。从审理查明的事实来看，被告已具备办理涉案房屋不动产权证的客观条件，故对原告要求被告为其办理不动产权证的诉求，本院予以支持。至于原告要求被告赔偿因延期为其办理不动产权证所造成的损失的诉求，本院认为，被告至今未为原告办理涉案房屋不动产权证，已超出合同约定的办证期限，但《商品房预（销）售合同》明确约定被告按预测面积预收购房款，待建筑面积确定后，实行多退少补原则确定具体商品房价款，而被告在取得房屋实测面积后，向原告书面告知了房屋实测面积和补交面积差价等事宜，此时尚未超出合同约定的办证期限，原告知晓房屋实测面积后，有义务按照合同约定的“多退少补”原则补交房屋面积差价，但原告拒绝补交任何面积差价，故对于案涉房屋至今未办妥不动产权证，原告同样有过错。综上，在本院已判令被告限期为原告办理涉案房屋不动产权证的情况下，再支持原告关于赔偿损失的诉求，对被告有失公平，故本院对原告要求被告赔偿迟延办证所造成的损失10,000元的诉求，不予支持。对于涉案房屋面积差价的处理，被告可依据《商品房预（销）售合同》约定的“多退少补”原则向原告另行主张权利。

综上所述，对于原告的合法诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第六条、第二百零九条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：

一、被告桃江县跃宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起60个工作日内为原告**办理所购买的桃江县桃花江镇跃宇天骄国际小区3幢1单元23层12301号房的《不动产权证书》；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告桃江县跃宇房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。

审 判 员　刘兆斌

二〇二二年四月十八日

法官助理　肖化众

书 记 员　何　翀

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。