益阳市住房公积金管理中心、某某等借款合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省益阳市赫山区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0903民初1798号

原告：益阳市住房公积金管理中心，住所地益阳市益阳大道138号。

法定代表人：戴朝，系该中心主任。

委托诉讼代理人：陈洪，系湖南理定明律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：王伟，系湖南理定明律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被告：**，男，汉族，1986年1月26日出生，户籍地桃江县。

被告：王娜娜，女，汉族，1988年3月29日出生，户籍地安徽省临泉县。

被告：益阳市中小企业信用担保有限公司，住所地益阳市高新区谢林港镇楠木塘村创业园5号公寓206室。

法定代表人：施伟春。

临时负责人：曾放明。

被告：桃江县跃宇房地产开发有限公司，住所地益阳市桃江县桃花江镇桃花江大道北侧。

法定代表人：曾跃龙，系该公司经理。

委托诉讼代理人：周世锐，系湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告益阳市住房公积金管理中心（以下简称原告）诉被告**、王娜娜、益阳市中小企业信用担保有限公司（以下简称中小企业担保公司）借款合同纠纷一案，本院于2022年3月23日立案受理。原告于2022年4月11日向本院递交补充起诉状增加桃江县跃宇房地产开发有限公司（以下简称跃宇公司）为本案共同被告。后本院依法适用简易程序于2022年4月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈洪、王伟，被告跃宇公司委托诉讼代理人周世锐到庭参加诉讼，被告**、王娜娜、中小企业担保公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出变更后诉讼请求为：1.判令解除原告与被告**、王娜娜、中小企业担保公司签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》；2.判令被告**、王娜娜偿还原告借款本金251242.20元及利息（利息以借款本金为基数，按年利率3.25%的标准自2020年2月21日起计算至借款本息全部还清之日止，暂计算至2022年3月20日为18062.82元）；3.判令被告**、王娜娜支付原告违约金（违约金以借款本金251242.2元为基数，按合同约定借款利率的50%自2020年2月21日起计算至借款本息全部还清之日止，暂计算至2022年3月20日为9031.41元）；4.判令被告**、王娜娜支付原告律师费5000元；5.判令被告中小企业担保公司、跃宇公司对上述债务承担连带清偿责任；6.确认原告对被告**、王娜娜所有的位于湖南省桃江县××幢××单元××层××号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；7.本案诉讼费用由被告**、王娜娜、中小企业担保公司、跃宇公司承担。事实和理由变更为：被告**、王娜娜与原告、中小企业担保公司以及案外人中国工商银行股份有限公司桃江支行（以下简称工行桃江支行）于2018年3月9日共同签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》（以下简称《借款合同》），由被告**、王娜娜共同向原告贷款285000元，合同中对贷款利率、罚息、解除合同、抵押担保部分等进行了约定，被告中小企业担保公司对被告**、王娜娜的债务提供连带保证责任担保。原告与被告跃宇公司签订的《益阳市住房公积金按揭贷款补充协议》约定，在被告**、王娜娜购买房屋的《不动产登记证明（抵押权首次登记）》交原告收押之前，被告跃宇公司为借款人的债务提供连带责任保证。合同签订后，原告委托工行桃江支行于2018年4月11日代为发放285000元贷款至约定账户，被告**、王娜娜最后一期正常还款时间为2020年2月20日。就上述事实与理由，原告向法院提起诉讼。

被告跃宇公司辩称：1、被告跃宇公司对于被告**、王娜娜是否与原告成立贷款合同关系不清楚；2、如被告**、王娜娜与原告存在贷款合同关系，被告跃宇公司对具体贷款金额以及尚欠金额也不清楚；3、本案原告错列被告，中小企业担保公司依法不应为本案被告，在2018年4月1日原告与中小企业担保公司联合发布了一份公告，明确确定将中小企业担保公司的担保责任终止，其原享有的抵押权利均归原告；4、根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条之规定，被告跃宇公司依法承担的担保责任抵押物价值不足偿还借款的情况下才承担担保责任。

被告**、王娜娜及被告中小企业担保公司未提交书面答辩状，亦未提交证据。

本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，被告**（借款人、抵押反担保人）、王娜娜（抵押反担保人）、中小企业担保公司（保证担保人）以及工行桃江支行（受托贷款人）共同签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》及特别签订条款，由被告**向原告借款285000元，用于购买坐落于湖南省桃江县××幢××单元××层××号房屋。合同中关于借款部分的约定：原告向被告**、王娜娜发放个人住房公积金贷款285000元用于购买湖南省桃江县××幢××单元××层××号房屋，建筑面积137.71平方米，总价款718621元。原告委托工行桃江支行将贷款金额全数以被告**、王娜娜的名义转入售房单位（被告跃宇公司）账户，贷款期限240个月，自2018年3月9日起至2038年3月9日止；贷款利率为年利率3.25%，实际执行利率以放款日中国人民银行的挂牌利率为准，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行，受托贷款人不再另行通知借款人；贷款期限在一年以上的，当年仍执行本合同确定的利率，于下一年度的1月1日开始执行调整后的利率。借款人应在贷款发放的次月起，在每月20日前将应偿还贷款本息足额存入还贷账户，每月归还本息金额为1616.51元；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，受托贷款人将按中国人民银行的规定计收逾期罚息；借款期间，借款人连续三个还款期或在本合同期内累计六个还款期未按时偿还贷款本息，委托贷款人有权解除合同或终止合同，并向借款人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；因借款人违约而进入诉讼程序的，借款人应向委托贷款人、受托贷款人支付合同借款总金额10%的违约金及约定的罚息，并承担委托贷款人、受托贷款人实现债权的律师费及其他相关费用。

合同中关于保证担保部分的约定：保证担保人自愿为本合同项下借款人应偿还的贷款本金、利息和借款人因违约应支付的罚息、违约金、赔偿金以及委托贷款人、受托贷款人为实现债权而发生的所有费用提供保证担保；本合同的保证方式为连带责任保证，保证担保人对本合同项下借款人的债务承担连带责任，借款人连续三个月未依约履行债务时，委托贷款人有权直接要求保证担保人对借款人的债务承担保证责任，保证期间自合同生效之日起至借贷条款约定履行期届满后2年；保证期间遇国家法定利率调整而变更借款合同的借款利率的，按照国家法定调整利率承担保证责任；委托贷款人提前收回贷款的，有权要求保证担保人提前履行保证的全部责任。保证期间，如果委托贷款人与保证担保人签订的《个人住房贷款保证担保协议书》被解除或终止，委托贷款人有权要求保证担保人将其对委托贷款人、借款人、抵押人的合同权利义务一并转让给委托贷款人或其指定的其他担保公司，对上述权利义务的转让，借款人、抵押人在接到委托贷款人和保证担保人的通知后，应无条件接受。

合同中关于抵押反担保部分的约定：抵押人自愿以其有权处分的房产抵押给保证担保人（即抵押权人），作为借款人偿还借款的反担保。抵押担保范围为本合同保证条款项下的贷款本金、利息、罚息，借款人因违约应支付的违约金、赔偿金以及委托贷款人、受托贷款人、保证担保人为实现债权而发生的所有费用；抵押期间，如果保证担保人（抵押权人）与委托贷款人签订的《个人住房贷款保证担保协议书》解除或终止，委托贷款人有权要求保证担保人（抵押权人）将其对委托贷款人、借款人、抵押人的合同权利义务一并转让给委托贷款人或其指定的其他担保公司，同时抵押权人变更登记为委托贷款人或其他指定担保公司。

2018年4月11日，原告发放285000元贷款至被告跃宇公司账户，放款日的年贷款利率为3.25%。被告**、王娜娜最后一期正常还款为2020年2月20日，自2020年3月20日开始未正常还款；截至2022年2月20日，被告**、王娜娜累计未按时偿还借款本金12926.97元，共计还欠付借款本金251242.20元，截至2022年3月20日欠付利息18062.82元。原告因本案实际支出律师费5000元。

另查明，被告跃宇公司与原告签订《益阳市住房公积金按揭贷款补充协议》，约定被告跃宇公司根据协议约定为文锦苑、富锦花园三期、富锦花园、天骄国际项目按揭贷款对原告承担不可撤销的阶段性连带保证担保责任，被告跃宇公司的保证担保期限至被告跃宇公司项目下所有住房公积金借款人的《不动产登记证明（抵押权首次登记）》交原告收押之日止，担保范围为被告跃宇公司项目下所有住房公积金借款人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、评估费等原告实现债权的一切费用。

2018年3月28日，被告**、王娜娜与被告中小企业担保公司、中国农业银行股份有限公司桃江县支行为上述房屋办理了抵押权预告登记手续，房屋抵押权预告登记号码为湘（2018）桃江县不动产证明第0××1号，预告登记权利人为被告中小企业担保公司及中国农业银行股份有限公司桃江县支行，义务人为被告**、王娜娜，担保债权数额为570000元。

同日，原告向桃江县不动产登记中心出具《关于办理期转现业务时直接变更抵押权人的函》载明，原告自2018年4月1日起中止与被告中小企业担保公司签订的《个人住房公积金贷款保证担保协议》（含补充协议）等的履行，协议解除后中小企业担保公司对原抵押权人及借款人、抵押人的一切合同权利义务一并转让给原告，借款人向中小企业担保公司提供反担保抵押的抵押权人变更登记为原告，并以在益阳日报联合发布的形式通知送达有关当事人，故在桃江县不动产登记中心办理期转现业务时，对原抵押权人为中小企业担保公司的期房，在办理不动产登记证明是直接将抵押权人设定为“益阳市住房公积金管理中心（桃江）”。2018年4月1日，原告与被告中小企业担保公司向本市住房公积金借款人、抵押人联合发布了公告，载明：“2018年4月1日，益阳市中小企业信用担保有限公司将其在《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》中的权利义务一并转让给益阳市住房公积金管理中心。自2018年4月1日起，益阳市中小企业信用担保有限公司对《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》中借款人的保证担保终止，益阳市中小企业信用担保有限公司对抵押人的抵押权，以及因履行保证担保义务而对借款人产生的债权，转让给益阳市住房公积金管理中心。本公告之《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》，特指2018年3月31日以前（含3月31日），益阳市住房公积金管理中心、益阳市中小企业信用担保有限公司（或益阳市诚信个人贷款担保有限公司）、委托受托银行与住房公积金借款人、抵押人签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》”。

上述事实，有《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》、益阳市住房公积金管理中心贷款发放通知书、贷款转存凭证（借款借据）、抵押登记证明、《益阳市住房公积金按揭贷款补充协议》、《关于办理期转现业务时直接变更抵押权人的函》、公告以及当事人陈述等证据予以证明。

本院认为，原告与被告**、王娜娜、中小企业担保公司及工行桃江支行共同签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护。原告按约定足额发放了贷款，借款人即被告**、王娜娜亦应当全面依约履行偿还义务。被告**、王娜娜累计超过六个还款期未按约定时间还本付息，已满足合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款之规定，原告有权解除合同，对原告要求解除上述《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故借款人应当将逾期未还的本金及未到期的本金一并偿还贷款人，并按约定支付利息，截至2022年3月20日，被告**、王娜娜尚欠原告借款本金251242.20元、利息18062.82元，被告**、王娜娜应向原告偿还上述借款本金251242.2元及利息18062.82元（截止2022年3月20日），之后的利息按合同约定计算至借款本息全部还清之日止。被告**、王娜娜不履行还款义务已经构成违约，应当承担违约责任。合同中既约定了逾期罚息的计算标准，又约定了借款总金额10%的违约金标准。本院认为，合同约定的罚息和违约金均属于违约金，原告因被告**、王娜娜违约产生的损失为借款利息损失，原告主张按借款利率的50%自最后一期正常还款之次日即2020年2月21日开始计算违约金，不违反法律规定和合同约定，故被告**、王娜娜应以251242.20元为基数、按合同约定借款年利率3.25%的50%即年利率1.625%从2020年2月21日起支付违约金至借款本息全部还清之日止。关于律师费，原告提交了产生5000元律师费的相应证据，费用标准亦未超过当地的律师收费标准，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。

根据原告与被告跃宇公司签订的《益阳市住房公积金按揭贷款补充协议》约定，被告跃宇公司保证担保期限至被告**、王娜娜的《不动产登记证明（抵押权首次登记）》交原告收押之日止。本案中，被告**、王娜娜名下的坐落于湖南省桃江县××幢××单元××层××号房屋虽已办理抵押预告登记，但尚未办理抵押登记，在未办理抵押权登记的情况下，上述房屋的抵押权未有效设立，预告登记上的权利人享有的是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，故被告跃宇公司保证担保期限届至的条件未成就，其仍需向原告承担连带担保责任。

原告及被告**、王娜娜虽与被告中小企业担保公司签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》，约定了被告中小企业担保公司系连带责任保证人，担保方式为主债务承担连带责任保证，但原告于2018年4月1日与被告中小企业担保公司共同发布公告，确认被告中小企业担保公司的保证担保终止，其在《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》中约定的权利义务转让给原告，该公告系原告与被告中小企业担保公司的共同意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效，并已将上述公告内容登报告知了相关借款人，故原告要求被告中小企业担保公司承担连带保证责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，被告中小企业担保公司亦无需向原告承担保证责任。

案涉房屋抵押预告登记的抵押权人为被告中小企业担保公司，原告与被告中小企业担保公司虽共同发布了公告，由原告受让了被告中小企业担保公司相关权利义务，但原告与被告中小企业担保公司及被告**、王娜娜尚未完成抵押登记，被告中小企业担保公司尚未取得案涉房屋的抵押权，原告亦无证据证明抵押权人已登记为原告，按照物权法定原则，非抵押权人对抵押物不享有优先受偿权，故对原告请求确认对上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。

被告**、王娜娜、中小企业担保公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下：

一、解除原告益阳市住房公积金管理中心与被告**、王娜娜、益阳市中小企业信用担保有限公司签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》；

二、被告**、王娜娜于本判决生效之日起十日内向原告益阳市住房公积金管理中心偿还借款本金251242.20元及利息18062.82元，（利息已计算至2022年3月20日，之后的利息按照年利率3.25%的标准计算至本息还清之日止）；

三、被告**、王娜娜于本判决生效之日起十日内支付原告益阳市住房公积金管理中心律师费5000元及违约金（违约金以251242.20元为基数、按合同约定借款利率的50%即年利率1.625%的标准从2020年2月21日起计算至借款本息全部还清之日止）；

四、被告桃江县跃宇房地产开发有限公司对上述（二）（三）项债务承担连带担保责任；

五、驳回原告益阳市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5480元减半收取2740元，由被告**、王娜娜、桃江县跃宇房地产开发有限公司共同负担，公告费300元，由被告**、王娜娜负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。

审 判 员　陈晓军

二〇二二年六月十七日

法官助理　谢竹慧

书 记 员　李　冬

附：法律条文

《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。