桃江县跃宇房地产开发有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省益阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘09民终1148号

上诉人（原审被告）：桃江县跃宇房地产开发有限公司，住所地：湖南省益阳市桃江县桃花江镇桃花江大道北侧。

法定代表人：曾跃龙，该公司经理。

委托诉讼代理人：周世锐，男，1976年1月24日出生，汉族，住湖南省桃江县，该公司法务。

被上诉人（原审原告）：***，男，1963年9月6日出生，汉族，住长沙市望城区。

被上诉人（原审原告）：熊丽飞，女，1969年1月3日出生，汉族，住长沙市天心区。

两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖延清，沅江市桔城法律服务所法律工作者。

上诉人桃江县跃宇房地产开发有限公司（以下简称跃宇公司）与被上诉人***、熊丽飞商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2022）湘0922民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

跃宇公司上诉请求：1、撤销湖南省桃江县人民法院（2022）湘0922民初3298号民事判决，改判认定跃宇公司关于实测面积与预测面积的约定合法有效，并不违反诚信原则；不支付延时履行金40000元或者将本案发回重审；2、由***、熊丽飞承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“原告购买的房屋实测面积为147.36㎡，与原预测面积138.91㎡相差8.45㎡，已大大超过原告购房的实际需求，有违诚信原则”，显然是认定事实错误。1、一审判决认定双方于2018年3月17日签订的《商品房预（销）售合同》合法有效，应受法律保护。即已认定双方签订的合同第四条第一款:“按登记发证确定的建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5994.02元，总金额832629元。出卖人现按预测面积预收价款，待建筑面积确定后，实行多退少补原则确定具体商品房价款”的条款有效。而一审判决又认定***、熊丽飞购买的房屋实测面积147.36㎡，原预测面积138.91㎡，相差8.45㎡，有违诚信原则，其显然是确认合同第四条第一款约定的“待建筑面积确定后，实行多退少补原则确定具体商品房价款”的条款违反诚信原则，故一审判决明显认定事实相互矛盾。2、湖南省益阳市中级人民法院（2021）湘09民终2045号生效民事判决书已认定合同约定的房屋面积差价按多退少补原则结算条款合法有效。故一审判决认定预测面积与实测面积之差违反诚信原则，显然错误。3、一审判决就房屋面积预测与实测之争，已认定可另行主张权利，即认定属于另案解决问题，而本案却认定面积差的约定违反诚信原则，这显然是认定事实超过了本案审理范围，即对未经审理查明的事实，予以认定，显然是认定事实错误。二、一审判决结果相互矛盾，超过本案诉讼请求范围且无法律依据，1、一审判决主文第二项判决驳回***、熊丽飞的其余诉讼请求，而在第二项后，又判决承担4万元的给付义务内容，显然是自相矛盾。2、一审判决主文确定的4万元给付义务，***、熊丽飞即未提该诉讼请求，法院又未经审理、举证、质证，更无法定依据，判决书其所确定的4万元给付义务，既违反法定程序，又超过***、熊丽飞的诉讼请求范围。3、一审判决书所确定的给付4万元义务，依法属于执行范畴，不属于判决书确认的范畴。我国《中华人民共和国民事诉讼法》确定的原则是审、执分开的原则，被告如果不履行办证义务，则依法应通过执行措施解决，而一审以判决书确定未履行判决的给付形式确定义务，没有法律依据。综上所述，一审判决对不属于本案审理范畴的内容作出认定，且对该事实认定错误，以及对***、熊丽飞未提的诉讼请求，在未经审查、举证、质证的情况下，将依法应由执行阶段，通过执行程序处理的问题在判决书中予以解决，显然违反了审、执分开的原则，没有法律依据。

***、熊丽飞答辩称：跃宇公司的上诉缺乏事实和法律依据。1、《商品房预（销）售合同》的双方合约应维持主体原则。2、跃宇公司在宣传销售广告时，跃宇公司存在欺诈、虚假事实，应当追责。跃宇公司单方违约改变房屋面积结构，擅自增加住房面积，应当由跃宇公司自己承担责任。3、合同第16条关于房屋使用约定：改变房子结构单方违法，应承担违法责任。4、补差面积超过4%。

***、熊丽飞向一审法院起诉请求：1、判令跃宇公司限期为***、熊丽飞代办房屋不动产权证书；2、判令跃宇公司因延期交房给***、熊丽飞办理房屋产权延期带来的损失10000元；3、判令包含诉讼费在内的一切相关费用由跃宇公司承担。

一审认定的事实：***、熊丽飞与跃宇公司于2018年3月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号201700402201）。约定了双方权利义务，其中第三条：买受人购买的商品房为跃宇天骄国际项目中的第3幢2单元2层2201号房。该商品房建筑面积以产权登记为准，现预测建筑面积为138.91平方米；第四条：按登记发证确定的建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5994.02元，总金额832629元，出卖人按预测面价预收价款，待建筑面积确定后，实行多退少补原则确定具体商品房价款；第六条：买受人按首付款（含定金）252629元2018年3月3日支付，剩余房款58万元采用组合贷款方式支付；第八条：根据当事人选择的计价方式，以桃江县房屋产权产籍测绘队的结论为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准；第十条：出卖人应当在2018年12月底至2019年6月底任意时间向买受人交付该商品房；第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起30天内提供其办理产权所需资料及***、熊丽飞应缴纳物业管理费用和交清面积差价及办理产权的各项代收费用等，否则，出卖人有权拒绝代办产权，如因买受人延迟提供资料及交清相关费用导致产权证无法及时办理，造成出卖人按揭贷款担保责任延迟解除的，买受人应每日按总房款万分之一向出卖人支付违约金。对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示相关文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十七条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起480个工作日内，买卖双方应向桃江县房地产管理局办理合同备案后到桃江县国土资源局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后300日内办妥***、熊丽飞的不动产权证。如因出卖人原因未能在规定期限内办理不动产权证，则赔偿房款千分之五总额的违约金，并限期60个工作日内办齐，如不能办结的，买受人有权退房，并承担基准利率，如是政府部门原因，出卖人不承担责任。如是买受人原因未能在规定期限内办理不动产权证，则赔偿房款千分之五总额的违约金。

合同签订后，***、熊丽飞当即支付首付款252629元，剩余房款58万元***、熊丽飞以组合贷款方式按月支付。跃宇公司于2019年5月20日向***、熊丽飞邮寄交房通知书，***、熊丽飞于2019年6月15日签字收房。***、熊丽飞于2020年3月20日向跃宇公司交纳装修保证金3000元。跃宇公司已持有***、熊丽飞所购房屋3栋的不动产权证书（湘（2021）桃江县不动产权第0××0号），跃宇公司于2021年4月25日向***、熊丽飞邮寄《通知》，《通知》内容主要为：1、***、熊丽飞需补交资料身份证、配偶身份证、全家户口本、婚姻关系证明、住房证明、契税收据、维修基金收据、办证费用收据。2、***、熊丽飞所购买的房屋预测、实测面积已由相关部门确定，实测面积为147.36㎡，***、熊丽飞已按预测面积138.91㎡交纳832629元房款，依据《商品房预（销）售合同》第十条第一款的规定，***、熊丽飞需补交面积差价。3、如***、熊丽飞未提交上述资料或者未交清面积差价等相关费用，影响办证的法律责任由***、熊丽飞承担。跃宇公司在***、熊丽飞接收本《通知》之日起30日内，一并就***、熊丽飞所交纳的契税、维修基金、办证费用按现行政策结算，多退少补，待正式发票出具时，另行决算。***、熊丽飞于2021年4月29日向跃宇公司提交了身份证复印件、婚姻状况证明、户口本、住房证明、契税收据，但一直未向跃宇公司补交面积差价，跃宇公司以***、熊丽飞未交纳面积差价为由拒绝为***、熊丽飞代办产权证书。

一审法院认为，双方于2018年3月27日签订《商品房预（销）售合同》合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案争议的焦点是：1、***、熊丽飞是否履行了合同约定的义务，要求办证的条件是否成就，跃宇公司是否应当为***、熊丽飞办理所购房屋的不动产权证书；2、跃宇公司是否应当承担违约责任。

关于***、熊丽飞是否履行了合同约定的义务，要求办证的条件是否成就，跃宇公司是否应当为***、熊丽飞办理所购房屋的不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。鉴于商品房买卖合同的特殊性，为***、熊丽飞办理房屋所有权登记，进行标的物所有权的转移，应当认定为跃宇公司的法定合同义务；同时，***、熊丽飞已经按照合同第四条、第十一条的规定，在合同签订后，支付首付款及办理贷款等，也按跃宇公司要求提供了办理产权所需资料，***、熊丽飞已履行合同的主要义务，且要求办证的基本条件已经成就。至于面积补差的问题，从跃宇公司提供的《通知》可以看出***、熊丽飞购买的房屋实测面积为147.36㎡，与原预测面积138.91㎡相差8.45㎡，已大大超过***、熊丽飞购房的实际需求，有违诚信原则，因此跃宇公司以***、熊丽飞未交清面积差价的理由拒绝为***、熊丽飞代办产权证的主张，不予认可。因***、熊丽飞已履行了合同的主要义务，要求办证的条件已成就，故跃宇公司应当为***、熊丽飞代办不动产权证书。至于房屋预测与实测面积之争，跃宇公司可另行主张权利。

关于跃宇公司是否应当承担违约责任的问题。根据《商品房预（销）售合同》第十条：出卖人应当在2018年12月底至2019年6月底任意时间向买受人交付该商品房。跃宇公司已于2019年6月15日按期向***、熊丽飞交付了所购房屋，不存在延期交房，因此无需承担延期交房的违约责任。根据《商品房预（销）售合同》第十七条规定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后300日内办妥***、熊丽飞的不动产权证。如因出卖人的原因未能在规定期限内办理不动产权证，则赔偿房款千分之五总额的违约金，并限期60个工作日内办齐，如不能办结的，***、熊丽飞有权退房，并承担基准利率，如是政府部门原因，跃宇公司不承担责任。如是买受人原因未能在规定期限内办理不动产权证，则赔偿房款千分之五总额的违约金。同时跃宇公司应当在此后的365个工作日内即2020年11月30日前，完成3栋的初始登记，初始登记后300日内即2021年9月26日前办妥买受人的不动产权证。根据跃宇公司提交的证据，已于2021年4月30日具备办证条件，其根据合同第十一条约定买受人未交清面价差价，而拒绝代办产权证明。说明双方因面积补差原因未达成一致系事实，不属于跃宇公司的违约行为，故跃宇公司对此亦不承担违约责任。

综上所述，***、熊丽飞已履行了合同的主要义务，要求办证的条件已成就，跃宇公司应当为***、熊丽飞办理不动产权证书，但不应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第四百六十五条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、由桃江县跃宇房地产开发有限公司于判决生效后六十日内，为***、熊丽飞办理所购买的桃江县××镇××小区××幢××单元××层××号房屋的《不动产权证书》；二、驳回***、熊丽飞其余的诉讼请求。桃江县跃宇房地产开发有限公司如果未按判决指定的期间履行义务，应当向***、熊丽飞支付迟延履行金40000元。案件受理费50元，减半收取25元，由桃江县跃宇房地产开发有限公司负担。

二审中，跃宇公司向法庭提交了两份证据。证据一、湖南省高级人民法院（2022）湘民申2005号民事裁定书。拟证明该裁定书已认定面积误差的处理方式合法有效，并未违反诚信原则。证据二、湖南省益阳市中级人民法院（2022）湘09民初780、781号二份民事判决书，该两份民事判决已发生法律效力。拟证明本案情形与上述两案的情形一致，均认定跃宇公司与当事人所签订的合同约定面积误差按多退少补原则处理合法有效，并不违反诚信原则。***、熊丽飞在二审中未提交新证据。

本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。***、熊丽飞质证称：对跃宇公司所提交的上述两份证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，不能达到跃宇公司的证明目的。

对跃宇公司所提交的证据本院认证如下：对上述两份证据予以采信。

二审经审理查明：***、熊丽飞与跃宇公司所签订的《商品房预（销）售合同》第八条关于面积确认以及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。该合同第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起30天内提供其办理产权所需资料及***、熊丽飞应缴纳物业管理费用和交清面积差价及办理产权的各项代收费用等，否则，出卖人有权拒绝代办产权，如因买受人延迟提供资料及交清相关费用导致产权证无法及时办理，造成出卖人按揭贷款担保责任延迟解除的，买受人应每日按总房款万分之一向出卖人支付违约金。

二审查明的事实与一审查明的一致。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点是：1、***、熊丽飞与跃宇公司所签订的《商品房预（销）售合同》中关于面积差异处理是否合法有效。2、一审判决跃宇公司如果未于判决生效后六十日内为***、熊丽飞办理不动产权证，向***、熊丽飞支付迟延履行金40000元是否正确。

关于焦点1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，跃宇公司未为***、熊丽飞办理涉案房屋不动产权证，已超出了合同约定的办证期限，但双方所签订的《商品房预（销）售合同》明确约定***、熊丽飞预测面积预收购房款，待建筑面积确定后***、熊丽飞多退少补原则确定具体的商品房价款，跃宇公司在取得房屋实测面积后，于2021年4月25日向***、熊丽飞邮寄了《通知》，告知了房屋的实测面积和补交面积差价等事宜。根据上述法律规定，***、熊丽飞在知道房屋实测面积后，有义务按照《商品房预（销）售合同》约定的“多退少补”原则补交房屋面积差价。跃宇公司以***、熊丽飞未交清面积差价为由拒绝为***、熊丽飞代办不动产权证，具有相应的合同依据，并未违反诚信原则，二审应予纠正。一审法院判令跃宇公司为***、熊丽飞办理所购买房屋的不动产权证处理正确。关于涉案房屋的面积差价款的处理问题，因跃宇公司未在本案中提起反诉，不能并案处理，跃宇公司可依据《商品房预（销）售合同》约定及相关法律规定向***、熊丽飞另行主张权利。

关于焦点2、本案中，跃宇公司未按《商品房预（销）售合同》约定的时间为***、熊丽飞办理产权证，构成违约；因***、熊丽飞未按照《商品房预（销）售合同》约定“多退少补”原则向跃宇公司交纳差价款，同样构成违约。一审法院在双方均存在过错且责任大体相当的情况下，对***、熊丽飞要求跃宇公司支付违约金的请求不予支持。在***、熊丽飞未提出该诉讼请求的情况下，一审判决在判决书主文后载明若跃宇公司未在生效判决指定期间内履行办证义务，支付迟延履行金40000元，没有事实和法律依据，二审应予纠正。跃宇公司不按生效文书履行义务时，***、熊丽飞可申请人民法院强制执行。

综上所述，跃宇公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由桃江县跃宇房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　曾艳红

审判员　　周佑明

审判员　　彭　青

二〇二二年七月八日

书记员　　陈　茜