淮安市大成建筑有限公司、淮某某房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏0812民初8600号 原告：淮安市大成建筑有限公司，住所地淮安经济技术开发区苏州路8号，统一社会信用代码91320891139480010M。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏宗匠律师事务所律师。 被告：淮***房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区明远路与北京南路交叉口，统一社会信用代码91320811670145049F。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告：淮安正诚房地产开发有限公司，住所地淮安市新民东路1号，统一社会信用代码91320800796504756R。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告：淮安清江鞋业有限公司，住所地淮安市工业新区枚乘路南侧，统一社会信用代码91320800773773865T。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告：淮安市明远农业发展有限公司，住所地淮安市清江浦区西安南路388号物流用房一，统一社会信用代码91320800MA1MHL5K49。 法定代表人：***，该公司执行董事。 上述四被告共同委托诉讼代理人：***、**，江苏山师行律师事务所律师。 原告淮安市大成建筑有限公司（下称大成公司）诉被告淮***房地产开发有限公司（下称**公司）、淮安正诚房地产开发有限公司（下称正诚公司）、淮安清江鞋业有限公司（下称清江公司）、淮安市明远农业发展有限公司（下称明远公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年10月21日立案受理。依法由审判员***适用简易程序，于2022年11月17日公开开庭进行了审理。原告大成公司委托诉讼代理人***，被告**公司、正诚公司、清江公司、明远公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大成公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告**公司向原告返还工程质保金3302203元及利息（以3302203元为基数，自2022年8月1日起至实际付清之日止，按每月1％利息计算）；2.判令被告正诚公司、清江公司、明远公司对上述质保金及利息承担连带付款责任；3.判令原告在被告**公司所欠工程质保金3302203元范围内对***一号中央华府小区38＃、39＃楼在折价、拍卖所得的工程价款中享有优先受偿权；4.判令原告对被告正诚公司名下的位于淮安市清江浦区新民东路33号清江**府的房产（房屋不动产权属证书编号以本诉状的附件1清单为准）在出售、拍卖、变卖所得的款项中享有优先受偿权，优先受偿范围包括质保金3302203元及其对应的利息以及原告为提起本次诉讼产生的诉讼费；5.判令原告对被告**公司名下的位于中央华府10号楼101室（不动产权单元号：320811200010GB00022F00460001）在出售、拍卖、变卖所得的款项中享有优先受偿权，受偿金额为3302203元及其对应的利息以及原告为提起本次诉讼产生的诉讼费；6.判令由四被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月20日，原告与被告**公司签订《总承包协议》，约定由原告承包被告**公司位于淮安市清江浦区中央华府小区，施工范围包括1-1＃、2-1＃、3-1＃、4-1＃楼、1＃、2＃商业楼、36＃、37＃、38＃、39＃楼、地下室工程（含人防二）、***工程，工程内容包括土建（含桩基、配套）、安装，双方并就工程款支付方式、违约责任以及他权利义务事项作出了约定。为确保原告在工程竣工验收合格后继续履行缺陷责任期内的维修义务，原告与被告**公司以及淮安市建设工程质量监督站三方于2020年6月23日签订了《淮安市建设工程质量保证金监管协议》。协议约定，从被告**公司应付给原告的工程款中预留3302203元作为工程质量保证金，交存保函开出银行，由淮安市建设工程质量监督站、被告共同监管。保函期满后，原告即有权向被告申请返还质保金。后被告依据监管协议，从应付给原告的工程款中预留3302203元向江苏淮安农商行清算中心交存，由该行向质监站出具质量保函，保函有效期至2022年6月23止。2021年3月20日，原告与四被告签订《中央华府工程款清偿保证协议》，约定由被告正诚公司、清江公司、明远公司对被告**公司欠付的76581748元工程款承担连带保证责任义务，保证范围包括主债权及其利息、违约金、赔偿金和实现债权的费用，保证期限自2021年4月6日起至2024年6月30日。同时，被告**公司同意将其开发的中央华府10号楼、防空地下室一、地下室（含防空地下室二）抵押登记至原告名下，被告正诚公司同意将其开发的清江**府可销售的部分商品房总计72套，担保债权总额3631.2431万元抵押给原告，并办理了相关抵押登记手续。至2022年6月23日质保期届满后，原告向被告提出申请返还质量保证金，但被告却拒绝配合办理相关退保手续、履行付款义务，经原告与被告多次协商无果后，故诉至法院，恳请判如所请。 被告**公司、正诚公司、清江公司、明远公司共同辩称，原告主张的应退还质保金3302203元，该款项已于2022年10月8日被清江浦区人民法院划扣并拨付给原告，我***公司认为虽然划扣该款项的执行依据并非本案，但质保金应当专款专用，且按照法律规定原告对该质保金享有优先受偿权，其权益不会受到损害。既然已经取得了该质保金，本案应当驳回原告的全部诉讼请求。即使法院支持返还质保金，对于原告主张的以3302203元为基数按照月利率1％自2022年8月1日起计算的利息，**公司不认可。该利息主张没有事实和法律依据。质保金符合退还条件后，原告未与**公司联系要求配合向淮安市建设工程质量监督站申请返还质保金，而是直接向法院提供财产线索划扣并取得了该笔资金，因此原告不存在损失，**公司也不存在过错，不应当承担利息。结合上述意见，**公司无需返还质保金、支付利息，那么被告正诚公司、清江公司、明远公司也无需承担相应的连带责任。另，原告存在恶意诉讼，在收到了全额质保金后又通过诉讼主张质保金及月利率1％的利息，扩大自身获利。综上所述，应当驳回原告的全部诉讼请求，即使支持原告主张也不应当支持原告再主***的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合本院依法确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年3月20日，原告大成公司（乙方）与被告**公司（甲方）签订《总承包协议书》，**公司将***一号中央华府四期36～39#、1-1#、2-1#、3-1#、4-1#住宅、地下室工程（含人防二）、1#、2#商业、***等工程项目的建筑安装工程施工总承包和场外工程（其中：桩基、门窗、电梯、外墙涂料、绿化、水电气、消防、智能、三网合一、太阳能、防雷、栏杆等甲方分包的除外）发包给原告。合同约定：“工程付款：本工程付款节点以每栋楼为单位。1、多层付款方式，主体部分造价为总造价的70%，装饰部分为总造价的30%。第一次按销售节点即二层主体结构完成，房屋可销售的7天内支付主体部分造价的20%工程款；四层主体完成，7天内支付主体部分造价的20%工程款；主体结构封顶，7天内支付至主体部分造价的80%工程款；内外粉刷完成，7天内支付装饰部分造价的40%工程款；装饰全部完成，7天内支付至装饰部分造价的80%工程款；竣工验收合格，7天内支付工程总造价的85%工程款；竣工三个月后7日内付至工程结算总价的95%，有双方确认的决算结果的，甲方扣除已缴住建部门的5%保修金（按缴费凭证扣），余款付清，如付多余缴费的部分甲方扣回。甲方在收到乙方完整决算资料三个月内审核结束。如三个月审核结果不能确定的，甲方付至双方约定总价的95%。乙方的余款5%保修金按住建局的相关部门规定退付。2、高层付款方式，主体部分造价为总造价的70%，装饰部分为总造价的30%。第一次按销售节点即至八层主体结构完成，房屋可销售的7天内支付主体部分造价的20%工程款；八层以上部分主体结构每完成五层，7天内支付主体部分造价的10%工程款；主体验收合格7天内支付至主体部分造价的80%工程款；内外粉刷完成一半，7天内支付装饰部分造价的30%工程款；装饰全部完成，7天内支付至装饰部分造价的80%工程款；竣工验收合格，7天内支付工程总造价的85%工程款；竣工三个月后7日内付至工程结算总价的95%，有双方确认的决算结果的，甲方扣除已缴住建部门的5%保修金（按实缴费凭证扣），余款付清，如付多余缴费的部分甲方扣回。甲方在收到乙方完整决算资料三个月内审核结束。如三个月审核结果不能确定的，甲方付至双方约定总价的95%。乙方的余款5%保修金按住建局的相关部门规定退付。3、地下室付款方式，主体部分造价为总造价的85%、装饰部分造价为总造价为总造价的15%（按区域分块支付）。地下室主体完成一层，7天内支付主体部分的已完成工程造价的80%工程款；地下室主体全部完成，7天内支付至主体部分的已完成工程造价的80%工程款；装饰全部完成，7天内支付至装饰部分造价的80%工程款；地下室有其他情况的参照高层付款方式。违约责任：工程合同签订后，工程进度款未能按7天内及时支付，由此造成的停工损失由甲方负责，甲方承担月息按应付工程款部分的1%利息，工期顺延乙方有权处理在建工程。” 合同签订后，原告组织工人入场施工。2019年1月21日，1-1#、2-1#、3-1#、4-1#楼及1#、2#商业**工验收合格。 为确保原告在***一号中央华府小区38#、39#楼工程竣工验收合格后继续履行缺陷责任期内的维修义务，原告与被告**公司以及淮安市建设工程质量监督站三方于2020年6月23日签订了《淮安市建设工程质量保证金监管协议》。协议约定，从被告**公司应付给原告的工程款中预留3302203元作为工程质量保证金，交存保函开出银行，由淮安市建设工程质量监督站、被告**公司共同监管。保函期满后，原告即有权向被告申请返还质保金。后被告**公司依据监管协议，从应付给原告的工程款中预留3302203元向江苏淮安农商行清算中心交存，由该行向质监站出具质量保函，保函有效期至2022年6月23止。 2020年6月24日，38#、39#**工验收合格。2021年7月12日，36#、37#楼、地下室及消防工程竣工验收合格。 2021年3月20日，原告大成公司（甲方，抵押权人）与被告**公司（乙方，抵押人）、正诚公司（丙方1，保证人1）、清江公司（丙方2，保证人2）、明远公司（丙方3，保证人3）签订《中央华府工程款清偿保证协议书》。协议约定：“乙方开发建设的***一号•中央华府（4期）项目工程，由甲方承包施工，双方于2018年3月20日签订了《总承包协议书》，双方明确了工程发包范围、工期、工程结算，违约责任等。本项目现已处于施工尾期，乙方未能按《总承包协议书》及时足额支付给甲方工程进度款。为了本项目能尽快完成施工，尽快向购房业主交付房屋，乙方及关联公司（丙方1、丙方2、丙方3）决定向甲方提供所涉本项目工程款清偿、担保保障措施，以保障甲方工程款得以实现权益，各方经多次协商，现达成如下协议：甲、乙双方经结算确认：***一号•中央华府项目甲方施工内容工程总造价：双方无异议部分为255302646元；另有暂定价500万元甲乙双方尚未能达成一致意见。甲乙双方确认：乙方已付甲方工程进度款178720898元，至本协议签订时，乙方已欠付甲方***一号•中央华府四期工程进度款计44778406.6元；其他未付工程款金额为31802346.4元，合计76581748元。乙方同意将中央华府售楼部房屋（中央华府10号楼）乙方抵押给甲方，自本协议签订后，该幢房屋如能变现（按950万元确定变现价格），变现所得全部房款由乙方委托支付到甲方账户，全部用于支付甲方的工程进度款，乙方不得向甲方以外的其他单位分配支付。鉴于中央华府当前可抵押资产不足以保证甲方债权实现，且有产证的车库（位）尚不具备办证条件，双方商定，本协议签订后，甲乙双方共同协调登记部门，尽可能办理车库（位）的在建工程抵押：协调后若仍不能办理，待车库（位）具备抵押登记条件时双方及时补充办理抵押登记。本协议签订后3日内，甲方与丙方1签署抵押保证协议，丙方1将其开发的清江**府可销售的部分资产抵押给甲方，并完成向登记机关提交抵押登记所需的全部文件、资料。本协议所涉抵押保证的范围包括主债权及其利息、违约金、赔偿金和实现债权的费用。乙方和丙方1提供的抵押保证，抵押期限为：自2021年4月6日起至2024年6月30日。丙方1、丙方2、丙方3同意共同为甲方对乙方享有的工程款债权76581748元及其从债权各自向甲方承担连带责任保证义务。丙方1还需按本协议约定向甲方提供物的抵押担保。丙方1、丙方2、丙方3提供连带责任保证的保证范围为：包括主债权及其利息、违约金、赔偿金和实现债权的费用。丙方1、丙方2、丙方3连带保证期限为2021年4月6日起至2024年6月30日。” 上述保证协议书签订后，2021年4月13日，被告**公司将其名下中央华府10#商业楼101室抵押给原告大成公司，并办理了抵押权登记，担保债权数额950万元，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2021年4月6日至2024年6月30日。当日，被告正诚公司将其名下位于清江**府的78套房屋抵押给原告大成公司，抵押方式为一般抵押，担保债权数额3631.2431万元，债务履行期限为2021年4月6日至2024年6月30日。78套房屋具体房号如下：清江**府7#1503、1705、1704室，清江**府6#201、301、202、302、402、502、602、702、203、303、403、503、204、404、504、604、704、205、405、705、206、406、606、706、207、307、407、707、208、708室，6#43、32、24储藏室，6#1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11室，4#105、106室，7#1号至29号车位。之后，上述6#207、407、208室、32储藏室、4#105、106室抵押权被解除并出售给案外人。 因被告未按期付款，原告于2021年3月22日诉至本院，要求被告**公司支付到期工程款2121.8476万元，该案案号为（2021）苏0812民初2861号。同年4月28日，经本院调解，双方达成如下协议：**公司分两次支付大成公司进度款2121.8476万元，即2021年4月30日前支付9445838.82元，2021年6月28日前支付11772637.18元。 2021年7月30日，因**公司未支付到期工程款，大成公司以**公司、正诚公司、清江公司、明远公司为被告再次诉至本院，该案案号为（2021）苏0812民初7230号。同年11月9日，经本院组织调解，双方达成如下协议：一、**公司于2021年11月30日前支付大成公司中央华府四期36#、37#、38#、39#、人防二、消防工程进度款及13#商业、2#、3#配电房、物流、签证、室外给排水、室外配套、公共电力工程款，合计26327397.75元；**公司于2021年11月30日前支付大成公司暂定款500万元。二、**公司于2021年11月30日前支付大成公司工程款利息（以31327397.75元为基数，按月利率1%的标准，自2021年5月15日起计算至实际给付之日止）。三、大成公司在**公司所欠工程进度款、工程款及暂定款31327397.75元范围内对***一号中央华府小区1-1#、2-1#、3-1#、4-1#楼、1#、2#商业楼、36#、37#、38#、39#楼、地下室工程（含人防二）、***工程以及消防工程在折价、拍卖所得的工程价款中享有优先受偿权。四、正诚公司、清江公司、明远公司对上述第一、二项确定的债务（工程进度款、工程款及暂定款总计31327397.75元以及对应的利息）承担连带付款责任。五、大成公司对正诚公司提供的抵押物即位于淮安市清江浦区新民东路33号清江**府的72套房产（清江**府7号楼1503、1705、1704室，清江**府6号楼201、301、202、302、402、502、602、702、203、303、403、503、204、404、504、604、704、205、405、705、206、406、606、706、307、707、708室，6号楼43室、6号楼24储藏室，6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11室，7号楼1号至29号车位）行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项所确定的债务范围内优先受偿。六、大成公司对**公司提供的抵押物即位于***一号中央华府10号商业楼101室行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项所确定的债务范围内优先受偿。七、本案大成公司支付的律师费由大成公司自行承担。八、案件受理费207187元，减半收取103593元，保全费5000元，合计108593元，由**公司、正诚公司、清江公司、明远公司共同负担。 2021年11月19日，大成公司第三次诉至本院，要求**公司、正诚公司、清江公司、明远公司支付到期工程款，该案案号为（2021）苏0812民初11784号。2022年1月7日，经本院组织调解，双方达成如下协议：一、**公司于2022年1月10日前支付大成公司中央华府四期36#、37#、人防二、消防工程工程款，合计16773247.43元。二、**公司于2022年1月10日前支付大成公司工程款利息（以16773247.43元为基数，按月利率1%的标准，自2021年10月19日起计算至实际给付之日止）。三、大成公司在**公司所欠工程款16773247.43元范围内对***一号中央华府小区1-1#、2-1#、3-1#、4-1#楼、1#、2#商业楼、36#、37#、38#、39#楼、地下室工程（含人防二）、***工程以及消防工程在折价、拍卖所得的工程价款中享有优先受偿权。四、正诚公司、清江公司、明远公司对上述第一、二项确定的债务承担连带付款责任。五、大成公司对正诚公司提供的抵押物即位于淮安市清江浦区新民东路33号清江**府的72套房产（清江**府7号楼1503、1705、1704室，清江**府6号楼201、301、202、302、402、502、602、702、203、303、403、503、204、404、504、604、704、205、405、705、206、406、606、706、307、707、708室，6号楼43室、6号楼24储藏室，6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11室，7号楼1号至29号车位）行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项所确定的债务范围内优先受偿。六、大成公司对**公司提供的抵押物即位于***一号中央华府10号商业楼101室行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项所确定的债务范围内优先受偿。七、大成公司支付的律师费由大成公司自行承担。八、案件受理费155341元，减半收取77670.5元，保全费5000元，合计82670.5元，由**公司、正诚公司、清江公司、明远公司共同负担。 上述调解书生效后，四被告均未履行调解书确定的付款义务，原告向本院申请强制执行。2022年10月8日，本院依法将被告**公司存放于淮安农村商业银行的38#、39#楼的质保金及其他款项合计3346188元扣划执行。 至此，中央华府小区38#、39#楼除质保金之外的工程款已经法院生效法律文书处理完毕，**3302203元质保金未予处理。2022年6月24日38#、39#楼保修期届满后，原告再次诉至本院，要求四被告履行付款义务。 本院认为，一、关于原告与被告**公司签订的《总承包协议书》的效力认定问题。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。案涉38#、39#号楼已于2020年6月24日竣工验收合格，至2022年6月24日质保期已经届满，故原告要求被告**公司支付剩余的质保金3302203元，符合双方约定，本院予以支持。关于利息，工程款利息为法定孳息，从应付工程款之日起计算。案涉工程质保期于2022年6月24日届满，故原告主张从2022年8月1日起计算利息至实际付清之日，符合法律规定，本院予以支持。关于利息标准，双方承包协议约定，工程进度款未能按7天内及时支付，**公司按照月息1%的标准承担应付工程款部分的利息，该约定符合法律规定，对双方具有约束力，故本院确定利息计算标准为月息1%。 二、关于原告是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。本院认为，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依法享有建设工程价款优先受偿权。承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，原告工程价款优先受偿权的行使时间未超过法定期限，故原告要求就涉案工程享有工程价款的优先受偿权，于法有据，本院予以支持。 三、关于正诚公司、清江公司、明远公司应否承担连带责任的问题。原、被告五方签订的保证协议书约定，正诚公司、清江公司、明远公司同意共同为甲方对乙方享有的工程款债权76581748元及其从债权各自向大成公司承担连带责任保证义务。连带责任保证的保证范围为包括主债权及其利息、违约金、赔偿金和实现债权的费用，保证期限为2021年4月6日起至2024年6月30日。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告依据上述约定要求正诚公司、清江公司、明远公司承担连带付款责任，符合双方约定，本院予以支持。 四、关于原告是否对抵押物享有优先受偿权的问题。保证协议书签订后，被告**公司依据该协议将其名下中央华府10#商业楼101室抵押给原告大成公司，并办理了抵押权登记。被告正诚公司将其名下位于清江**府的72套房屋抵押给原告大成公司。因此，原告大成公司对上述房屋均享有优先受偿权。原告关于对上述房屋优先受偿的主张符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第八百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条的规定，判决如下： 一、被告淮***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安市大成建筑有限公司工程款3302203元及利息（以3302203元为基数，从2022年8月1日至实际付清之日，按月利率1%的标准计算）。 二、原告淮安市大成建筑有限公司在被告淮***房地产开发有限公司所欠工程款3302203元范围内对***一号中央华府小区38#、39#楼在折价、拍卖所得的工程价款中享有优先受偿权。 三、被告淮安正诚房地产开发有限公司、淮安清江鞋业有限公司、淮安市明远农业发展有限公司对上述第一项确定的债务承担连带付款责任。 四、原告淮安市大成建筑有限公司对被告淮安正诚房地产开发有限公司提供的抵押物即位于淮安市清江浦区新民东路33号清江**府的72套房产（清江**府7号楼1503、1705、1704室，清江**府6号楼201、301、202、302、402、502、602、702、203、303、403、503、204、404、504、604、704、205、405、705、206、406、606、706、307、707、708室，6号楼43室、6号楼24储藏室，6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11室，7号楼1号至29号车位）行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项所确定的债务范围内优先受偿。 五、淮安市大成建筑有限公司对被告淮***房地产开发有限公司提供的抵押物即位于***一号中央华府10号商业楼101室（不动产单元号：320811200010GB00022F00460001）行使抵押权，以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项所确定的债务范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33226元（原告已预交），减半收取16613元，由被告淮***房地产开发有限公司、淮安正诚房地产开发有限公司、淮安清江鞋业有限公司、淮安市明远农业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，收款行地址：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告淮安市大成建筑有限公司账号：62×××64，被告淮***房地产开发有限公司账号：62×××72，被告淮安正诚房地产开发有限公司账号：62×××80，被告淮安清江鞋业有限公司账号：62×××98，被告淮安市明远农业发展有限公司账号：62×××42）。 审判员　　*** 二〇二二年十二月十四日 书记员　　*** 附裁判文书法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》 第十七条有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持： （一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满； （二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年； （三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。 第二十六条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。 第二十七条利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间： （一）建设工程已实际交付的，为交付之日； （二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日； （三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。 第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第四十条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。 承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。 第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。