广州市鑫星凯减振器制造有限公司、广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广州铁路运输中级法院

民事判决书

（2018）粤71民终62号

上诉人（原审被告）：广州市***减振器制造有限公司，住所地广东省广州市白云区大朗铁路货场生活区旁。

法定代表人：***，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司，住所地广东省广州市天河区禺东西路43号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：**，广东保得利律师事务所律师。

上诉人广州市***减振器制造有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司（以下简称经开公司）租赁合同纠纷一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人***公司的法定代表人***、被上诉人经开公司的委托诉讼代理人**到庭参加法庭调查询问。本案现已审理终结。

上诉人***公司上诉请求：1.撤销广州铁路运输第一法院作出的（2017）粤7101民初4号第二项判决，改判***公司向经开公司支付租金1946345元（即扣除经开公司没有交付的场地面积800平方米的使用费差额200640元），自2017年10月1日起至归还租赁的房屋及场地时止，只应按照月租金标准61005元（即扣除经开公司没有交付的场地面积800平方米的月使用费差额5847元）向经开公司支付使用费；2.案件一审、二审受理费由经开公司承担。事实和理由如下：2012年9月14日，广州市铁路集团广州铁路经济技术开发总公司羊铁物流中心（以下简称羊铁物流中心）与***公司共同签订了《广铁经开公司羊铁物流中心经营场地租赁合同》，约定由羊铁物流中心将广州市大朗铁路货场生活区旁边地租赁给***公司使用，面积为一栋三层厂房1500平方米、一栋二层宿舍500平方米、场地5000平方米；租金计付标准为：场地使用费和租金按月缴纳，第一合同年每月场地使用费为30000元、房屋租金为25000元，每月合计55000元；第二合同年每月场地使用费为315000元、房屋租金为26250元，每月合计57750元；第三合同年每月场地使用费为33075元、房屋租金为27562元，每月合计60637元；第四合同年每月场地使用费为34729元、房屋租金为28940元，每月合计63669元；第五合同年每月场地使用费为36465元、房屋租金为30387元，每月合计66852元。合同签订后，经开公司并没有依照约定将案涉的场地5000平方米足额交付给***公司使用，但却按场地5000平方米的出租金额收取***公司的场地使用费。经***公司实际测量，经开公司实际交付场地面积只有4200平方米（短少了800平方米），结合双方约定的每个合同年的每月场地使用费标准，2015年、2016年以及2017年，***公司应当只须按照4200平方米×33075元／月÷5000平方米×12个月、4200平方米×34729元／月÷5000平方米×12个月、4200平方米×36462元／月÷5000平方米×12个月向经开公司支付场地的使用费，而不是按照双方签订的合同约定，以5000平方米为计算面积来计算，经过计算，2015年、2016年以及2017年，5000平方米与4200平方米场地使用费二者分别相差了63504元、66972元及70164元（合计200640元）。一审法院没有对案涉场地进行实际测量并扣除经开公司每月交付的场地面积，仅仅以双方合同约定的场地面积5000平方米计算使用费不当。

被上诉人经开公司二审答辩称：***公司主*扣除800平方米的使用费差额200640元及自2017年10月1日起至归还租赁的房屋及场地时止，按照月租金标准61005元向经开公司支付使用费缺乏事实和法律依据。首先，租赁合同月的租金标准为固定数额，租金金额不是按照面积单价计算所得。其次，案涉租赁房屋及场地在租赁合同成立前已被分界围墙作为界线确定，***公司租赁房屋以及场地多年，一直未就面积提出异议。再次，2012年9月14日***公司与羊铁物流中心签订案涉的租赁合同后，于2012年12月30日通过签订《分期还款协议书》对租金进行了结算确认，并确定了月支付租金金额，于2013年6月27日由***公司与羊铁物流中心、经开公司签订《合同主体变更三方协议》再次确认既有合同的权利和义务不变。最后，***公司分别于2015年7月17日、2015年12月8日对经开公司发出的《租金催缴通知》进行确认，确认所欠租金金额及月租金标准。综上，案涉租赁物为双方认可的特定房屋和场地，合同约定的租金标准为固定数额，租金金额不是按照面积单价计算所得。同时，***公司分别以租赁合同、分期还款协议书、还款计划及对租金催缴通知的确认等方式屡次确认了所欠租金金额及租金标准，从未对租赁场地交付的面积提出异议，亦未对租金标准提出异议。故请求驳回上诉，维持原判。

经开公司向一审法院起诉请求：1.解除羊铁物流中心与***公司签订的《广铁经开公司羊铁物流中心经营场地租赁合同》（编号：GTJK-YTWL-2012-111）及《分期还款协议书》；2.***公司向经开公司支付2013年至***公司归还租赁的房屋和场地给经开公司之日止的租金暂计1478465元（暂计至2016年11月的租金欠款为1478465元，实际租金以1478465元为基础，自2016年12月5日至归还之日以每月66852元递增）及违约金暂计512196元（暂计至2016年11月5日的违约金为512196元，2016年11月5日以后的违约金以1478465元为基数，按每日1‰的标准，从2016年11月5日开始起计算至被告付清全部租金之日止）；3.***公司支付违约搭建雨棚需补偿的场地使用费80000元；4.***公司立即清腾租赁的房屋和场地给经开公司，并结清全部水费、电费、电话费、清洁费；5.***公司承担案件的诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年9月14日，羊铁物流中心作为甲方与***公司作为乙方签订《广铁经开公司羊铁物流中心经营场地租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于广州市大朗铁路货场生活区旁场地租赁给乙方使用，面积为一栋三层厂房1500平方米、一栋二层宿舍500平方米、场地5000平方米；二、乙方租赁用途为：加工、销售汽车零配件；三、租赁期限五年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止；四、租金计收标准：第一合同年每月场地使用费30000元、每月租金25000元、每月合计55000元，第二合同年每月场地使用费31500元、每月租金26250元、每月合计57750元，第三合同年每月场地使用费33075元、每月租金27562元、每月合计60637元，第四合同年每月场地使用费34729元、每月租金28940元、每月合计63669元，第五合同年每月场地使用费36465元、每月租金30387元、每月合计66852元；五、合同还对双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。2012年12月30日，羊铁物流中心作为甲方与***公司作为乙方签订了《分期还款协议书》，载明：一、为保证甲方的租金能按时收取，同时缓解乙方经营资金的压力，甲乙双方同意对前述合同部分条款作修改，且甲方同意乙方在本协议签署后，按如下方式在每月5日前分期按月偿还租金：1、2013年1月1日至2013年9月30日，每月支付55000元；2、2013年10月1日至2014年9月30日，每月支付57750元；3、2014年10月1日至2015年9月30日，每月支付60637元；4、2015年10月1日至2016年9月30日，每月支付63669元；5、2016年10月1日至2017年9月30日，每月支付66852元。二、如果乙方超过上述还款时间10天未足额给付，则甲方有权要求乙方按所应支付款项0.3%的违约金给甲方。合同签订后，羊铁物流中心将涉案场地交付***公司。***公司就上述场地交纳了租赁保证金20000元。2013年6月，羊铁物流中心作为甲方、***公司作为乙方和经开公司作为丙方共同签订《合同主体变更三方协议》，三方共同确认：自2013年6月1日起，涉案租赁合同的甲方由羊铁物流中心变更为经开公司，经开公司承继羊铁物流中心在涉案合同项下的全部权利与义务。***公司提供的银行付款凭证载明，就涉案场地其向羊铁物流中心、经开公司共交纳了2012年10月至2014年12月内的租金共计1499911元（含租赁保证金20000元）。自2015年1月起，***公司未就涉案场地再向经开公司支付租金。经开公司多次向***公司发函催缴租金，***公司均未交纳，遂酿成本案纠纷。一审审理过程中,依***公司申请，一审组织双方当事人至涉案租赁场地进行现场勘查，确认案涉租赁场地的划分系以建筑物和围墙作为分界，围墙在涉案租赁合同成立前即存在。***公司抗辩应属于其承租面积的场地在作为分界线的围墙之外。此外，经开公司书面确认***公司已实际支付搭建雨棚的场地使用费80000元。

一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。案外人羊铁物流中心与***公司签订的《房产租赁合同》、《分期还款协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。后羊铁物流中心、经开公司、***公司共同签订《合同主体变更三方协议》，将案涉租赁合同的甲方自2013年6月1日起由羊铁物流中心变更为经开公司，经开公司承继羊铁物流中心在涉案合同项下的全部权利与义务，经开公司据此取得涉案场地出租人的主体资格。***公司承租涉案场地，理应支付相应租金。***公司逾期未交付租金给经开公司，违反了合同约定，应当承担违约责任。由于案涉租赁合同于2017年9月30日已期满终止，故经开公司要求解除合同的诉请，已无必要，该院不予支持。但经开公司要求***公司返还租赁房屋及场地的诉请，有理有据，该院予以支持。经开公司关于要求***公司支付租金至归还租赁的房屋及场地的诉请，该院亦予以支持。***公司关于其未完全履行支付租金义务系因涉案租赁场地面积不符合约定的抗辩，该院认为，首先，案涉的租赁标的物系广州市大朗铁路货场生活区旁特定的房屋及场地，涉案租赁合同虽有标明场地面积，但双方当事人关于租金的约定系根据上述租赁房屋及场地整体情况确定的固定数额并非依面积单价计算所得；其次，从租赁现场查勘情况表明，确定涉案租赁房屋及场地范围的分界围墙在案涉租赁合同成立前即存在，至今未有改变；再次，至本次诉讼前，涉案租赁合同已履行四年，***公司未能提供证据证明其曾对涉案租赁场地交付的面积提出异议。故该院认定经开公司已依约交付租赁物，***公司的上述抗辩，该院不予采纳。关于***公司拖欠租金的数额。依据涉案租赁合同、还款协议书关于租金的约定，***公司2012年10月至2014年12月应交付的租金为55000元×12+57750元×12+60637元×3=1534911元，实际交付1499911元，欠付租金35000元。自2015年1月起，***公司未再向经开公司支付租金。故***公司欠付租金的数额暂计至2017年9月30日为：35000元+60637元×9+63669元×12+66852元×12=2146985元。合同到期后，***公司仍应按照月租金标准66852元支付使用费至返还场地时止。关于***公司应否支付违约金的问题。案涉租赁合同约定，***公司应于每月5日支付本月租金，如逾期不交应交费用，经开公司每日按未交金额的千分之一收取违约金。但经开公司未提供因***公司违约而给其造成损失的证据，故《租赁合同》约定的违约金计算方法导致违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案的实际及履约情况，该院酌情调整违约金的计算标准为以每月逾期还款的数额为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。关于经开公司诉请***公司结清水费、电费、电话费、清洁费的问题。一审庭审中，经释明，经开公司明确表示其对于***公司是否交付上述费用、是否存在欠付情况及欠付的具体数额均不清楚，无法固定此项诉请。经开公司在一审诉讼中亦未能提供证据证明***公司欠付上述费用的数额。故该院对其该项诉请不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：1.***公司于判决生效之日起十日内清腾租赁的房屋和场地，将位于广州市大朗铁路货场生活区旁场地（包括一栋三层厂房1500平方米、一栋二层宿舍500平方米、场地5000平方米）返还给经开公司；2.***公司于判决生效之日起十日内向经开公司支付租金2146985元（暂计至2017年9月30日，***公司自2017年10月1日起至归还租赁的房屋及场地时止，仍应按照月租金标准66852元向经开公司支付使用费）及违约金（以实际拖欠的租金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，逐月分段累计计算，从2015年1月6日起计至付清之日止）;3.驳回经开公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28713元，由经开公司负担4737元，由***公司负担23976元。

二审中，各方当事人没有提交新证据。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，二审仅对上诉人上诉请求进行审查。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：***公司向经开公司支付的租金是否应当扣减800平方米场地使用费差额以及***公司应当向经开公司支付多少租金。本院综合分析如下：

***公司主*案涉租赁场地面积不符合合同约定，其应少付800平方米场地使用费。本院认为：从合同的内容看，虽然租赁合同约定了场地面积，但是合同约定的租金是根据租赁房屋以及场地整体情况确定的固定数额,并非按照面积计算所得；从合同履行情况看，至案发前，案涉租赁合同已履行四年，***公司于2015年之前亦支付了绝大部分租金。且***公司无证据证明其曾对租赁场地的面积提出异议；从案涉租赁物现场勘查情况看，案涉租赁场地以围墙为界，***公司主*应属于其承租范围的800平方米场地在租赁物的围墙之外，且该围墙在案涉租赁合同成立前已经存在，至今未改变。综上，一审法院认定经开公司已经依约交付租赁物理据充分，二审予以维持。

关于***公司应当向经开公司支付多少租金的问题。虽然经开公司向一审法院诉请***公司需向其支付2013年至归还租赁的房屋和场地之日止的租金暂计为1478465元，但其在诉请金额之后又说明“暂计至2016年11月的租金欠款为1478465元，实际租金以1478465元为基础，自2016年12月5日至归还之日以每月66852元递增。”一审判决时，***公司仍未归还租赁的房屋和场地，故一审判决暂计至2017年9月30日的租金为2146985元，自2017年10月1日起至归还租赁的房屋及场地时止，仍应按照月租金标准66852元支付租金，没有超过经开公司的诉讼请求。综上，***公司上诉请求改判至2017年9月30日租金为1946345元，自2017年10月1日起至归还租赁的房屋及场地时止，按月61005元支付租金，理据不足，本院不予支持。

综上，上诉人***公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23976元，由上诉人广州市***减振器制造有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员**

二〇一八年十月二十五日

书记员朱婷

丘夏雯