北京世纪景房地产开发有限公司与北京德聚才装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

 

北京市丰台区人民法院

民事判决书

 

（2019）京0106民初37135号     

原告：北京世纪景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺158号。

法定代表人：吴春燚，执行董事。

委托诉讼代理人：冷永军，北京钤韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张雨婷，北京钤韬律师事务所实习律师。

被告：北京德聚才装饰工程有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇曹村街南一条3号。

法定代表人：王春雄，总经理。

委托诉讼代理人：王振硕，男，1991年1月18日出生，汉族，北京德聚才装饰工程有限公司员工。

原告北京世纪景房地产开发有限公司（以下简称世纪景公司）与被告北京德聚才装饰工程有限公司（以下简称德聚才公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪景公司的委托诉讼代理人冷永军、张雨婷，被告德聚才公司的委托诉讼代理人王振硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告世纪景公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付房屋占有使用费40万元；2.判令被告支付上述占有使用费的利息2万元；3.判令被告支付律师费4万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月11日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将丰台区方庄南路18号院14#配套建筑，建筑面积为450平方米的地上2层框架结构房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期3年，自2016年3月15日至2019年3月14日。租赁合同履行期间，被告屡欠租金，拖欠金额达40万元。经双方协商于2018年7月31日解除《房屋租赁协议》，被告出具《还款承诺书》，承诺于2019年6月30日前支付全部拖欠租金，否则每天按拖欠租金的5%支付利息。被告至今未偿还上述租金及利息。原告认为，被告的行为已经构成违约，应依法向原告支付拖欠租金40万元，违约金2万元（按拖欠金额的5%计算），并承担本案的诉讼费和律师费。因涉案房屋的《建设工程规划许可证》已自动失效，原告现认为原、被告签订的《房屋租赁协议》无效，故将诉讼请求变更为要求被告支付房屋占有使用费40万元，利息2万元及律师费4万元，望判如所请。

被告德聚才公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我公司认同涉案《房屋租赁协议》属无效协议。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告未取得相应手续。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的房屋不得出租，涉案房屋即存在消防等问题。第二，从对方提交的证据可以看出，涉案房屋是市政用房，面积为225平方米，但租金却按照450平方米收取，计算错误，租金应该为205 312.50元。第三，《还款协议书》我方不认可，因为没有我公司的公章。

本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，世纪景公司（甲方、出租方）与德聚才公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：出租房屋位于丰台区方庄南路18号院14#配套建筑（即涉案房屋），面积为450平方米（建筑面积），房屋为地上2层框架结构，租房用途为办公经营用房。租金标准为2.5元/平方米/日，年租金计410 625元。

因德聚才公司怠于支付租金，2018年8月31日，德聚才公司法定代表人王春雄向世纪景公司出具《还款承诺书》，载明：“德聚才公司与世纪景公司于2018年7月31日解除租赁关系，截至2018年8月1日，德聚才公司仍拖欠世纪景公司租金40万元。德聚才公司郑重承诺，于2019年6月30日前支付全部拖欠租金，若未按时归还，每天按拖欠租金的5%支付利息。若不按上述期限及时归还租金，愿承担一切法律后果并赔偿世纪景公司的所有损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费等实现债权的费用）。

另，世纪景公司提交了《中华人民共和国建设工程规划许可证》2009规（丰）建字第0052号及《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件》，载明：“本规划证附件有效期为两年（两年内取得建设行政主管部门批准的《建筑工程施工许可证》的，有效期与《建筑工程施工许可证》有效期一致），逾期自动失效。”世纪景公司在两年内未取得《建筑工程施工许可证》，双方均认可《房屋租赁协议》无效。

另查，世纪景公司为提起本次诉讼，与北京钤韬律师事务所签订《委托代理协议》，共支付律师费4万元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经本院查明，世纪景公司在取得涉案房屋的建设工程规划许可证的两年内未取得建筑工程施工许可证，导致已经取得的建设工程规划许可证自动失效，此后，亦未取得新的建设工程规划许可证，故世纪景公司与德聚才公司签订的《房屋租赁协议》应属无效，双方当事人对此亦认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。世纪景公司与德聚才公司于2018年8月31日签订的《还款协议书》中有关欠付租金以及未按期支付租金后的处理方法的条款部分，系双方当事人真实意思表示，不违法相关法律规定，应为有效条款，故世纪景公司要求德聚才公司支付房屋占有使用费以及未按期支付房屋占有使用费所产生的利息，律师费的诉讼请求，本院均予以支持。德聚才公司提出涉案房屋面积应为225平方米，租金计算错误的意见，因自2016年1月11日双方签订《房屋租赁协议》后长达两年的时间，德聚才公司未对房屋面积提出过异议，且《还款协议书》中有德聚才公司法定代表人签字确认欠付房屋占有使用费40万元，故其该项答辩意见，本院不予采信。  

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：

一、被告北京德聚才装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京世纪景房地产开发有限公司房屋占有使用费40万元及利息2万元；

二、被告北京德聚才装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京世纪景房地产开发有限公司律师费4万元。

案件受理费4100元，由被告北京德聚才装饰工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

 

 

审  判  员  冯  媛  

 

二〇一九 年 十 月 十四 日

 

书  记  员  谢家文