西宁博鑫翔名车维修服务有限公司、青海德亚管道安装有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
青海省西宁市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终239号上诉人（原审原告、反诉被告）：西宁博鑫翔名车维修服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区。法定代表人：马朝卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延辉，青海延辉律师事务所律师委托诉讼代理人：袁富学，青海延辉律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：青海德亚管道安装有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市经济开发区。法定代表人:齐继磊，该公司总经理。委托诉讼代理人:李建福，北京汉卓（西宁）律师事务所律师。西宁博鑫翔名车维修服务有限公司（以下简称博鑫翔公司）与青海德亚管道安装有限公司（以下简称德亚公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初448号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭进行了审理，上诉人博鑫翔公司委托诉讼代理人王延辉、袁富学、上诉人德亚公司委托诉讼代理人李建福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博鑫翔公司上诉请求：撤销原审判决第三项，改判支持其关于要求德亚公司支付违约金540000元的诉讼请求。事实与理由：1、本案《租赁协议》中约定的厂房所属土地的性质为工业用地，而德亚公司将该地出租给博鑫翔公司用作商业使用，德亚公司构成根本违约。2、德亚公司出租给博鑫翔公司的办公室及厂房始终未通过消防验收，博鑫翔公司在全不知情的情况下，按照合同的根本目的对该厂房进行部分装修及隔断工程后，消防部门才出具责令限期整改的通知，故德亚公司应承担未经过消防验收的违约责任并赔偿损失。3、双方签订的《租赁协议》租赁期为5年，年租金为360000元，故合同总价款为1800000元，根据《合同法》关于违约金不得超过30％的法律规定，因此德亚公司支付违约金540000元，完全有事实依据与法律依据，应予支持。德亚公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其反诉请求。事实与理由：1、根据德亚公司提交的证据，可证明是因博鑫翔公司不具备安全生产经营条件而被西宁经济技术开发区东川工业园区安全生产监督管理局责令停止生产经营活动进行整改的，而非德亚公司不具备安全生产经营条件。2、《青海省消防办事大厅公告信息》截图可证明德亚公司的消防安全早在2010年11月10日经检查合格，不存在不具备安全生产条件的情形。3、双方在《环保消防协议书》中明确约定”有关环保和消防方面的手续，乙方（博鑫翔公司）按国家规定自觉进行办理，由于乙方原因造成的有关环境消防安全问题，要承担由其引起的相关责任”，因博鑫翔公司不具备安全生产经营条件而被西宁经济技术开发区东川工业园区安全生产监督管理局责令停止生产经营活动进行整改的责任理应由其承担。4、《租赁协议》约定的年租金为360000元，而博鑫翔公司支付给德亚公司的租金只有300000元，博鑫翔公司仍欠付租金60000元。5、一审判决德亚公司将收取的租金予以退还有悖于公平原则，系适用法律错误。6、《租赁协议》约定，博鑫翔公司应当按时交纳租金、水电费、卫生费、取暖费用等，否则，每延误一日，按日承担欠付租金、水电费、卫生费千分之五的滞纳金，博鑫翔公司不仅欠付60000元租金，还欠付水电费54727.34元，按照租赁协议的约定，博鑫翔公司的行为已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第114条第3款的规定，还应当支付合同约定的232426.44元违约金。双方均以对方的上诉请求不能成立，应予驳回为由进行了口头答辩。博鑫翔公司向一审法院起诉，请求：1、依法判令解除《租赁协议》；2、依法判令德亚公司支付违约金540000元；3、德亚公司退还租金300000元。德亚公司提起反诉，请求：1、请求依法解除《租赁协议》；2、依法判令博鑫翔公司拆除由其承租房屋内的装修及设施设备并腾退房屋；3、请求依法判令博鑫翔公司支付房屋租赁费及水电费114727.3元及违约金232426.44元。一审法院认定如下事实：2015年8月15日，德亚公司将位于青海省西宁市经济技术开发区金畅路15号的办公楼一楼北侧办公室、50%的车间（1850平方米）出租给博鑫翔公司，租期为2015年8月15日至2020年8月14日止，双方签订了《租赁协议》，约定了双方的权利义务。随后德亚公司将租赁物交付给了博鑫翔公司，博鑫翔公司支付了年租金300000元。2016年6月5日，西宁经济技术开发区东川工业园区安全生产监督管理局向德亚公司下发了责令限期整改指令书：经检查青海德亚管道安装有限公司对外出租的博鑫翔名车维修服务有限公司不具备安全生产经营条件，立即停止生产经营活动，限期整改。2016年8月12日博鑫翔公司将租赁物的房门钥匙交付给了德亚公司后搬离了租赁场所，同时博鑫翔公司法定代表人马朝卿向德亚公司出具了欠水电费54727.34元的欠条。一审法院认为，德亚公司将不具备安全生产经营条件的工业用地及场所出租，造成博鑫翔公司无法正常使用租赁物，给双方当事人造成了一定的损失，但双方对于工业用地出租后用于商业用地所需应当提供的基本安全生产经营条件的责任由谁承担约定不明确，现双方当事人均表示同意解除《租赁协议》，根据公平原则，德亚公司将收取的租金予以退还较为适宜，双方的其他损失各自承担合理；对于德亚公司反诉要求博鑫翔公司支付房租费及水电费114727.23元的主张，根据博鑫翔公司出具的水电费欠条，其中54727.34元水电费予以支持，房租费的主张，因证据不足，不予支持；德亚公司要求博鑫翔公司拆除承租房屋内的装修及设施设备并腾退房屋的主张，因2016年8月12日博鑫翔公司已将房屋钥匙交付给了德亚公司后搬离了租赁场所，应当视为退还了租赁物，故不予支持。遂判决：一、西宁博鑫翔名车维修服务有限公司与青海德亚管道安装有限公司签订的《租赁协议》予以解除；二、青海德亚管道安装有限公司在判决生效后三日内退还西宁博鑫翔名车维修服务有限公司租金300000元，同时西宁博鑫翔名车维修服务有限公司支付青海德亚管道安装有限公司水电费54727.34元；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，应予以确认。关于违约责任的认定，本院认为，案涉租赁房屋经过竣工验收后取得了房屋所有权手续，无证据证明该房屋在出租给博鑫翔公司前存在消防安全设施问题而被相关部门处罚导致其无法正常使用的情形。博鑫翔公司承租房屋后用于经营生产时应符合相关安全生产条件，西宁市经济开发区东川工业园区安全生产监督管理局正是由于博鑫翔公司的生产经营不符合安全生产条件而作出的（东川）安监管责改（2016）009号责令限期整改指令书，要求博鑫翔公司停止生产经营活动，而不是要求德亚公司停止生产经营活动；同样，西宁市东川工业园区公安消防大队做出的《责令限期改正通知书》也因博鑫翔公司存在消防问题而做出的，亦不是针对德亚公司做出的。双方当事人签订的《消防环保协议书》也明确约定德亚公司只负责提供场地，由于博鑫翔公司原因造成的有关消防环境安全问题，由其承担相关责任。博鑫翔公司未能继续经营是因其存在不符合安全生产条件和存在消防问题，与德亚公司出租的标的物是工业用地还是商业用地无因果关系，故德亚公司在双方合同履行过程中不存在违约问题，《租赁协议》未能继续履行是博鑫翔公司的原因，博鑫翔公司应向德亚公司承担违约责任。关于博鑫翔公司是否欠付租金的问题，本院认为，双方于2015年8月15日签订《租赁协议》，2016年8月12日博鑫翔公司将租赁场地交付给了德亚公司，博鑫翔公司承租已满一年，应按协议约定支付租金360000元，双方均认可博鑫翔公司仅支付了300000元，尚欠60000元未付，德亚公司的该项主张予以支持。关于博鑫翔公司应承担的违约责任，依据双方签订的《租赁协议》第十条关于违约责任的约定中，约定违约方向另一方承担年租金5‰的违约金，年租金为360000元，博鑫翔公司应承担违约金的数额为1800元，德亚公司主张的滞纳金232426.44元的请求，本院不予支持。综上所述，博鑫翔公司的上诉理由不能成立，予以驳回，德亚公司的上诉理由部分成立，成立部分予以支持。一审判决关于德亚公司将不具备安全生产经营条件的工业用地及场所出租，造成博鑫翔公司无法正常使用租赁物的认定错误，判决德亚公司退还租金不当，以证据不足为由驳回德亚公司要求博鑫翔公司支付拖欠租金60000元的请求亦不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初448号民事判决第一、三项，即西宁博鑫翔名车维修服务有限公司与青海德亚管道安装有限公司签订的《租赁协议》予以解除；驳回双方当事人的其他诉讼请求。二、撤销西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初448号民事判决第二项，即青海德亚管道安装有限公司在判决生效后三日内退还西宁博鑫翔名车维修服务有限公司租金300000元，同时西宁博鑫翔名车维修服务有限公司支付青海德亚管道安装有限公司水电费54727.34元；三、西宁博鑫翔名车维修服务有限公司于判决生效后十日内支付青海德亚管道安装有限公司租金60000元、水电费54727.34元；四、西宁博鑫翔名车维修服务有限公司于判决生效后十日内支付青海德亚管道安装有限公司违约金1800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9556元，由西宁博鑫翔名车维修服务有限公司负担，一审反诉费3254元，西宁博鑫翔名车维修服务有限公司负担1106元，青海德亚管道安装有限公司负担2148元；二审案件受理费13254元，西宁博鑫翔名车维修服务有限公司负担8085元，青海德亚管道安装有限公司负担5169元，西宁博鑫翔名车维修服务有限公司预交的13254元退还5169元，青海德亚管道安装有限公司预交的13254元退还8085元。本判决为终审判决。审判长王有林审判员左志萍审判员张薇二○一八年四月二日书记员王成苗