4446常州龙虎建筑工程有限公司与新北区龙虎塘金婷火锅店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省常州市新北区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0411民初4446号

原告：常州龙虎建筑工程有限公司，住所地常州市新北区龙虎塘街道。

法定代表人：臧国平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：沃小贤，江苏常一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：盛媛，江苏常一律师事务所实习律师。

被告：新北区龙虎塘金婷火锅店，住所地常州市新北区龙虎塘街道常澄路888号，注册号320407600250555。

经营者：曹金，男，1979年6月14日生，住常州市。

委托诉讼代理人：蒋建伟,江苏瑞江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈香岑，江苏瑞江律师事务所律师。

原告常州龙虎建筑工程有限公司（以下简称龙虎建筑公司）诉被告新北区龙虎塘金婷火锅店（以下简称金婷火锅店）、曹金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年9月1日、9月19日、9月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沃小贤及被告经营者曹金到庭参加了四次庭审，原告委托诉讼代理人盛媛到庭参加了三次庭审，被告委托诉讼代理人蒋建伟到庭参加了三次庭审，被告委托诉讼代理人沈香岑到庭参加了一次庭审。本案现已审理终结。

原告龙虎建筑公司向本院提出诉讼请求：一、判令从立案之日起解除原、被告于2010年9月6日签订的租房协议，被告退出返还所租住的房屋以及设施设备；二、判令被告支付租金642931.507元，并支付从应付租金之日起按所欠租金以同期银行贷款利率支付逾期付款利息直至付清时止；三、判令被告按原合同标准支付从2017年7月18日起至搬离租房之日止的房屋使用费；四、本案诉讼费由被告承担。经法律释明，原告明确第二项诉请中截止立案之日被告尚欠的租金金额为572356.19元，第三项诉请中房屋使用费为2017年7月24日至9月4日的房屋使用费57643.81元，以及从2017年9月8日起要求被告以60万元/年的标准计算按每日1643.24元支付房屋使用费。事实和理由：2010年9月6日，原、被告签订了租房协议一份，约定:1、被告承租原告位于新北区龙虎塘街道××路××号的房屋；2、租金支付采取先付后用一年一付；3、租赁期限为10年，从2010年9月8日起至2020年9月8日止，免租期3个月；4、第五年租金为45万元，第六年和第七年每年租金为48万元；5、若被告逾期支付租金超过15天，则原告有权解除本合同，所有设施设备归原告所有等内容。合同签订后，原告即将房屋交付给被告。至今，被告尚欠2015年9月8日起至2016年9月8日止期间的23万元未付，尚欠2016年9月8日起至2017年9月8日止期间的租金48万元未付。原告多次要求被告支付租金，但被告拒绝支付，为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。

被告金婷火锅店辩称，原告与曹金于2010年9月21日重新签订了租赁合同，双方约定房屋租金及场地费每年总计13万元，2015年9月21日之前的租金双方已结清，至今仅需支付租金26万元，且被告已支付了25万。因原告交付的房屋存在严重的漏水问题，场地也没有按约交付，因此被告才拖欠原告租金1万元。请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。同时认定以下事实：2010年9月6日，龙虎建筑公司与金婷火锅店作为甲乙双方签订了一份协议书，约定被告金婷火锅店承租原告位于新北区龙虎塘街道××路××房屋底层一间[(30-31)轴+（29-32）轴*（D-E）轴]厨房间计307.2㎡，二层（21-32）轴计1564㎡。租期为十年，从2010年9月8日至2020年12月8日，免租期为三个月。年租金包括场地租金和房屋租金，第一年、第二年均为32万元，第三年为37万元，第四年为40万元，第五年为45万元，第六年、第七年均为48万元，第八年为50万元，第九年为60万元，第十年为70万元；租金支付采取先付后用一年一付，如到期不付租金超过十五天，甲方有权终止合同，乙方无条件退出，所有一切设备归甲方所有。甲乙双方同时就用水用电、管道煤气、合法经营以及转租问题均做出了约定。甲乙双方在该协议书上盖章并由臧国平、曹金签字确认。2010年9月21日，龙虎建筑公司与曹金作为甲乙双方又签订一份协议书，双方约定乙方租用甲方房屋底层一间[(30-31)轴+（29-32）轴*（D-E）轴]厨房间计307.2㎡，二层（21-32）轴计1564㎡。场地租金每年5万元，房屋租金每年8万元。其他内容与前述房屋租赁协议一致。该协议盖有龙虎建筑公司印章，并由臧国平、曹金签字确认。

另查明，龙虎建筑公司与金婷火锅店以2010年9月6日签订的协议书向江苏省常州地方税务局第一税务分局进行了申报备案。目前，被告仍在上述房屋内正常营业。

上述事实，有原告提交的龙虎建筑公司与金婷火锅店于2010年9月6日签订的协议书、常国用2004第0089562号和常房权证新字第××产权凭证、税务机关出具的租期为2010年12月8日至2011年12月8日、2011年12月8日至2012年12月8日、2012年12月9日至2013年12月8日、2013年12月9日至2014年12月8日、2014年12月9日至2015年12月8日的租金发票、原告开具的2015年12月9日至2016年12月8日的增值税普通发票，被告提交的于2010年9月21日签订的协议书以及原、被告庭审陈述予以佐证。

本案审理过程中，原告申请调取了金婷火锅店向税务机关出具的2012年12月9日至2013年12月8日金额为37万元、2013年12月9日至2014年12月8日金额为40万元以及2014年12月9日至2015年12月8日金额为45万元的三份付款证明。

本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方实际履行的租赁合同。2、租赁合同约定解除权是否成立。3、具体欠缴租金和房屋使用费的认定。

（一）关于原、被告双方实际履行的租赁合同的事实认定问题。本案中，原告提供了加盖税务机关行政审批专用章的协议书、付款证明、租金发票等证据，足以证明原、被告系按9月6日签订的协议书交付房屋以及支付租金，故本院对该事实予以确认。至于被告关于双方应当按9月21日签订的协议书履行的抗辩意见，与事实不符，故本院不予采纳。因此，双方于9月6日签订的协议系双方真实意思表示，且已实际履行多年，对原、被告双方均有法律上的约束力，双方应按照9月6日签订的协议内容全面履行合同义务。

（二）租赁合同约定解除权是否成立问题。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据协议约定，租期为拾年，从2010年9月8日至2020年12月8日，免租期为三个月。租金采取先付后用一年一付，如到期不付租金超过十五天，甲方有权终止合同等内容，结合庭审中租金发票的出具时间，故应以每年12月9日作为计租日支付下一计租期的租金。如到期不付租金超过十五天，原告龙虎建筑公司有权终止合同。被告金婷火锅店于2015年12月9日和2016年12月9日应支付下一计租期租金而未付，拖欠至今，故原告有权依约解除合同。因原告系在本案诉讼中主张解除合同，故本院确定以诉状副本送达之日即2017年8月3日为解除合同之日。合同解除后，被告仍应支付拖欠租金及合同解除后至实际迁让之日的房屋使用费（以合同约定计租年度标准计算）。

（三）关于欠缴租金及房屋使用费认定问题。庭审中，双方对于协议签订起第一计租年度至第五计租年度（即2010年9月6日至2015年12月8日）的租金已结清的事实并无异议，故诉争欠缴租金仅为第六租赁年度、第七租赁年度租金。根据双方协议约定，第六、七租赁年度租金均为48万元，因此，第六、七年度实际租金应当为计租日（2015年12月9日）起至合同解除之日（2017年8月3日）止的计租期内租金总计791671.59元（按1315.07元/天计算），因双方在庭审中确认了在第六、七租赁年度被告已实际支付租金25万元的事实，故应予以扣除，实际欠缴的租金为541671.59元。因此，被告应支付欠缴租金541671.59元，其中第六租赁年度抵扣已支付的25万元，实际欠缴23万元，第七租赁年度欠缴311671.59元。因此，被告应支付第六租赁年度欠缴租金23万元及逾期付款的银行利息（自2015年12月9日起计算），以及第七租赁年度欠缴租金311671.59元（自2016年12月9日起计算）。目前，因被告仍占有使用租赁房屋，合同解除后被告仍应支付房屋使用费，原告要求按照原租赁合同标准计算，符合法律规定，本院予以支持，故被告应按第七租赁年度标准支付自2017年8月4日起至搬离止的房屋使用费。

综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方与2010年9月6日签订的房屋租赁协议，合法有效，应受法律保护，双方应按约履行。被告关于第六租赁年度和第七租赁年度的租金支付的主张，证据不足，本院不予采纳。被告关于房屋漏水、未按约交付场地的抗辩主张，并非协议约定内容，不能作为迟延支付租金及阻却原告行使解除权的正当理由，故本院不予采纳。被告可另案主张，本案不予理涉。经调解不成，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百零一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认原告常州龙虎建筑工程有限公司与被告新北区龙虎塘金婷火锅店于2010年9月6日签订的协议于2017年8月3日解除，被告应于本判决发生法律效力之日起十五日内退出位于新北区龙虎塘街道常澄路888号的租赁房屋。

二、被告新北区龙虎塘金婷火锅店应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常州龙虎建筑工程有限公司自2015年12月9日至2017年8月3日止的租金541671.59元，并承担按同期银行贷款利率计算的逾期付款利息（其中23万元自2015年12月9日起计算，其余311671.59元自2016年12月9日起计算）。

三、被告新北区龙虎塘金婷火锅店应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州龙虎建筑工程有限公司支付房屋使用费（自2017年8月4日起至搬离止，按1315.07元/天计算）。

四、驳回原告常州龙虎建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10230元，由原告负担2230元，由被告负担8000元（该款由被告于本判决生效后十日内直接支付给原告，本院不再退还）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。

审　判　长　　邹科琦

人民陪审员　　樊全兴

人民陪审员　　万立纯

二〇一七年十二月二十一日

书　记　员　　陈溯馨