***、苏州资产管理有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）苏12执异29号 异议人（案外人）：***，女，汉族。 委托诉讼代理人：***，江苏畅然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏畅然律师事务所律师。 申请执行人：苏州资产管理有限公司，住所地苏州市高新区***105号。 法定代表人：万为民，该公司董事长。 被执行人：***得佳建设工程有限公司（原名“鸿佳集团有限公司”）,住所地泰州市**区***工园18号。 法定代表人：**和。 被执行人：江苏云泰建设工程有限公司，住所地泰州市**区兴泰镇甸址村。 法定代表人：***。 被执行人：江苏华厦建设工程有限公司,住所地泰州市**经济开发区罗塘西路3号。 法定代表人：***。 被执行人：**和，男，汉族。 被执行人：***，女，汉族。 在执行苏州资产管理有限公司与***得佳建设工程有限公司、江苏云泰建设工程有限公司、江苏华厦建设工程有限公司、**和、***金融借款合同纠纷一案过程中，案外人***向本院提出书面异议。本院于2022年12月7日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明，2021年4月8日，本院对原告上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行与被告鸿佳集团有限公司、江苏云泰建设工程有限公司、江苏华厦建设工程有限公司、**和、***金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏12民初221号民事判决：一、被告鸿佳集团有限公司于判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行借款本金3200万元、利息1862495.35元（截止2021年1月25日），并支付自2021年1月26日起至实际给付之日起按借款合同约定计算的利息、罚息、复利；二、被告江苏云泰建设工程有限公司、江苏华厦建设工程有限公司、**和、***对被告鸿佳集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；被告江苏云泰建设工程有限公司、江苏华厦建设工程有限公司、**和、***承担担保责任后，有权向被告鸿佳集团有限公司追偿；三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212088元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行负担1215元，被告鸿佳集团有限公司、江苏云泰建设工程有限公司、江苏华厦建设工程有限公司、**和、***负担210873元。 2020年11月26日，本院根据上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行的申请，作出（2020）苏12民初221号民事裁定：冻结被申请人鸿佳集团有限公司、江苏云泰建设工程有限公司、江苏华厦建设工程有限公司、**和、***银行存款3300万元或查封、扣押其相应价值的财产。2020年11月30日，该案移送执行保全，案号：（2020）苏12执保52号。2020年12月17日，本院作出(2020)苏12执保52号执行保全情况告知函，载明：已查封江苏云泰建设工程有限公司名下的坐落于**区兴泰镇甸南村一组、**区兴泰镇***【不动产权证分别为：苏（2018）**不动产权第0020128号、***证溱潼字第**】的不动产2处。查封期限三年，自2020年12月16日至2023年12月15日止。 根据上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行的申请，本院于2021年6月16日立案强制执行，案号为（2021）苏12执204号。2021年6月28日，本院作出（2021）苏12执204号执行裁定，将该案指定江苏省泰州市**区人民法院（以下简称**法院）执行。**法院于2021年7月5日立案强制执行，案号为(2021)苏1204执1284号。在该案执行过程中，苏州资产管理有限公司申请变更其为申请执行人，**法院于2021年12月15日作出(2021)苏1204执异180号执行裁定：将本案的申请执行人由上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行变更为苏州资产管理有限公司。执行过程中，申请执行人与被执行人达成执行和解，同意人民法院先行终结执行，且终结执行期间不解除对被执行人财产采取的查封措施。**法院于2021年12月20日作出(2021)苏1204执1284号执行裁定：终结（2021)苏1204执1284号案件的执行。 2022年1月21日，**法院根据苏州资产管理有限公司的申请立案恢复强制执行，案号为（2022）苏1204执恢141号。在该案执行过程中，**法院作出（2022）苏1204执恢141号限期履行通知，限江苏云泰建设工程有限公司于收到通知书之日起七日内履行（2020）苏12民初221号民事判决书确定的义务。逾期，本院将依法对其所有的坐落于泰州市××区溱潼镇***的不动产（含附属设施）进行议价、询价或评估，并依法予以拍卖、变卖。2022年6月7日，**法院作出（2022）苏1204执恢141号之二执行裁定：拍卖被执行人江苏云泰建设工程有限公司所有的坐落于泰州市××区溱潼镇***的不动产（含附属设施）。 案外人***提出异议称，2016年12月28日，异议人与江苏云泰建设工程有限公司签订房屋租赁合同一份，主要内容为1.江苏云泰建设工程有限公司将其名下坐落于兴泰镇***厂房即案涉不动产出租给异议人。2.租期为十五年，自2017年1月1日起至2031年12月31日止，在合同期内，乙方可以转租。3.租金缴纳方式为每五年一次性付清租金，即第一次交纳2017年1月1日至2021年12月31日租金为15万元整，第二次交纳2022年1月1日至2026年12月31日租金为20万元整，第三次交纳2027年1月1日至2031年12月31日租金为25万元整。上述租赁合同签订后，异议人按期履行支付租金，缴纳水电费等各项义务。此后，2018年12月29日，异议人与案外人***签订房屋租赁合同一份，其内容为1.异议人将案涉不动产出租给***。2.租期十年，自2019年3月1日起至2029年3月1日止。第一年租金为10万元，第二年到第六年每年租金为13万元，第七年到第十年每年租金为15万元。据此，原告自2017年1月1日起至今对案涉房产已实际占有使用。由此，异议人对案涉房屋享有租赁权在先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，本案能够依法排除执行。案涉不动产应由异议人继续履行至租赁期满，剩余租金可由异议人交付法院执行。请求：对江苏云泰建设工程有限公司所有的坐落于泰州市××区溱潼镇***的不动产带租拍卖、变卖，并停止对该不动产的腾空、交付等措施。 案外人***为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、异议人与江苏云泰建设工程有限公司于2016年12月28日签订的房屋租赁合同、异议人与第三人***于2018年12月29日签订的房屋租赁合同各一份，证明异议人承租案涉不动产，且尚在租赁期内。 2、江苏云泰建设工程有限公司于2019年8月26日、2020年11月28日、2021年6月6日出具的载明租金金额为5万元、7万元、3万元的收据三份，证明异议人已付清2017年1月1日至2021年12月31日租金15万元的事实。 3、2021年12月20日银行转账记录以及江苏云泰建设工程有限公司出具的载有房屋租金20万元的收据一份，证明异议人要求***及**代付部分租金至江苏云泰建设工程有限公司指定收款人**银行卡内，证明异议人已付清2022年1月1日至2026年12月31日租金20万元的事实。 4、*****农村商业银行2020年5月30日、9月19日、10月3日、10月20日交易金额均为2万元的转账凭证四份以及转账金额为15000元、5000元的微信转账记录两份，证明***除以上述方式支付租金外，还以现金支付租金3万元和10万元，已付清第一年和第二年的租金。 5、2021年3月6日、2021年5月1日**农村商业银行交易金额为5万元、8万元的转账凭证两份，证明***已付清第三年的租金。 6、2022年3月1日转账金额均为4万元的银行转账记录2份及2022年3月8日转账金额为5万元的银行转账记录1份，证明***根据异议人的指示向**银行卡汇款用以缴纳第四年租金的事实。 7、案涉不动产水费缴款记录3份，证明异议人缴纳案涉不动产下水电费的事实。 另查明，据泰州市**区不动产登记中心出具的编号为202208150399的泰州市不动产（房屋登记簿）证明记载，坐落于兴泰镇***的不动产，不动产权证号为**用（2011）第2418号，**房权证溱潼字第**，有权人为江苏云泰建设工程有限公司，本院（2020）苏12执保52号案件查封了该不动产，查封期限自2020年12月16日起至2023年12月15日止。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后,当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。本案中，案外人***基于查封、抵押前设立的租赁权对本院查封的坐落于兴泰镇***的不动产提出异议，请求排除执行，系对本案执行标的提出异议，根据上述规定，该案虽已经本院指定**法院执行，但本院系**法院的上级法院，故对于该异议，仍应由本院审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，异议人***与被执行人江苏云泰建设工程有限公司签订的房屋租赁合同落款时间虽然早于本院查封案涉不动产，但存在合法有效的租赁关系，不能仅凭租赁合同外观，还应结合租赁合同履行情况等进行综合审查判断。首先，对于面积多达1000平方米、租赁期限长达15年的不动产，年租金仅为3万元，且租金浮动金额为每五年上涨一万元，约定的租金标准明显过低，与市场行情不符。其次，从合同的履行情况来看,合同约定租金缴纳方式为每五年一次性付清租金，但根据异议人提交的收据以及银行转账记录看，异议人未按合同约定的方式缴纳租金，而是分期缴纳，首次缴纳租金的时间也是在承租后的第三年，此种情形与交易习惯不符。且部分款项亦是通过第三人***、**汇款至**名下，该款项的性质是否是租金也存疑。最后，在异议人承租案涉不动产后直至本院查封前长达四年的时间内，其未提供对案涉不动产投入经营使用的证据，仅提交了部分水费缴纳记录，无法证明其在法院采取查封措施之前即占有使用案涉不动产。此外，关于异议人***与***之间的转租合同，既未落款签订合同的时间，且其提交的大多数银行转账凭证或微信转账记录均无法显示是缴纳的租金，部分款项仍是汇至第三人**名下，故无法证实双方存在真实有效的租赁关系。综上，异议人***请求对案涉不动产带租拍卖，在租赁期限内中止腾空、交付等强制执行措施的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）**规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　霖 二〇二二年十二月十二日 法官助理　*** 书 记 员　张　伟