某某、青岛高科技工业园声海电子工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省胶州市人民法院

执行裁定书

（2018）鲁0281执异54号

异议人(案外人)***，女，汉族，住山东省青岛市。

委托代理人**，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。

申请执行人青岛高科技工业园声海电子工程有限公司，住所地山东省青岛市。

法定代表人***，职务总经理。

委托代理人***，山东鼎海律师事务所律师。

被执行人青岛华鲁利华置业有限公司，住所地青岛胶州市。

法定代表人***。

本院在执行申请执行人青岛高科技工业园声海电子工程有限公司与被执行人青岛华鲁利华置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人***称，2011年1月24日，异议人与青岛华鲁利华置业有限公司（以下简称“华鲁利华公司”）签署《商品房认购协议书》，约定异议人购买“XXX”XXX房屋，房屋总价款1277280元。异议人在签约时现场缴纳了200000元定金并取得收据。因异议人为全款购房且房款金额大，所以，华鲁利华公司同意异议人可超出约定期限分期支付房款。此后，异议人分别于2011年5月6日、2011年5月30日、2011年7月25日再次分别由异议人和***（异议人之夫）向华鲁利华公司提供的银行账户支付房款共计1000000元。至此，异议人已付购房款合计1200000元。异议人向华鲁利华公司于2011年7月25日支付房款后，异议人即前往华鲁利华公司索要收据并督促签订商品房预售合同，但华鲁利华公司办公地址没有该公司的工作人员，并听说该公司已搬走不知去向。异议人经多处查找，仍无法与华鲁利华公司取得联系，所以也无法继续支付剩余70000余元房款。自异议人签署协议书并支付1200000元购房款后，异议人经多方努力试图与华鲁利华公司取得联系，但不仅该公司人去楼空，“XXX”XX工程施工也陷入停滞，导致异议人无法支付剩余70000余元及督促华鲁利华公司继续履约，而只能期盼政府部门、司法机关维护老百姓的合法权益。目前，因华鲁利华公司的行为，导致该项目百余位购房者的利益遭到严重损害，并正在采取各种维权手段。异议人与华鲁利华公司虽未签订正式的商品房预售合同，但异议人在签署认购协议书时，该项目已取得预售许可证，故该认购协议书是合法有效的。因认购协议书具备标的、价款等商品房买卖合同的主要内容，并且华鲁利华公司已接受异议人支付的1200000元购房款，而余款70000余元未付异议人并无任何过错，所以，根据最高院审理商品房买卖合同司法解释的规定，异议人与华鲁利华公司签订的认购协议书应当认定为有效的商品房买卖合同。而且，2017年9月中旬在胶州市政府信访办等部门的关注下，华鲁利华公司已经与异议人签署了办理房屋产权登记所需要的《青岛市商品房预售合同》，所以胶州法院如继续查封该房屋，不但使无过错的异议人的合法权益受到严重损害，而且直接影响到异议人的晚年正常生活。所以，异议人向胶州法院提出异议并提供有关证据资料，恳请法院从保护购房百姓和老年人的合法权益，从华鲁利华公司及项目在胶州的实际特殊情况出发，解除对“XXX”XXX房屋的查封。

异议人***提交的证据包括：一、商品房认购协议书一份，证明：异议人认购本案被查封的房屋，协议书中明确约定了房号、单价和总价，总价为1277280元。二、收据三张、银行转账汇款回单两张、银行签购单一份，证明：异议人***已经缴纳了购房款1200000元。其中700000元是异议人的丈夫***代为缴纳。其中2011年1月24日缴纳定金200000元（收据XXX号一张）、2011年5月6日刷卡交款300000元（刷卡签购单一张、收据XXX号一张）、2011年5月30日银行转账300000元。（转账汇款回单一张、收据XXX号一张）、2011年7月25日银行转账400000元（转账汇款回单一张）。三、结婚证一份，证明：异议人和***是夫妻关系。四、青岛市商品房预售合同一份，证明：在政府的协调下，异议人已经与青岛市华鲁利华有限公司签订了商品房预售合同，合同约定的房号、单价和总价与认购书完全一致。

申请执行人青岛高科技工业园声海电子工程有限公司的答辩意见是：有异议，首先针对***提交的证据发表质证意见。一是招商银行转账汇款回单两份，还有一份是签购单，这三份证据的真实性没有异议。最早的一笔付款为2011年5月6日，最晚的一笔付款为2011年7月25日。二是商品房认购协议书,因声海电子公司并非此协议书的当事人，因此对其真实性无法确认。结合证据一、证据二，***并未按照提交的协议书约定的付款时间在2011年2月25日之前付清全款，其存在根本违约行为。三是青岛市商品房预售合同根据***的表述其签订的真实日期为2017年9月份，而此时涉案房屋已被胶州市人民法院依法查封，经法院查封的房产不允许上市交易，而且根据该合同的附件一，***未在双方约定的2011年6月25日之前付清全款。且声海电子公司对该份合同的真实性无法确定。四是对结婚证的真实性没有异议。综上，对于涉案房屋，被执行人与***之间并未进行网签以及不动产权登记手续，且在双方商品房预售合同签订之前，声海电子公司已经申请法院予以查封。该房屋的所有权应当仍然属于被执行人所有，如果***因其与被执行人的商品房预售合同无法得到履行，应当依法追究被执行人的赔偿责任。声海电子公司在该执行案件中虽然也申请查封了被执行人的其他房产，但因被执行人负债巨大且声海电子公司系多轮轮候查封，声海电子公司的债权也很难足额实现。

被执行人青岛华鲁利华置业有限公司未答辩。

本院查明，2016年3月17日，青岛仲裁委员会对申请人青岛高科技工业园声海电子工程有限公司与被申请人青岛华鲁利华置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，作出青仲裁字（2015）第439号裁决书，裁决如下：1、被申请人向申请人支付工程款775387.15元。2、被申请人向申请人支付逾期付款违约金459771.01元。3、本案仲裁费23457.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应将该费用直接给付申请人。以上被申请人应向申请人支付的款项合计1258615.16元。

该案进入执行程序后，2016年11月2日，胶州法院依法作出（2016）鲁0281执3586号执行裁定书，裁定如下：“冻结被执行人青岛华鲁利华置业有限公司银行存款1280000元或查封相应价值财产。”2016年11月22日，胶州法院向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人青岛华鲁利华置业有限公司名下房产：XXX（胶州市XXX号）XX号楼网点：XXX号；XXX号楼网点：XXX号。

另查明，2011年1月24日，青岛华鲁利华置业有限公司（甲方）与***（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定：乙方自愿预定胶州市“XXX”XXX号商品房，商品房共一层，建筑面积为106.44平方米，销售单价为12000元/平方米，房款总额为1277280元；在签订本协议书时，乙方已对甲方商品房现状充分了解，自愿向甲方预订该房屋，并支付定金贰拾万元整，该预定金在甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》时，冲抵房款。甲方将按照本协议预定为乙方保留本协议书项下的商品房预定权；乙方保证在接到甲方正式签订《商品房买卖合同》通知后7日内（于2011年2月25日前）到达甲方现场售楼中心签署正式《商品房买卖合同》。

2011年1月24日，青岛华鲁利华置业有限公司给***出具收据一份，载明“今收到***200000元”；2011年5月6日，青岛华鲁利华置业有限公司给***出具收据一份，载明“今收到***300000元”；2011年5月30日，青岛华鲁利华置业有限公司给***出具收据一份，载明“今收到***300000元”；2011年7月25日，***通过银行转账的方式向青岛华鲁利华置业有限公司支付400000元。

2017年9月中旬，青岛华鲁利华置业有限公司（甲方）与***（乙方）补签《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买胶州市XXX号网点，此次签订的为网点，政府批准的规划用途为商业；该房屋建筑面积为106.44平方米，每平方米房屋建筑面积单价为12000元，房屋的总房价款暂定为1277280元；甲方定于2012年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；房屋交付的标志为签署房屋确认书；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为网点用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

再查明，***与***系夫妻关系。

本院认为，本案争议的焦点为：一、***是否在查封前与青岛华鲁利华置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同；二、***所购涉案房屋是否系用于居住且***名下无其他用于居住的房屋。

对于焦点一，***在法院查封涉案房产前与青岛华鲁利华置业有限公司签订了《商品房认购协议书》，该协议书中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且***在查封前已将1200000元购房款支付给青岛华鲁利华置业有限公司，剩余77280元购房款未付亦非异议人过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该协议书为合法有效的书面合同。

对于焦点二，在***所提交的《商品房认购协议书》及《青岛市商品房预售合同》中，明确载明“物业类型为商业”“土地用途为商业服务业”“此次签订的为网点、政府批准的规划用途为商业”，可以认定涉案房屋为网点房，不具备居住功能，房屋性质非居住用房。另，***也未提交其他有效证据证明其名下无其他用于居住的房屋。故，不能认定涉案房屋系用于居住且***名下无其他用于居住的房屋。

综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”***虽在查封前与青岛华鲁利华置业有限公司签订了书面买卖合同，并支付了超过合同约定总价款百分之五十的购房款，但异议人***所购涉案房屋为网点房，并非用于居住，且***未能证明其名下无其他用于居住的房屋，故，异议人所提出的异议请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所列情形。本院依照《中华人民共和国物权法》规定，对登记在被执行人青岛华鲁利华置业有限公司名下的涉案房屋进行处置，并无不当。因此，对于异议人要求解除对涉案房屋查封的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

驳回异议人***的执行异议申请。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。

审判长***

审判员*娜

审判员***

二〇一八年七月十六日

书记员***