上诉人南京金固建设（集团）有限公司与被上诉人南京高能信息产业股份有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）宁民终字第853号

上诉人（原审被告）南京金固建设（集团）有限公司，组织机构代码24970325-4，住所地南京市鼓楼区建宁路182号。

法定代表人周涛，该公司董事长。

委托代理人张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）南京高能信息产业股份有限公司，组织机构代码13497201-6，住所地南京市鼓楼区东宝路18号四楼。

法定代表人薛频，该公司董事长。

委托代理人刘伟，男，汉族。

上诉人南京金固建设（集团）有限公司（以下简称金固建设公司）与被上诉人南京高能信息产业股份有限公司（以下简称高能信息公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

高能信息公司原审诉称，2014年5月17日，双方当事人签订了《土地租赁合同》，约定由高能信息公司将位于南京市东宝路18号A3＋B3地块土地出租给金固建设公司使用，租赁期限为2014年5月17日至2014年6月30日。租赁期限届满后，高能信息公司多次要求金固建设公司清场，金固建设公司怠于履行合同义务，拒不恢复原状，金固建设公司行为已构成根本违约。现高能信息公司诉至法院，请求判令金固建设公司按每日3000元标准支付自2014年7月1日起至实际清场之日止的占用使用费，金固建设公司清理堆放于南京市鼓楼区东宝路18号A1-3地块（以下简称A1-3场地）旁的建筑垃圾，并承担本案诉讼费用。

金固建设公司原审辩称，双方当事人之间的租赁合同期满前，金固建设公司已将堆放于涉案场地的建筑材料清运完毕。该场地为开放式，由高能信息公司实际控制和管理，不存在金固建设公司持续占用高能信息公司场地且拒绝移交的情况。A1-3场地旁的建筑垃圾并非金固建设公司倾倒，金固建设公司不负有清理义务。综上，请求判决驳回高能信息公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明，南京市鼓楼区清江村（东宝路18号）地块的土地使用权人为江苏高能信息产业有限公司（以下简称江苏高能公司）。2010年1月1日江苏高能公司（甲方）与高能信息公司（乙方）签订《土地代管协议书》，约定由乙方代为经营管理上述地块；乙方应当履行代管人的职责，妥善协调和处理好承租人与甲方的纠纷，有权以乙方自己的名义起诉或者应诉等等。

2014年5月17日，双方当事人签订《土地租赁合同》，约定：由金固建设公司承租南京市东宝路18号（原鼓楼区江东街道清江村）A3＋B3地块（以下简称涉案场地），面积3000平方米；租赁期限从2014年5月17日至2014年6月17日止；用途堆放材料，不经高能信息公司书面同意，金固建设公司不得改变土地用途；每天租金按1000元计算，租金为31000元；金固建设公司负责所租房屋范围内的清洁卫生，费用由金固建设公司自行负担，垃圾杂物和排水不得向非租赁场地倾倒，如有违反，高能信息公司有权立即终止合同并要求金固建设公司清场，且按1000元／天向金固建设公司收取清运费，直至金固建设公司清除完毕；如合同终止或解除后次日内，乙方未清场、恢复原状、交还场地，从合同终止或解除之日起，按原租金三倍交纳土地租金等等。

上述合同签订后，高能信息公司即将涉案场地交付金固建设公司使用。该合同到期后，双方当事人于2014年6月18日就涉案场地再次签订《土地租赁合同》，约定租赁期限从2014年6月18日至2014年6月30日止，每天租金按1000元计算，租金为13000元。合同其他权利义务与前述合同内容一致。该合同期限到期后，双方未再续签合同，亦未进行交接。

2014年7月14日，高能信息公司向金固建设公司发出《要求清场并支付租金通知书》，称双方合同在2014年6月30日到期后，金固建设公司仍没有清场交还该场地，现要求金固建设公司于2014年7月16日上午10时必须清场，交还土地，并结清应当由其承担的各项费用；按租金三倍标准支付2014年7月1日至2014年7月16日期间的土地租金，逾期将通过法律途径解决。2014年7月18日，高能信息公司在涉案场地入口处的大门上加锁后，收回了该场地。2014年7月24日，高能信息公司再次向金固建设公司发送通知，称因金固建设公司至今未彻底清场完毕，要求金固建设公司于当月28日前支付自2014年7月1日起至今的三倍租金。因双方对于合同期限届满后，金固建设公司是否已按约定标准向高能信息公司交还涉案场地并支付土地使用费等问题存有争议，高能信息公司遂于2014年9月22日诉至原审法院，要求判如所请。

2014年10月9日，金固建设公司向高能信息公司发函称，其租用高能信息公司涉案场地用于临时堆放沥青渣，自7月1日起即清理场地，到7月18日已将场地清空并通知高能信息公司立即接收移交，但高能信息公司一直未派人与金固建设公司办理接收移交手续，现再次通知高能信息公司于2014年10月13日下午派人至涉案场地，与金固建设公司办理移交手续，之前纠纷通过法律途径解决。高能信息公司称2014年7月18日未收到金固建设公司要求移交场地的通知，双方亦未办理涉案场地移交手续。

庭审中，高能信息公司为证明其主张，提供如下证据：1、2014年7月9日至7月17日期间的现场照片一组，证明合同到期后，金固建设公司仍在持续清理场地，但未达到恢复原状的标准；2、A1-3场地外照片一组，证明金固建设公司违反合同约定，将其原承租A1-3场地期间堆放于该场地内的建筑材料废弃后，作为垃圾倾倒于该场地入口处的通道上，影响周围环境。

金固建设公司质证后，对高能信息公司证据1的形成时间有异议，认为该组照片反映的内容应为2014年6月底金固建设公司清场时的情况，合同到期后金固建设公司已清场完毕；对证据2的真实性无法确认，且认为该场地外的垃圾并非金固建设公司倾倒形成，与其无关联性。

2014年12月4日，原审法院依法组织双方勘验现场，双方确认金固建设公司承租涉案场地期间用于堆放黑色沥青材料，涉案场地现场未见有大面积沥青堆放情况，但该场地土地表层仍可见黑色沥青材料与碎砖、石子等其他材料混杂在一起。

原审法院组织双方调解，高能信息公司要求金固建设公司按三倍租金标准支付2014年7月1日至2014年7月18日期间的场地使用费，并将涉案场地内剩余的沥青渣及A1-3场地外的垃圾全部清理完毕。金固建设公司同意按合同标准支付2014年7月1日至2014年7月18日期间的场地使用费，但认为涉案场地已清理完毕，不同意再次清理场地，A1-3场地外的垃圾与其无关。因双方意见分歧较大，致使本案原审调解未果。

以上事实，有当事人陈述、土地使用权证、土地租赁合同、通知书、现场照片、函、现场勘验笔录及原审法院开庭笔录等证据予以证实。

原审法院认为，涉案场地使用权人为江苏高能公司，该公司委托高能信息公司经营管理地块并同意高能信息公司以其个人名义处理与承租人之间的合同争议，高能信息公司诉讼主体适格。双方当事人之间签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同履行各自的义务。

双方合同到期后，金固建设公司作为承租人负有及时按约定标准向高能信息公司返还场地的合同义务。金固建设公司虽否认其迟延交还涉案场地，但其发送给高能信息公司的函件中自认于2014年7月18日清场完毕，要求移交场地。结合庭审中高能信息公司认可于2014年7月18日在涉案场地大门上加锁的事实，可以认定高能信息公司以行为方式收回涉案场地。故双方合同到期后，金固建设公司实际占用使用涉案场地的时间为自2014年7月1日起至2014年7月18日止。

根据双方合同约定，合同终止或解除后次日内，金固建设公司未清场、恢复原状、交还场地，从合同终止或解除之日起，按原租金3倍交纳土地租金。根据高能信息公司提供的现场照片及原审法院现场勘验笔录可以证明，金固建设公司离场时虽对涉案场地中堆放的建筑材料予以清理，但仍遗留部分沥青材料混杂于现场，对涉案场地未完全恢复原状。金固建设公司未按合同约定标准向高能信息公司交还场地，其行为已构成违约，应承担违约责任。高能信息公司主张金固建设公司按照合同约定的原租金三倍标准支付占用使用费，金固建设公司认为该约定的标准具有违约金性质，且约定标准过高，请求原审法院予以调整。对此原审法院认为，因金固建设公司未按约定标准交还场地，且在审理过程中明确表示不同意清理场地，客观上给高能信息公司造成恢复原状和清理现场的费用损失，故原审法院结合金固建设公司迟延交还场地、未恢复场地原状等具体案情，酌定金固建设公司应支付高能信息公司实际占用使用期间的场地费为40000元。

关于高能信息公司主张金固建设公司清理堆放于A1-3地块旁的建筑垃圾的问题。双方当事人租赁合同期限届满后，金固建设公司作为场地租赁使用人，负有将租赁物按约定标准交还高能信息公司的义务。对此争议事实金固建设公司负有证明责任。高能信息公司提供的照片证据可以证明现场遗留的垃圾与金固建设公司有关联性，而金固建设公司对其抗辩意见未提供充分证据证明，应对该事实予以认定。故对高能信息公司要求金固建设公司清理垃圾的诉讼请求，原审法院予以支持。

综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：南京金固建设（集团）有限公司于判决生效之日起七日内给付南京高能信息产业股份有限公司土地占用使用费40000元。南京金固建设（集团）有限公司于判决生效之日起七日内将堆放于南京市鼓楼区东宝路18号A1-3地块旁的建筑垃圾清理完毕。案件受理费2450元（减半收取），由南京高能信息产业股份有限公司负担2000元，南京金固建设（集团）有限公司负担450元。

上诉人金固建设公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、按高能信息公司主张的2014年7月18日交付租赁物，金固建设公司仅有18天未支付场地使用费。按照1000元／天计算，金固建设公司需支付场地使用费18000元，原审判决40000元明显过高，应依法改判。二、堆放于鼓楼区东宝路18号A1-3地块旁的建筑垃圾不是金固建设公司的遗弃物，与金固建设公司无关。1、原审判决中要求金固建设公司清理的建筑垃圾不在金固建设公司承租的鼓楼区东宝路18号A1-3地块范围内。2、金固建设公司承租的鼓楼区东宝路18号A1-3地块场地用于堆放施工材料，而原审判决要求清理的涉案建筑垃圾与金固建设公司堆放施工材料没有关联的可能性。3、原审判决举证责任分配错误，高能信息公司主张现场建筑垃圾是金固建设公司遗弃，应当由高能信息公司承担举证责任。三、高能信息公司原审诉讼请求没有要求金固建设公司清理涉案建筑垃圾，诉讼期间也未按规定增加诉讼请求，原审判决违反法定程序。综上，上诉至二审法院请求，依法改判上诉人支付实际占用使用期间的场地费18000元；撤销原审判决第二项；由被上诉人承担本案一审、二审主要诉讼费。

被上诉人高能信息公司答辩称，1、关于A3＋B3地块的使用费，合同约定按1000元／天计算租金，直到该案件二审时上诉人都未将场地恢复原状，现场遗留大量建筑材料，导致被上诉人无法使用该场地，上诉人的使用时间远远超过18天。2、关于A1-3旁边的建筑垃圾，在原审中被上诉人提供了照片证明该遗弃物是上诉人遗留下来的，且其中大量是上诉人在市政道路施工过程中产生的具有明显特征的建筑垃圾，这些垃圾是周围其他使用人没有的建筑垃圾。且在上诉人使用A1-3地块期间，被上诉人就在上诉人的使用场地内拍摄到该类建筑材料。上述证据充分证明该建筑垃圾是上诉人遗弃，应由上诉人按双方约定清理。3、关于诉讼请求，原审时被上诉人已增加要求上诉人清运垃圾的诉讼请求，且双方当事人也已围绕该诉讼请求进行了举证、质证，原审法官也到现场对垃圾进行了认定，故原审符合法定程序，并未超裁。

双方当事人对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认。

本院二审查明，双方当事人在2014年3月20日签订A1-3地块的土地租赁合同，合同租赁期限从2014年3月20日起至2014年9月19日；土地用途为办公、住宿。本案中的建筑垃圾位于A1-3地块旁边。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。

本院认为，关于金固建设公司应当支付的使用费数额问题。根据双方当事人签订的A3＋B3地块土地租赁合同第七条第2项约定，乙方（金固建设公司）在合同期满或终止日后次日不及时清场的，按租金三倍交纳土地租金，该三倍土地租金的约定，其实质含有二倍的违约金数额。本案中，金固建设公司于2014年7月18日才将租赁场地交付高能信息公司，此时已逾期交付18天，应承担相应的责任。由于双方当事人约定的违约金数额过高，金固建设公司请求原审法院予以调整，原审法院在综合考量案件各种因素的基础上，酌定金固建设公司给付高能信息公司土地占用使用费40000元，并无不当，应予以维持。

关于金固建设公司是否应当清理涉案建筑垃圾的问题。涉案建筑垃圾位于金固建设公司承租的A1-3地块旁边，案件审理中，高能信息公司已举证证明现场存在的建筑垃圾是金固建设公司在市政道路施工过程中唯一拥有的具有明显特征的垃圾，且该垃圾与金固建设公司在使用涉案场地时产生的垃圾为同一类别。此外，高能信息公司的其他承租户因经营项目不同于金固建设公司，没有产生涉案垃圾的可能性。同时，在金固建设公司进场时原已存在的建筑垃圾已被堆放在固定地点用防尘网加以覆盖。综合以上事实，在金固建设公司没有相反证据证明的情况下，本院认定涉案建筑垃圾是由金固建设公司遗弃。依据双方土地租赁合同约定，乙方（金固建设公司）不得在非租赁场所堆放任何物品，如有违反甲方（高能信息公司）有权责令乙方改正。故原审法院判令金固建设公司清理涉案建筑垃圾，亦无不当。

关于金固建设公司主张的原审法院违反法定程序，超范围判决的问题。原审中，高能信息公司已增加诉讼请求而金固建设公司未提出异议，且双方当事人亦就清理涉案建筑垃圾的诉讼请求举证质证。故对于金固建设公司提出原审法院违反法定程序判决的主张，本院不予支持。

综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由上诉人南京金固建设（集团）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　黄　林

代理审判员　刘　凡

代理审判员　汪德全

二〇一五年四月二十三日

书　记　员　朱亚芳