某某、泰州市祥云房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏12民终1809号

上诉人（原审原告）：***，男，1970年12月27日生，汉族，住泰州市姜堰区。

委托诉讼代理人：顾蓉，江苏清越律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：泰州市祥云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321202703970695X，住所地泰州市春晖路188号E、F幢502室。

法定代表人：王阿居。

被上诉人（原审被告）：江苏祥云建设集团有限公司，统一社会信用代码913212021419405490，住所地泰州市春晖路188号。

法定代表人：王继霖。

被上诉人（原审被告）：王继霖，男，1958年7月6日生，汉族，住泰州市海陵区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1996年8月5日生，汉族，住泰州市海陵区。

以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：吴银书，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。

以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：李晨铭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陈文高，男，1962年8月11日生，汉族，住兴化市。

被上诉人（原审被告）：朱党珍，女，1961年5月13日生，汉族，住兴化市。

上诉人***因与被上诉人泰州市祥云房地产开发有限公司(以下简称祥云开发公司)、江苏祥云建设集团有限公司（以下简称祥云建设集团）、王继霖、***、陈文高、朱党珍商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初4010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）***与祥云开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方基于真实意思表示实施。合同签订时，***与祥云开发公司有购买和出售案涉房屋的意思表示；***按照与王继霖当初的约定履行合同义务，并且按月偿还房贷至今；***与祥云开发公司的交易符合常理。（二）一审审理程序严重违法，适用法律错误，即使案涉《商品房买卖合同》无效，一审法院未向***进行释明，要求***变更或增加诉讼请求，程序严重违法。

被上诉人祥云开发公司、祥云建设集团、王继霖、***辩称：***与祥云开发公司之间的往来为借贷行为，而非***所称的房屋买卖；祥云建设集团与祥云开发公司均为独立法人，***主张祥云建设集团及其法定代表人王继霖、王继霖之子***承担连带责任，没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人陈文高辩称：***与祥云开发公司、祥云建设集团、王继霖、***之间的关系陈文高不清楚，陈文高是通过房产交易中心办理的房屋买卖手续，房款已支付，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人朱党珍未发表答辩意见。

***向一审法院起诉请求：1.判令解除***与祥云开发公司于2008年10月6日签订的《商品房买卖合同》；2.判决祥云开发公司返还购房款900000元，并承担购房款一倍即1526121元的赔偿责任；祥云开发公司赔偿***房屋贷款利息损失539469.99元、律师代理费损失30000元，以上合计2995590.99元；3.祥云建设集团、王继霖、***、陈文高、朱党珍对祥云开发公司所负以上债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由祥云开发公司、祥云建设集团、王继霖、***、陈文高、朱党珍承担。

一审法院认定事实：2008年10月6日，祥云开发公司（出卖人）与***（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定“……第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第11/2幢109号房，该商品房的用途为住宅，属混合结构，层高为2.8m，建筑层数为地上二层，建筑面积共229.63平方米，其中套内面积223.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.52平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1和4种方式计算该商品房价款1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方6646元，总金额壹佰伍拾贰万陆仟壹佰贰拾壹元整。……4.阁楼23.45㎡车库62.19㎡院子258.3㎡总价：1526121元。……第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款已付款626121元，余款900000元在2008年10月10日之前提供贷款手续。……第八条交付期限出卖人应当在2008年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。2008年11月9日，***与中国工商银行股份有限公司泰州分行（以下简称工行泰州分行）签订《个人购房借款/担保合同》，由***向工行泰州分行贷款900000元，用于购买祥云花园11/2-109室房屋，贷款期限为27年，贷款利率按年利率5.76%，还款按月等额本金还款法（按月计息）偿还借款本息，祥云开发公司作为保证人自愿向工行泰州分行提供连带责任保证，保证责任的范围为全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。协议签订后，祥云开发公司代***缴纳首期购房款626121元，并自2008年12月起至2015年5月止，持续将***每月应付按揭贷款通过转账方式汇入***工行尾号1779的银行账户内。自2015年6月起，***开始自行偿还按揭贷款。2012年12月，祥云开发公司将祥云花园别墅11幢2室出售给***，王继霖陈述系以其与祥云开发公司的往来应付款予以冲抵***的购房款。2016年5月8日，***将前述房屋转让给陈文高、朱党珍。2019年4月23日，陈文高、朱党珍又将前述房屋转让给案外人鲁秀兰。2019年3月26日，***起诉要求祥云开发公司交付案涉房屋，后于2019年9月16日撤诉，现再次诉来法院。祥云开发公司曾于2013年12月24日向***出具收据二份，后于2014年12月24日重新出具收据二份，确认向***借款180万元，因祥云开发公司未按约还款，***于2019年2月1日起诉祥云开发公司，要求其偿还借款180万元，一审法院于2019年3月29日作出（2019）苏1202民初743号民事判决书，判令祥云开发公司承担偿还本金180万元及逾期付款利息的责任。关于***与祥云开发公司签订商品房买卖合同后，祥云开发公司代付首期购房款及后续贷款的原因，***陈述系基于其与王继霖系朋友关系，由于案涉房屋原先院中有一座铁塔致房屋很难出售，王继霖希望***购买，并承诺为***垫付首期购房款及贷款，***将贷款贷出后交给祥云开发公司使用，待铁塔移除后双方进行结算并交付房屋，这些都是双方在签订合同时口头约定的内容，到了2013年为了让祥云开发公司放心，***又借了180万元给祥云开发公司，当时祥云开发公司要求将该借款算作购房款，***没有同意，仍然要求待铁塔移除后再进行结算和交付。

一审法院认为，***与祥云开发公司签订《商品房买卖合同》系虚假的意思表示，理由如下：第一，双方签订合同时并无购房和售房的真实意思表示。依***陈述，其系基于与王继霖的朋友关系，才同意与祥云开发公司签订案涉房屋的买卖合同，并由祥云开发公司先行垫付首期购房款及贷款，待院落内铁塔移除后再行结算和交付，而祥云开发公司抗辩双方签订买卖合同的目的仅是以***名义向银行借款后用于融资，据此可以确认商品房买卖合同签订时，双方均无购买和出售案涉房屋的意思表示。第二，双方履行合同时并无按合同约定履行各自义务的意思表示。1.合同约定支付购房款的义务应当由***负担，但双方在履行时系由出让人祥云开发公司支付首期购房款，并代***偿还每月银行按揭贷款；2.合同约定房屋交付时间为2008年12月30日前，但根据***陈述，其要求祥云开发公司将别墅院落内的铁塔移除后再予以交付；3.依据***所述，2013年其出借180万元给祥云开发公司时，祥云开发公司要求抵算房款，***未予认同，据此可以看出，向祥云开发公司履行付款义务已违背***内心意愿。第三，根据商品房买卖合同交易流程、习惯等方面看，***与祥云开发公司的交易不符合常理。作为买受人签订房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权，依合同约定，案涉房屋应于2008年12月30日前交付，交付后180日内完成产权登记，但***直至2019年3月才诉讼要求祥云开发公司交付房屋，且未主张要求办理产权登记，与普通购房者积极要求占有案涉房屋、取得所有权的惯例不符；而作为出卖人是以取得购房款为目的，祥云开发公司不仅为***代垫首期购房款，还代***偿还案涉房屋按揭贷款，与其合同目的不符。综上，***与祥云开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方基于虚假的意思表示实施，依法应认定为无效。现***基于双方存在有效的买卖合同关系要求解除并主张祥云开发公司承担赔偿责任，于法无据，不予支持。关于***所主张其余诸被告承担连带赔偿责任，无事实和法律基础，亦不予支持。判决：驳回***的诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人***提交以下证据：1.***银行还款明细及自行制作的汇总表各一份，证明***因案涉房屋贷款目前一直还贷，已还贷款本息427355.46元，还需偿还贷款本息693433.97元。2.委托代理合同及增值税普通发票各一份，证明二审阶段律师费损失为10000元。被上诉人祥云开发公司、祥云建设集团、王继霖、***质证称：即使还款本息真实，与本案也无关联性；律师费损失应当有付款依据予以证实。被上诉人陈文高质证称：同意祥云开发公司、祥云建设集团、王继霖、***的质证意见。本院认证认为，***提交的上述证据不足以证明其与祥云开发公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，***与祥云开发公司于2008年10月6日签订《商品房买卖合同》后，***未按约支付购房首付款，2015年5月前亦由祥云开发公司代为偿还银行按揭贷款，祥云开发公司亦未按约交付房屋及配合办理产权登记，***虽自2015年6月起偿还银行按揭贷款，但祥云开发公司亦作出了“公司经营困难”的合理解释，结合本案其他相关事实，应认定双方以签订商品房买卖合同的形式从银行获取贷款用于融资具有高度的盖然性，一审法院认定双方签订案涉《商品房买卖合同》系基于虚假的意思表示实施，从而认定合同无效，有充分的事实和法律依据。此外，一审法院开庭审理时已将“***与祥云开发公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系”作为案件争议焦点，该争议焦点的实质是合同效力问题，双方当事人已围绕该争议焦点进行了举证、质证及辩论，一审法院未向***释明要求其变更或增加诉讼请求，不属严重违反法定程序的情形。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30765元，由上诉人***负担（已交）。

本判决为终审判决。

审判长　　王军强

审判员　　顾连凤

审判员　　潘贻杰

二〇二一年十一月四日

书记员　　侯永羚